L'amministratore può autonomamente conferire incarichi professionali tramite la chat dei condomini?

Massima

Il luogo deputato alla formazione della volontà collettiva dei condomini è l'assemblea, non una chat. Ne consegue che l'iniziativa contrattuale dell'amministratore che, senza previa approvazione o successiva ratifica dell'assemblea, conferisca ad un professionista un incarico, non determina l'insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condomini. Pertanto, è invalido il decreto ingiuntivo del tecnico nei confronti del condominio.

Il caso

Il Condominio aveva proposito opposizione al decreto ingiuntivo per il pagamento, in favore di Tizio, della somma quale corrispettivo per le prestazioni professionali (responsabile della sicurezza di un cantiere approntato per il ripristino e il consolidamento di un muro di recinzione).

Il Condominio contestava il credito, poiché non aveva conferito alla controparte il predetto incarico. Per meglio dire, l'assemblea dei partecipanti aveva revocato all'esperto l'incarico di redigere un progetto dei lavori; di conseguenza, il convenuto aveva svolto una prestazione in assenza di un contratto d'opera intellettuale.

Costituendosi in giudizio, il tecnico evidenziava di aver svolto le attività contestate su autorizzazione verbale dell'amministratore e, per queste ragioni, il lavoro dal rappresentante dell'ente era stato reso attuabile dalle relazioni da lui predisposte. In tal caso, a parere del tecnico, i condomini erano consapevoli delle funzioni da lui concretamente svolte.

La questione

La questione in esame è la seguente: l'amministratore può conferire incarichi professionali tramite chat e senza preventiva autorizzazione dell'assemblea?

Le soluzioni giuridiche

A seguito dell'istruttoria di causa, era emerso che l'assemblea aveva deliberato di affidare a Tizio il completamento dello studio preliminare con un determinato compenso. Dopo, l'assemblea aveva incaricato il professionista di continuare con il lavoro di documentazione fino alla presentazione di un progetto definitivo a più soluzioni con progetto, capitolato e computo metrico estimativo. Tale decisione era stata successivamente revocata. Premesso ciò, secondo il giudicante, le incombenze descritte dal professionista non trovavano conferma nelle decisioni assembleari richiamate. Inoltre, erano irrilevanti le dichiarazioni testimoniali in base alle quali il testimone ammetteva di sapere dell'incarico tra il condominio e l'architetto per averli appresi tramite la chat dei condomini. Alla luce delle considerazioni esposte, il Tribunale ha evidenziato che il luogo deputato alla formazione della volontà collettiva dei condomini è l'assemblea, non una chat. Pertanto, nella vicenda in commento, l'iniziativa contrattuale dell'amministratore non determinava l'insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condomini. Difatti, i poteri dell'amministratore del condominio e dell'assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1335 c.c., che limitano le attribuzioni del primo all'ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria.

In conclusione, per le ragioni esposte, il decreto ingiuntivo è stato revocato.

Osservazioni  

La pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni generali in merito alle responsabilità dell'amministratore in relazione all'affidamento di incarichi tecnici senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea. 

Atti di ordinaria e straordinaria amministrazione

Il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione, rimessi all'iniziativa dell'amministratore nell'esercizio delle proprie funzioni e vincolanti per tutti i condomini ex art. 1133 c.c., ed atti di amministrazione straordinaria, al contrario bisognosi di autorizzazione assembleare per produrre detto effetto, salvo quanto previsto dall'art. 1135, comma 2, c.c., riposa sulla “normalità” dell'atto di gestione rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell'assemblea condominiale (Cass. civ., sez. II, 25 maggio 2016, n. 10865).

L'approvazione delle spese

È pacifico in giurisprudenza che occorra l'autorizzazione dell'assemblea (o, comunque, l'approvazione mediante sua successiva ratifica), ai sensi dell'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. e con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 4, c.c. per l'approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell'edificio condominiale. Inoltre, secondo i giudici, l'assemblea può ratificare le spese straordinarie erogate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva delibera di esecuzione. Ove sia mancata la preventiva approvazione della spesa per il progetto originario delle opere di manutenzione straordinaria o per la sua variante, non vi è ragione per cui alla ratifica di tale spesa ed alla approvazione del relativo riparto, con la necessaria maggioranza, non si possa procedere altresì in sede di rendiconto consuntivo, pur essendo questa la sede in cui, di regola, l'assemblea provvede ad approvare l'erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali (Cass. civ., sez. II, 21 febbraio 2017, n. 4430).

