Legittimazione passiva nel giudizio di revisione delle tabelle millesimali

Introduzione. Il quadro normativo

La tabella millesimale raffigura il prospetto dei valori proporzionali delle quote di condominio e, in termini aritmetici, esprime il rapporto di valore tra le unità immobiliari e l'intero edificio fissato dall'art. 1118 c.c.

Recentemente, la Cassazione con riferimento ad una controversia riguardante l'impugnazione di una delibera condominiale ha chiarito che, non assume rilievo giuridico l'esistenza di una “tabella di proprietà” e di eventuali “tabelle di gestione”, le quali hanno, di regola, valore puramente dichiarativo dei criteri di calcolo stabiliti dalla legge per determinati beni od impianti destinati a servire i condomini in misura diversa o soltanto una parte dell'intero fabbricato, servendo soltanto ad agevolare lo svolgimento delle assemblee e la ripartizione delle spese ad essi relativi, sulla cui scorta, il condomino che impugna una deliberazione dell'assemblea, deducendo vizi relativi alla regolare costituzione od alla approvazione con maggioranza inferiore a quella prescritta, ha l'onere di provare la carenza dei quorum stabiliti dall'art. 1136 c.c., alla stregua del valore proporzionale delle unità immobiliari dei condomini intervenuti in rapporto al valore dell'intero edificio (Cass. civ., sez. II, 9 ottobre 2023, n. 28262).

In tema di revisione delle tabelle millesimali, le norme codicistiche che disciplinano tale ipotesi sono sostanzialmente due: l'art. 68, disp. att., c.c., che rimanda al regolamento di condominio il dovere di precisare i valori proporzionali di ciascun piano o porzione di piano spettante in proprietà esclusiva a ciascun condomino, e l'art. 69 disp. att. c.c. in base al quale - i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all'unanimità se i condomini hanno espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., dando vita alla diversa convenzione di cui all'art. 1123, comma 1, c.c. (Trib. Gorizia 21 agosto 2019, n. 312; Trib. Brescia 31 agosto 2018, n. 2424) - e tali valori possono essere riveduti o modificati anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c. solo se risulta un errore, oppure quando, per le mutate condizioni dell'edificio, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i singoli valori (Cass. civ., sez. VI, 21 novembre 2019, n. 30392; Trib. Roma 4 settembre 2019, n. 16919). 

La rettifica presuppone un errore delle tabelle millesimali e si differenzia dalla modifica che, comporta invece una sopravvenuta inadeguatezza delle stesse tabelle millesimali a rappresentare i valori delle singole unità immobiliari.

L'art. 69, disp. att., c.c. si applica per il procedimento - avente natura contenziosa (Cass. civ., sez. II, 20 aprile 2021, n. 10372) - finalizzato alla rettifica od alla revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'art. 68 disp. att., c.c., può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore pro-tempore.

Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini, poiché se non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Le tabelle millesimali possono esistere indipendentemente dal regolamento condominiale, posto che l'allegazione di esse al regolamento rappresenta un dato meramente formale che non muta la diversa natura intrinseca dei due atti, non potendosi escludere che i condomini, in mancanza di un regolamento con annesse tabelle, possano, ai fini della ripartizione delle spese, accordarsi liberamente tra loro stabilendone i criteri, purché sia rispettata la quota di spesa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva di questi, essendo il criterio di ripartizione legale previsto dall'art. 1123 c.c. preesistente ed indipendente dalla formazione delle tabelle (Trib. Milano 15 marzo 2013, n. 3670).

Ne consegue che il condomino, il quale ritenga che la ripartizione della spesa contrasti con tale criterio, ha l'onere di impugnare la delibera, indicando in quali esatti termini si sia consumata la violazione in suo danno, e quale pregiudizio concreto ed attuale gliene sia derivato (Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 1999, n. 13505).

Conseguentemente, la parte che chiede la revisione delle tabelle millesimali non ha l'onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, potendo limitarsi a fornire la prova anche implicita di siffatta divergenza, dimostrando in giudizio l'esistenza di errori, obiettivamente verificabili, che comportano necessariamente una diversa valutazione del proprio immobile rispetto al resto del condominio.

Il giudice, a sua volta, sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura delle stesse, deve verificare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi - quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione - incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati (Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2023, n. 1896; Cass. civ., sez. II, 10 maggio 2018, n. 11290; Cass. civ., sez. VI/II, 25 gennaio 2018, n. 1848; Cass. civ., sez. II, 25 settembre 2013, n. 21950; Cass. civ., sez. II, 15 giugno 1998, n. 5942).

In particolare, grava sul condomino istante allegare e dimostrare - anche ricorrendo alla CTU - che la ripartizione millesimale adottata dal condominio si fonda su una consistenza immobiliare che in parte non rispecchia l'attuale suddivisione e titolarità delle varie unità immobiliari né la loro effettiva consistenza (Trib. Bari, 19 settembre 2017, n. 4315).

