L’usufruttuario non è legittimato alla domanda di revisione delle tabelle millesimali

Massima

Ai sensi dell'art. 67 disp. att. c.c., l'usufruttuario ha diritto di voto in assemblea, e, pertanto, potere decisionale solo per le materie afferenti all'ordinaria amministrazione, gestione e godimento dei beni e servizi comuni, conseguendone che la revisione delle tabelle millesimali rientra nell'alveo delle attribuzioni spettanti al nudo proprietario e non all'usufruttuario, rispetto al quale sussiste difetto di legittimazione attiva.

Il caso

L'usufruttuario di un immobile sito in un edificio condominiale agiva in giudizio per ottenere, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., la revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale ed a tal fine chiamava in causa oltre al Condominio anche altri condomini. I convenuti eccepivano il difetto di legittimazione attiva del ricorrente, proprio in relazione alla sua posizione di usufruttuario. Questo determinava l'intervento in causa della moglie di quest'ultimo, nuda proprietaria dell'immobile, la quale aderiva alla domanda principale proposta dal coniuge.

Il Tribunale ha rigettato la domanda, dichiarando il difetto di legittimazione “attiva” del ricorrente, con condanna dello stesso alla rifusione delle spese processuali in favore dei convenuti.

La questione

Il tema oggetto di giudizio concerne la posizione dell'usufruttuario rispetto al condominio e, in particolare, se lo stesso sia attivamente legittimato a proporre azione di modifica delle tabelle millesimali.

Le soluzioni giuridiche

Dato per provato che il ricorrente era usufruttuario dell'immobile, mentre la nuda proprietaria era la di lui moglie in forza di donazione, il Tribunale non poteva non ribadire che i diritti riservati all'usufruttuario sono limitati a quelli indicati dall'art. 67, comma 6, disp. att. c.c., ovvero diritto di voto nelle materie che riguardano l'ordinaria amministrazione ed il godimento delle cose e dei servizi comuni, dalle quali è esclusa la revisione delle tabelle millesimali, la cui legittimazione è riservata al nudo proprietario.

Per quanto concerne quest'ultimo, inoltre, l'intervento in causa non ha prodotto alcun effetto per due motivi: da un lato, se si fosse trattato di domanda autonoma la stessa doveva essere considerata intempestiva, in quanto proposta tardivamente e, dall'altro, ove la domanda fosse stata considerata come adesiva a quella principale, la medesima non poteva essere presa in considerazione provenendo la domanda attrice da un soggetto privo di legittimazione attiva.

Osservazioni

La decisione del Tribunale di Trani, che non poteva essere differente, offre lo spunto per riflettere sul rapporto usufruttuario-condominio.

L'art. 67 disp. att. c.c ., che disciplina la rappresentanza in assemblea, ha subito una rilevante modifica nella parte in cui sono stati definiti i diritti dell'usufruttuario in rapporto a quelli del nudo proprietario. Infatti, pur essendo rimasta inalterata la disposizione che riserva all'usufruttuario del piano o porzione di piano l'esercizio del diritto di voto “negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose comuni” (comma 6), il legislatore del 2012 è intervenuto in modo deciso sulla normativa.

Ciò è avvenuto tramite l'eliminazione di quella parte della disposizione nella quale si indicavano le materie riservate al voto del nudo proprietario in sede di delibera assembleare (innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio) ed introducendone una differente e più ampia formulazione testuale (“nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari…”), accompagnata da eventuali nuove riserve in favore dell'usufruttuario, allorché questi intenda avvalersi di diritti che sono propri del proprietario (artt. 1006, 985 e 986 c.c.).

Alla base di tale modifica si può ipotizzare la volontà di salvaguardare gli interessi dell'usufruttuario che, in sostanza, è il soggetto che utilizzando l'immobile ha un rapporto diretto con le parti comuni dell'edificio e con la gestione condominiale.

Il fatto che, in particolari situazioni, nelle quali il rifiuto o il ritardo ingiustificato del proprietario di eseguire riparazioni che sono poste dalla legge a suo carico, sia stata consentita la sostituzione al medesimo dell'usufruttuario nel compimento delle stesse trasferendo al secondo il diritto di voto non esime l'amministratore dall'obbligo di dover comunicare l'avviso di convocazione ad entrambi i soggetti.

