Giudizio di revisione delle tabelle millesimali: il condomino chi deve citare in giudizio?

Massima

Ai fini della revisione delle tabelle millesimali, l'art. 69 disp. att. c.c. non prescrive la necessità dell'evocazione in giudizio dei singoli condomini, espressamente contemplando come sufficiente, affinché sia integrato il contraddittorio, che la causa venga instaurata nei confronti del solo amministratore condominiale, il quale rappresenta istituzionalmente tutti i condomini per le questioni di interesse comune, il che non significa, però, che, anche in questa ipotesi, i singoli condomini non conservino l'autonoma legittimazione processuale, concorrente con quella del medesimo amministratore.

Il caso

Con atto di citazione, un condomino, proprietario esclusivo di alcune unità immobiliari presenti all'interno di una compagine condominiale, conveniva in giudizio il fratello e la sorella, entrambi proprietari di altre unità immobiliari facenti parte della predetta compagine, nonché il Condominio rappresentato da una società di amministrazioni.

L'attore lamentava la sussistenza di tabelle millesimali redatte nel 1985, poi modificate all'unanimità nel 1993, errate sin dall'origine e divenute inattuali a seguito di lavori di ristrutturazione eseguiti nel 2000 sugli immobili siti al terzo piano di proprietà del fratello, che avevano alterato in pregiudizio dell'attore il valore proporzionale della sua proprietà esclusiva, nonché la mancata vigilanza della amministrazione condominiale sulla regolarità delle tabelle assunte dall'assemblea e/o sulla richiesta - avanzata sempre dall'attore - di sottoporle a revisione.

Parte attrice, pertanto, instava per la revisione delle tabelle millesimali disposta giudizialmente.

Si costituiva in giudizio il Condominio, chiedendo il rigetto della domanda di parte attrice per avere l'assemblea del condominio sempre deliberato di ripartire le spese secondo le tabelle in uso, per non essere a conoscenza della esecuzione di lavori pregiudizievoli dei valori delle singole proprietà esclusive interessate, per non avere dato seguito alla richiesta di revisione delle tabelle millesimali per contrarietà degli altri condomini.

I fratelli convenuti si costituivano in giudizio tardivamente (l'uno dichiarato contumace con ordinanza poi revocata) contestando le deduzioni attoree ed eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva, mentre la sola sorella, anche il difetto di integrità del contraddittorio per non essere stata evocata in giudizio la madre dell'attore, usufruttuaria di alcune delle unità immobiliari in sua proprietà esclusiva, né la madre dei fratelli convenuti, pure usufruttuaria di alcune unità immobiliari in loro proprietà esclusiva.

A fronte di tali eccezioni, l'attore chiedeva l'autorizzazione - concessa - all'integrazione del contraddittorio nei confronti delle due donne, le quali si astenevano dal costituirsi in giudizio, venendone pertanto dichiarata la contumacia.

Il giudizio veniva interrotto a seguito del decesso della terza chiamata, madre dei convenuti, e tempestivamente riassunto ad opera dell'attore nei confronti degli eredi - i medesimi fratelli convenuti - i quali omettevano, parimenti, di costituirsi in giudizio in qualità di eredi; nel mentre il fratello convenuto si costituiva ritualmente nel giudizio di riassunzione, sicché veniva revocata la contumacia precedentemente dichiarata nei suoi confronti.

Il giudice adìto disattendeva le eccezioni di parte convenuta, in ragione del disposto codicistico di cui all'art. 69 disp. att. c.c., e disponeva la C.T.U. al fine di accertare l'eventuale erroneità/non rispondenza delle tabelle millesimali all'effettivo stato dei luoghi e di procedere alla revisione/modifica/aggiornamento di quelle attuali.

Il C.T.U. incaricato riteneva la sussistenza di entrambi i presupposti di legge per la revisione delle tabelle millesimali in uso e provvedeva alla redazione di quelle nuove, senza che fosse raggiunta la prova della variazione rilevante dei valori delle singole proprietà esclusive ascrivibili ai fratelli convenuti.

