È ammissibile l’esercizio dell’azione ex art. 2932 c.c. nel caso in cui muti l’oggetto del contratto preliminare?
18 Gennaio 2024
Massima In tema di esecuzione specifica di un contratto preliminare, il mutamento della destinazione urbanistica del terreno promesso in vendita, incidendo unicamente, senza mutarne la natura, sull'attitudine del bene ad una diversa utilizzazione o sfruttamento e, quindi, sulla utilità che da esso intende trarre il futuro proprietario, non costituisce ostacolo alla pronuncia ex art. 2932 c.c., a meno che non sia il promissario acquirente a dolersi della modifica. Il caso Con atto di citazione ritualmente notificato due persone convenivano, davanti al Tribunale di Lecce, una società e il suo legale rappresentante in proprio, affinché venisse dichiarata:
I convenuti si costituivano in giudizio, non solo invocando il rigetto delle pretese attoree eccependo l’inadempimento degli stessi attori, ma formulando anche domanda riconvenzionale chiedendo, in particolare, che i medesimi attori, nell’eventualità di accoglimento della loro domanda di risoluzione, fossero condannati alla restituzione degli acconti versati, al pagamento dei costi sostenuti per la realizzazione dell'impianto e al risarcimento dei danni per la mancata vendita di energia o, che, previo accertamento del grave inadempimento degli attori, venisse emessa sentenza ex art. 2932 c.c. rispetto ai due contratti preliminari con la condanna delle controparti al risarcimento dei danni per non aver potuto vendere l'energia elettrica prodotta dall'impianto, oltre ai successivi danni fino all'effettiva consegna. All’esito dell’espletata istruzione probatoria, il Tribunale adito accoglieva la principale domanda riconvenzionale proposta dai convenuti e, per l'effetto, ordinava il trasferimento del terreno, su cui erano costruiti ed insistevano l'impianto fotovoltaico e la cabina per la generazione di energia elettrica da fonte rinnovabile solare, subordinando il trasferimento al pagamento della somma di apposita somma; accoglieva, altresì, l’ulteriore connessa domanda riconvenzionale diretta ad ottenere il trasferimento dei diritti amministrativi, della DIA e delle autorizzazioni di gestore della rete elettrica in ordine al progetto fotovoltaico indicato nei preliminari, corredato da tutte le autorizzazioni necessarie alla realizzazione e all'esercizio dell'impianto, condannando uno degli attori anche al risarcimento dei danni, quantificato in una rilevante somma. Decidendo sull’appello principale avanzato dagli originari attori, nonché su quello incidentale interposto dai convenuti, la Corte salentina emetteva sentenza non definitiva con cui confermava la decisione di accoglimento – emanata da parte del giudice di primo grado - della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere i contratti definitivi e, con separata ordinanza, disponeva la prosecuzione del giudizio in ordine alla determinazioni da adottare con riferimento al proposto gravame incidentale con cui si instava per la quantificazione dell’ulteriore risarcimento dei danni invocato nel giudizio dinanzi al Tribunale. In particolare, il giudice di appello riconfermava il percorso logico-giuridico adottato dal giudice di prime cure circa l’emanabilità della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. e, in special modo, chiariva che il mutamento di destinazione urbanistica del bene promesso in vendita, pur incidendo sulla sua attitudine ad una diversa utilizzazione o ad un diverso sfruttamento e, quindi, sull'utilità che da esso il futuro proprietario intendeva trarre, non costituiva ostacolo alla pronuncia di esecuzione specifica, salvo che il promissario acquirente non si fosse lamentato di tale modifica, puntualizzando, altresì, che, nel caso di stipulazione di un preliminare di compravendita avente ad oggetto un terreno, seguita dalla costruzione di un immobile a cura del promissario acquirente, la pronuncia costitutiva che disponeva il trasferimento estendeva i suoi effetti anche all'opera, attesa la presunzione di trasferimento all'acquirente dell'immobile anche delle relative accessioni. Avverso la citata sentenza non definitiva di appello formulavano ricorso per cassazione gli appellanti principali soccombenti, cui resistevano con controricorso le parti intimate. La II Sezione civile, con la sentenza qui in esame, rigettava il ricorso. La questione La segnalata sentenza è particolarmente importante perché accentra la sua attenzione sul problema relativo all’incidenza del “mutamento” (ed ai limiti dello stesso) dell’oggetto del contratto preliminare