Lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità: criteri identificativi e maggioranze deliberative

Massima

Affinché una riparazione straordinaria possa essere considerata di notevole entità, ai sensi dell'art. 1136, comma 4, c.c., con necessità, quindi, di approvazione con maggioranza qualificata (500 millesimi), occorre fare riferimento non solo al mero ammontare della spesa, ma anche al suo rapporto con il valore dell'edificio ed alla ricaduta economica sui singoli condomini.

Il caso

Con atto di citazione, una condomina conveniva in giudizio il Condominio per l'impugnazione ex art. 1137 c.c. della delibera assembleare del 18 giugno 2018 per:

a) violazione delquorum deliberativo;

b) omessa indicazione dei nominativi dei condominifavorevoli e contrari all'approvazione;

c) incompletezza dell'ordine del giorno per asserita previsione della ratifica delle opere non deliberate dall'assemblea.

Il Condominio si costituiva, eccependo l'inammissibilità, l'improcedibilità e l'infondatezza di merito, in fatto e in diritto, della domanda attorea.

Il giudice adìto rigettava l'istanza cautelare di sospensione dell'esecutività della delibera.

Espletato il richiesto scambio delle memorie istruttorie (ex art. 183, comma 6, c.p.c.), ritenuta sufficiente l'istruttoria documentale, la causa veniva rinviata per la discussione orale ex art. 281-sexies c.p.c. con termine per note conclusive.

Il Tribunale, disattese le censure mosse alla delibera condominiale impugnata, rigettava la domanda di parte attrice e, per l'effetto, condannava la stessa attrice al pagamento di spese e onorario del giudizio.

La questione

Si tratta di verificare la legittimità di una delibera condominiale inerente lavori di manutenzione del fabbricato, e conseguente stipula di un contratto di appalto con l'impresa edile, assunta in seno all'assemblea sotto l'aspetto ditre elementi fondamentali, ovvero la violazione del quorum deliberativo, l'omessa indicazione dei nominativi di tutti i condomini esprimenti voto favorevole e/o contrario all'approvazione e, da ultimo, l'incompletezza dell'ordine del giorno per non avere previsto la ratifica delle opere non deliberate dall'assemblea.

Le soluzioni giuridiche

Il Tribunale di Salerno è chiamato a decidere sulla legittimità della delibera condominiale assunta nel consesso assembleare del 18 febbraio 2018.

Precisamente, la condomina attrice deduceva che, con delibera del 3 maggio 2011, l'assemblea deliberava i lavori di manutenzione del fabbricato (nello specifico il ripristino delle facciate e il risanamento conservativo delle coperture dell'edificio) e stipulava un contratto d'appalto con l'impresa edile per l'ingente importo complessivo dei lavori preventivati in € 426.758,17 (oltre I.V.A.); con successiva delibera del 28 luglio 2012, l'assemblea condominiale approvava alcune varianti ai lavori (determinate dal maggior quantitativo d'intonaco da risanare e dal rifacimento integrale del tetto); infine, con delibera del 18 giugno 2018, l'assemblea del condominio approvava il punto 6 dell'ordine del giorno con la votazione di 17 condomini contrari (per un totale di 3.386 millesimi) e di 19 condomini favorevoli (per un totale di 4.097 millesimi).

La condomina impugnava ex art. 1137 c.c. il predetto deliberato assembleare, sul presupposto dei seguenti presunti profili d'illegittimità:

a) violazione del quorum deliberativo;

b) omessa indicazione dei nominativi dei condomini favorevoli e contrari all'approvazione;

c) incompletezza dell'ordine del giorno per asserita omessa previsione della ratifica delle opere non deliberate dall'assemblea.

Il Tribunale si sofferma compiutamente sull'analisi di ogni singolo motivo di contestazione.

