Infiltrazioni: in assenza di prova su imputabilità esclusive, chi risponde del danno?

In tema di condominio negli edifici, qualora l'uso della terrazza a livello (o dal lastrico solare) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi ex artt. 1130, comma 1, n. 4), e 1135, comma 1, n. 4), c.c.; in mancanza della prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, il concorso va risolto secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione/ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo della terrazza e per i restanti due terzi a carico del condominio.

Una condomina adiva il Tribunale di Massa esponendo di aver subito danni derivanti, a suo dire, da infiltrazioni provenienti dalla terrazza a livello posta a servizio esclusivo dell'unità immobiliare di proprietà dei convenuti, che sarebbe stata mantenuta in pessime condizioni di conservazione e dalla quale, in occasione di un forte temporale, sarebbero originate le dette infiltrazioni, anche a causa dell'otturazione delle bocchette di scarico, ostruite da fogliame e altri detriti non rimossi.

L'attrice chiedeva, dunque, che, accertata e dichiarata l'esclusiva responsabilità dei convenuti - in conseguenza di una ritenuta erronea custodia del bene da parte loro - questi fossero condannati al risarcimento dei danni da lei patiti, ex art. 2051 c.c.

Si costituivano in giudizio i convenuti, i quali chiedevano il rigetto della domanda attorea e, nell'ipotesi in cui il giudice avesse ritenuto di applicare l'art 1126 c.c. in relazione al danno subito dall'attrice, da imputarsi all'intero condominio, di limitare la somma dovuta dai convenuti in ragione dell'importo del danno come quantificato dal CTU e dalle ripartizioni di legge.

Dall'esame testimoniale esperito era effettivamente emerso che, durante il citato temporale, la terrazza non avrebbe smaltito adeguatamente le acque meteoriche e che, in quell'occasione, la stessa attrice avrebbe cercato di liberare con le mani le bocchette ostruite. Era stata svolta anche una CTU dalla quale era emerso un carente stato manutentivo dell'impermeabilizzazione della terrazza e l'inadeguatezza strutturale dell'impianto di deflusso delle acque meteoriche. I rilievi svolti dal consulente tecnico escludevano totalmente un nesso diretto ed esclusivo con l'evento dedotto dall' attrice. Le infiltrazioni, piuttosto, venivano ricondotte a fenomeni ripetitivi, dovuti a una non adeguata impermeabilizzazione. Veniva dunque, individuato un costo per lo svolgimento delle opere necessarie ad eliminare le cause (rifacimento scarichi e opere di deflusso delle acque piovane) e a riparare i danni subiti dall'immobile dell'attrice.

Si tratta di stabilire se dei danni causati ad un condomino da infiltrazioni, provenienti dalla terrazza a livello posta a servizio esclusivo dell'unità immobiliare di proprietà di un altro condomino, sia responsabile esclusivamente quest'ultimo per difetto di manutenzione, oppure se ci sia una responsabilità concorrente con tutti gli altri condomini ai quali la terrazza o il lastrico solare funga da copertura.

Il Tribunale di Massa ritiene che l'attrice non abbia fornito la prova - che a lei incombeva - ex art. 2697, comma 1, c.c., di un nesso esclusivo ed assorbente fra la custodia del proprietario esclusivo e l'evento dannoso. Pertanto, riconduce l'ipotesi alla previsione generale di cui all'art. 1126 c.c. Accoglie solo in minima parte la domanda attorea rispetto al petitum e in virtù di ragioni del tutto diverse da quelle delineate nell'atto introduttivo. Riconosce, dunque, all'attrice il diritto al risarcimento del danno subito, detratto l'importo corrispondente alla sua quota millesimale, quale condomina sottostante alla terrazza per cui è causa, parametrata ai due terzi dell'importo risarcitorio. Respinge ogni altra domanda delle parti e compensa integralmente le spese di lite e di CTU.

In tema di condominio negli edifici, la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di coperturae protezione dagli agenti atmosferici del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Nel caso in esame, dunque, discutendosi di una terrazza a livello a uso esclusivo dei convenuti, che funge da copertura alle unità sottostanti, la disciplina applicabile è quella dettata dall'art. 1126 c.c.

Per terrazza a livello, si intende la superficie scoperta posta al vertice di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso livello di un altro di proprietà esclusiva, così da rappresentare una proiezione all'aperto di quest'ultimo. Essa, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti.