Ritenuta la causa matura per la decisione, il Tribunale accoglieva la domanda di parte attrice e, per l'effetto, disponeva la sostituzione delle tabelle millesimali in uso con quelle redatte nel giudizio; poneva le spese di C.T.U. a carico dell'attore e dei fratelli convenuti in ragione della quota millesimale posseduta; compensava le spese di causa fra l'attore ed il Condominio convenuto; condannava i fratelli convenuti al pagamento delle spese legali in favore dell'attore.

La questione

Si tratta di verificare l'opportunità e la legittimità di un singolo condomino, in caso di contrarietà degli altri partecipanti al condominio, di procedere alla revisione delle tabelle millesimali individuando il soggetto passivo contraddittore e, laddove queste appaiano errate, incomplete oppure non conformi alla realtà fattuale (nel caso in cui alcuni lavori di ristrutturazione avrebbero determinato una alterazione del valore proporzionale dei beni immobili oggetti di intervento, in pregiudizio degli altri condomini) di individuare il contenuto dell'onere probatorio del condomino richiedente e la portata delle risultanze cui pervenga il  consulente tecnico d'ufficio.

Le soluzioni giuridiche

Il Tribunale di Trani è chiamato a decidere sulla legittimità della richiesta formulate da parte attrice per la revisione delle tabelle millesimali disposta giudizialmente.

Veniva, pertanto, enunciata la disposizione codicistica di cui all'art. 69 disp. att. c.c. (così come novellata dall'art. 23, comma 1, della l. n. 220/2012) e, sulla base di essa, discendevano una serie di considerazioni attenzionate dal giudicante, ovvero che le tabelle millesimali erano sempre suscettibili di revisione, a condizione che ricorra almeno uno dei seguenti presupposti di legge: che esse siano conseguenza di un'erronea valutazione degli elementi determinanti il calcolo del valore delle singole unità immobiliari oppure che siano sopravvenute modifiche strutturali tali da modificare di oltre un quinto il valore proporzionale originario, anche di una sola singola unità immobiliare.

In seconda battuta, e ciò al fine di statuire l'infondatezza di entrambe le eccezioni sollevate dai fratelli convenuti (del proprio difetto di legittimazione passiva e di integrità del contraddittorio), veniva chiarito che la domanda di revisione poteva essere proposta anche solamente nei confronti del solo amministratore e non, invece, nei riguardi di tutti i partecipanti il condominio i quali, viceversa, potrebbero comunque essere evocati in giudizio nella loro totalità.

Il Tribunale pugliese, quindi, ammetteva la richiesta consulenza tecnica d'ufficio per accertare la eventuale erroneità e/o non corrispondenza all'effettivo stato dei luoghi delle tabelle millesimali del 1985, poi aggiornate nel 1990 e in uso al Condominio, e conseguentemente per elaborarne di corrette attraverso la revisione/modifica/aggiornamento di quelle in essere.

Il C.T.U. incaricato rilevava come le tabelle millesimali fossero prive delle planimetrie e, così, non consentissero un raffronto con lo stato di fatto; i coefficienti di piano non fossero rappresentativi di un edificio condominiale dotato di ascensore; l'esistenza di modifiche sostanziali alle diverse unità immobiliari; dovendosi pertanto stabilire la ricorrenza di entrambi i presupposti di cui all'art. 69, comma 1, disp. att. c.c.

Egli procedeva, quindi, alla redazione delle nuove tabelle millesimali in sostituzione di quelle in uso, determinando la spesa a carico di tutti i condomini, non potendosi dire raggiunta la prova che la redazione di esse fosse stata determinata dalla variazione rilevante del rapporto originario tra i valori delle singole proprietà esclusive ascrivibili ad uno dei convenuti.

Questi ultimi venivano, invece, condannati al pagamento delle spese legali in favore dell'attore in ragione della resistenza manifestata alla revisione delle tabelle millesimali mentre venivano compensate le spese di causa fra i fratelli convenuti e il Condominio.

