Comunicazione delle generalità dei condomini morosi al terzo creditore: obbligo dell’amministratore di condominio?

Massima

L'amministratore è obbligato a comunicare al creditore, che intenda agire per soddisfare il proprio credito, le specifiche generalità dei condomini morosi, potendo i condomini in regola con i pagamenti essere aggrediti esclusivamente dopo che il comune creditore abbia tentato infruttuosamente di soddisfarsi nei confronti dei primi, stante l'opponibilità a costui del beneficium excussionis. L'ultima parte dell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c. delinea, infatti, un obbligo legale di cooperazione con il terzo creditore, che viene posto direttamente in capo alla persona dell'amministratore e non costituisce affatto un adempimento o un'incombenza derivante dal rapporto di mandato che lo lega ai condomini; il suo immotivato rifiuto risulta essere contrario al canone di buona fede, dovendosi a tale riguardo intendersi un autonomo dovere giuridico espressione di un generale principio di solidarietà sociale, la cui costituzionalizzazione è ormai pacifica.

Il caso

Una società ricorreva al Tribunale per ottenere la consegna da parte di uno studio di amministrazione condominiale delle generalità di ciascuno dei condomini morosi al pagamento della somma di € 14.755,20 (portato da un titolo esecutivo consistente in un decreto ingiuntivo) oltre agli importi dovuti da ciascuno di essi e l'indicazione dei rispettivi millesimi di competenza.  

Lo studio di amministrazione convenuto si costituiva in giudizio, eccependo di avere comunicato quanto richiesto dalla società istante.

Ritenuta la causa matura per la decisione, in quanto avente natura documentale, il giudice accoglieva le istanze di parte ricorrente e, per l'effetto, ordinava allo studio di amministrazione condominiale di comunicare alla società ricorrente le generalità di ciascuno dei condomini morosi e gli importi dovuti e non pagati da ciascuno con i rispettivi millesimi e lo condannava alla rifusione delle spese di lite in favore della società istante; condannava altresì la parte convenuta, in caso di inottemperanza e/o eventuale ritardo nell'esecuzione del provvedimento emesso, al pagamento della somma di € 50,00 per ogni giorno di ritardo, successivo a quello decorrente dopo la notifica dello stesso in favore della ricorrente.

La questione

Si trattava di accertare e determinare, in capo all'amministratore di condominio (nel caso di specie, uno studio di amministrazione condominiale), l'omissione dell'obbligo di comunicazione di cui all'art. 63 disp. att. c.c. ai creditori non ancora soddisfatti e, conseguentemente, la legittimità dell'ordine imposto al Condominio di comunicare alla società creditrice ricorrente le generalità e gli importi dovuti di ciascun condomino moroso, come risultanti dall'anagrafe condominiale di cui all'art. 1130, n. 6, c.c., oltre all'indicazione dei millesimi di competenza al fine della corretta determinazione dell'importo dovuto da ciascuno.

Le soluzioni giuridiche

Il Tribunale di Pescara è chiamato a decidere sulla legittimità della richiesta formulate da parte attrice, una società esecutrice di lavori in condominio, di ottenere dall'amministratore - nel caso di specie, uno studio di amministrazione condominiale - le generalità dei condomini morosi risultanti dall'anagrafe condominiale di cui all'art. 1130, n. 6, c.c. e gli importi dovuti da ciascuno di essi, e non pagati dal condominio, con i rispettivi millesimi di competenza.

Il credito della società ricorrente era portato da un titolo consistente in un decreto ingiuntivo dell'importo di € 14.755,20 che, notificato unitamente all'atto di precetto, conteneva l'intimazione a pagare la complessiva somma di € 16.104,47.

Nonostante lo studio convenuto eccepisse di avere comunicato quanto richiesto dalla società creditrice, il Tribunale esaminava la documentazione in atti rilevando come le richieste inoltrate all'amministratore in data 26 luglio 2023 e 8 settembre 2023 avessero dato seguito a risposte incomplete ovvero all'invio di liste parziali e mancanti dei requisiti essenziali che non consentivano alla società creditrice di procedere al recupero delle somme dovute nei confronti dei condomini morosi.

Veniva, pertanto, enunciato il contenuto della disposizione codicistica di cui all'art. 63 disp. att. c.c. (così come novellata dall'art. 23, comma 1, l. n. 220/2012) e, sulla base di essa, veniva sancito l'obbligo dell'amministratore di assolvere alla comunicazione al creditore, che intenda agire per il recupero del proprio credito professionale, delle generalità dei condomini morosi nonché degli importi dovuti ed i rispettivi millesimi, in ottemperanza al generale principio di solidarietà sociale.