Attesa l'utilitas arrecata al Condominio, ne consegue che, a norma dell'art. 1126 c.c., alla manutenzione della terrazza a livello sono tenuti tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l'eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo. Conseguentemente, i danni cagionati all'appartamento sottostante da infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione devono rispondere tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo i criteri di ripartizione della spesa stabiliti dall'art 1126 c.c. Più precisamente, i condomini, per i quali la terrazza a livello funga da copertura, sono tenuti a contribuire alle spese per la sua manutenzione nella misura dei due terzi, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo nella misura del terzo residuo (Cass. civ., sez. III, 25 agosto 2014, n. 18164; Cass. civ., sez. II, 11 settembre 1998, n. 9009; Cass. civ., sez. VI/II, 9 agosto 2017, n. 19779; tra le pronunce di merito, si segnalano: Trib. Napoli 1° marzo 2023, n. 2205; Trib. Taranto 4 aprile 2014, n. 1098).

L'art. 1126 c.c. costituisce applicazione particolare del principio contenuto nell' art. 1123, comma 2, c.c., secondo il quale, in presenza di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese di manutenzione di detti beni devono essere ripartite in proporzione dell'uso che ciascun condomino può farne.

L'obbligo di partecipare alla ripartizione dei suddetti due terzi della spesa non deriva dalla sola e generica qualità di partecipante del condominio ma dall'essere proprietario di una unità immobiliare compresa nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, con conseguente esclusione dei condomini alle cui porzioni immobiliari il lastrico o la terrazza non sia sovrapposta (Cass. civ., sez. VI/II, 10 maggio 2017, n. 11484; Cass. civ., sez. II, 4 giugno 2001, n. 7472; Cass. civ., sez. II, 15 aprile 1994, n. 3542; Cass. civ., sez. II, 25 febbraio 2002, n. 2726).

In dottrina, si specifica tuttavia che, ai fini della ripartizione delle spese di conservazione del lastrico solare, non è legittimo operare delle differenze con riferimento all'effettiva posizione della parte di copertura da riparare, in quanto tutti i titolari delle unità immobiliari servite sono tenuti alla contribuzione.

La questione di chi debba sopportare i danni conseguenti alla mancata manutenzione del lastrico solare o della terrazza di proprietà esclusiva di uno dei condomini, in assenza di una norma codicistica ad hoc, è stata oggetto di un contrasto giurisprudenziale. Una parte della giurisprudenza, pur ritenendo applicabile il criterio di ripartizione dei danni delineato dall'art. 1126 c.c., ha ritenuto che la responsabilità per danni da difetto di manutenzione del lastrico solare dovesse essere riconducibile alle obbligazioni del custode di eliminare le caratteristiche dannose della cosa, ex art. 2051 (Cass. civ., sez. II, 28 novembre 2001, n. 15131; Cass. civ., sez. II, 17 gennaio 2003, n. 642; Cass. civ., sez. II, 29 ottobre 1992, n. 11774). Sembra però prevalere un diverso orientamento secondo il quale dei danni cagionati all'appartamento sottostante (soprattutto per infiltrazioni di acqua), che siano stati originati da un difetto di manutenzione del lastrico solare, rispondono, oltre al titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo del lastrico, anche gli altri condomini, secondo le proporzioni fissate dall'art. 1126, in mancanza di una prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno (Cass. civ., sez. un., 10 maggio 2016, n. 9449; App. Cagliari 2 febbraio 2022, n. 39).

Nel caso in esame, l'espletata CTU ha evidenziato che le infiltrazioni e i conseguenti danni lamentati dall'attrice sono stati provocati dall'intero sistema di scarico che, unitamente alla deteriorata impermeabilizzazione della terrazza, non ha consentito un idoneo deflusso delle acque.

L'attrice, invece, ha agito ritenendo che i convenuti fossero gli esclusivi responsabili dei danni da lei subiti - a causa di una erronea custodia del bene da parte loro - e che fossero, dunque, tenuti a risponderne in via esclusiva ai sensi dell'art 2051 c.c.

Detta norma prevede una responsabilità presunta in capo al custode per i danni provocati dalla cosa che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Il fondamento della responsabilità deve essere, dunque, individuato nel dovere di custodia che grava sul soggetto che, a qualsiasi titolo, ha un effettivo e non occasionale potere fisico sulla cosa in relazione all'obbligo di vigilare affinchè la stessa non arrechi danni a terzi. Per la giurisprudenza, la fattispecie di cui all'art. 2051 c.c. individua un'ipotesi di responsabilità oggettiva, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte del danneggiato del verificarsi dell'evento dannoso e del suo rapporto di causalità con il bene in custodia, senza che sia anche necessaria la prova della pericolosità della res, derivante dal suo cattivo funzionamento. In merito alla ripartizione dell'onere della prova, spetta all'attore/danneggiato provare l'esistenza del rapporto eziologico tra la cosa e l'evento lesivo e che, dunque, la cosa ha rappresentato una condizione necessaria e sufficiente perché l'evento si verificasse, mentre il convenuto, per liberarsi, è tenuto a provare l'esistenza di un fattore, estraneo alla sua sfera soggettiva, idoneo ad interrompere quel nesso causale e, cioè, un fattore esterno che presenti i caratteri del fortuito e, quindi, dell'imprevedibilità e dell'eccezionalità.