Osservazioni

La pronuncia in esame indaga l'aspetto più propriamente processuale del procedimento di revisione giudiziale delle tabelle millesimali.

Infatti, se, da un lato, il contenuto della presente pronuncia verifica in parte motiva la sussistenza dei presupposti di legge contenuti dalla disposizione codicistica di cui all'art. 69 disp. att. c.c., dall'altro, si sofferma compiutamente su due eccezioni sollevate da parte convenuta, entrambe poi disattese dal giudicante.

Precisamente, se la legittimazione attiva alla richiesta di revisione delle tabelle millesimali spetta ad ogni condomino che ne abbia interesse, quanto alla legittimazione passiva parte di risalente giurisprudenza di legittimità era orientata alla citazione in giudizio di tutti i condomini mentre qualche perplessità permaneva in ordine alla legittimazione passiva dell'amministratore.

A seguito della riforma della l. n. 220/2010, invece, il condomino ricorrente guadagna una duplice possibilità: citare in giudizio il solo amministratore come rappresentante di tutti i condomini o direttamente i condomini stessi.

Nel caso in cui venga chiamato in giudizio il solo amministratore, questi deve “darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini” come previsto dall'art. 69 disp. att. c.c.; qualora non adempia a tale dovere, potrebbe rischiare la revoca dell'incarico e l'evenienza di dover subire il risarcimento di eventuali danni richiesti dalla compagine condominiale.

In realtà, la norma non indica un obbligo di convocare una riunione del Condominio ad hoc bensì di eseguire l'apposita comunicazione, eventualmente inserendo l'argomento nell'ordine del giorno.

L'onere dell'amministratore attiene, pertanto, ad una semplice informativa sulla base della quale i condomini prendono atto dell'instaurazione del procedimento giudiziale contro il Condominio; ove non vi provveda, l'amministratore si espone al rischio di essere revocato, trattandosi di obbligo relativo al suo mandato, nonché ad una eventuale richiesta risarcitoria da parte dei condomini anche se, in realtà, appare dubbia la qualificazione e quantificazione di siffatto danno.

La giurisprudenza di legittimità ha già precisato in alcune recentissime pronunce che “l'amministratore di condominio è passivamente legittimato, ex art. 1131, comma 2, c.c., rispetto ad ogni azione volta alla revisione o determinazione giudiziale di tabelle millesimali che ripartiscano le spese in applicazione aritmetica dei criteri legali giacché, rientrando l'approvazione di tali tabelle nella competenza gestoria dell'assemblea, si versa in presenza di controversia riconducibile alle attribuzioni riconosciute allo stesso amministratore dall'art. 1130 c.c. ed ai correlati poteri rappresentativi processuali, senza alcuna necessità di litisconsorzio di tutti i condomini" (Cass. civ., sez. VI/II, 18 febbraio 2022, n. 5453; Cass. civ., sez. II, 4 febbraio 2021, n. 2635). Entrando, invece, nel merito della vexata quaestio, il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall'esistenza di uno o entrambi i presupposti indicati dall'art. 69 disp. att. c.c. - che richiede un errore oppure un'alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano - la cui ricorrenza va dimostrata, in base alla regola generale del riparto dell'onere probatorio e quantomeno con riferimento agli errori obiettivamente verificabili, da chi intende modificare le tabelle (v., ex multis, Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 2016, n. 25790).

Un aspetto interessante della nomenclatura dell'istituto impone al condomino richiedente un onere probatorio che non può essere ingiustamente gravoso.

Si veda in proposito una analoga fattispecie giuridica in cui la Corte di Cassazione avrebbe a buon diritto accolto il ricorso prospettatogli e cassato la pronuncia impugnata, poiché la corte territoriale aveva addossato ai condomini ricorrenti la prova di fatti negativi, ovvero la mancanza di errori nelle precedenti tabelle oppure la assenza di alterazioni del rapporto originario, tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano (cfr. Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 2016, n. 25790).

