Precetto contro il condominio: è inammissibile se il creditore riceve tempestivamente i nominativi dei condomini morosi

Massima

I creditori non possono minacciare con un precetto o aggredire con un pignoramento il conto corrente condominiale se prima non hanno escusso i condomini morosi. Pertanto, in presenza di una preventiva comunicazione dei nominativi dei condomini morosi, va accolta l'opposizione del condominio e, per l'effetto, va dichiarata l'inefficacia del precetto del creditore.

Il caso

Nella fattispecie in commento, la società aveva ottenuto l'emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio per il pagamento del corrispettivo non pagato a fronte delle fatture emesse per la fornitura di gas. In virtù del summenzionato titolo, la società aveva notificato un primo atto di precetto, in risposta al quale l'amministratore aveva comunicato l'elenco dei condomini morosi e, successivamente, l'aggiornamento degli importi da ciascun condomino ancora dovuti. Dopo, con un nuovo atto di precetto, la creditrice intimava ugualmente al condominio il pagamento del medesimo importo.

Avverso il titolo in esame, il condominio proponeva opposizione, evidenziando la nullità del precetto in quanto non preceduto dalla preventiva escussione dei condomini morosi ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c.

La questione

In presenza di una preventiva comunicazione dei nominativi dei condomini morosi, il creditore può richiedere l'intera prestazione imputabile al condominio?

Le soluzioni giuridiche

A seguito dell'istruttoria di causa era emersa l'esistenza di un residuo debito del condominio e il corretto adempimento dell'amministratore della comunicazione dell'elenco dei condomini inadempienti.

Premesso ciò, la contestazione della vicenda riguardava il modus operandi della società che, nonostante l'elenco dei morosi, aveva espressamente manifestato e ripetuto in tutti i propri scritti la propria volontà di aggredire il conto condominiale. A questo proposito, il giudice campano sottolinea che l'art. 63, comma 2, disp. att. c.c. configura in capo ai condomini che abbiano regolarmente pagato la loro quota di contribuzione alle spese condominiali e in favore del terzo che sia rimasto creditore, un'obbligazione sussidiaria ed eventuale, favorita dal beneficium excussionis, avente ad oggetto non l'intera prestazione imputabile al condominio, quanto unicamente le somme dovute dai morosi. Ciò conferma, dunque, che, nei confronti dei terzi, la responsabilità dei singoli condomini è disciplinata dal criterio della parziarietà, con la conseguenza che le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio andranno imputate ai singoli condomini, in prima battuta, solo in proporzione delle rispettive quote condominiali, risultando soltanto eventuale e sussidiaria e subordinata alla preventiva escussione dei morosi, l'obbligazione di garanzia gravante sul condomino “virtuoso”.  Di conseguenza, essendo il conto corrente costituito dalle rimesse effettuate pro quota dai singoli condomini, se il suo attivo risulta insufficiente a soddisfare le obbligazioni condominiali, ciò non può che dipendere dall'inadempimento di alcuni condomini. Pertanto, a parere del giudice, “consentire l'aggressione del conto corrente condominiale, senza che vi sia stata la preventiva infruttuosa escussione dei condomini morosi, equivarrebbe ad aggirare il divieto di agire prioritariamente nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti”. Per meglio dire, secondo il ragionamento del magistrato partenopeo, in tal caso, i condomini virtuosi vedrebbero le loro rimesse sul conto corrente condominiale (che evidentemente dovevano essere destinate ad altri adempimenti) aggredite, avendo correttamente soddisfatto pro quota il debito condominiale e malgrado l'omessa escussione dei morosi. Il Tribunale, infine, sottolinea che “i creditori condominiali non possano minacciare con un precetto o aggredire con un pignoramento il conto corrente condominiale se prima non abbiano escusso i condomini morosi”.

In conclusione, per le ragioni esposte, il giudice ha accolto l'opposizione e, di conseguenza, ha dichiarato l'inefficacia del precetto.