In altre parole, l'art. 2051 c.c. individua un criterio di imputazione che prescinde da qualunque connotato di colpa, ma opera sul piano oggettivo dell'accertamento del rapporto causale tra la cosa e l'evento dannoso e della ricorrenza del caso fortuito, quale elemento idoneo ad elidere tale rapporto causale (Cass. civ., sez. VI/II, 28 aprile 2021, n. 11122; Cass. civ., sez. III, 1° febbraio 2018, n. 2481).

Nel caso in commento, per sfuggire all' imputazione dei danni ai sensi dell'art. 1126 c.c., spettava all'attrice addurre prova di un nesso esclusivo fra la condotta dei convenuti e il danno subito. Ciò però non è avvenuto.

Tuttavia, il giudice di prime cure ha ritenuto che anche il Condominio e il condomino proprietario esclusivo della terrazza debbano rispondere degli eventi lamentati a titolo di custodia, e che, dunque, in presenza degli stessi fatti e pretese la domanda può essere diversamente qualificata, rimanendo nell'ambito dell'art. 2051 c.c., senza incorrere nel vizio di ultrapetizione. Detto vizio sorge solo quando il giudice, interferendo nel potere dispositivo delle parti e pronunciando oltre i limiti del petitum e delle eccezioni hinc ed inde dedotte, ovvero su questioni che non siano state sollevate e che non siano rilevabili d'ufficio, attribuisca alla parte un bene non richiesto, e cioè non compreso nemmeno implicitamente o virtualmente nella domanda proposta. Ne consegue che tale vizio deve essere escluso qualora il giudice, contenendo la propria decisione entro i limiti delle pretese avanzate o delle eccezioni proposte dalle parti, e riferendosi ai fatti da esse dedotti, abbia fondato la decisione stessa sulla valutazione unitaria delle risultanze processuali, pur se in base ad argomentazioni o considerazioni non prospettate dalle parti medesime (Cass. civ., sez. II, 6 maggio 2022, n. 14403; Cass. civ., sez. III, 31 gennaio 2011, n. 2297; Cass. civ., sez. III, 11 ottobre 2006, n. 21745).

Pertanto, il Tribunale giunge ad affermare che la responsabilità per i danni oggetto di contesa, derivanti dalla terrazza a livello il cui uso non sia comune a tutti i condòmini, deve essere ricondotta nell'ambito della responsabilità di cui all'art. 2051 c.c. Ne consegue, quindi, che dei relativi danni rispondono sia il proprietario, o usuario esclusivo quale custode del bene, sia il Condominio in forza degli obblighi inerenti all'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore, ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4), c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria. Il rapporto di responsabilità che si instaura tra i diversi soggetti obbligati va ricostruito in termini di solidarietà, ai sensi dell'art. 2055 c.c., con esclusione del litisconsorzio necessario di tutti i presunti autori dell'illecito, sicché il danneggiato ben può agire nei confronti del singolo condomino, senza obbligo di citare in giudizio gli altri.

La domanda riguardante l'adozione delle opere necessarie a ripristinare l'efficienza della terrazza andrà invece rivolta al Condominio e resta salva la facoltà dei convenuti di agire nei confronti di questo per vedere imputato il danno, nei rapporti interni, secondo le previsioni di cui all'art. 1126 c.c.

In definitiva, dunque, può essere riconosciuto all'attrice il diritto al risarcimento del danno subito, detratto l'importo corrispondente alla sua quota millesimale - quale condomina sottostante alla terrazza per cui è causa - parametrata ai due terzi dell'importo risarcitorio, trattandosi di danno di cui risponde, quale condomino e nei limiti della propria quota millesimale sulla frazione di due terzi, anche il danneggiato che si giovi della terrazza quale copertura.

Tortorici, Infiltrazioni d'acqua da un lastrico: questioni sostanziali e processuali, in Immob. & proprietà, 2020, fasc. 8-9, 507;

Celeste, Il riparto della quota di partecipazione di due terzi relativa alle spese di riparazione del lastrico solare, in Immob. & proprietà, 2017, fasc. 8-9, 497;

Costabile, Lastrico solare e terrazza a livello, in Immob. & proprietà, 2018, fasc. 8-9, 497.