Quale discrimen tra innovazioni e modifiche alla cosa comune nel prolungamento del marciapiede?

Massima

L'innovazione può riguardare sia qualcosa di nuovo che prima non c'era, sia la modifica o la trasformazione di una cosa o di un servizio comune già esistente. Tuttavia, non tutti gli interventi sulle parti comuni possono essere considerati innovativi, atteso che il carattere indispensabile, affinché possa parlarsi di innovazioni, sta nell'essere gli interventi diretti “al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni”.

Il caso

L'attrice, proprietaria di un appartamento sito in uno stabile condominiale, promuoveva azione di annullamento/nullità di una delibera assembleare che, a modifica di quanto già deliberato, aveva posto a carico di tutti i condomini le spese inerenti alla realizzazione/prolungamento dei marciapiedi posti sul lato posteriore dell'edificio. L'intervento sarebbe stato a vantaggio solo di alcuni proprietari i quali, come affermato in precedente deliberazione ed accettato dalla stessa assemblea, avrebbero sostenuto i relativi oneri.

La delibera oggetto di impugnativa veniva approvata a maggioranza dei presenti e proprio per tale nuova ripartizione l'attrice si sarebbe vista accreditare una quota di poco meno del cinquanta per cento dell'importo totale.

Quanto ai motivi posti a fondamento dell'azione, veniva evidenziato, da un lato, che secondo l'art. 1102 c.c. il condomino può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune (nella specie: il prolungamento del marciapiede posteriore posto a beneficio solo di alcuni condomini) e, dall'altro, che ove si fosse voluto considerare l'opera come innovazione la delibera era in ogni caso illegittima, non avendo rispettato il quorum deliberativo di cui all'art. 1136, comma 5, c.c. Una maggioranza che, in ogni caso, avrebbe dovuto essere rispettata anche per la revoca della precedente deliberazione.

Il Condominio si costituiva in giudizio, contestando gli assunti dell'attrice con innumerevoli argomentazioni, tra le quali assume particolare rilevanza quella con la quale veniva negato, per l'intervento in oggetto: il carattere di innovazione nel senso voluto dall'art. 1120, comma 1, c.c., ad avviso del Condominio, “per innovazione in senso tecnico-giuridico doveva intendersi solo quella modificazione materiale che alterasse l'entità sostanziale o mutasse la destinazione originaria della cosa comune, caratteri che non erano presenti” nella fattispecie in esame. Peraltro, sempre il convenuto attribuiva a parte attrice una genericità espositiva, non avendo specificato quali fossero le modificazioni concrete che avrebbero dato vita all'innovazione disciplinata dalla norma richiamata, piuttosto che dal secondo comma dell'art. 1120 c.c., tenendo conto che il prolungamento del marciapiede consisteva in un intervento finalizzato a garantire la sicurezza e salubrità dell'edificio e, come tale, soggetto alla maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c.

Il Tribunale ha ritenuto fondata la domanda dell'attrice e, per l'effetto, ha annullato la delibera assembleare oggetto di impugnativa, condannando il Condominio alla restituzione di quanto dalla stessa versato per i lavori in questione, oltre alla rifusione delle spese di lite.

La questione

La problematica portata all'esame del Tribunale non è nuova e riguarda il binomio modifiche al bene comune ed innovazioni, con tutte le implicazioni del caso.

Le soluzioni giuridiche

Il giudice monocratico nel rimarcare la differenza che, tanto sotto il profilo soggettivo che oggettivo, corre tra l'art. 1102 c.c. (uso della cosa comune) e l'art. 1120 c.c. (innovazioni) ha inquadrato la fattispecie concreta nell'ambito degli interventi innovativi, per i quali il quorum deliberativo è stato fissato nella maggioranza degli intervenuti alla riunione, che rappresenti almeno due terzi del valore dell'edificio (art. 1136, comma 5, c.c.).

A tale decisione, il giudicante è pervenuto sulla base dell'esame del verbale dell'assemblea impugnata, dal quale risultavano tutta una serie di elementi di fatto che avevano portato ad escludere qualsivoglia aggancio con l'art. 1102 c.c. La delibera, infatti, non riguardava solo la realizzazione di un nuovo marciapiedi sul lato posteriore dell'edificio, ma si estendeva ad ulteriori decisioni che interessavano sia i condomini che, in prima battuta, avevano assunto su di sé l'onere di spesa per il nuovo manufatto, sia l'intero condominio, anche con reciproche rinunce e concessioni tra le parti. Peraltro, gli stessi interventi approvati dall'assemblea, con il solo voto contrario dell'attrice, presentavano un carattere decisamente nuovo, visto che riguardavano anche la creazione di spazi adibiti alla piantumazione di fiori e piante ornamentali con riserva delle porzioni antistanti agli appartamenti dei condomini interessati alla creazione del marciapiede.

