Il riparto delle spese di manutenzione del cortile comune, utilizzato per il parcheggio, che funge da copertura ad un locale di proprietà esclusiva

Le spese di riparazione del cortile o del viale di accesso all'edificio condominiale, facente anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, non vanno ripartite in base ai criteri di cui all'art. 1126 c.c., dovendosi applicare analogicamente l'art. 1125 c.c. che, in virtù del generale principio dettato dall'art. 1123, comma 2, c.c., accolla per intero le spese di manutenzione della parte della struttura complessa, identificantesi con il pavimento del piano superiore, a chi, con l'uso esclusivo della stessa, ne rende necessaria la manutenzione.

La causa originava da una domanda risarcitoria avanzata da un condomino nei confronti del Condominio.

In particolare, l'attore era proprietario di un locale interrato destinato a palestra, la cui copertura fungeva da accesso e cortile esterno dell'edificio condominiale, in uso dei relativi partecipanti.

Tale cortile, per destinazione del costruttore, aveva anche la funzione di dare aria e luce alle abitazioni e di consentire l'accesso pedonale agli edifici, ma, ciò nonostante, i condomini lo utilizzavano come area di sosta per i propri veicoli e mezzi pesanti; tale improprio uso a posteggio della suddetta area cortilizia - secondo l'attore - aveva generato, a lungo andare, danni alla struttura del solaio della sottostante palestra, culminati nel crollo di una parte dell'intradosso del solaio.

Il Tribunale adìto - dopo la fase cautelare, conclusasi con l'adozione di provvedimenti urgenti onde eliminare la situazione di pericolo ed a rispristinare lo stato dei luoghi - nel merito, aveva condannato il Condominio ad eseguire gli opportuni lavori ed aveva disposto la partecipazione dell'attore alle spese in misura nel 50%, ad eccezione quelle di copertura del pavimento, che aveva posto esclusivamente a carico del convenuto.

La Corte d'Appello aveva confermato la statuizione di prime cure, evidenziando che le cause dei danni, riscontrati nei locali sottostanti la stradella di accesso al Condominio, erano da riferire - non al passaggio dei veicoli, bensì - al difetto di manutenzione, come emergeva dall'accertamento dell'espletata CTU.

Il giudice distrettuale proseguiva nel senso che le spese di riparazione del solaio, che fungeva da copertura della terrazza e, al contempo, da piano di calpestio del sovrastante cortile, dovevano essere ripartite secondo il disposto dell'art. 1125 c.c. e, pertanto, per il 50% a carico del Condominio, a cui apparteneva l'area cortilizia e, per l'altro 50%, a carico del proprietario del fondo sottostante a tale area, per essere la situazione in esame sovrapponibile a quella specificamente regolata da siffatta norma, e non già dagli artt.1123 e 1126 c.c., che postulavano una ripartizione diffusa della spesa a carico dei condomini, trattandosi di solaio di separazione orizzontale tra due piani di un fabbricato condominiale.

Il condomino, originario attore e successivo appellante, proponeva ricorso per cassazione.

Si trattava di individuare la corretta ripartizione delle spese per il rifacimento del suddetto manufatto, che aveva la peculiarità di costituire un locale sotterraneo, la cui copertura fungeva da area di accesso all'edificio condominiale.

Il ricorrente aveva sostenuto che la Corte d'Appello avrebbe errato ad applicare l'art. 1125 c.c., escludendo l'applicabilità dell'art. 2051 c.c., trattandosi di responsabilità per danni da infiltrazione ad un immobile sottostante ad un cortile, di cui il Condominio aveva l'uso esclusivo e la custodia.

In altri termini - ad avviso del danneggiato - si era erroneamente individuata la regola di imputazione della responsabilità nell'art. 1125 c.c., riferibile in via esclusiva alla ripartizione degli oneri condominiali fra i soggetti dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, dovendo, invece, applicare il disposto di cui all'art. 2051 c.c., posto che il danno all'immobile de quo era dipeso dalla mancata solerzia dei condomini nell'apprestare ricostruzioni e riparazioni per evitare il prodursi di pregiudizi per i locali sottostanti.

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto le doglianze infondate.

Invero, viene qui in rilievo la questione dell'appartenenza, o meno, dell'area cortilizia in questione quale proprietà esclusiva ad un condominio edilizio, oppure della titolarità comune o individuale di siffatta porzione, in quanto accertamento inerente l'esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c. e che comporta l'appartenenza di parti comuni anche al condomino proprietario del locale interrato.