Quanto alla prima censura, il Tribunale si riporta alla costante giurisprudenza di legittimità che concorda nel ritenere che una riparazione straordinaria può essere considerata di notevole entità ex art. 1136, comma 4, c.c., e quindi con necessità di approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, non solo se parametrata al mero ammontare della spesa ma, anche, al valore dell'edificio ed alla ricaduta economica sui singoli condomini, quale ulteriore e necessario criterio di giudizio.

In ragione di quanto sopra, il giudice di prime cure, valutato che il compendio immobiliare era composto da 60 unità immobiliari suddivise in 4 scale; ubicato in zona centralissima e con un elevato pregio; il valore al mq degli appartamenti era non inferiore a €. 3.500,00; la quota media di costo lavori per unità immobiliare aveva un costo di € 20.000,00, con un'incidenza dei costi per unità immobiliare bassa (pari al solo 7%), riteneva non sussistere le maggioranze deliberative di cui alla fattispecie di cui all'art. 1136, comma 4, c.c.

Quanto alla seconda censura, essendo la condomina attrice stata presente (a mezzo di delegato) alla assemblea, poteva avere immediata contezza dei condomini votanti (favorevoli e contrari) così come le  rispettive carature millesimali (espressamente indicate nel verbale); tutti i predetti dati, anche se non indicati  esplicitamente al momento della votazione, non rendono invalida la delibera posto che all'inizio della verbalizzazione viene riportato sia l'elenco di tutti i condomini presenti, sia i loro millesimi.

Infine, quanto alla terza censura, a mente dell'art. 66 disp. att. c.c., l'avviso di convocazione deve contenere la specifica indicazione dell'ordine del giorno ma non è necessario che lo stesso contenga un'indicazione dettagliata dell'argomento da trattare, essendo sufficiente che vengano fissati gli argomenti da discutere, in modo che siano comprensibili nei loro termini essenziali.

Il Tribunale concludeva la propria disamina, stabilendo che la delibera impugnata risultava essere un mero adempimento contabile a quanto già precedentemente discusso e deliberato, necessario per ottenere le agevolazioni di recupero del credito da parte dell'appaltatore nei confronti dei condomini morosi.

Inoltre, veniva precisato, altresì, che la condomina attrice, presente all'assemblea del giugno 2018 (anche se a mezzo di persona delegata) non aveva contestato asserite irregolarità dell'ordine del giorno - avendo peraltro avanzato censure, invece, in merito ad altre circostanze, come i SA L- a dimostrazione del fatto che fosse ben a conoscenza di quanto in discussione.

Per tutte le ragioni esposte, il giudicante rigettava la domanda attorea, con condanna alle spese del giudizio.

Osservazioni

La pronuncia in esame del Tribunale di Salerno focalizza alcuni aspetti interessanti della valida assunzione di una delibera assembleare e, in particolare, ponendo l'attenzione sulla legittimità del quorum per assumere una delibera riguardante i lavori di manutenzione del fabbricato generale, se essi siano da considerarsi di “notevole entità” e in quali situazioni sia necessaria l'indicazione deinominativi dei condomini favorevoli e contrari all'approvazione di una delibera e dei rispettivi millesimi.

Nel caso di specie, la condomina attrice lamenta che i lavori straordinari da eseguirsi presso l'immobile condominiale, e consistenti nel ripristino delle facciate e nel risanamento conservativo delle coperture dell'edificio, fossero da considerarsi di “notevole entità” e, quindi, in base al disposto normativo dell'art. 1136 comma 4, c.c., abbisognassero di un numero di voti che rappresentasse la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio; circostanza che, invero, non si era verificata nella delibera del 18 dicembre 2018, in quanto veniva assunta con la votazione di 17 condomini contrari per un totale di 3386 millesimi e di 19 condomini favorevoli per un totale di 4.097 millesimi, non raggiungendosi la metà del valore dell'edificio.

La citata disposizione codicistica annovera “le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità" che devono essere assunte con le maggioranze previste dal comma 2 richiamato, ovvero “con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio”.

