Amministratore o assemblea: a chi spetta il potere di decidere in merito alla manutenzione straordinaria del fabbricato?

Massima

In tema di condominio negli edifici, nei casi di revoca o annullamento della delibera di nomina dell’amministratore, e tanto più in mancanza di una dichiarazione di invalidità della medesima delibera, lo stesso amministratore continua ad esercitare legittimamente, fino all’avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari, ben potendo egli conferire procura ad un difensore al fine della costituzione in giudizio, sul presupposto della presunzione di conformità alla volontà dei condomini e dell’interesse del condominio alla continuità dell’amministrazione. La circostanza che, in seno alla delibera autorizzativa dei lavori, non risulti menzionato il preventivo redatto dall’impresa, la cui individuazione è direttamente attribuibile all’amministratore, non è ostativa al riconoscimento della sussistenza di un valido rapporto contrattuale tra le parti in causa, dovendosi ritenere legittima, in caso di estrema urgenza, la decisione del condominio di demandare all’amministratore la scelta dell’impresa esecutrice dei lavori, intendendo così eliminare eventuali ulteriori passaggi assembleari, anche perché non vi sono norme che prevedano espressamente che la scelta dell’impresa competa, in via esclusiva, all’assemblea dei condomini

Il caso

Un fornitore agiva in via monitoria sostenendo di vantare un credito nei confronti di un condominio per aver effettuato alcuni lavori edili all’interno degli spazi comuni senza essere stato saldato.

Si opponeva il condominio al decreto ingiuntivo ed il giudice monocratico del Tribunale di Catania accoglieva l’opposizione, revocando il decreto ingiuntivo, sul presupposto che lo stesso non fosse assistito da una prova scritta circa delibere autorizzative dei lavori, sostenendosi piuttosto che gli stessi fossero stati commissionati alla opposta dal precedente amministratore che aveva agito uti singuli.

La sentenza di primo grado veniva appellata dall’impresa che aveva ottenuto il decreto ingiuntivo poi revocato e la Corte d’Appello di Catania, con la decisione in commento, accoglieva parzialmente il gravame.  

La questione

Con l’atto di appello, la società che aveva eseguito i lavori al condominio appellato muoveva due ragioni di censura: una relativa al rigetto, da parte del giudice di primo grado, della sollevata eccezione di legittimazione sostanziale e processuale in capo al soggetto che aveva conferito la procura alle liti in favore del difensore in relazione all’opposizione al decreto ingiuntivo; l’altra con riferimento alla errata circostanza valutata dal giudice di prime cure secondo la quale i lavori erano stati eseguiti in assenza di una delibera autorizzativa dal parte del condominio ora appellato.

Nel primo caso, sosteneva che la nomina dell’amministratore che aveva firmato il mandato all’avvocato per spiegare opposizione al decreto ingiuntivo, fosse affetta da vizi poiché deliberata dall’assemblea plenaria di un super condominio anziché da quella in forma ristretta, formata dai rappresentanti delle singole palazzine, con la conseguenza che lo stesso mancava del potere rappresentativo del super condominio e quindi non poteva conferire una valida procura alle liti sotto pena di nullità della procura stessa.

Nella seconda ipotesi, l’impresa sosteneva che i lavori erano stati autorizzati dall’assemblea condominiale in data 25 novembre 2016; che la delibera era efficace nei rapporti esterni; che le opere eseguite erano da intendere nel concetto di manutenzione ordinaria, avuto riguardo all’esiguità della spesa ed alla circostanza che trattavasi di lavori intrinsecamente connessi ad un preventivo già approvato dall’assemblea condominiale.

La Corte siciliana rigettava il primo motivo, mentre accoglieva il secondo.

Le soluzioni giuridiche

Il giudice in seconda istanza, con riferimento al primo motivo di appello, pur sostanzialmente riconoscendo che la delibera di nomina dell'amministratore del super condominio fosse in ipotesi annullabile, siccome afferente a vizi sulla regolare costituzione dell'assemblea (plenaria e non ristretta) ragionava, però, sul fatto che tale delibera non era stata impugnata ai sensi dell'art. 1137 c.c. e nei termini ivi indicati, ragion per cui essa andava ritenuta valida ed efficace, conseguendone la ricorrenza in capo all'amministratore, con la stessa delibera nominato, del potere rappresentativo sostanziale e processuale.

Ribadiva il giudicante che, con riferimento al potere rappresentativo processuale, l'amministratore di condominio, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, può proporre opposizione a decreto ingiuntivo, nonché impugnare le decisioni del giudice di primo grado, e comunque agire o resistere in tutte quelle controversie che rientrino nell'ambito delle sue attribuzioni ex art. 1130 c.c. (Cass. civ., sez. II, 3 agosto 2016, n. 16260).

Con riguardo al secondo motivo di appello, la Corte etnea evidenziava come il giudice di primo grado avesse errato nel ritenere non sussistente alcuna delibera autorizzativa dei lavori, sostenendo, invece, che tale delibera esisteva ed era stata adottata in data 25 novembre 2016, dichiarando di non condividere sia l'assunto che i lavori non erano stati mai deliberati ed approvati dall'assemblea del condomino appellato, che quello relativo alla circostanza, dedotta dal giudice del tribunale, secondo la quale i numerosi verbali prodotti nulla dimostravano nel senso di una autorizzazione deliberativa dei lavori, anche perché nella maggior parte dei casi era mancato il quorum richiesto per la valida costituzione dell'assemblea.