Quindi, una volta accertata l'operatività dell'art. 1120 c.c. la conseguenza naturale non poteva che essere l'annullamento della delibera assunta in violazione del quorum indicato dalla norma richiamata.

Osservazioni

La sentenza oggetto di esame pone nuovamente a confronto l'applicabilità e la specificità degli artt. 1102 e 1120 c.c. Per quest'ultimo si devono prendere in considerazione due categorie di interventi che richiedono due differenti quorum deliberativi per la loro applicazione: quelli che si configurano come opere innovative finalizzate a migliorare, rendere l'uso del bene comune più comodo o con un maggior rendimento necessitano di una maggioranza qualificata di voti (comma 1) e quelli che, per le loro particolari e specifiche finalità poste a vantaggio della collettività, richiedono una maggioranza più favorevole (comma 1).

Il dettato testuale delle due norme non dovrebbe presentare un rischio concreto di sovrapposizione tra le stesse. Tuttavia, il costante ricorso alle aule giudiziarie sul punto è la prova che nonostante la giurisprudenza, più volte, abbia fatto coincidere gli ambiti applicativi delle disposizioni con i relativi profili soggettivi e oggettivi, la questione non sia considerata risolta in via definitiva.

L'art. 1102 c.c., indirizzato a ciascun partecipante alla comunione, è stato ispirato da una ratio precisa: garantire ad essi il godimento della cosa comune, onde evitare che un bene il quale, proprio per la sua particolare natura comune è destinato a soddisfare le esigenze di una pluralità di soggetti, possa essere goduto esclusivamente da taluni a discapito di altri (Trib. Santa Maria Capua Vetere 24 maggio 2024, n. 2165). Come stabilisce la norma, se il soggetto della comunione (ovvero del condominio, per effetto del richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c.) per servirsi della cosa comune deve apportare alla res modificazioni necessarie lo può fare, a proprie spese e sempre nel rispetto dei limiti previsti dal legislatore.

Vale la pena soffermarsi sul termine “modificazione” per comprendere se questo debba essere interpretato come cambiamento che non incide sulla struttura del bene (ed in questo senso conta il limite di cui al primo comma, in forza del quale la destinazione originaria non può essere alterata), oppure possa avere un significato più ampio che si estenda anche al concetto di “innovazione” che, se mutuato dall'art. 1120 c.c., assume una portata diversa e più ampia.

La distinzione tra modifica ed innovazione è stata ricollegata (App. Roma 4 marzo 2021) all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune. È stato, infatti, ritenuto che l'innovazione in senso tecnico-giuridico si configura come modificazione materiale che alteri l'entità sostanziale del bene oppure ne muti la finalità originale, mentre la modificazione mira a potenziare, in un senso qualitativamente (ma non quantitativamente) più ampio il godimento del bene, lasciandone immutate la consistenza e la destinazione.

A ben vedere, quindi, il discrimen tra le due categorie di interventi, che determina la fattispecie normativa nella quale gli stessi devono essere inquadrati, pur essendo stato individuato con una certa precisione viene, tuttavia, ancora considerato incerto ed utilizzato in un senso o nell'altro in ragione degli interessi da far valere.

Per concludere, tornando al caso oggetto della sentenza in esame quello che emerge in sede di motivazione è che la realizzazione del contestato marciapiede con la conseguente ripartizione degli oneri, differentemente definita nelle due assemblee in successione, era stata deliberata dall'assemblea del condominio, la quale aveva espresso il consenso per i relativi lavori. Segno, questo che si verteva nell'ambito delle innovazioni e non anche nell'uso del bene comune perché, in tal caso, nel rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c. i condomini eventualmente interessati avrebbero potuto esercitare, unilateralmente, il diritto loro riconosciuto per legge.  

Correttamente, quindi, il Tribunale ha accolto la domanda attrice, risultando violato il quorum deliberativo di cui all'art. 1120, comma 1, c.c. con il riconoscimento della restituzione in favore della stessa di quanto versato in ottemperanza della delibera impugnata.

Riferimenti

Trapuzzano, Innovazioni ordinarie e agevolate, in IUS Condominio e locazione, 10 novembre 2017;

Acquaviva, Innovazione e modificazione delle parti comuni: differenza, in Condominioweb.com, 22 febbraio 2022;

Scalettaris, Appunti in tema di uso delle parti comuni, innovazioni e proprietà esclusive nel nuovo condominio, in Arch. loc. e cond., 2019, fasc. 1, 4;

Nicola, Innovazioni: cosa sono e come riconoscerle, in Il Sole24Ore, 22 ottobre 2017.