Un dubbio - legittimo - deriva dalla locuzione utilizzata (“riparazioni straordinarie di notevole entità”) che rimanda ad una quantificazione della spesa in linea astratta, senza fornire precisi parametri di individuazione e determinazione di essa.

Anzitutto, e qui non può che esserci un rimando alla costante e condivisa giurisprudenza di legittimità, l'individuazione della “notevole entità” delle riparazioni straordinarie ai sensi e per gli effetti dell'art. 1136, comma 4, c.c. viene esplicitata da un'autorevole e richiamata pronuncia secondo la quale: “l'individuazione, agli effetti dell'art. 1136, comma 4, c.c. (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell'edificio), della notevole entità delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito (al quale chi deduce l'illegittimità della delibera deve fornire tutti gli elementi utili per sostenere il suo assunto); il giudice, d'altro canto, può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini”(così Cass. civ., sez. II, 26 novembre 2014, n. 25145).

E ancora, in altra pronuncia della Suprema Corte,  viene chiarito che l'assenza di un criterio normativo determina l'affidamento della valutazione in termini di lavori di “notevole entità” alla valutazione discrezionale del giudice del merito “ […] rispetto alla quale la proporzionalità tra la spesa ed il valore dell'edificio e la ripartizione di tale costo tra i condomini configurano non un vincolo, bensì un ulteriore ed eventuale elemento di giudizio, nel senso della possibilità per il giudice di tener conto, oltre che dei dati di immediato rilievo, ovvero dell'ammontare complessivo dell'esborso occorrente per la realizzazione dell'opera, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e l'entità delle spese ricadenti sui singoli condomini (Cass. civ., sez. II, 6 novembre 2008 n. 26733).

Sul punto, il Tribunale evidenzia che i predetti lavori discussi e portati innanzi all'assemblea condominiale non devono essere ritenuti di “notevole entità” in ragione del solo importo della spesa preventivata (certamente rilevante essendo stata stimata in € 426.758,17 oltre I.V.A.), ma anche in base ad altri parametri come, per l'appunto, il valore dell'edificio che, in base all'elevato numero di unità immobiliari che lo compongono (60 suddivise in 4 scale) e la ubicazione in zona centralissima e di pregio architettonico, risulta elevato e, conseguentemente anche il valore del singolo immobile; inoltre, anche l'incidenza dei costi per unità immobiliare (definita minima in ragione del 7%) concorre ad avvalorare l'assunto secondo il quale i lavori non sono da considerarsi di “notevole entità”.

La pronuncia in esame avvalora pertanto, ancora una volta, l'assunto secondo il quale la valutazione sulla qualificazione dei lavori in termini di “notevole entità” risulta strettamente e giuridicamente connesso al rapporto fra quei tre elementi (costo delle opere, valore dell'edificio, entità della spesa ricadente sui singoli condomini) anche quando quel dato di immediata percezione, quale è il costo complessivo delle opere, non appaia di per sé risolutivo (Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 1999, n. 810).

Si legga, in proposito, anche il principio di diritto sotteso alla seguente massima, piuttosto datata ma attualissima, della Suprema Corte che spiega manifestamente il procedimento logico cui perviene il giudicante nell'elaborazione dei concetti appena discussi: “In tema di riparazioni di edificio condominiale, l'individuazione, agli effetti dell'art. 1136, comma 4, c.c., della ‘notevole entità' delle riparazioni straordinarie deve ritenersi affidata, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice del merito, rispetto alla quale l'estremo della proporzionalità tra spesa e valore dell'edificio configura non un vincolo e limite della discrezionalità, bensì un eventuale elemento di giudizio, nel senso della possibilità per il giudice di tener conto, nei casi dubbi, oltre che dei dati di immediato rilievo, cioè dell'ammontare oggettivo della somma occorrente e del rapporto tra la stessa ed il costo delle comuni riparazioni straordinarie, anche dell'importanza economica dell'immobile, con la conseguenza della legittimità della maggiore incidenza riconosciuta all'uno piuttosto che all'altro degli elementi di giudizio e della sufficienza, ai fini dell'obbligo di motivazione, dell'indicazione delle risultanze reputate determinanti in ordine alla ‘notevole entità' o meno della spesa deliberata” (Cass. civ., sez. II, 6 gennaio 1982, n. 15).

