Il registro dell'anagrafe non è sufficiente per assicurare che la convocazione dell'assemblea raggiunga tutti i condomini

All'assemblea condominiale deve essere convocato l'effettivo titolare del diritto di proprietà dell'unità immobiliare, indipendentemente dalla avvenuta comunicazione all'amministratore della eventuale vicenda traslativa ad essa relativa, non incidendo la disciplina in ordine alla tenuta del registro dell'anagrafe condominiale, di cui all'art. 1130, n. 6), c.c., e all'obbligo solidale per il pagamento dei contributi in caso di cessione dei diritti, di cui all'art. 63, comma 5, disp.att.c.c., sull'acquisizione dello status di condomino e sulle conseguenti legittimazioni.

Un condomino, in primo grado, si vedeva accogliere la domanda di impugnazione di una delibera assembleare per omessa convocazione. Il condominio proponeva appello avverso la sentenza del Tribunale e la Corte adita accoglieva il gravame.

Affermava il collegio giudicante che, premesso che tutti i condomini, noti all'amministratore ed individuati nel registro dell'anagrafe condominiale, devono essere avvisati ai fini di una valida costituzione dell'assemblea, quando vi sia il trasferimento di una unità immobiliare il nuovo condomino, anche in concorso con il proprio dante causa, per legittimarsi nei confronti del condominio, deve rendere noto all'ente condominiale il mutamento di titolarità in forma adeguata, non potendosi onerare l'amministratore di una sistematica consultazione dei registri immobiliari. La naturale conseguenza di tale impostazione – ad avviso della Corte – sarebbe che se il condomino si sia reso inadempiente verso tale onere il medesimo non può pretendere di essere riconosciuto in tale veste dal condominio e, quindi, dolersi di non essere stato convocato all'assemblea.

Alla luce di tali considerazioni e dai fatti di causa la Corte del merito, dato per accertato che l'acquirente non aveva comunicato all'amministratore i suoi dati ai fini dell'aggiornamento del registro dell'anagrafe condominiale, aveva ritenuto validamente costituita l'assemblea, il cui avviso era stato inviato all'ex condomino (dante causa dell'attuale ricorrente) dal momento che il nuovo condomino era rimasto inerte nei confronti dei propri obblighi verso il condominio.

Il condomino soccombente proponeva ricorso per Cassazione deducendo, quale unico motivo, che, come risultava dal verbale assembleare, malgrado il condominio avesse implicitamente riconosciuto che il nuovo condomino era proprio l'attore (indicato con il nome ed i rispettivi millesimi di proprietà, nonché dichiarato assente) aveva trasmesso l'avviso al condomino uscente.

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso.

La Corte di cassazione ha risolto una duplice questione: ribadire la funzione del registro dell'anagrafe condominiale per la valida convocazione di tutti i condomini e valutare se il suo aggiornamento esaurisca le attività che l'amministratore deve compiere per conoscere, con certezza, i destinatari dell'avviso di convocazione.

Accogliendo il ricorso la Corte ha confermato, in primis, che all'assemblea deve essere convocato il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, non operando in sede condominiale il principio dell'apparenza del diritto volto a tutelare i terzi in buona fede, dai quali sono esclusi i condomini (giur. costante: Cass., sez. un., 8 aprile 2002, n. 5035; Cass., sez. II, 27 ottobre 2022, n. 31826; Cass., sez. VI-2, 16 febbraio 2021, n. 4026 ed altre).

Quindi i giudici di legittimità hanno affermato che, al fine di assicurare una regolare convocazione dell'assemblea, la tenuta del registro dell'anagrafe condominiale non elimina l'obbligo dell'amministratore di svolgere le indagini suggerite dalla diligenza dovuta per la natura dell'attività esercitata, onde poter comunicare a tutti l'avviso della riunione, prevalendo su ogni apparenza di titolarità il principio della unità immobiliare e quello della effettività. Né acquista rilevanza al fine de quo l'obbligo dei condomini di comunicare le variazioni dei dati, in forza dell'art. 1130, n. 6 c.c., né l'obbligo di chi cede diritti di condominio di trasmettere copia autentica del titolo traslativo, in forza dell'art. 63, comma 5, disp.att. c.c., entrambi inseriti dalla legge n. 220/2012.

Tali precetti – ad avviso della Corte – non incidono, ove non adempiuti, sull'acquisizione dello status di condomino, che coincide con il momento in cui avviene il trasferimento della proprietà immobiliare e non con la comunicazione alla gestione condominiale del passaggio della proprietà, configurando tale adempimento un passaggio necessario per conferire pubblicità alla vicenda.

L'ultima ordinanza della Corte di cassazione rappresenta un ulteriore tassello nel panorama giurisprudenziale in tema di impugnazione dell'assemblea per asserita mancata convocazione dell'acquirente e non si discosta dal precedente orientamento che, quanto alla non applicabilità del principio dell'apparenza del diritto alla materia condominiale, ha il suo caposaldo nella nota decisione delle Sezioni Unite del 2002.

