Il divieto di attività di affittacamere e bed&breakfast non vale per locazioni transitorie e brevi

Massima

In materia di costituzione di servitù, la trascrizione, richiesta ex art. 2643, n. 4, c.c., non adempie ad una funzione costitutiva, ma ha lo scopo solo di rendere opponibile la servitù ai terzi che abbiano acquistato un diritto reale incompatibile con la servitù medesima. Tuttavia, lo scopo di dare conoscenza ai terzi dell'avvenuta costituzione della servitù, cui è funzionale la suddetta trascrizione, non viene in rilievo laddove il terzo acquirente prenda atto della servitù medesima nel contratto di acquisto; ipotesi in cui, tecnicamente, neppure si pone una questione di opponibilità, in quanto il vincolo scaturisce non già dall'opponibilità, bensì dall'accettazione esplicita delle disposizioni che limitino i diritti dominicali dei singoli.

Il caso

Un condominio ha chiamato in causa due condòmini l'uno proprietario di due unità immobiliari e l'altro proprietario di quattro unità immobiliari eccependo la violazione del regolamento condominiale contrattuale con particolare riferimento all'art. 20, contenente dei limiti alla destinazione delle proprietà esclusive e chiedendo condanna delle convenute alla immediata cessazione dell'attività di locazione turistica e/o alberghiera e/o di bed&breakfast e/o di affittacamere. Il condominio chiedeva, infine, l'applicazione delle sanzioni regolamentari e il risarcimento dei danni.

In giudizio, le convenute hanno eccepito l'inopponibilità nei loro confronti del divieto regolamentare dedotto, perchè non trascritto, né accettato negli atti di acquisto. In particolare, una condomina ha chiarito di non avere mai violato il disposto regolamentare in relazione ad entrambe le unità di sua proprietà (adibite rispettivamente ad abitazione stabile del figlio e ad uso foresteria e/o transitorio per periodi inferiori a 90 giorni). La seconda condomina ha dedotto, invece, di aver cessato qualsivoglia attività di affitto breve a far tempo dal mese di novembre 2021.

La questione

Il Tribunale di Milano è chiamato a risolvere due questioni:

a) validità e opponibilità ai condòmini convenuti, della clausola regolamentare contenuta nell'art. 20 sub titolo Ill del regolamento condominiale contrattuale (recante “Obblighi e divieti dei condomini”), per il quale: “ai condomini è vietato (...) adibire i locali di loro proprietà, anche in locazione, ad attività che comportino affluenza con il pubblico. A titolo esemplificativo (...) affittacamere, airbnb e bed&breakfast (...)”;

b) se l'eventuale attività svolta dai convenuti rientri nell'àmbito di applicazione e nei limiti di cui alla richiamata clausola.

Le soluzioni giuridiche

La sentenza in commento richiama l'orientamento giurisprudenziale, in materia di regolamento condominiale contrattuale, secondo cui la previsione che limiti la destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche (Cass. civ., sez. II, 7 novembre 2016, n. 22582; Cass. civ., sez. II, 18 ottobre 2016, n. 21024).

Ciò premesso, le convenute hanno acquistato le rispettive proprietà accettando negli atti la seguente, identica disposizione: “La parte acquirente dichiara di ben conoscere - specie per quanto riguarda divieti e limitazioni d'uso - di accettare il regolamento condominiale che disciplina lo stabile e si impegna ad osservarlo e a farlo osservare dai propri aventi causa a qualsiasi titolo, con conseguente assunzione da parte dello stesso di valenza contrattuale”.

Nella fattispecie - puntualizza il giudice milanese - non si è in presenza di un mero richiamo al regolamento condominiale, bensì di un'esplicita dichiarazione di conoscenza ed accettazione, specie per quanto riguarda divieti e limitazioni d'uso.

Conseguentemente l'assenza di trascrizione della servitù, nella fattispecie, non può essere eccepita dai convenuti che vi hanno espressamente e consapevolmente aderito (Cass. civ., sez. II, 26 maggio 2022, n. 17159; Cass. civ., sez. II, 19 marzo 2018, n. 6769). Sostanzialmente, nello stesso senso Cass. civ., sez. II, 24 gennaio 2024, n. 2403, che circoscrive, ai fini dell'opponibilità, la necessità della trascrizione della servitù atipica, ai terzi acquirenti che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito.