L'iniziativa dell'amministratore senza autorizzazione dell'assemblea

Il principio secondo cui l'atto compiuto, benché irregolarmente, dall'organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dello stesso, non trova applicazione in materia di condominio di edifici con riguardo a prestazioni relative ad opere di manutenzione straordinaria eseguite da terzi su disposizione dell'amministratore senza previa delibera della assemblea di condominio (Cass. civ., sez. II, 7 maggio 1987, n. 4232). Proprio in tema di incarichi professionali, in altro precedente, i giudici hanno sottolineato che non rientra tra i compiti dell'amministratore di condominio il conferimento ad un professionista legale dell'incarico di assistenza nella redazione del contratto di appalto per la manutenzione straordinaria dell'edificio, dovendosi intendere tale facoltà riservata all'assemblea dei condomini, organo cui è demandato dall'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. il potere di disporre le spese necessarie ad assumere obbligazioni in materia. Ove siano mancate la preventiva approvazione o la successiva ratifica della spesa inerente tale incarico professionale da parte dell'assemblea, a norma dell'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. e art. 1136, comma 4, c.c., l'iniziativa contrattuale dello stesso amministratore non è sufficiente a fondare l'obbligo di contribuzione dei singoli condomini, salvo che non ricorra il presupposto dell'urgenza nella fattispecie considerata dall'art. 1135, ultimo comma, c.c. (Cass. civ., sez. VI, 17 agosto 2017, n. 20136).

Considerazioni conclusive

Alla luce delle considerazioni innanzi esposte, si osserva che la chat condominiale può servire ai partecipanti per condividere informazioni riguardanti il condominio, come ad esempio le delibere assembleari, l'eventuale guasto di un impianto comune, ecc. Si tratta di uno strumento molto utilizzato, soprattutto mediante la creazione di gruppi WhatsApp ai quali aderiscono tutti coloro che vivono in condominio. Per quanto possa essere importante, tuttavia, il gruppo chat del condominio non ha alcun carattere di ufficialità e, di conseguenza, l'unica sede dove si possono prendere decisioni resta l'assemblea.

Chiarito ciò, nei giudizi aventi ad oggetto l'accertamento di un credito per prestazioni professionali, incombe sul professionista la prova dell'avvenuto conferimento dell'incarico, dell'effettivo espletamento dello stesso, nonché dell'entità delle prestazioni svolte. Quest'ultimo, che abbia operato su incarico dell'amministratore, non può dedurre che la prestazione da lui adempiuta rivesta carattere di urgenza, valendo tale presupposto a fondare, in base all'art. 1135, ultimo comma, c.c., il diritto dell'amministratore a conseguire dai condomini il rimborso delle spese nell'àmbito interno al rapporto di mandato.

Invece, secondo una diversa prospettiva, l'amministratore non è responsabile per l'esecuzione di un contratto afferente a lavori straordinari sul bene comune, quando risulti, in modo univoco, la volontà dell'assemblea dei condomini, ancorché tacitamente espressa, di rendere efficace tale negozio, atteso che la ratifica consiste in una manifestazione di volontà del dominus diretta ad approvare l'operato del suo mandatario, per la quale non sono richieste formule sacramentali, occorrendo che la volontà di fare propri gli effetti del negozio già concluso sia manifestata in modo chiaro ed inequivoco, non necessariamente per iscritto, ma anche con atti o fatti che implichino necessariamente la volontà di far proprio il medesimo contratto ed i suoi effetti (Cass. civ., sez. II, 30 novembre 2022, n. 35278).

Riferimenti

Bordolli, Appalto in condominio: i comportamenti illeciti dell'amministratore, in Ediltecnico.it, 22 marzo 2024;

Celeste, Esclusa la responsabilità dell'amministratore verso il condominio per l'esecuzione di un contratto se l'assemblea ratifica anche tacitamente il suo operato, in IUS Condominioelocazione.it, 6 marzo 2023.