È, infatti, oramai pacifico che la figura del condomino apparente è estranea al mondo del condominio anche se la questione è stata oggetto nel corso degli anni di un susseguirsi di contrastanti orientamenti giurisprudenziali della Corte di legittimità, anche all'interno della stessa sezione. La sentenza n. 5035/2002, definendo tale contrasto, aveva evidenziato – come risulta dalla relativa relazione sullo stato della questione, redatta in data 16 luglio 2021 - che “la tutela dell'apparenza del diritto non può essere invocata da chi abbia trascurato di accertare dai pubblici registri, contro ogni norma di avvedutezza, la situazione giuridica, appunto perché la pubblicità, dov'è imposta, ha la funzione di rendere nota ufficialmente la posizione che ne forma oggetto. Questo, tuttavia, quando il nesso sia diretto”.

Ora, questo principio di carattere generale va ad interferire nel particolare rapporto tra condomino e condominio con la decisiva esclusione, nella fattispecie, della figura dell'apparenza del diritto. Infatti, se il caposaldo dell'apparenza va individuato nell'affidamento incolpevole del terzo in buona fede che, senza sua colpa, abbia fatto affidamento su una determinata apparente situazione alla quale non si può collegare alcun effetto giuridico, tale fondamento non può essere riconosciuto nei confronti del condominio, che nel rapporto con il partecipante ad esso, terzo non è.

Detto questo e tornando alla decisione in esame non può che rilevarsi come l'ordinanza sembra avere toccato un ulteriore aspetto, avendo messo in stretta correlazione il registro dell'anagrafe condominiale con l'obbligo dell'amministratore di effettuare, comunque, i riscontri necessari per fare sì che l'avviso di convocazione raggiunga il suo scopo. Un obbligo che va al di là della redazione e dell'adeguamento del registro alle nuove situazioni che si manifestino nel condominio e che è strettamente legato al mandato che è stato affidato all'amministratore e che richiede, nello svolgimento dell'incarico, l'uso della diligenza del buon padre di famiglia.

Si tratta di una indicazione importante, poiché molto spesso il registro dell'anagrafe condominiale viene considerato come uno strumento autonomamente sufficiente per eliminare il fenomeno del condomino apparente che, nonostante tutto, potrebbe ancora sopravvivere.

L'amministratore, quando convoca l'assemblea, deve essere consapevole che nelle more tra una riunione e l'altra la realtà all'interno del condominio potrebbe essere variata e che non sempre i condomini sono solerti nel comunicare il cambiamento di titolarità di un immobile, così come dovrebbe intercettare tutti i segnali indicatori di una situazione mutata.

La necessità che l'amministratore adempia ad entrambi gli adempimenti, comunque, non pone il registro dell'anagrafe condominiale in secondo piano rispetto alle verifiche richieste al rappresentante condominiale, né viceversa. Il registro, infatti, è e resta lo strumento necessario ed indispensabile per avere una fotografia, soggettiva ed oggettiva dell'intero edificio e non si sostanzia solo in una sorta di “agenda”, nella quale sono indicati i dati personali dei soggetti che rispondono ai requisiti di cui all'art. 1130, n. 6), c.c. ma è qualcosa di più. Infatti, esso è un collettore di dati diversi che si riferiscono agli estremi catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ad ogni ulteriore elemento relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni.

Va considerato, però, che la situazione che è stata oggetto del giudizio concluso con l'ordinanza della Corte appare piuttosto insolita poiché nel passaggio di proprietà di un immobile sito in condominio sussiste l'interesse specifico del venditore nel comunicare all'amministratore le generalità del nuovo condomino il quale, dal momento del rogito notarile, salvo la solidarietà nel pagamento delle spese comuni tra i due contraenti prevista dall'art. 63, comma 5, disp.att. c.c., entrerà a pieno titolo nella compagine condominiale. Quindi appare singolare che un amministratore possa comportarsi con tanta leggerezza.

Nel caso specifico, tuttavia, la Corte nell'accogliere il ricorso promosso dal condomino e nell'annullare la deliberazione impugnata ha evidenziato che tra l'acquisto dell'immobile e la data dell'assemblea era trascorso oltre un anno, sottolineando implicitamente la mancanza di diligenza dell'amministratore che aveva ugualmente convocato il venditore. Non vi è dubbio, pertanto, la sussistenza della colpa grave dell'amministratore considerato che, se nel verbale assembleare era stato documentato che il nuovo proprietario era l'attuale ricorrente (con l'indicazione del numero dell'interno ed i rispettivi millesimi di proprietà) e che questi non era presente alla riunione, neppure per delega, egli aveva avuto aliunde la notizia del trasferimento dei diritti relativi al condominio e malgrado questo non aveva proceduto di conseguenza.

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Bordolli, L'erede del condomino deceduto deve comunicare all'amministratore i suoi dati da inserire nell'anagrafe condominiale, in Diritto.it, 22 maggio 2020;

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Celeste- Scarpa, Le nuove norme in materia di assemblea e di amministratore nella riforma del condominio, in Giur. Merito, 2013, fasc. 6, sez. I, 1249.