Il giudice di merito aveva stabilito che la porzione in contesa rientrava nella presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., essendo in titolarità comune ai proprietari dell'edificio e in rapporto di accessorietà rispetto allo stesso, la cui manutenzione - dalla relativa mancata esecuzione erano derivati i danni lamentati (v. l'espletata perizia d'ufficio) - spettava ad entrambi i condomini sulla base dell'art. 1125 c.c.

Al riguardo, si è richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale - formatosi con riferimento a fattispecie cui, come quella in esame, non era applicabile ratione temporis la disciplina normativa introdotta, poi, dalla l. n. 220/2012, mediante gli artt. 1117-bisc.c. e 67, commi 3 e 4, disp. att. c.c. - secondo il quale il c.d. supercondominio viene in essere ipso iure et facto, ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condominii autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto.

In presenza di un supercondominio, ossia di più condominii di unità immobiliari o di edifici che abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., trovano applicazione le disposizioni di cui al libro III, titolo VII, capo II, del codice civile, conseguendone consegue che ciascun condomino è obbligato a contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi comuni a più condominii di unità immobiliari o di edifici in misura proporzionale al valore millesimale della proprietà del singolo partecipante.

Ciò posto, gli ermellini hanno condiviso l'affermazione secondo cui è applicabile il criterio di riparto contemplato nell'art. 1125 c.c., dovendosi procedere alla riparazione di un cortile dell'edificio condominiale, che funge anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino.

Infatti, i magistrati del Palazzaccio hanno più volte precisato che, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o del viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese, si deve procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l'uso esclusivo della stessa, determina la necessità dell'inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, comma 2, c.c. (v. Cass. civ., sez. II, 29 novembre 2018, n. 30935; Cass. civ., sez. II, 16 maggio 2017 n. 12177; Cass. civ., sez. II, 19 luglio 2011, n. 15841; Cass. civ., sez. II, 5 maggio 2010 n. 10858; Cass. civ., sez. II, 14 settembre 2005 n. 18194).

Dunque - come si è rilevato - una fattispecie assai particolare interessa l'applicazione dell'art. 1125 c.c., in quanto il disposto di tale norma riguarda non solo il solaio che divide due porzioni di piano (allocate all'interno dell'edificio), ma anche il cortile (di proprietà comune, ed in quanto tale utilizzato da tutti i condomini) che, oltre a poter essere utilizzato direttamente (sulla sua area superficiale), svolge contemporaneamente la funzione di costituire la struttura di copertura a favore di ulteriori unità immobiliari poste nell'interrato sottostante, e spesso destinate ad autorimesse.

All'inizio, la Suprema Corte (Cass. civ., sez. II, 22 febbraio 1999, n. 1477; Cass. civ., sez. II, 10 novembre 1998, n. 11283; Cass. civ., sez. II, 18 marzo 1989, n. 1362) aveva regolamentato questa situazione richiamando il disposto dell'art. 1126 c.c.- riguardante il lastrico solare esclusivo avente, al contempo, anche una funzione di copertura (cioè di tetto) alle porzioni di piano sottostanti - ed aveva conseguentemente statuito che gli oneri di manutenzione di tale superficie/copertura dovevano essere ripartiti attribuendo una parte (un terzo) ai proprietari sovrastanti, e la rimanente parte (due terzi) ai proprietari sottostanti (vale a dire, ai titolari delle autorimesse).

Successivamente, si è verificato un drastico mutamento di impostazione, secondo cui non era più l'art. 1126 c.c. a doversi applicare a tale fattispecie, bensì l'art. 1125 c.c. (v., tra le altre, Cass. civ., sez. II, 16 maggio 2017, n. 12177; Cass. civ., sez. II, 19 luglio 2011, n. 15841; Cass. civ., sez. II, 5 maggio 2010, n. 10858).

In particolare, si è affermato che, qualora si debba procedere alla riparazione del cortileo viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà di alcuni condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese, non si può ricorrere al criterio previsto dall'art. 1126 c.c. - sul presupposto dell'equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell'immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello - ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l'uso esclusivo della stessa, determina la necessità dell'inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, comma 2,c.c.