Il Tribunale, quindi, ritenuta fondata la domanda sulla base delle produzioni documentali, in accoglimento dell'istanza avanzata dalla società creditrice nei confronti dello studio di amministrazione condominiale, ordinava a quest'ultimo di comunicare il nome, il cognome, il codice fiscale e l'indirizzo esatto di ogni condomino moroso (come risultanti dall'anagrafe condominiale di cui all'art. 1130, n. 6, c.c.), nonché gli importi dovuti da ciascuno di essi e non pagati al condominio con i rispettivi millesimi, e, per l'effetto, lo condannava  alla refusione delle spese di lite in favore della ricorrente oltre a prevedere che, caso di inottemperanza e/o eventuale ritardo nell'esecuzione del provvedimento, parte convenuta sia tenuta al pagamento della somma di € 50,00 per ogni giorno di ritardo.

Osservazioni

La pronuncia in esame del Tribunale di Pescara offre un interessante spunto di approfondimento della tematica dell'obbligo di comunicazione dell'amministratore di condominio richiamato dall'art. 63 disp. att. c.c., con particolare riferimento all'enunciato del comma 1, che recita: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”.

I dati dei condomini morosi che l'amministratore è tenuto a fornire su richiesta del creditore sono: l'elenco nominativo dei condomini morosi completo del codice fiscale, della data e luogo di nascita, della residenza o domicilio; l'indicazione dei millesimi di proprietà e della tabella applicabile; le somme dovute da ciascuno.

Inoltre, giusto il disposto di cui all'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini (principio del c.d. beneficium excussionis).

In prima istanza, si evidenzia - laddove possa essere in dubbio - che la costituzione del condominio nell'azione proposta non necessita di previa delibera assembleare in quanto rientra nell'ambito dei poteri dell'amministratore, ed essendo peraltro previsto dalla disciplina della materia l'obbligo di fornire i detti elementi.

Nonostante secondo un pregresso orientamento giuridico, la domanda doveva essere rivolta nei confronti dell'amministratore, e non del condominio, trattandosi di obbligo posto dalla legge a carico dell'amministratore (v., sul punto, Trib. Catania 16 gennaio 2018; Trib. Catania 15 dicembre 2017; Trib. Napoli 1° febbraio 2017; Trib. Napoli, 5 settembre 2016), altro e maggioritario orientamento, al quale si ritiene a buon diritto di aderire, ritiene che legittimato passivo sia il solo condominio (Trib. Napoli 21 luglio 2020; Trib. Napoli 15 febbraio 2019; Trib. Roma 1° febbraio 2017), in quanto soggetto obbligato è l'amministratore, ma solo ed esclusivamente in ragione della sua posizione di mandatario dell'ente di gestione.

Tra l'altro, secondo una attualissima ordinanza di merito del Tribunale di S.M. Capua Vetere (1° luglio 2022): “l'orientamento che ravvisa nel condominio la legittimazione passiva è l'unico in grado di assicurare tutela al creditore di una prestazione - il terzo creditore dell'ente, per il caso di cui all'art. 63 disp. att. c.c., ma anche il condomino richiedente accesso alla documentazione, caso speculare e che presenta la medesima questione - indipendentemente dalle vicende modificative dell'organo gestorio e dalla eventuale sostituzione della persona fisica dell'amministratore”; la pronuncia prosegue poi nel determinare che “[…]  l'obbligo posto dalla legge a carico dell'amministratore trova il suo fondamento giustificativo nel rapporto di mandato che lo lega al condominio, sicché per il caso in cui l'amministratore non ottemperi ai suoi doveri e il condominio medesimo, in persona dell'amministratore, venga condannato, rimane salva l'azione di responsabilità dovuta all'eventuale inerzia”.

E ancora, a mente della recente sentenza della Corte d'Appello di Napoli 28 giugno 2022, n. 3015: “si è affermato, infatti, che l'art. 63 disp. att. c.c. attribuisce all'amministratore compiti, poteri e doveri quale rappresentante dei partecipanti al condominio, alla tutela dei cui interessi di gruppo egli deve indirizzare la sua attività e la violazione di siffatti doveri, funzionali alla cura degli interessi della compagine condominiale, si esaurisce dunque nel rapporto con il condominio, al di fuori del quale è il condominio a rispondere per il fatto dell'amministratore nei confronti dei terzi rimasti danneggiati: né potrebbe ricavarsi dalla regola di cui all'art. 63 citato una diretta responsabilità dell'amministratore, nei confronti del terzo creditore, per il mancato adempimento dell'obbligo di comunicazione dei dati personali dei condomini, poiché l'obbligazione imposta dall'art. 63 a carico dell'amministratore si colloca, pur sempre, nell'ambito del rapporto contrattuale di mandato che lega l'amministratore stesso al condominio, in forza del quale soltanto egli è in possesso dei dati dei condomini morosi […]”.

In ogni caso, per fugare ogni perplessità sul punto, sarebbe auspicabile una opportuna modifica dell'art. 63 disp. att. c.c. delle disposizioni di attuazione del codice civile e indicare expressis verbis che sia il condominio, e per esso il suo amministratore, ad avere l'obbligo di comunicare al creditore insoddisfatto i dati dei condomini morosi.