Ciò premesso, circa il contenuto della clausola 20 del regolamento, l'attività di locazioni brevi attraverso il portale airbnb, pure inizialmente eseguita almeno in relazione ad alcune delle singole unità, risulta da tempo cessata. Inoltre, la “locazione breve” e per esigenze transitorie (qui la locuzione “locazione breve” sembra utilizzata dal magistrato meneghino, in termini letterali, cioè “locazione di breve durata”) non risulta espressamente vietata dal regolamento di condominio avendo natura diversa da quella propria di affittacamere e bed&breakfast.

Osservazioni

Nulla quaestio circa la ricostruzione da parte del Tribunale milanese dell'orientamento giurisprudenziale secondo cui la clausola che limiti le destinazioni d'uso delle proprietà esclusive non costituisca un onere reale o una obbligazione propter rem - almeno secondo la giurisprudenza allo stato prevalente - ma una vera e propria servitù. Sul punto, vale ribadire che, in materia di costituzione di servitù, la trascrizione richiesta dall'art. 2643 n. 4, c.c., non adempie ad una funzione costitutiva, ma solo “pubblicitaria” nel senso che la trascrizione ha lo scopo di rendere opponibile la servitù ai terzi.

Resta fermo - e il Tribunale del capoluogo lombardo lo conferma - che il fine di dare conoscenza ai terzi dell'avvenuta costituzione della servitù cui è funzionale la trascrizione è superfluo se il terzo acquirente abbia preso atto della servitù con patto espresso nel contratto d'acquisto. In tal caso, infatti, non si pone neppure una questione di opponibilità in quanto il vincolo scaturisce non dall'opponibilità, bensì dall'accettazione esplicita delle disposizioni che limitino i diritti dominicali dei singoli. Semmai potrebbe opinarsi in termini generali sul fatto che un richiamo generico ai “divieti e limitazioni d'uso” contenuti in un regolamento non puntualmente individuato quanto alla sua collocazione, possa valere ad integrare “reale” accettazione della servitù atipica. Tanto più se la clausola contenente la servitù contenuta nel regolamento non sia riprodotta nell'atto.

Per il Tribunale di Milano, evidentemente la risposta è affermativa, ma qualche dubbio permane, tenuto conto che in mancanza della certezza legale della conoscenza della servitù da parte del terzo acquirente, derivante dalla trascrizione dell'atto costitutivo, occorre verificare la certezza “reale” della conoscenza, che si consegue unicamente mediante la precisa indicazione dello ius in re aliena gravante sull'immobile oggetto del contratto.

Ad avviso della Suprema Corte (Cass. civ., sez. II, 9 agosto 2022, n. 24526), addirittura le clausole contenute in un regolamento condominiale di formazione contrattuale, le quali limitino la facoltà dei proprietari delle unità singole di adibire il proprio immobile a determinate destinazioni, hanno natura contrattuale e, pertanto, ad esse deve corrispondere una tecnica formativa di pari livello formale e sostanziale, che consiste in una relatio perfecta attuata mediante la riproduzione delle suddette clausole all'interno dell'atto d'acquisto della proprietà individuale, non essendo sufficiente il mero rinvio al regolamento stesso.

Ma sul punto - ne diamo atto - non si registra un orientamento giurisprudenziale univoco.

Quanto al fatto che l'opponibilità ai condòmini della clausola regolamentare numero 20 non impedisca la locazione breve o transitoria  - “o turistica”, ci permettiamo di aggiungere pur non essendo menzionata in sentenza - vale ricordare l'orientamento giurisprudenziale del Tribunale di Milano e della Corte d'Appello di Milano, secondo cui l'affitto breve e/o l'affitto transitorio o turistico non costituiscono di per sé attività alberghiera o di pensione o di affittacamere o di bed&breakfast, in assenza del requisito oggettivo del servizio di prima colazione e di altri servizi alberghieri, o simili, come prima colazione, lavanderia, bar, ristorante ecc. (in questi termini, v. Trib. Milano 7 settembre 2021 n. 7125).

Riferimenti

Rezzonico M. , Manuale delle locazioni abitative e commerciali, Rimini, 2024;

Rezzonico M. , Manuale del condominio, Rimini, 2023;

Rezzonico M. , Se il regolamento non lo vieta, il B&B è legittimo, in Rubrica Esperto Risponde, IlSole24Ore, 3 luglio 2023;

Rezzonico M. , L'attività di affittacamere è diversa da quella di B&B, in Norme e Tributi, IlSole24Ore, 23 novembre 2021;

Celeste - Cirla , in Bed&breakfast, in Condominioelocazione.it, 20 settembre 2023;

Celeste - Scarpa , Il condominio negli edifici, Milano, 2017;

Mascia , Cosa accade se il condomino continua ad esercitare attività di bed & breakfast vietata?, in IUS Condominio e locazione, 26 settembre 2022.