Il criterio di ripartizione ex art. 1123 c.c. si applica alle spese di prevenzione e adeguamento antincendio?

Massima

Le spese necessarie per l'adeguamento dell'autorimessa condominiale alla normativa antincendio devono essere ripartite pro quota tra i soli condomini proprietari dei singoli posti auto. Non partecipano, dunque, a tali spese i condomini che non posseggano box auto e che, pertanto, da tali lavori non traggano alcuna utilità. Conseguentemente, anche le spese per ottenere la certificazione antincendio dei box auto gravano soltanto sui proprietari dei garage, e non anche gli altri condomini, nonostante i lavori riguardino, indirettamente, la sicurezza di tutto l'edificio.

Il caso

Alcuni condomini di uno stabile adivano il Tribunale di Avellino al fine di sentire annullare la delibera condominiale adottata in data 4 ottobre 2021, con cui veniva approvato da tutti i condomini il riparto delle spese sostenute per l'adeguamento dell'autorimessa alla normativa antincendio, assumendo di non essere proprietari di alcun box garage, e, pertanto, di non essere obbligati alla compartecipazione delle spese.

Si costituiva in giudizio il condominio convenuto, il quale deduceva che i lavori di adeguamento avevano interessato sia le strutture condominiali che l'installazione di un impianto antincendio con l'effettuazione di diverse tipologie di intervento (sia di protezione passiva che attiva), concludendo per il rigetto della domanda.    

La questione

Gli attori deducevano che la delibera assembleare de qua fosse nulla e/o annullabile per la violazione dell'art. 1123 c.c., in quanto l'assemblea, nell'attribuire a tutti i condomini il contributo per la messa in sicurezza dei garage, aveva automaticamente coinvolto nella partecipazione alla spesa anche i condomini che, non essendo proprietari di box auto, non traevano alcuna utilità dagli stessi e di conseguenza dall'adeguamento delle misure antincendio, sostenendo, inoltre, che la delibera violasse anche i criteri di ripartizione stabiliti dal regolamento condominiale.

Il condominio, da parte sua, rilevava che le opere poste in essere nei locali garage, oltre ad esplicare una funzione di prevenzione e di sicurezza a favore dei condomini che utilizzano i garage, in quanto ostacolo alla diffusione degli incendi, indirettamente servivano anche gli altri condomini, e, pertanto, l'attribuzione del criterio di cui all'art. 1123 c.c. sarebbe apparsa corretta.  

Il magistrato campano, nel decidere, accoglie l'impugnativa  sul presupposto che le spese necessarie per l'adeguamento dell'autorimessa condominiale alla normativa antincendio vadano ripartite pro quota tra i soli condomini titolari dei singoli posti auto, e non anche tra quelli non proprietari, atteso che, non beneficiando in alcun modo di tali misure, non sono tenuti a concorrere alla spesa, così annullando il verbale oggetto di lamentela e condannando il condominio alla parziale rifusione delle spese legali.       

Le soluzioni giuridiche

Il giudice adìto parte dal pacifico presupposto secondo il quale i lavori erano stati specificamente finalizzati all'ottenimento della certificazione antincendio per la rimessa condominiale e che gli attori non fossero proprietari di alcun garage, box o posto auto all'interno del palazzo.

Rileva il giudicante che nella delibera impugnata, in merito alle spese sostenute per l'adeguamento della autorimessa per l'ottenimento del CPI, si prevedeva che le spese sostenute “dovranno essere ripartite secondo il criterio della protezione antincendio attiva e passiva così come puntualizzato dalla giurisprudenza”, precisando lo stesso che per protezione antincendio si intendono tutti gli accorgimenti di natura tecnica posti in essere per contenere i danni che possono derivare dall'incendio, attuando poi una netta distinzione tra le misure di protezione attiva , ossia quegli strumenti che per realizzare lo scopo di estinguere il fuoco richiedano necessariamente un intervento dell'uomo riguardanti le sole autorimesse, da quelle di protezione passiva che hanno, invece, la facoltà di proteggere dal fuoco senza la necessità dell'azione positiva di un soggetto agente e che riguardano parti strutturali dell'edificio.

Rigetta il Tribunale la tesi portata avanti dal condominio, secondo la quale i costi per i dispositivi di protezione attiva vadano ripartiti unicamente tra i proprietari di box auto, ai sensi del comma 2 dell'art. 1123 c.c., mentre quelli di protezione passiva andrebbero suddivisi tra tutti i condomini ed in base ai millesimi di proprietà, ai sensi del comma 1 dell'art. 1123 c.c. (così Trib. Bologna 2 ottobre 2015, n. 493), ritenendo il parametro di ripartizione adottato dal condominio illegittimo per violazione del criterio legale di cui all'art. 1123, comma 1, c.c.

