I requisiti di validità del (nuovo) rendiconto condominiale per quanto concerne il contenuto ed i criteri di redazione

Massima

Affinché la delibera di approvazione del rendiconto possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137, comma 2, c.c., va accertato che, dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130-bis c.c., discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del condominio, e quelli di cui il bilancio invece dà conto, oppure che, comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione, sia impossibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione.

Il caso

Con la sentenza impugnata sottoposta all'esame del Supremo Collegio, la Corte d'Appello - ribaltando l'esito del giudizio di primo grado - aveva rigettato l'impugnazione ex art. 1137 c.c., avanzata da un condomino, volta all'annullamento della delibera del 17 luglio 2014 dall'assemblea del suo Condominio con cui si era approvato il rendiconto consuntivo 2013/2014.

Nello specifico, il giudice distrettuale aveva ritenuto che il rendiconto approvato fosse rispettoso dei criteri ex  art. 1130-bis c.c. in quanto: a) era stato redatto secondo il “principio di competenza” e comprendente tutte le prestazioni effettuate dal 1° maggio 2013 al 30 aprile 2014, anche se fatturate e pagate dopo, fino al giorno dell'assemblea; b) tutte le spese rendicontate avevano trovato riscontro nei documenti prodotti e, in particolare, nelle fatture quietanzate; c) erano state ricostruite e giustificate le varie operazioni denunciate nell'atto introduttivo del giudizio; e d) erano state indicate le voci “saldo precedente”, “acconti versati” e ”totali riepilogativi”.

Il condomino soccombente proponeva, quindi, ricorso per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare se il rendiconto approvato dall'assemblea rispondesse o meno, quanto a contenuto e criteri di redazione, ai requisiti di validità delineati dal novello art. 1130-bis, comma 1, c.c., in quanto - ad avviso del ricorrente - doveva seguirsi il “criterio contabile della cassa”, atteso che, nel medesimo rendiconto, dovevano essere indicate solo le spese sostenute e le somme riscosse, giacché, altrimenti, il rendiconto ed i saldi individuali non corrispondevano alla situazione reale, laddove, invece, il suddetto criterio contabile della cassa serviva ad agevolare il controllo da parte dei condomini.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto il ricorso infondato.

Invero, l'art. 1130-bis c.c. - come introdotto dalla l. n. 220/2012 - stabilisce che: “il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, il tutto espresso in modo da consentire l'immediata verifica; deve comporsi di un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, nonché una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti; l'assemblea può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio; i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese; le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci dalla data della relativa registrazione”.

Secondo gli ermellini, quanto al contenuto ed ai criteri di redazione, il rendiconto deve, dunque, specificare le voci di entrata e di uscita, la situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili e le eventuali riserve, “in modo da consentire l'immediata verifica”.

Pertanto, il riferimento alle “voci di entrata e di uscita”, significa che il rendiconto deve documentare gli incassi ed i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché “ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio”, con indicazione, nella nota sintetica esplicativa della gestione, “anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”, avendo qui riguardo al risultato economico dell'esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati, e, dunque, “non dal solo conto cassa” (Cass. civ., sez. VI/II, 20 dicembre 2018, n. 33038).

Per la validità della delibera di approvazione del rendiconto condominiale non è, comunque, necessaria la presentazione all'assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, essendo piuttosto “sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione” (così Cass. civ., sez. VI/II, 18 gennaio 2023, n. 1370).

Non occorre nemmeno - aggiungono i magistrati del Palazzaccio - che le entrate e le spese siano trascritte nel verbale assembleare, o che siano oggetto di analitico dibattito ed esame, potendo l'assemblea procedere sinteticamente all'approvazione alla stregua della documentazione giustificativa fornita dall'amministratore.

Tuttavia, la documentazione allegata deve dare prova delle somme incassate, nonché dell'entità e della causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico di amministrazione è stato eseguito.

Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, che compongono il rendiconto, sono pertanto ispirati dallo scopo di realizzare l'interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili ivi recati dal bilancio, e sono, quindi, orientati dall'esigenza di informazione dei partecipanti, in modo da “dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato”.

Si prestano a tale scopo pure i chiarimenti forniti dall'amministratore in assemblea, se adeguati a far venire meno l'interesse del condomino, che li abbia chiesti e ottenuti, a eventuali impugnative della deliberazione di approvazione del rendiconto in relazione ai punti oggetto dei chiarimenti.