Va, inoltre, evidenziato che il diritto spettante all'usufruttuario, già espresso nel testo previgente dell'art. 67, non consentiva, tuttavia, di chiarire l'aspetto concernente la convocazione del soggetto all'assemblea condominiale quando fossero in discussione questioni che lo riguardavano direttamente, considerando che l'art. 66, comma 3, disp. att. c.c. disponeva che l'avviso di convocazione doveva essere comunicato ai soli condomini. Ciò aveva portato a concludere che l'usufruttuario poteva partecipare all'assemblea e, quindi, votare solo se fosse stato il proprietario ad informarlo della stessa. Un vulnus del sistema legislativo che è stato corretto nel 2012, allorché anche l'art. 66 è stato modificato sostituendo il termine “condomini” con “gli aventi diritto”.

Tornando alle materie per le quali il diritto di voto in assemblea è riservato all'usufruttuario due sono le categorie indicate dalla disposizione attuativa del codice civile: l'ordinaria amministrazione ed il “semplice” godimento delle cose e dei servizi comuni.

Quanto alla gestione ordinaria, va detto che vi è sempre stata nella giurisprudenza una sorta di sovrapposizione dell'individuazione delle singole voci con il relativo obbligo di contribuzione da parte di colui che gode dell'immobile in forza di un contratto di usufrutto.

A questo proposito, basti solo ricordare che i giudici (Cass. civ. sez. II, 21 novembre 2000, n. 15010), partendo dal fatto che  la delibera con cui il condominio approva il preventivo o il rendiconto per le spese, ordinarie e straordinarie deve, a pena di invalidità per contrarietà alle norme che disciplinano i diritti e gli obblighi dei partecipanti al condominio, distinguere analiticamente quelle occorrenti per l'uso da quelle occorrenti per la conservazione delle parti comuni avevano avuto l'occasione di specificare che, se tra i partecipanti vi sono usufruttuari - il cui diritto non solo di partecipazione, ma anche di voto alla relativa assemblea, è riconosciuto perché gode degli impianti, delle cose e dei servizi comuni - la conseguente ripartizione tra i medesimi e i nudi proprietari delle spese in base alla natura delle stesse, secondo i criteri stabiliti dagli art.. 1004 e 1005 c. c., si risolve in una mera operazione esecutiva.

Tali ultime norme, che rappresentano un punto sicuro di riferimento per poter individuare quale sia il soggetto obbligato al pagamento dei contributi, devono essere considerate strettamente collegate al citato art. 67, considerato che amministrazione ordinaria e manutenzione ordinaria sono nella sostanza coincidenti in ragione del fatto che le attribuzioni riservate all'amministratore dall'art. 1130 c.c. “concernono l'amministrazione ordinaria e, per quanto attiene specificamente ai lavori ed alle opere relative alle parti comuni dell'edificio condominiale, soltanto quelli rientranti nella cosiddetta manutenzione ordinaria” (Cass. civ. sez. II, 22 novembre 1990, n. 11272).

Il quadro così delineato spiega il motivo per il quale l'usufruttuario non ha alcun potere di chiedere la revisione delle tabelle millesimali ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., anche nella nuova formulazione introdotta dalla riforma del 2012. 

Tale divieto, che si traduce in una carenza di legittimazione attiva all'azione, trova il suo fondamento nella circostanza che le tabelle millesimali esprimono i valori che quantificano l'entità del diritto di proprietà, espresso in quote, delle unità immobiliari esclusive in condominio nell'ambito del rapporto con le parti ed i servizi comuni dell'edificio dai quali il partecipante al condominio trae utilità. A tale specifico rapporto è estraneo l'usufruttuario che è titolare di un diritto reale di godimento del bene, la cui appartenenza resta in ogni caso in capo al nudo proprietario.

In questo senso, pertanto, la domanda di modifica delle tabelle di proprietà non può che rimanere una prerogativa di tale ultimo soggetto.

Riferimenti

Bordolli, Nudo proprietario e usufruttuario in condominio: la convocazione, in Diritto.it, 22 novembre 2021;

Scalettaris, A proposito della mancata convocazione all'assemblea del condominio di un “avente diritto”: l'ipotesi dell'usufrutto, in Arch. loc. e cond.., 2018, 540;

Musolino, L'usufrutto su immobile in condominio, in Riv. notariato, 2011, fasc. 5, parte II, 1181.