Tale ragionamento - spiega il giudicante - trova fondamento in un consolidato orientamento giurisprudenziale (Cass civ., sez. II, 17 marzo 2022, n. 8725), secondo il quale è irrilevante che i lavori interessino anche parti strutturali dell'edificio in indistinta proprietà comune e che servano indirettamente anche gli altri condomini data la loro funzione di ostacolo alla diffusione degli incendi, perchè resta decisivo il fatto che i locali fonte di pericolo sono utilizzati esclusivamente dai proprietari delle autorimesse e che solo questi ne traggono una specifica utilità dai lavori di adeguamento.                 

Osservazioni

La problematica di cui alla sentenza in commento è comune o quantomeno diffusa nelle compagini condominiali, allorquando i condomini riuniti in assemblea e chiamati a decidere sulla ripartizione delle spese adottano decisioni non sempre conformi alla legge od al regolamento condominiale, sia per scarsa conoscenza degli approdi normativi o giurisprudenziali, sia per convenienza a favore di una parte di loro in danno dell'altra.   

Nel caso di specie, si discute se le spese per l'adeguamento delle rimesse condominiali fossero appannaggio dei soli condomini che da quelle rimesse traggano una utilità oppure della totalità di essi.

Contrariamente alla decisione presa dall'assemblea condominiale che aveva posto la spesa a carico di tutti, il tribunale irpino decide invece per l'annullamento della delibera sul presupposto che la decisione violava il secondo comma dell'art. 1123 c.c. atteso che la spesa andava posta solo a carico di chi ne traeva giovamento.

La decisione ci sembra conforme non solo alla legge ma anche alla giurisprudenza che, negli ultimi anni, ha sostanzialmente indicato quelli che sono i capisaldi sui quali fondare tale assunto che possiamo così raggruppare:

1) Obbligazione propter rem: il nesso immediato tra l'obbligo e la res non è modificato dalla interferenza di nessun elemento soggettivo, significando che il contributo alla spesa riflette quindi l'estensione dell'oggetto del diritto da cui l'obbligazione ha origine ed al cui pagamento nessun condomino può sottrarsi, neppure rinunziando alla comproprietà sulla cosa stessa (v., ex ceteris, Cass. civ., sez. II, 8 settembre 2021, n. 24166; Cass. civ., sez. II, 2 luglio 2001, n. 8924; Cass. civ., sez. II, 19 giugno 2000, n. 8292);

2) Obbligo di contribuzione rapportato all'utilità che ne deriva dalla cosa comune per ogni singola proprietà esclusiva: la riparazione delle porte tagliafuoco e l'impianto di ventilazione dei box, che possiamo annoverare tra i lavori di adeguamento delle rimesse, vanno ripartiti tra i proprietari dei medesimi beni e non tra gli altri condomini che non li posseggono anche se le misure attengono alla sicurezza dell'intero edificio (Cass. civ., sez. II, 22 giugno 1995, n. 7077);

3) indebito arricchimento: ultimo, ma non da ultimo, è l'aspetto che riguarda il pericolo che si possa configurare una ipotesi di indebito arricchimento a beneficio dei proprietari dei box allorquando la spesa venga ripartita anche tra i condomini che non posseggano beni esclusivi (così Cass. civ., sez. II, 17 settembre 1998, n. 9263).

E' stato anche osservato, sia in dottrina che in giurisprudenza, che il criterio della c.d. ripartizione delle spese in relazione all'uso, trova ulteriore regolamentazione nell'ipotesi di condominio parziale, configurabile ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio o godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio.

In tal caso, i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità, e, conseguentemente, non concorrono alle spese se dalle cose indicate dall'art. 1117 c.c., essi non ne traggano utilità, salva diversa attribuzione per titolo.

Resta un ultimo aspetto da chiarire: la disposizione di cui all'art. 1123 c.c. è derogabile?

I criteri di riparto previsti dall'art. 1123 c.c.non possono essere derogati da delibere assembleari assunte a maggioranza, ma solo da convenzioni condominiali adottate all'unanimità o se la deroga è prevista da regolamenti condominiali di origine contrattuale.            

Riferimenti

Proietti, in Il Merito, 14 dicembre 2023, fasc. n. 12, 12-15;

Panzarella - Rezzonico, in Il Sole 24 Ore, Casa 24, 3 novembre 2016, 29.