Tabelle millesimali prive dei rilievi planovolumetrici come presupposto per l’azione di revisione

Massima

A seguito di azione ex art. 69 disp. att. c.c. per revisione delle tabelle millesimali, quando le tabelle in vigore risultano prive di rilievo planovolumetrico di ogni proprietà, sia privata che condominiale, così facendone discendere la non correttezza delle stesse, le nuove tabelle, che dovranno essere redatte dal CTU nominato nel giudizio, devono derivare da un'attenta indagine dell'esatta composizione del fabbricato, in riferimento alle abitazioni, alle parti esterne e ai box, applicandosi, poi, i coefficienti di destinazione, di piano e di funzionalità globale per le varie unità e quelli di orientamento, di utilizzo, di luminosità, di prospetto e veduta, di rumorosità e di servitù per la tabella dei vani.

Il caso

Con atto di citazione ex art. 69 disp. att. c.c., due condomini comproprietari di una unità immobiliare e di un locale soffitta, oltre ad un locale ad uso cantina e un posto auto acquistato successivamente, avanzavano la richiesta di revisione delle tabelle millesimali in vigore del 1983 in quanto errate, chiedendo la corresponsione di quanto versato in eccesso.

Il Condominio convenuto non si costituiva in giudizio e ne veniva dichiarata la contumacia.

Veniva disposta ed espletata una consulenza tecnica d'ufficio per la valutazione della correttezza delle tabelle millesimali, con redazione di nuove tabelle e determinazione della cifra maggiormente versata da parte attrice.

Successivamente, si costituivano in giudizio gli eredi della condomina attrice, nel frattempo deceduta.

Ritenuta sufficiente l'istruttoria espletata, la causa veniva trattenuta a decisione con termine, alla sola parte attrice, per il deposito di comparsa conclusionale.

Il Tribunale accoglieva la domanda di revisione delle tabelle millesimali, disponendo l'adozione delle nuove tabelle condominiali redatte dal nominato CTU e condannava la parte convenuta al pagamento, in favore di parte attrice, della somma di euro €. 1.448,61, oltre interessi legali sino al saldo, spese di lite e peritali.

La questione

Si tratta di considerare la legittimità dell'azione proposta, ovvero la richiesta di revisione delle tabelle millesimali in uso ad un condominio, prive di rilievi tecnici, da ritenersi errate in quanto equiparavano il locale soffitta in proprietà degli attori ad una vera e propria unità abitativa e, conseguentemente, la corresponsione della somma pari alla differenza fra quanto versato dagli attori e quanto eventualmente dovuto all'esito della elaborazione delle tabelle corrette.

Le soluzioni giuridiche

Il Tribunale di Roma era chiamato a decidere sulla legittimità della richiesta avanzata da due condomini, comproprietari di una unità immobiliare, di un locale ad uso soffitta, di una cantina e di un posto auto, di revisione delle tabelle millesimali in uso presso il Condominio di appartenenza.

Essi richiamavano il regolamento condominiale, che si riferiva a quattro distinte tabelle millesimali, e le nuove tabelle in uso, approvate nel 1983, che erroneamente consideravano l'esistenza di un quarto piano, con assegnazione al locale soffitta, ed equiparazione della stessa ad una vera e propria unità abitativa, con la relativa attribuzione di millesimi.

Rilevato l'errore al momento dell'acquisto dell'immobile (nel 1990), venivano approvate delle nuove tabelle, poi revocate.

Stante la vigenza delle tabelle errate, approvate nel 1983, gli attori instavano per la redazione di nuove tabelle, con condanna del Condominio convenuto alla restituzione delle somme eventualmente versate in eccesso.

Il Condominio non si costituiva in giudizio rimanendo contumace.