Queste ultime pronunce hanno ulteriormente precisato che, anche nelle ipotesi in cui ad una terrazza a livello sia sottoposto un solo locale, ove le relative spese di manutenzione vengano regolate alla stregua dell'art. 1126 c.c., e non dell'art. 1125 c.c., si finisce per porre a carico dell'unico condomino “coperto” i due terzi della spesa di rifacimento, ovvero il doppio di quanto dovuto dall'utilizzatore esclusivo della terrazza, così vanificandosi la ratio dell'art. 1126 citato: tale norma, infatti, intende dare maggiore rilievo all'utilitas ricavabile dal bene ulteriore a quella insita nella generale funzione di copertura, sicchè essa mira non soltanto a compensare il più rapido deterioramento del lastrico dovuto al diuturno calpestio sullo stesso, quanto soprattutto a non far gravare iniquamente sui soli condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, la spesa medesima.

In senso conforme, si erano espressi già gli ermellini (Cass. civ., sez. II, 14 settembre 2005, n. 18194), secondo i quali, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, 2 comma, c.c.

In applicazione di tale principio, si era cassata la sentenza impugnata, e, decidendo nel merito, si era accolta l'opposizione di un condominio avverso la delibera con la quale le spese di riparazione del cortile comune erano state poste a carico per un terzo del condominio e per due terzi del proprietario esclusivo di un sottostante locale, ritenendosi che l'usura della pavimentazione del cortile era stata determinata dall'utilizzazione esclusiva che della stessa veniva fatta dalla collettività dei condomini.

Con particolare riferimento agli artt. 1125 e 2051 c.c., si è accuratamente evidenziata la differente ratio che anima le due norme: l'art. 1125 c.c. si fonda sulla presunzione assoluta di comunione tra i proprietari del bene oggetto di controversia, mentre l'art. 2051 c.c. è volto a tutelare i terzi danneggiati dalle cose che altri hanno in custodia, non essendoci tra loro comunisti.

Proprio l'applicazione della previsione dell'art. 1125 c.c. - per quanto esposto nella sentenza oggetto di questo breve commento - comporta il concorso nelle spese di riparazione degli stessi nella duplice veste di proprietario esclusivo della palestra, ossia del bene sottostante, e in quando comproprietario pro quota dell'area cortilizia, vale a dire del bene sovrastante, quale condomino dello stabile.

Del resto, il solaio di copertura di locali interrati in proprietà singola svolge anche la funzione di consentire l'accesso all'edificio condominiale, pur non integrando un'utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri - come nella diversa fattispecie prevista dall'art. 1126 c.c. - ma un'utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini, poiché su di esso vengono consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, per cui è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione.

A ben vedere, è questa la ratio per cui gli arresti giurisprudenziali sopra riportati hanno ravvisato le condizioni per un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento ed a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Resta da osservare, quanto alla dedotta estraneità del condomino alla causazione dei danni, che il ricorso per cassazione non aveva considerato che l'accertamento della responsabilità risarcitoria della compagine condominiale per i danni cagionati dall'omessa manutenzione delle parti comuni alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini non escludeva affatto che lo stesso condomino danneggiato rimanesse, a sua volta, gravato pro quota nei confronti del condominio dell'obbligo di contribuzione alla correlata spesa, che trovava la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio, e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile (Cass. civ., sez. III, 8 novembre 2007, n. 23308; Cass. civ., sez. II, 18 maggio 2001, n. 6849; Cass. civ., sez. II, 14 febbraio 1987, n. 1618).

Bordolli, Manutenzione del cortile condominiale che funge da copertura di box sottostanti: il criterio riparto delle spese, in Il Civilista 2012, fasc. 6, 27;

Palombella, Manutenzione del cortile: il criterio di ripartizione si decide in funzione delle opere da eseguire, in Dirittoegiustizia.it, 2012;

Meo, Infiltrazioni d'acqua e ripartizione spese per la copertura dei box: un rompicapo interpretativo, in Dirittoegiustizia.it, 2011;

Bordolli, La ripartizione delle spese per la manutenzione del cortile, in Immob. & diritto, 2011, fasc. 9, 22;

Mariconda, Cortile comune ed esclusiva di parcheggio, in Corr. giur., 2001, 653;

De Tilla, Cortile condominiale e copertura di proprietà esclusiva, in Rass. loc. e cond., 1999, 308;

Terzago, Area cortilizia e destinazione a parcheggio, in Arch. loc. e cond., 1999, 630;

Fabricatore, Funzione del cortile condominiale e parcheggio di autoveicoli, in Dir. e giur., 1986, 500.