Osservazioni 

Il punto controverso della vicenda attiene all'ammissibilità di un atto di precetto rivolto contro il condominio malgrado l'avvenuta tempestiva comunicazione al creditore da parte dell'amministratore dei nominativi dei condomini morosi. La questione, poi, a fortiori, si traduce in quella ulteriore e successiva della pignorabilità delle somme giacenti sul conto corrente condominiale. Si tratta di stabilire quale sia il corretto modo di procedere di un creditore condominiale, parzialmente insoddisfatto, che venga informato dei nominativi dei condomini morosi, alla luce degli artt. 1129, comma 7, c.c. e 63, comma 2, disp. att. c.p.c.: il primo stabilisce l'obbligo per l'amministratore di far transitare le somme ricevute a qualsiasi titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio su uno specifico conto corrente intestato al condominio; il secondo prevede che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini. Ebbene, ai fini di una maggiore comprensione della questione, occorre sottolineare alcuni aspetti emersi dalla giurisprudenza di merito.

La legittimità del pignoramento del conto corrente senza violazione della regola della parziarietà

In argomento, è noto che le obbligazioni assunte dall'amministratore di condominio nei confronti di terzi e nell'interesse del condominio, in difetto di un'espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, sono rette dal principio di parziarietà, trattandosi di un'obbligazione avente ad oggetto una somma di danaro e perciò divisibile. Quindi, il terzo che vanti un credito nei confronti del condominio può rivolgersi all'autorità giudiziaria per richiedere l'emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti dello stesso come ente di gestione e poi effettuare la notifica dell'atto. In fase esecutiva, il terzo creditore potrà procedere al pignoramento del conto corrente condominiale per soddisfare il suo credito in base all'interpretazione data dalla giurisprudenza di merito (Trib. Cassino 27 maggio 2021, n. 782; Trib. Milano 21 novembre 2017, n. 11878). La natura parziaria dell'obbligazione contratta dall'amministratore per conto dei condomini non limita il diritto di azione dell'appaltatore (creditore), che può indifferentemente agire in giudizio nei confronti dei singoli condomini morosi o del condominio, in tal modo conseguendo, in entrambi i casi, un titolo da porre in esecuzione nei confronti dei singoli condomini morosi per la quota di rispettiva competenza, operando la parziarietà come regola di imputazione interna del debito contratto nei riguardi del terzo (Trib. Vicenza 2 novembre 2021, n. 2003). Secondo la presente giurisprudenza non può, dunque, sostenersi l'illegittimità del pignoramento eseguito, dal creditore del condominio, sul conto corrente intestato al condominio stesso per violazione della regola della parziarietà del debito dei singoli condomini e della regola della preventiva escussione dei condomini morosi ex art. 63 disp. att. c.c. Difatti, come precisato da alcuni autori “il conto corrente condominiale sarebbe assimilabile ad un bene di proprietà dell'ente di gestione condominio separato dai beni dei singoli condomini e, quindi, utilmente aggredibile da parte del creditore del condominio”.  In sostanza, il pignoramento dei conti correnti è altra cosa rispetto all'escussione dei condomini morosi. Motivo: le somme presenti sul conto corrente sono del condominio e non eventualmente anche dei condomini in regola con i pagamenti (Trib. Milano 27 maggio 2014).

L'illegittimità del pignoramento del conto corrente in violazione della regola della parziarietà

Secondo altra giurisprudenza, è legittima, in quanto espressione dell'autonoma iniziativa contrattuale delle parti, la disposizione inserita in un contratto di appalto di lavori condominiali la quale, mediante una previsione modellata sul disposto dell'art. 63 disp. att. c.c., prescrive che l'appaltatore, prima di procedere al pignoramento del conto corrente condominiale, sia tenuto ad escutere i singoli condomini morosi, richiedendo i nominativi all'amministratore e, solo in caso esito infruttuoso, possa aggredire le somme depositate sul suddetto conto corrente condominiale (Trib. Massa 5 giugno 2024, n. 371). In questa vicenda, la specifica clausola contrattuale, in sintesi, prevedeva che in base all'art. 63 disp. att. c.c., la ditta appaltatrice non poteva in alcun modo agire nei confronti degli obbligati in regola con i versamenti o sul condominio pignorando beni mobili, immobili o conti correnti; in tal caso, la ditta doveva invece chiedere al committente i dati dei morosi in merito ai lavori, ed agire nei loro confronti e, solo dopo l'escussione infruttuosa di tutti i condomini segnalati, il creditore poteva chiedere le somme ancora dovute direttamente al condominio in base alle vigenti leggi, comprovando tutte le azioni intraprese. Dunque, secondo il giudice di Massa, la previsione contenuta nel contratto di appalto non avrebbe determinato alcuna limitazione della responsabilità patrimoniale in ordine alle obbligazioni contrattuali assunte, non escludendovi alcun bene né del condominio, né del singolo condomino. Difatti, in essa si stabiliva solo un particolare modus dell'azione esecutiva derivato dal disposto dell'art. 63 disp. att. c.c.