Il Tribunale disponeva apposita CTU volta a valutare la correttezza delle tabelle millesimali in uso e la eventuale redazione di nuove tabelle; all'esito della stessa, il consulente riscontrava come le stesse fossero state redatte senza il rilievo dei dati planovolumetrici e fotografici di tutte le proprietà condominiali, e procedeva alla redazione di nuove tabelle sulla base dei rilievi tecnici effettuati, suddividendo i risultati in quattro tabelle (Tabelle millesimali Complessive, Tabelle millesimali del solo edificio condominiale, Tabelle millesimali delle sole parti esterne, Tabelle millesimali dei soli 18 box)  e specificando i coefficienti utilizzati in relazione alle unità e ai vani.

In accoglimento delle risultanze cui perveniva il CTU di non correttezza delle tabelle millesimali del 1983 sulla base della dedotta assenza dei rilievi tecnici necessari, il Tribunale accoglieva la domanda attorea disponendo l'adozione delle nuove tabelle redatte dal c.t.u.; condannava il Condominio convenuto alla corresponsione della differenza tra quanto versato in base alle tabelle erronee e quanto dovuto sulla base delle tabelle corrette, regolamento le spese processuali secondo il principio della soccombenza.

Osservazioni

La pronuncia in esame del Tribunale di Roma si sofferma sull'istituto della revisione delle tabelle millesimali ma in un'ottica diversa, ovvero indaga approfonditamente il motivo per cui le tabelle di cui trattasi siano oggetto di azione ex art. 69 disp. att. c.c. per la loro rettifica o modifica.

Le tabelle millesimali rappresentano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare presente all'interno di un compendio immobiliare espresso in millesimi e sono utilizzate come criterio di ripartizione delle spese condominiali, suddivise in relazione ai rispettivi millesimi di proprietà; oppure per il funzionamento dell'assemblea condominiale.

Anzitutto, non è intenzione in questa sede entrare nel merito dell'acceso dibattito giurisprudenziale che si è registrato relativamente al significato della nozione di “errore” impiegata dall'art. 69, n. 1), disp. att. c.c., secondo il quale: “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c., nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione”.

Infatti, nonostante la pronuncia della Suprema Corte a sezioni unite (Cass. civ., sez. un., 9 luglio 1997, n. 6222) abbia inteso l'errore quale causa di apprezzabile discrasia tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari ed il valore effettivo delle stesse, e non quale vizio del consenso contemplato dall'art. 1428 c.c., la questione risulta ancora aperta.

In ogni caso, in una recentissima pronuncia di legittimità che coinvolge magistralmente ogni valutazione in ordine al valido esperimento dell'azione ex art. 69 disp. att. c.c. oggi attenzionata, la Suprema Corte ha sintetizzato la classificazione dell'“errore” impiegata dall'art. 69, n. 1, disp. att. c.c. nel seguente principio di diritto: “Gli errori rilevanti ai fini della revisione delle tabelle, dunque, oltre ad essere causa di apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari ed il valore effettivo delle stesse, devono essere obiettivamente verificabili (ad esempio, divergenze di estensione della superficie, di piano e simili), restando, di conseguenza, esclusa la rilevanza (ai fini dell'errore) dei criteri soggettivi (ad esempio, d'ordine estetico e simili) nella stima degli elementi necessari per la valutazione ex art. 68 disp. att. c.c. Inoltre, siffatta notevole alterazione del rapporto tra i valori proporzionali non è necessariamente correlata ad una modificazione materiale dello stabile, potendosi anche avere la creazione di un nuovo piano con mantenimento degli originari valori proporzionali” (così Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2023, n. 1896).

In ogni caso, la motivazione addotta dal giudice di primo grado in questa pronuncia attiene ad un aspetto, in verità, che precede ogni valutazione sul punto.

Risulta, infatti, che le tabelle millesimali in uso nel Condominio abitato dagli attori siano state redatte, ancora negli anni 1982/1983, in assenza dei rilievi planovolumetrico e fotografico propri di tutte le proprietà condominiali e, quindi, comprensive tanto delle proprietà private quanto di quelle condominiali.

All'esito dell'indagine compiuta, il consulente designato ha rilevato l'assenza di tutti i dati volumetrici, planimetrici ed igrometrici delle proprietà, comprese le eventuali modifiche succedutesi nel tempo.