al fine della legittimità o meno della conseguente condanna della parte ritenuta obbligata (nella specie, la promittente venditrice) all’esecuzione in forma specifica dello stesso contratto; in particolare, se sia di ostacolo a tale pronuncia il sopravvenuto mutamento della destinazione urbanistica di un fondo promesso quando non esso, senza mutarne la natura, incida soltanto sulla attitudine del bene ad una diversa utilizzazione o sfruttamento. La soluzione giuridica Con la decisione in disamina, la Corte di legittimità ha fornito risposta positiva, dal momento che alcuna impossibilità dell'esecuzione specifica poteva ritenersi sussistente, poiché l’assetto del programma negoziale predisposto dalle parti, fin dalla stipula dei contratti preliminari, prevedeva che nella fase tra la conclusione dei preliminari stessi la conclusione di quelli definitivi fosse realizzato l'impianto fotovoltaico a spese della promissaria acquirente e che, all'esito, le autorizzazioni per l'esercizio dell'impianto fossero volturate in favore del promissario acquirente. Pertanto, il mutamento della destinazione del cespite non aveva rappresentato una sopravvenienza imprevedibile idonea a modificare l'identità del bene promesso in vendita, avendo le parti pattuito di concludere i definitivi all'esito della realizzazione dell'impianto fotovoltaico (la cui spesa era stata sostenuta dalla parte promissaria acquirente) insistente sul terreno originariamente di natura agricola e di trasferire le relative autorizzazioni per la gestione, ragion per cui – indipendentemente da una intervenuto mutamento dell’oggetto - la destinazione che il bene era venuta ad assumere era, comunque, rimasta conforme alle prescrizioni dei preliminari. Osservazioni Con la pronuncia in discorso la Corte di cassazione ha inteso ribadire l’importante principio secondo cui, ove le parti - in virtù della stipulazione di un contratto preliminare - subordinino il perfezionamento dell'effetto traslativo definitivo al mutamento delle condizioni del bene promesso in vendita e, in attuazione di tale impegno venga a realizzarsi tale mutamento, è ammissibile che, in sede giudiziale, sia disposto il trasferimento coattivo della proprietà del bene mutato conformemente al programma negoziale predisposto. Ciò anche valorizzando il principio – di portata ancor più generale – in base al quale il mutamento della destinazione urbanistica del terreno promesso in vendita incide unicamente, senza mutarne la natura, sull'attitudine del bene ad una diversa utilizzazione o sfruttamento e, quindi, sulla utilità che da esso intende trarre il futuro proprietario, sicché non costituisce ostacolo alla pronuncia ex art. 2932 c.c., a meno che non sia il promissario acquirente a dolersi della modifica (in tal senso, ad es. Cass. 11 aprile 2017 n. 9314 e Cass. 20 marzo 2006 n. 6166). Naturalmente questo principio non può valere quando – con un mutamento dell’oggetto previsto originariamente nel contratto preliminare – la parte interessata intenda, mediante la pronuncia giudiziale di cui al citato art. 2932 c.c. ottenere la costituzione di un vero e proprio rapporto giuridico diverso da quello voluto ab initio dalle parti. Tanto perché la funzione del contratto preliminare è quella di impegnare i contraenti alla futura stipula, alle condizioni e nei termini in esso convenuti, di un successivo contratto definitivo, e la prestazione essenziale che ne forma oggetto è costituita da quel particolare "facere", consistente nella stipulazione anzidetta, che deve corrispondere agli elementi predeterminati in sede di compromesso. Resta, perciò, salva l’ipotesi in cui il sopravvenuto mutamento della destinazione dell’oggetto del preliminare incida unicamente, senza mutarne la natura, sull’attitudine del bene ad una diversa utilizzazione o sfruttamento e, quindi, sulla utilità che da esso intende trarre il futuro proprietario. A titolo integrativo si aggiunge opportunamente che, ove alla stipulazione del contratto preliminare non segua la conclusione del definitivo, la parte non inadempiente può agire nei confronti di quella inadempiente facendone valere esclusivamente la responsabilità contrattuale da inadempimento di un'obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale e non anche, in via alternativa, la responsabilità precontrattuale da supposta malafede durante le trattative, giacché queste ultime, cristallizzate con la stipula del preliminare, perdono ogni autonoma rilevanza, convergendo nella nuova struttura contrattuale che rappresenta la sola fonte di responsabilità risarcitoria.
|