In conclusione - per il massimo consesso decidente - opera il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, che costituisce una specificazione del principio della correttezza e veridicità dell'informazione contabile e del principio di chiarezza, nel senso che “la rilevazione e la presentazione delle voci deve essere effettuata tenendo conto della sostanza dell'operazione”.

Osservazioni

In quest'ordine di concetti, si osserva che il ricorrente aveva prospettato, invece, ragioni di invalidità della deliberazione assembleare impugnata per violazione di norma di diritto, consistente, nella specie, nella dedotta illegittimità del rendiconto condominiale ex art. 1130-bis c.c. per violazione del c.d. criterio di cassa (favorevolmente a quest'ultimo, si era espressa parte della giurisprudenza di merito anche nel previgente regime, v. Trib. Milano 20 giugno 1991, n. 5036). 

La sentenza impugnata, comunque, aveva accertato che il rendiconto consuntivo 2013-2014 approvato il 17 luglio 2014 dall'assemblea del Condominio era idoneo a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, fornendo la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non solo della qualità e quantità dei frutti percetti e delle somme incassate, nonché dell'entità e causale degli esborsi fatti, ma anche di tutti gli elementi che consentivano di individuare e vagliare le modalità con cui l'amministratore aveva eseguito il suo incarico e di concludere cha la resa del conto fosse adeguata a criteri di buona amministrazione, e ciò “alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito e che non è sindacabile in cassazione, se non ove sia omesso l'esame di un fatto storico decisivo, alla stregua dell'art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c., o per difetto assoluto di motivazione”.

La pronuncia in commento sembra, dunque, glissare - sia pure al netto dei limiti del sindacato di legittimità di cui sopra - la vexata quaestio relativa alle modalità di redazione del rendiconto condominiale, ossia se esso debba essere redatto secondo il criterio di cassa o secondo il criterio di competenza, oppure misto (in quest'ultimo senso, v. Trib. Udine 19 agosto 2019, n. 1014).

A favore del primo corno dell'alternativa, si è espresso, di recente, un magistrato capitolino (Trib. Roma 13 novembre 2019, n. 21802), che ribadisce la tesi che il conto consuntivo debba essere esclusivamente ispirato al principio di cassa, escludendo ogni altra facoltà di scelta (competenza e/o misto): invero, l'inserimento della spesa deve essere annotato in base alla data dell'effettivo pagamento, così come l'inserimento dell'entrata va annotato in base alla data dell'effettiva corresponsione; di contro, la mancata applicazione del criterio di cassa è idonea ad inficiare sotto il profilo della chiarezza, dalla quale non si può prescindere, il bilancio.

In particolare, non rendendo intelligibili le voci di entrata e di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino, non si evidenzia la reale situazione contabile; pertanto, laddove l'assemblea abbia approvato un consuntivo - che deve essere, come detto, un “bilancio di cassa” - che non sia improntato a tali criteri e violi, quindi, i diritti dei condomini, lo stesso ben potrà essere dichiarato illegittimo; il criterio di cassa, in base al quale vengono indicate le spese e le entrate effettive per il periodo di competenza, consente, infatti, di conoscere esattamente la reale consistenza del fondo comune.

Laddove, invece, il rendiconto sia redatto tenendo conto sia del criterio di cassa e che di competenza - ossia indicando indistintamente, unitamente alle spese ed alle entrate effettive, anche quelle preventivate senza distinguerle fra loro - i condomini possono facilmente essere tratti in inganno se non sono chiaramente e separatamente indicate le poste.

Il criterio di cassa - sempre ad avviso del giudicante della Capitale (v., altresì, Trib. Roma 9 aprile 2020, n. 5969, e Trib. Roma 13 ottobre 2022, n. 14958) - consente, altresì, di “fare un raffronto tra le spese sostenute ed i movimenti del conto corrente bancario intestato al condominio, atteso che, a ciascuna voce di spesa, deve corrispondere un prelievo diretto a mezzo assegno o bonifico sul conto corrente condominiale”.

La maggior parte degli autori sono, invece, orientati nel senso che, nella redazione del rendiconto, è necessario tener conto non solo del c.d. criterio di cassa - vale a dire, indicare tutto ciò che si è speso ed incassato nell'anno di gestione - ma contemporaneamente del c.d. criterio di competenza, cioè precisare indicare non solo le risorse economiche destinate a fronteggiare, nel corso dell'esercizio di competenza, eventuali eccedenze di spese obbligatorie rispetto alla previsione annuale, ma anche le spese imprevedibili al momento dell'approvazione del bilancio.