Trattasi nel caso di specie di più tabelle millesimali.

Esisto, per la precisione, le tabelle millesimali “di proprietà” che rappresentano i valori proporzionali delle varie proprietà e servono a suddividere la maggior parte delle spese del condominio mentre altre tabelle millesimali possono servire per l'uso delle proprietà comuni come, ad esempio, le scale, l'ascensore, l'impianto di riscaldamento centralizzato, l'autoclave ecc. e devono considerare sia l'uso di servizi condominiali sia la quota di proprietà espressa dalle tabelle millesimali di proprietà.

Risulta d'evidenza che, nell'elaborazione delle tabelle millesimali, risultino di fondamentale importanza il rilievo, anzitutto, delle superfici di ogni locale che costituiscono le varie unità immobiliari mediante l'ausilio di planimetrie, effettuando le misurazioni dei locali al fine di verificare l'esattezza dei dati forniti oppure, in assenza di essi, rilevare le superfici utili di ogni unità immobiliare.

Dopo aver ricavato la superficie utile di ogni singolo vano, essa deve essere moltiplicata per i coefficienti correttivi che servono a trasformare le superfici reali delle singole unità immobiliari in valori c.d. “virtuali”.

Usualmente si prendono a riferimento i coefficienti previsti nella Circolare 26 marzo 1966 n. 12480 del Ministero dei Lavori Pubblici.

Le dimensioni estratte dai disegni vengono, così, moltiplicate per specifici coefficienti correttivi al fine di adeguare le dimensioni effettive alle circostanze che influiscono sulla gestione amministrativa dello stabile e la ripartizione delle spese: ad esempio i coefficienti di destinazione d'uso dei vani, di piano, di orientamento delle unità abitative, di prospetto, di luminosità delle aperture, di funzionalità globale dell'alloggio (eventuale).

Difatti, nel valutare l'opportunità di rivedere le tabelle millesimali, è compito del giudice determinare i valori di tutte le porzioni, tenendo in debita considerazione tutti gli elementi oggettivi (superficie, altezza di piano, luminosità, esposizione) che incidono sul valore effettivo di esse e che, nel caso di specie, difettavano ab origine.

“Ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva che gli elementi estrinseci, nonchè le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell'immobile” (così Cass. civ., sez. II., 11 settembre 2017, n. 21043).

Quindi, compete certamente al giudice stabilire, di volta in volta, se la modifica dello stato dei luoghi oppure le opere compiute nel Condominio siano tali da determinare la revisione dei valori contenuti nelle tabelle di riferimento ed ogni relativo giudizio sul punto che, se sorretto da adeguata motivazione, rimane sottratto al controllo di legittimità.

Pertanto, come avvalorato da copiosa giurisprudenza di legittimità, “il giudice, a sua volta, sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura delle stesse, deve verificare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi - quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione - incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati” (Cass. civ., sez. II, 10 maggio 2018, n. 11290; Cass. civ., sez. VI/II, 25 gennaio 2018, n. 1848; Cass. civ., sez. II, 25 settembre 2013, n. 21950; Cass. civ., sez. II, 15 giugno 1998, n. 5942).

Va da sé che l'elaborazione ed applicazione di tabelle millesimali all'interno di una compagine condominiale non possa avvenire presumibilmente “su carta”, ovvero in assenza di tutti i dati volumetrici, stante la vigenza della citata Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici, unico documento giuridico in materia, che stabilisce la procedura di calcolo per la redazione del piano millesimale e l'applicazione dei coefficienti correttivi che tengano conto delle caratteristiche del bene da valutare.

Riferimenti

Calevi, Ancora in tema di revisione delle tabelle millesimali, in Giust. civ., 2011, I, 1579;

Cusano, Il Codice del Condominio. Art. 69 disp. att. c.c., Napoli, 2022, 348;

De Tilla, Sulla revisione delle tabelle millesimali, in Riv. giur. edil., 2010, I, 789;

Rezzonico, Manuale del condominio, Rimini, 2018, 557.