Ammesso il ricorso d’urgenza per obbligare l’ex amministratore a consegnare la documentazione condominiale
02 Novembre 2023
Massima L’amministratore revocato deve far pervenire tempestivamente e spontaneamente al nuovo amministratore tutta la documentazione in suo possesso, afferente al condominio, che detiene unicamente nella sua veste di mandatario e che è di esclusiva pertinenza del mandante. L’inottemperanza all’obbligo di consegna legittima il nuovo amministratore ad agire in giudizio, in rappresentanza legale del condominio, al fine di ottenere la condanna del vecchio amministratore all’esecuzione specifica dell’obbligo. Il caso Il nuovo amministratore di un condominio, dopo avere sollecitato, più volte ed inutilmente, il suo dante causa alla consegna della documentazione, chiedeva al competente Tribunale di emettere, nei confronti dell’amministratore cessato dalla carica, un provvedimento cautelare con l’ordine di restituire quanto richiesto. Il Tribunale, dichiarata la contumacia del convenuto, accoglieva il ricorso ex art. 700 c.p.c., ritenuto ammissibile per la presenza di tutti i presupposti di legge e lo condannava al pagamento delle spese di lite. La questione Il caso deciso dalla sentenza del Tribunale di Bari, in sintonia con la giurisprudenza costante, ha posto al centro una questione meramente di rito, concernente la possibilità di ricorrere, in sostituzione alla via ordinaria, ad un’azione cautelare per obbligare l’ex amministratore a depositare tutti i documenti che riguardano il condominio. Le soluzioni giuridiche Il giudizio, promosso per il recupero forzato ex art. 700 c.p.c. di un bene specifico, quale la documentazione condominiale, si contraddistingue per il carattere della “sussidiarietà”, non essendo invocabile altra tutela cautelare. Nel merito, il Tribunale, in via preliminare, ha ribadito come il condominio non sia un ente fornito di autonomia patrimoniale, ma rappresenti un centro di gestione collegiale di interessi individuali, cui consegue la sottrazione o compressione di tale autonomia. In tale ambito si inserisce la figura dell'amministratore, che configura un “ufficio di diritto privato”, orientato alla tutela del complesso proprio di tali interessi ed identificabile nel mandato con rappresentanza (v., ex multisCass. civ., sez. II, 16 agosto 2000, n. 10815). Detto questo, il giudicante, rammentando l'obbligo dell'amministratore di consegnare al suo successore, alla cessazione del mandato, tutta la documentazione in suo possesso e da lui legittimamente detenuta solo in quanto mandatario ha affermato che ove il soggetto non adempia pone il condominio in una situazione di periculum in mora, che determina nella compagine condominiale l'impossibilità di funzionare regolarmente, essendo di fatto impedito al nuovo amministratore di adempiere al proprio mandato. Accolta la domanda per la consegna di tutta la documentazione indicata in modo specifico, il Tribunale, invece, ha respinto la richiesta volta ad ottenere la restituzione di qualsivoglia altro documento di competenza del condominio, in quanto ritenuta generica. Osservazioni L'art. 1129, comma 8, c.c. è chiaro nella sua formulazione testuale: l'amministratore, cessato dall'incarico, non ha alcun titolo per trattenere presso di sé la documentazione relativa condominio ed ai singoli condomini e, quindi, deve consegnare quanto in suo possesso, e ciò senza ritardi. Un obbligo - come rilevato dalla giurisprudenza (Cass. civ., sez. II, 15 dicembre 2021, n. 40134 - già esistente, di fatto, prima della riforma introdotta dalla l. n. 220/2012, in quanto desumibile dai principi generali posti alla base delle disposizioni che regolamentano l'istituto del condominio. Infatti, uno degli adempimenti più delicati della gestione condominiale è proprio il “passaggio delle consegne” fra il vecchio ed il nuovo amministratore, momento che segna per quest'ultimo la condizione per assolvere agli obblighi previsti nei confronti dei condomini. L'imperatività di tale dovere, pertanto, non legittima uno jus retinendi in capo all'amministratore uscente rispetto a detta documentazione, né lo esonera dal redigere il rendiconto (Cass. civ., sez. VI/II, 24 giugno 2021, n. 18185). Due sono le considerazioni da fare. La prima riguarda la tempestività della consegna che, se non osservata, è soggetta all'onere della prova posto a carico dell'amministratore non più in carica, il quale dovrà dimostrare la presenza di cause ostative o impeditive al regolare assolvimento del suo obbligo. La seconda concerne il tipo di documentazione che formerà oggetto di consegna. Secondo il disposto dell'art. 1129, comma 8, c.c., il legislatore ha utilizzato una formula ampia ed omnicomprensiva di tutti i documenti che riguardano l'ente condominiale ed i singoli condomini, rispetto ai quali è presumibile ritenere che siano comprese, ad