In pratica, il principio di competenza impone di registrare le transazioni nel periodo di esercizio a cui queste si riferiscono, indipendentemente dal momento in cui i pagamenti si verificano.

In una posizione più articolata, si pone un'attenta dottrina (Schena, v. scheda tecnica in questo Portale), la quale mette in guardia come il criterio della competenza, così come inteso sul piano squisitamente ragionieristico e aziendalistico, non sia completamente accettato in materia di rendiconto condominiale, soprattutto con riferimento ai costi ed ai ricavi straordinari e legati ai fondi speciali.

Se per quel che concerne la gestione ordinaria è necessario adottare un criterio di competenza comunque ridimensionato ed incapace di dare seguito alle scritture di fine esercizio, nell'àmbito degli esercizi straordinari di gestione dei fondi speciali, è opportuno discorrere di un criterio di competenza ancora meglio attagliato alle peculiarità dell'ente: si tratta del criterio della relatività.

In particolare, riguardo alla cessione di beni ed alle prestazioni di servizi erogati nell'àmbito della gestione ordinaria, la relatività della spesa coincide con il tempo stesso della prestazione o della cessione, mentre, con riferimento alla cessione di beni e alle prestazioni di servizi erogati nell'àmbito delle gestioni straordinarie, la relatività della spesa coincide - non con il tempo della prestazione, bensì - con il tempo della delibera di approvazione del fondo speciale e della relativa ripartizione che ha dato luogo, in via costitutiva, all'obbligo di pagare da parte dei condomini verso l'amministrazione condominiale.

In questa prospettiva, gli elaborati che compongono il fascicolo di rendicontazione, seguono i seguenti criteri di registrazione: 1) registro di contabilità, secondo il criterio di cassa; 2) conto entrate/uscite, secondo il criterio di cassa; 3) situazione patrimoniale, secondo il criterio della relatività/competenza; 3) riepilogo dei fondi e delle risorse disponibili, secondo il criterio di competenza e di cassa; 4) conto economico di esercizio ordinario e bilancio verticale secondo il criterio di competenza; 5) conto economico di gestione straordinaria e bilancio verticale, secondo il criterio della relatività; 6) stati di ripartizione, secondo il criterio della competenza/relatività.

In conclusione - secondo l'A. - “la contabilità condominiale è tenuta con un sistema misto e complesso, che non guarda esclusivamente alla natura degli elaborati, ma anche alle singole registrazioni”.

Riferimenti

De Santis, L’eterno dilemma del rendiconto condominiale: criterio di cassa o di competenza?, in IUS Condominio e locazione.it., 16 maggio 2023;

Tamanti, Note sul rendiconto condominiale alla luce di alcune sentenze di merito, in Arch. loc. e cond., 2019, 28;

Risotti, Invalidità del rendiconto condominiale, in Immob. & proprietà, 2019, 297;

Marostica, La contabilità e il rendiconto condominiale, in Immob. & proprietà, 2017, 698;

Russo, Il rendiconto condominiale ai sensi dell'art. 1130-bis c.c. e le conseguenze della sua approvazione o mancata approvazione, in Arch. loc. e cond., 2016, 605;

Rosselli, La contabilità condominiale e la revisione del rendiconto condominiale, in Arch. loc. e cond., 2015, 115;

Del Chicca, Impugnazione del rendiconto: motivi di invalidità della delibera ed oggetto del sindacato giudiziale, in Arch. loc. e cond., 2015, 372;

Scripelliti, Il rendiconto dell'amministratore condominiale, in Giur. it., 2012, 793;

Salciarini, Le regole giuridiche del rendiconto condominiale, in Immob. & proprietà, 2011, 499;

Carrato, La funzione e la trasparenza del rendiconto condominiale, in Immob. & diritto, 2011, fasc. 11, 23;

Voi, Rendiconto e preventivo annuale di condominio: redazione ed approvazione dell'assemblea, in Arch. loc. e cond., 1994, 241;

De Tilla, Approvazione del preventivo e del rendiconto annuale dell'amministrazione ed impugnativa del condomino dissenziente: distinzione tra nullità ed annullabilità della delibera condominiale, in Giust. civ., 1990, I, 145.