Immobile ad uso commerciale: validità della revoca della disdetta e diritto del conduttore all’indennità di avviamento

Massima

La disdetta (a differenza del diniego motivato di rinnovo alla prima scadenza esennale) costituisce atto unilaterale recettizio che produce i suoi effetti nel momento in cui giunge a conoscenza del destinatario. Ne consegue che una sua revoca è produttiva di effetti solo se raggiunge il destinatario prima della ricezione da parte dello stesso della comunicazione di disdetta. Pertanto, la successiva raccomandata del locatore, in mancanza di un'espressa accettazione da parte del conduttore, non dispiega alcuna giuridica rilevanza sul rapporto contrattuale.

Il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, previsto dall'art. 34 della l. n. 392/1978, in caso di cessazione del rapporto di locazione, deve essere riconosciuto anche in favore del conduttore che eserciti attività di mediatore professionale, stante la sua qualità di imprenditore commerciale.

Il caso

Il conduttore di un immobile destinato ad uso commerciale depositava, dinanzi al Tribunale competente, ricorso con il quale chiedeva la condanna del locatore al pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, avendo rilasciato l'immobile in seguito a formale disdetta del contratto di locazione per la scadenza contrattualmente prevista. Indennità spettante al conduttore in quanto espressamente indicato con relativa clausola contrattuale.

Il locatore, chiedendo il rigetto della domanda, asseriva che la disdetta era stata successivamente revocata e che tra le parti erano intercorse trattative per il rinnovo del contratto ad altre condizioni. Il silenzio del conduttore rispetto alla proposta del locatore avrebbe, pertanto, dimostrato che le parti intendevano proseguire nel contratto in essere. Sempre ad avviso del resistente, comunque, l'indennità non spettava in quanto l'appartamento non era utilizzato per attività che comportasse contatti con il pubblico dei consumatori.

Il Tribunale ha accolto il ricorso, condannando la resistente al pagamento dell'indennità di avviamento in forza sia di quanto contrattualmente previsto, sia dell'art. 34 della l. n. 392/1978.

La questione

Il giudice del merito è stato chiamato ad esprimersi su due questioni: da un lato, il rapporto tra disdetta di un contratto di locazione (nella specie, ad uso commerciale) e la sua revoca e, dall'altro, se anche l'attività di mediatore immobiliare abbia diritto ad ottenere l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale.

Le soluzioni giuridiche

Il Tribunale ha fondato la sua decisione su due considerazioni pienamente condivisibili.

La prima, riferibile al principio di diritto enucleato, ha tenuto conto della natura ricettizia dell'atto di disdetta dalla locazione, formalmente comunicato, che produce i suoi effetti nel momento in cui entra nell'area di conoscenza del conduttore.

Nel caso in esame, si era verificata una consecutio di eventi, che avevano determinato la validità della disdetta ai fini della cessazione della locazione. Infatti, il locatore aveva comunicato la cessazione della locazione per lo spirare naturale del termine; il conduttore aveva manifestato la sua volontà di riconsegnare l'immobile al legittimo proprietario in una precisa data, previa corresponsione dell'indennità di cui all'art. 34 della l. n. 392/1978; la revoca della disdetta era pervenuta al conduttore dopo che questa era stata accettata. Nessun dubbio, quindi, che tale revoca non potesse avere rilevanza giuridica.

Quanto, poi, al diritto del conduttore a vedersi riconosciuto il diritto al pagamento dell'indennità di avviamento, dalla motivazione della sentenza si desume che l'attività svolta nell'immobile oggetto della locazione fosse quella di mediatore immobiliare professionale, riconosciuto come imprenditore commerciale, come più volte ritenuto dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione.  

Osservazioni

Ai sensi del combinato disposto degli artt. 27, 28, 34 e 35 della l. n. 392/1978, quando il contratto di locazione, come nel caso in esame, riguarda un immobile adibito ad attività commerciale il locatore, che intenda porre fine al contratto allo spirare naturale del termine, deve comunicare la disdetta, a mezzo di raccomandata, almeno dodici mesi prima della scadenza. Si parla, invece, di diniego di rinnovo se il locatore intenda porre fine alla locazione alla prima scadenza contrattuale, ma solo per i motivi indicati nell'art. 29 e nei termini ivi previsti.

Inoltre, quando il rapporto di locazione concernente gli immobili di cui all'art. 27 si conclude per volontà del locatore il conduttore ha diritto, sempre con particolare riferimento all'attività commerciale ivi esercitata, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto.

Due sono le questioni da prendere in considerazione: la prima riguarda la modalità di invio della disdetta e la sua validità in caso di successiva revoca e la seconda concerne il diritto all'indennità che matura se l'attività commerciale si svolga con il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori.

Che la disdetta del contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo sia un atto recettizio non vi è dubbio.