esempio, anche le comunicazioni intercorse tra di essi e l'amministratore nella veste di mandatario, purchè queste non siano di carattere personale ma rivestano un interesse comune. Nella sentenza in commento, il Tribunale ha accolto la domanda nella parte in cui era stata richiesta la restituzione della documentazione amministrativa e contabile - anagrafe condominiale, situazione di cassa e patrimoniale aggiornata, i registri di cui all'art. 1130, n. 6), c.c., bilanci di gestione approvati e da approvare, estratti conti del conto corrente condominiale, fatture, modelli 770 - mentre ha rigettato l'istanza concernente la “consegna di ogni altra res afferente il Condominio perché generica e priva dell'indicazione della res oggetto di consegna”. Tale decisione si allinea a quanto affermato in precedenza dalla Cassazione (ivi Cass. civ., n. 40134/2021), secondo la quale il nuovo amministratore deve indicare in modo specifico i documenti che chiede in consegna e specificare l'inerenza dei medesimi all'esercizio della gestione del condominio, mentre spetta al precedente amministratore eccepire l'estraneità della documentazione agli adempimenti ed agli obblighi posti a carico dell'amministratore. Tale decisione merita, tuttavia, una riflessione anche se potrebbe sembrare superflua. Posto, da un lato, che il passaggio delle consegne deve essere formalizzato tramite il c.d. verbale di consegna che, sottoscritto dai due amministratori rappresenta il documento ufficiale che rende possibile la prosecuzione della gestione amministrativa e, dall'altro, che è l'amministratore uscente a dover consegnare tutta la documentazione, è più che evidente che solo lui è il depositario del dossier condominiale e, quindi, è quest'ultimo che deve predisporre in verbale. Il nuovo amministratore non potrà fare altro, tramite la verifica di quanto dichiarato dal proprio dante causa, che attestare quanto da questi ricevuto. In concreto, quindi, si pone un problema non di poco conto: l'amministratore entrante si viene a trovare in una condizione di subalternità rispetto al suo predecessore, rispetto al quale si deve aspettare un comportamento in buona fede, diligente e soprattutto collaborativo. E se è vero quanto affermato in merito dalla giurisprudenza, ovvero la differente posizione dei due soggetti rispetto alla consegna della documentazione, è altrettanto vero che nella qualificazione di “altra res” si vanno ad inserire tutti quei documenti esclusivi di ogni condominio che siano, al di fuori di quelli canonici e che si possono trarre dalle disposizioni che disciplinano il settore. Quanto al profilo processuale della controversia, il Tribunale ha evidenziato che la giurisprudenza ha riconosciuto la legittimità dell'amministratore, anche in assenza di una delibera assembleare di autorizzazione, di agire in sede cautelare per ottenere un provvedimento di urgenza, ex art. 700 c.p.c., che ordini al precedente amministratore la consegna di tutta la documentazione necessaria al fine di espletare il relativo incarico. Questo perché nel tempo necessario al ricorrente per fare valere il proprio diritto in via ordinaria potrebbero derivare al condominio danni gravi ed irreparabili. Quindi, una decisione che ha tenuto conto proprio del fatto che senza documenti il condominio non può funzionare. In buona sostanza, quindi, il pericolo di subire un pregiudizio sussisterebbe in re ipsa. Altro giudice di merito (Trib. Catania 22 settembre 2018), invece, partendo dalla considerazione di ordine generale che il pericolo imminente ed irreparabile non può che essere il fondamento per l'accoglimento di un ricorso ex art. 700 c.p.c., aveva affermato che questo vale anche per la fattispecie in esame. Il condominio, infatti, tramite l'amministratore in carica, deve indicare specifici elementi di fatto, attinenti all'impossibilità di un'ordinaria gestione amministrativa a causa della mancata disponibilità di determinati documenti, che siano tali da configurare l'indifferibilità della tutela. Pertanto, venendo meno tanto la specifica allegazione, quanto la dimostrazione delle ragioni per le quali la mancata restituzione del patrimonio documentale del condominio può determinare una durevole paralisi della gestione condominiale, il provvedimento cautelare non può essere concesso. Non è che i due provvedimenti giudiziali richiamati siano in contrasto tra di loro, ma certamente la situazione deve essere esaminata ed accertata caso per caso, dal momento che vi potrebbe essere stata una consegna parziale della documentazione che da sola potrebbe consentire la prosecuzione dell'attività amministrativa, là dove la parte residuale dei documenti non restituiti potrebbe non incidere sull'esecuzione del mandato attuale. Riferimenti Occhipinti, Obbligo di consegna della documentazione al nuovo amministratore, in Condominioweb.com, 5 gennaio 2023; |