Quindi, per quanto riguarda l'accertamento proprio del giudice, la parte che intende chiedere la revisione delle tabelle millesimali non avrebbe l'onere di provare la effettiva differenza tra i valori delle unità immobiliari e quelli indicati nelle tabelle - onere certamente impegnativo - bensì di provare siffatta incongruenza, anche indirettamente.

Pertanto, secondo l'orientamento della Suprema Corte: “[…] l'errore determinante la revisione delle tabelle millesimali, a norma dell'art. 69 disp. att. c.c., è costituito dalla obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto. La parte che chiede la revisione delle tabelle millesimali non ha, al riguardo, l'onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, potendo limitarsi a fornire la prova anche implicita di siffatta divergenza, dimostrando in giudizio l'esistenza di errori, obiettivamente verificabili, che comportano necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del condominio; mentre il giudice, sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura delle stesse, deve verificare - di norma a mezzo di C.T.U. - i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi - quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione - incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati” (così Cass. civ., sez. II, 11 maggio 2017, n. 11575; nello stesso senso, v. anche Cass. civ., sez. II, 20 aprile 2021 n. 10372; Cass. civ., sez. II, 10 maggio 2018, n. 11290 e Cass. civ., sez. II, 25 gennaio 2018, n. 1848).

Spetta, poi, al giudice il compito di vagliare i valori di ciascuna delle porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi propri delle singole unità immobiliari che incidono sul valore effettivo di esse.

Nella vertenza in esame, quindi, e come in fattispecie analoghe, l'incarico veniva doverosamente affidato ad un consulente tecnico d'ufficio che, dopo aver analizzato in modo puntuale tutte le osservazioni critiche, tabellari, di coefficienti, ecc. elaborava le proprie conclusioni - confermate da accertamenti tecnici e adeguatamente motivate - le quali, di norma, non hanno motivo di non essere condivise, tanto più se nessun rilievo giuridico sul punto viene sollevato dalle parti.

Infatti, nel richiamare un principio della Suprema Corte sull'argomento, una consulenza tecnica d'ufficio può costituire una prova, esclusivamente, ove si debbano accertare situazioni di fatto che richiedano l'ausilio di speciali cognizioni tecniche, in assenza di altre prove, e che, se le valutazioni del giudice di prime cure e quello del gravame si fondano sul fatto inerente alla controversia sottoposta al loro esame, sono sottratte al sindacato di legittimità, qualora siano congruamente motivate (Cass. civ., sez. II, 11 maggio 2017, n. 11575).

Il Tribunale, quindi, come nel caso di specie, accoglieva la domanda di parte attrice e, per l'effetto, disponeva l'adozione delle tabelle millesimali redatte dal C.T.U. incaricato in sostituzione di quelle in uso.

La sentenza di modifica delle tabelle millesimali ha efficacia costitutiva, e non dichiarativa, di tal che le tabelle non sono retroattive bensì si applicano solo alle ripartizioni delle spese successive al passaggio in giudicato della sentenza che modifica i valori millesimali; salva in ogni caso la possibilità dell'assemblea di modificare anche le tabelle giudiziarie.

Infine, e come da univoco orientamento della giurisprudenza della Suprema Corte: “La sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. c.c., avendo natura costitutiva, non ha efficacia retroattiva e non consente, pertanto, di ricalcolare la ripartizione delle spese pregresse tra i condomini, ai quali, invece, va riconosciuta la possibilità di esperire l'azione di indebito arricchimento ex art. 2041 c.c.” (così Cass. civ., sez. II, 24 febbraio 2017, n. 4844), conferendo pertanto ai condomini la possibilità di vedersi riconosciute e restituite eventuali somme versate in eccedenza.

Riferimenti

Bordolli, Guida alla ripartizione delle spese condominiali, Rimini, 2021, 80;

Calevi, Ancora in tema di revisione delle tabelle millesimali, in Giust. civ., 2011, I, 1579;

Cirla - Monegat, Le tabelle millesimali, in Compravendita. Condominio. Locazioni, Milano, 2017, 822;

Cusano, Il codice del condominio - Art. 69 disp. att. c.c., Napoli, 2022, 347.