Da un punto di vista meramente generale è stato osservato che tale natura non dipende tanto dalla forma, prescritta dalla legge, a che l'atto entri nella sfera di conoscenza del destinatario quanto piuttosto dalla funzione che la legge stessa conferisce alla disdetta nell'ambito di un determinato istituto (Cass. civ., sez. III, 3 ottobre 1985, n. 4783).

Con riferimento all'istituto della locazione, la disdetta che, per i contratti ad uso commerciale, è stata fissata dal legislatore in un termine pari a 12 mesi dalla scadenza del contratto, ha il fine di consentire al conduttore di reperire, in un lasso di tempo più che ragionevole, un nuovo sito ove esercitare la propria attività.  Infatti, a questo proposito è stato espressamente affermato che “la disdetta di un contratto di locazione (nella specie, relativo ad immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione), è un atto recettizio, che produce i propri effetti (consistenti nell'impedire il rinnovo del contratto, e non già nello sciogliere il contratto in corso) solo dal momento in cui perviene al destinatario, salva una diversa pattuizione delle parti. È, pertanto, tardiva la disdetta spedita prima del termine contrattualmente previsto per l'esercizio della relativa facoltà, ma pervenuta al destinatario successivamente a tale data” (Cass. civ. sez. III, 2 aprile 2009, n. 8006).

Da qui nasce la questione se il locatore possa revocare la disdetta e, in caso positivo, entro quali termini. Il fatto che gli effetti della disdetta inizino a decorrere dal momento in cui la raccomandata è stata ricevuta dal conduttore, esclude automaticamente che il ripensamento del locatore possa raggiungere l'inquilino dopo il primo invio della disdetta medesima.

Dalla motivazione della sentenza emerge anche il tentativo del locatore di affermare la sussistenza della volontà delle parti di pervenire ad un aggiornamento delle condizioni contrattuali tramite una proposta avanzata dal medesimo ed il contrapposto silenzio del conduttore circa il rilascio dell'immobile. Il Tribunale ha negato qualsivoglia comune volontà delle parti alla prosecuzione del rapporto di locazione, là dove il proprietario con la disdetta stessa aveva dimostrato di voler chiudere definitivamente il contratto in essere per dar vita ad uno nuovo.

Ancora una volta, sul punto, troviamo il conforto della giurisprudenza, ad avviso della quale “ai fini della rinnovazione tacita del contratto di locazione occorre che dall'univoco comportamento tenuto da entrambe le parti, dopo la scadenza del contratto medesimo, possa desumersi la loro implicita ma inequivoca volontà di mantenere in vita il rapporto locativo. Ne consegue che detta rinnovazione non può dedursi dal totale silenzio serbato dal conduttore dopo la disdetta o dalla permanenza del conduttore nell'immobile oltre la scadenza del termine contrattuale o, ancora, dall'accettazione dei canoni da parte del locatore (Cass. civ., sez. III, 6 maggio 2010, n. 10963).

Per quanto concerne, infine, il diritto all'avviamento commerciale, riconosciuto all'attore che esercitava l'attività di mediatore immobiliare, la giurisprudenza è sempre stata concorde nel ritenere che questa rientra nella categoria di impresa commerciale, che intrattiene contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori (ai sensi del combinato disposto degli artt. 34 e 35 della l. n. 392/1978). Da intendersi, quest'ultima, come attività svolta in locali aperti alla frequentazione diretta (senza intermediazione) e strumentalmente negoziale della generalità originariamente indifferenziata dei destinatari dell'offerta dei servizi commerciati (Cass. civ., sez. III, 19 maggio 2010, n. 12278).  Caratteristica che è stata riconosciuta propria dell'attività di intermediazione immobiliare nella quale si concentra l'offerta di differenti servizi: la presenza in loco del soggetto/i che si mettono a disposizione di coloro che intendono vendere/acquistare immobili; le inserzioni sui giornali; l'apposizione di cartelli sugli immobili da vendere e quant'altro. Quindi, si può ritenere che il requisito previsto dall'art. 35 l. n. 392/1978, ai fini dell'art. 34, è soddisfatto nel momento in cui il destinatario dell'attività del mediatore svolta dal conduttore abbia la possibilità di accedere al luogo in cui la stessa viene svolta, mentre l'imprenditore opera all'interno dell'immobile e risponde alle richieste che provengono da una generalità indistinta di persone.

Riferimenti

Trifone, Ancora in tema di negoziabilità dell'avviamento commerciale nella locazione, in Giur. it., 2023, fasc. 6, 1281;

Scoppa, La disdetta del contratto di locazione, in Arch. loc. e cond.., 2020, fasc. 2, 216;

Triola, Locazione, disdetta, comunicazione a locatario a mezzo di raccomandata, in Vita notar., 2014, fasc. 1, 280.