Sosteneva il giudice distrettuale che tutto ciò era irrilevante in quanto la questione relativa alla validità della delibera non costituiva materia del contendere e che, anche se si fosse stati in presenza di una delibera annullata, ciò non avrebbe pregiudicato i diritti acquistati in buona fede dai terzi in base ad atti compiuti in esecuzione della delibera stessa, mantenendo la propria efficacia nei rapporti esterni.

Osservazioni

La sentenza in commento focalizza la sua attenzione su due punti cardine: la nomina (con conseguente legittimazione dell'amministratore ad agire/resistere in giudizio) portata da una delibera annullabile e la sempre attuale questione del potere suddiviso tra assemblea dei condomini ed amministratore di adottare decisioni in ordine alla manutenzione straordinaria sulle parti comuni dell'edificio.

Sul primo tema, il giudice d'appello siciliano, dopo una lunga disamina in ordine ai poteri di nomina dell'amministratore nel super condominio da parte dell'assemblea dei condomini, ovverosia dell'assemblea dei rappresentanti dei condomini, supera il problema laddove, pur riconoscendo che la nomina dell'amministratore fosse in astratto viziata, la ritiene legittima in quanto valida per non essere stata impugnata la relativa delibera nei termini di cui all'art. 1137 c.c.

Il vero contrasto giuridico che, invece, si è posto, tra amministratore ed assemblea, è stato quello relativo alla legittimazione (recte, potere) circa la decisione di far eseguire sulle parti comuni dell'edificio lavori di manutenzione straordinaria, che il giudice di primo grado aveva ritenuto superato, sul presupposto che, in assenza di una delibera espressa di autorizzazione dell'opera, l'amministratore avesse esorbitato i suoi poteri decidendo ex se di provvedere, con conseguente riferimento della spesa non in capo al condominio ma bensì allo stesso amministratore in prima persona.

La Corte territoriale, ritenendo, invece, l'esistenza di un verbale di assemblea che aveva autorizzato la spesa, riconduce questa all'assise condominiale, accogliendo l'appello della impresa esecutrice dei lavori.

Ma quale è il discrimine tra poteri dell'amministratore di condominio e dell'assemblea in merito alla decisione di autorizzare lavori di straordinaria manutenzione, atteso che i lavori di ordinaria manutenzione e quelli indifferibili ed urgenti sono prerogativa esclusiva dell'amministratore?

Tecnicamente devono ritenersi lavori di ordinaria manutenzione quelli che, per la naturale deteriorabilità della cosa, si rendono necessari per l'uso ed il godimento perfetto della cosa stessa; mentre sono straordinari quelli che saltuariamente si rendono opportuni per il sopravvenire di un guasto o di un'alterazione tale da rendere indispensabile la sostituzione o la riparazione della medesima cosa.

L'ultimo comma dell'art. 1135 c.c. abilita espressamente l'amministratore ad ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza, imponendogli solo l'obbligo di riferirne alla prima assemblea utile.

Il compimento dei suddetti lavori non costituisce eccesso di mandato, né tantomeno obbligo di riferirne alla prima assemblea può confondersi con la necessità di ratifica di un atto esorbitante dai relativi poteri, rientrando nell'obbligo generale che incombe all'amministratore di rendere conto della sua gestione ai condomini, i quali hanno un ampio potere di controllo sul suo operato.

Difettando il presupposto della specialità, le iniziative assunte dall'amministratore stesso con riguardo ai lavori straordinari non creano obbligazioni per i condomini (Cass. civ., sez. II, 7 maggio 1987, n. 4232).

Nel caso in cui l'amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all'art. 1135, comma 2, c.c., abbia assunto l'iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall'urgenza, ove questa effettivamente ricorra e negli eventuali rapporti instaurati con i terzi, per farvi fronte, abbia speso il nome del condominio, quest'ultimo deve ritenersi validamente rappresentato, con conseguente diretta esigibilità da parte dei terzi contraenti dell'adempimento delle relative obbligazioni. (Cass. civ., sez. II, 18 marzo 2010 n. 6557).

Al di fuori dei suddetti casi, la regola generale è che i lavori di straordinaria manutenzione debbano essere autorizzati dall'assemblea, la cui maggioranza richiesta è quella di cui all'art. 1136, comma 4, c.c. - maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio - ammettendo, come extrema ratio, anche la possibilità che l'assemblea, nell'esercizio dei poteri di gestione, possa ratificare la spesa effettuata dall'amministratore in ordine ai lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni, ancorchè non indifferibili ed urgenti (Cass. civ., sez. II, 7 febbraio 2008, n. 2864).

Riferimenti

Terzago, Il condominio. Trattato teorico-pratico, a cura di A. Celeste e P. Terzago, Milano, 2022, 561;

Tortorici, La responsabilità dell’amministratore di condominio, Pistoia, 2003;

Branca, Comunione. Condominio negli edifici, in Commentario al codice civile a cura di Scialoja e Branca, sub. artt. 1100-1139, Bologna-Roma, 1982, 625.