Nondimeno, nella parte motiva della sentenza oggi in commento, il Tribunale si sofferma sulla citata disposizione codicistica per sottolinearne l'alto valore solidaristico in quanto trarrebbe origine e fondamento non già (o non solo) dall'adempimento dell'amministratore al proprio rapporto di mandato nell'interesse dei condomini bensì da un obbligo legale di cooperazione con il terzo.

La ratio voluta dal legislatore risiede certamente nel nobile scopo di tutelare e preservare il rispetto dell'obbligo di collaborazione con il terzo creditore del condominio, ovvero di improntare la condotta a quei canoni imprescindibili dei rapporti contrattuali - e non solo - che rispondono ai principi della buona fede e correttezza.

Inoltre, sia d'evidenza che quello che può essere definito lo “scudo processuale” di cui all'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., è stato posto a garanzia e salvaguardia non solo dei patrimoni personali dei soggetti facenti parte della compagine condominiale - e che contribuiscono con le proprie finanze alla gestione condominiale - ma anche del patrimonio del Condominio ovvero della collettività condominiale e, quindi, anche di coloro che sono, invece, in regola con i pagamenti.

D'altro canto, resta inteso che l'amministratore è autorizzato dalla legge a fornire ai terzi creditori l'elenco dei condomini inadempienti al credito vantato dai terzi - e non le eventuali ulteriori morosità accumulate per altri titoli: per questi motivi, l'obbligo di informazione deve essere assolto mediante la comunicazione ai creditori non di un possibile elenco indistinto di condomini, in cui non sia in alcun modo evidenziato lo specifico debito relativo al contratto con il terzo, bensì l'indicazione specifica dei nominativi e delle rispettive quote dovute dai condomini morosi, con indicazione completa delle generalità e delle carature millesimali di ciascun obbligato ma solo con specifico riferimento ai crediti vantati dal creditore che intende agire (e non anche a quelli degli altri creditori).

Quanto, invece, alla posizione dei condomini virtuosi, ovvero quelli che non hanno maturato morosità in relazione al creditore che intende agire per il recupero del credito, il principio del c.d. beneficium excussionis, annovera quella particolare situazione in base al quale il creditore del condominio può rivalersi anche sui condomini in regola con i pagamenti solamente dopo aver agito - preventivamente ed infruttuosamente - contro i condomini morosi, di cui l'amministratore ne abbia indicato le generalità e le somme dovute (in base ai millesimi di proprietà).

A fini pratici, il beneficio della preventiva escussione trova applicazione solo in fase esecutiva e non anche nel giudizio di cognizione, cioè quando il giudice è chiamato ad accertare l'esistenza del credito; pertanto, il creditore del condominio dovrà in prima battuta costituirsi un titolo esecutivo (decreto ingiuntivo, sentenza, ecc.) nei confronti dell'intero condominio e, in seconda battuta, dopo la notifica dell'atto di precetto, dovrà agire esecutivamente dapprima contro i morosi e, solo successivamente, contro i condòmini in regola con i pagamenti.

Infatti, in caso di violazione e/o errata applicazione del suddetto principio, in una recentissima pronuncia di legittimità è stato chiaramente evidenziato e ribadito l'assunto secondo il quale: “il condomino in regola coi pagamenti, al quale sia intimato precetto da un creditore sulla base di un titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del condominio, può proporre opposizione a norma dell'art. 615 c.p.c. per far valere il beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi che condiziona l'obbligo sussidiario di garanzia di cui all'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., trattandosi di una condizione dell'azione esecutiva nei confronti del condomino non moroso e, quindi, del diritto del creditore di agire esecutivamente ai danni di quest'ultimo” (Cass. civ., sez. II, 17 febbraio 2023, n. 5043).

Per questi motivi, le azioni esecutive poste in essere in violazione della norma ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c. saranno da considerarsi, pertanto, inammissibili in quanto i condomini virtuosi saranno salvaguardati rimanendo indenni, non tanto nella fase di formazione del titolo esecutivo, quanto nella sola fase esecutiva, non potendo contestarsi il contenuto del diritto di credito fatto valere dal creditore del condominio ma soltanto la esigibilità di quest'ultimo nei confronti degli obbligati solidali adempienti pro quota.

Riferimenti

Chiesi, Comunicazione ai creditori dei dati relativi ai condomini morosi: nuova responsabilità (in proprio) per l'amministratore? in Ius Condominioelocazione, 9 febbraio 2018;

Cusano, Il codice del condominio - Art. 63 disp. att. c.c., Napoli, 2022, 332;

Ludovicini, La nuova procedura civile - Rivista scientifica di diritto processuale civile, 3, 14 maggio 2019;

Tortorici, Il registro anagrafe condominiale: compiti e poteri dell'amministratore, in Amministrare Immobili, 2016, fasc. 207, 20.