Secondariamente, veniva chiarita anche la non obbligatorietà dell'indicazione nel verbale di assemblea dei nominativi dei condomini favorevoli e contrari all'approvazione di una delibera, con espressa specificazione delle quote millesimali rispettivamente rappresentate.

Anche per questa dedotta contestazione, il Tribunale si riporta alla giurisprudenza (sia di merito che di legittimità) per avvalorare l'assunto secondo il quale, in caso di omissione dei predetti dati, non viene pregiudicata la validità della delibera assembleare assunta laddove, da una verifica effettuata su essa e su eventuali allegati, è possibile risalire o comunque desumere il raggiungimento della maggioranza richiesta.

Precisamente: “In tema di assemblea di condominio, sebbene il relativo verbale dovrebbe contenere l'elenco nominativo dei condomini intervenuti, indicando assenti e dissenzienti, nonché il valore delle rispettive quote, la mancanza di tale indicazione non incide sulla validità della delibera, ove a tale incompletezza possa rimediarsi mediante un controllo aliunde della regolarità del procedimento. Sicché non è annullabile la deliberazione il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, cionondimeno contenga l'elenco di tutti i condomini presenti, con i relativi millesimi e rechi, altresì, l'indicazione nominativa di quelli che si sono astenuti e di quelli che hanno votato contro, nonché del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, consentendo tali dati di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il quorum richiesto dall'art. 1136 c.c.” (Cass. civ., sez. II, 20 dicembre 2021, n. 40827).

Nel caso di specie, viene chiaramente evidenziato dal giudicante che, nel verbale assembleare, si evince apertis verbis che: “l'assemblea approva con quantità di millesimi e numero di condomini prima indicati”, facendo un chiaro riferimento agli stessi condomini indicati negli altri punti all'ordine del giorno, a riprova pertanto di un evidente riferimento ai votanti già individuati.

Infatti, e come ormai acclarato da costante giurisprudenza di legittimità: “In tema di delibere di assemblee condominiali, non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l'altro, l'elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l'indicazione, nominatim, dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il quorum richiesto dall'art. 1136 c.c.” (così Cass. civ., sez. II, 10 agosto 2009, n. 18192).

In conclusione, in considerazione di quanto sopra dedotto, si può quindi propendere agevolmente per il  riconoscimento della “notevole entità” a tutte quelle opere di manutenzione straordinaria che, non sussistendo  un criterio fisso e vincolante per la loro determinazione, sono il risultato dell'utilizzo, da parte del giudice, di un criterio discrezionale, purché adeguato al caso concreto, ovvero parametrando criteri della  proporzionalità fra il costo delle opere ed il valore dell'edificio, nonché quello della ripartizione di tale costo fra i condomini; tuttavia, tale ultimo criterio, che prende in considerazione la quota di spesa gravante sul singolo condomino, in realtà, potrebbe essere pregiudizievole, e quindi di “notevole entità”, per la situazione economica del singolo condomino, essendo il giudizio ex ante parametrato su dati oggettivi e non afferenti alla condizione del singolo individuo.

Riferimenti

Cusano, Il codice del condominio - Art. 1136 c.c., Napoli, 2022, 235;

Donadoni, L' art. 1136, 3° comma, c.c. e il principio di maggioranza nelle delibere dell'assemblea condominiale, in Nuova giur. ligure, 2005, 287;

Nasini, Le maggioranze assembleari, in Arch. loc. e cond., 2013, 438;

Maglia - Brunetti, Le formalità relative alla redazione del verbale dell'assemblea condominiale, in Arch. loc. e cond., 1999, 561;

Rezzonico, Manuale del condominio, Rimini, 2018, 659.