Anche il giudice di Teramo, in altra e diversa fattispecie, ha esplicitato il concetto in base al quale la norma contenuta nell'art. 63 disp. att. c.c. debba essere interpretata nel senso che, qualora vi sia un condomino moroso, il creditore (qualunque sia la somma) debba sempre preliminarmente agire nei confronti del condomino moroso, anche nell'ipotesi in cui vi siano somme accreditate sul conto corrente condominiale. Del resto, prosegue il giudice “se il creditore potesse agire direttamente nei confronti del conto corrente condominiale, senza preliminarmente agire nei confronti dei condomini morosi, risulterebbe svuotata dal di dentro la ratio della norma, il cui obiettivo è proprio quello di fare in modo che, qualora vi siano condomini morosi, debba essere tutelato ogni cespite patrimoniale riferibile ai condomini in regola con i pagamenti” (Trib. Teramo 18 aprile 2019: nella fase del reclamo, il condominio non contestava la sussistenza del credito ma rappresentava che la società creditrice, nella fase esecutiva, aveva omesso di rispettare il beneficium excussionis; in particolare, il condominio reclamato deduceva che, prima di aggredire il patrimonio del condominio, la società avrebbe dovuto aggredire il patrimonio dell'unico condomino moroso indicato dall'amministratore). Il suindicato ragionamento è stato applicato precedentemente anche dal giudice siciliano che ha considerato illegittimo il precetto di pagamento intimato al condominio in violazione del principio della preventiva escussione dei condomini morosi (Trib. Palermo 12 settembre 2018, n. 3862: nel caso di specie, a conclusione di un procedimento contenzioso ordinario, a seguito della notifica della sentenza di condanna, l'amministratore provvedeva ad effettuare la ripartizione delle somme, a corrispondere le quote riscosse e a comunicare, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., i dati dei condomini morosi nei confronti dei quali poter azionare il titolo esecutivo).

Considerazioni finali

Alla luce delle considerazioni esposte, secondo la posizione di alcuni giudici, il pignoramento del saldo di conto corrente condominiale da parte del creditore è finalizzato a soddisfare l'obbligazione per l'intero debito gravante sul condominio e, di conseguenza, non violerebbe il meccanismo del beneficio di escussione ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c., il quale, invece, è posto a presidio unicamente dei distinti obblighi pro quota spettanti ai singoli, ovvero delle azioni esecutive poste individualmente nei confronti di questi ultimi. Tale interpretazione comporta una sorta di automatismo dell'azione del creditore per la tutela della propria posizione. Secondo l'altra posizione (contraria), tuttavia, occorrono alcune ulteriori precisazioni. Invero, i citati provvedimenti sull'illegittimità del pignoramento, a parere di chi scrive, non possono essere considerati un “orientamento minoritario” che non ammette il pignoramento, ma un insieme di “casistiche diverse” che rendono (di fatto) illegittimo il pignoramento del conto corrente.  

Come già osservato da altri autori, nonostante “lo sforzo interpretativo” di una possibile soluzione, la dibattuta questione non può trovare soluzione univoca finché non verrà fatta definitiva chiarezza sulla questione sulla natura giuridica del condomino e sulla sua soggettività autonoma o meno.  A questo punto, nonostante l'evidente “antinomia” del debito del condominio e del conto del condominiale in cui vengono depositate anche le somme dai condomini diligenti, alla luce delle risposte fornite dell'attuale giurisprudenza, possiamo “provare” a evidenziare le possibili/eventuali tutele.

La tutela contrattuale

Con un'apposita clausola contrattuale, le parti possono stabilire un ordine di priorità nell'aggressione ai beni oggetto della garanzia generale patrimoniale, senza rendere eccessivamente complessa la soddisfazione delle ragioni del creditore. Quindi è valida la pattuizione in base alla quale la ditta appaltatrice, in caso di morosità, debba prima chiedere l'elenco dei morosi e, solo in caso azioni infruttuose, potrà chiedere le somme al condominio. In questo caso è possibile “preliminarmente” vietare un'azione nei confronti degli obbligati in regola con i versamenti o sul condominio pignorando i conti correnti.  Sicché, in tal caso, come sottolineato dal giudice di Massa, non interviene alcuna deroga all'art. 2740 c.c., avendo le parti piuttosto inteso stabilire un certo ordine di priorità nell'aggressione ai beni oggetto della garanzia generica patrimoniale, senza rendere eccessivamente complessa la soddisfazione delle ragioni del creditore. Il pagamento di quanto dovuto in forza di contratto rappresenta l'oggetto di un'obbligazione in capo al condominio per l'intero e di altre, con essa concorrente, da parte di ciascuno dei condomini pro quota.

La tutela codicistica

Nei citati provvedimenti dei Tribunali di Napoli e Teramo (anche Palermo) sussiste un elemento in comune, ovvero la “preliminare comunicazione dell'amministratore dei nominativi dei condomini morosi”. Di conseguenza, dalla lettura dei provvedimenti, rinviene l'illegittimità di un atto di precetto rivolto contro il condominio malgrado l'avvenuta tempestiva comunicazione al creditore da parte dell'amministratore dei nominativi dei condomini morosi. In questo caso, ragionando con le norme di legge, una volta soddisfatta la tutela del creditore (comunicazione dei morosi ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c.), possiamo supporre che, con la richiesta dei nominativi, il creditore non intendesse subito aggredire il conto corrente; pertanto, in questa situazione, sussiste l'inefficacia dell'azione contro il condominio in applicazione della norma a tutela dei condomini virtuosi (beneficium excussionis ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c.). Questa linea interpretativa, tuttavia, non risolve il problema della preventiva esclusione in mancanza di una preventiva comunicazione dei condomini morosi. Per meglio dire, il problema resta dal punto di vista temporale dell'azione intrapresa dal creditore senza aver prima interpellato il condominio, poiché il creditore può “alternativamente” decidere di pignorare il conto corrente condominiale oppure di pignorare i beni dei singoli condomini, partendo però dai morosi e, comunque, pur sempre nei limiti dei rispettivi millesimi.

L'eventuale tutela assembleare successiva al pignoramento

Quando il conto corrente condominiale viene pignorato, il blocco permane fino all'udienza in cui il giudice dell'esecuzione assegna al creditore le somme nel frattempo trattenute dalla banca. Durante questo periodo, il condominio non può attingere dalle proprie risorse per il funzionamento dei servizi comuni. In questi casi, una soluzione sarebbe quella di imporre, ai condomini che già hanno versato le quote, un secondo pagamento per ripartire tra questi il debito, estinguendolo e sbloccando così il conto corrente. La delibera può essere, in tal caso, approvata a maggioranza dei presenti. La conferma è stata fornita dalla Cassazione, la quale ha considerato valida la delibera che ripartisce, secondo millesimi di proprietà e tra tutti i condomini, la somma occorrente per ripianare un debito del condominio e quindi per sbloccare il conto corrente pignorato (Cass. civ., sez. VI, 11 novembre 2021, n. 33482: la delibera aveva solo ripartito, secondo i criteri di legge, la somma occorrente alla liberazione del conto corrente dal vincolo del pignoramento; nessuna modificazione dei criteri di ripartizione e, di conseguenza, nessuna violazione di legge).

Riferimenti

De Stefano, Le azioni che il terzo creditore del condominio può mettere in campo, in IlSole24Ore.it,12 gennaio 2024;

Magra, Illegittimo il precetto di pagamento intimato al condominio in violazione del principio della preventiva escussione dei condomini morosi, in IUS Condominioelocazione.it, 25 marzo 2019;

Gallucci, Il pignoramento del conto corrente condominiale: rilievi critici e conseguenze pratiche, in Immob. & proprietà, 2014, fasc. 10, 561.