Cosicché la tabella che li esprime è soggetta ad emenda solo in relazione ad errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell'edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull'originaria proporzione dei valori (Cass. civ., sez. II, 4 ottobre 2016, n. 19797; Cass. civ., sez. II, 10 febbraio 2010, n. 3001; in senso conforme, tra le pronunce di merito, Trib. Roma 11 ottobre 2018, n. 19411).

Deve trattarsi, quindi, di errori riferiti al tempo della formazione delle tabelle che attengano alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti, come ad esempio gli errori di misurazione, estensione, altezza, ubicazione o esposizione, siano essi errori di fatto o errori di diritto (Cass. civ., sez. II, 4 ottobre 2016, n. 19797; Trib. Salerno 17 giugno 2020, n. 1445).

La revisione può, dunque, essere richiesta dal singolo condomino in caso di notevole alterazione dei valori dei piani o delle porzioni di piano per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza delle innovazioni apportate sull'immobile del medesimo condomino ricorrente, come ad esempio nell'eventualità in cui siano stati eseguiti lavori di ristrutturazione con notevoli modifiche, sia in ordine alla consistenza dei beni, sia con riguardo al valore ed alla destinazione d'uso.

A riguardo, la magistratura di vertice (Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2023, n. 1896, cit.), ha stabilito che la notevole alterazione tra i valori di piano rispetto alle parti comuni non si identifica con l'alterazione per più di un quinto di cui alla novella della legge di riforma del condominio n. 220/2012, atteso che il riferimento quantitativo di cui alla citata riforma può costituire un criterio orientativo o di esplicitazione della notevole alterazione, spettando comunque il giudizio sulla consistenza del mutamento, ai fini della emenda delle tabelle, alla discrezionalità dell'autorità giudiziaria, che dovrà stabilire quando il divario sia notevole, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi, quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione, incidenti sul valore effettivo (Trib. Napoli 8 giugno 2022, n. 5761).

Tuttavia, in tema di revisione per errore delle tabelle millesimali, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., al fine di accertare se, nella valutazione dei piani o delle porzioni di piano, si sia attribuito ad essi un valore diverso da quello effettivo, il giudice può limitarsi a considerare l'estensione della superficie piana, ma a condizione che tutti i piani o le porzioni di piano siano della stessa altezza, atteso che ove invece si tratti di piani di diversa altezza, egli non può fare a meno, al detto fine, di valutare anche la cubatura reale (Cass. civ., sez. II, 26 marzo 2010, n. 7300).

Legittimazione passiva della parte convenuta nel giudizio di revisione delle tabelle millesimali: litisconsorzio facoltativo o necessario dei condomini?

Chi è il litisconsorte passivo destinatario della domanda giudiziale di revisione della tabella millesimale proposta dal singolo condomino nei casi contemplati dall'art. 69, comma 2, disp. att. c.c.?

Prima di tutto, occorre chiarire che il litisconsorzio passivo si configura come la presenza nel processo di una pluralità di parti destinatari della domanda giudiziale.

In tale ottica, l'art. 102 c.p.c. afferma che se la decisione non può pronunciarsi che in confronto di più parti, queste devono agire o essere convenute nello stesso processo, ragione per cui se è promosso da alcune o contro alcune di esse, il giudice ordina l'integrazione del contraddittorio entro un termine perentorio da lui stabilito.

Quid juris in ordine all'applicazione dell'istituto del litisconsorzio necessario nell'ambito della controversia riguardante il giudizio di revisione delle tabelle millesimali ex art. 69, comma 2, disp. att. c.c.?

Il soggetto passivo dell'azione è l'amministratore pro-tempore, in rappresentanza del condominio, ragione per cui, anche se trattasi di ente privo di personalità giuridica, occorre chiedersi se è corretta la sua evocazione in giudizio per superare la necessità, precedentemente sentita da parte della giurisprudenza, di citare in giudizio tutti i condomini, onde avere un corretto contraddittorio e quindi una sentenza valida per la collettività, anche in ragione del contenimento dei costi del processo (Cass. civ., sez. II, 9 luglio 2004, n. 12743).

Ciò alla luce dell'art. 1131, comma 2, c.c., che avrebbe inteso prevedere la legittimazione passiva dell'amministratore in ordine ad ogni lite avente ad oggetto interessi comuni dei condomini, derogando alla disciplina valida per le altre ipotesi di pluralità di soggetti passivi e, soccorrendo all'esigenza di rendere più agevole ai terzi la chiamata in giudizio del condominio, senza la necessità di promuovere il litisconsorzio passivo nei confronti di tutti i condomini.

Orientamento della giurisprudenza in tema di rettificazione o modificazione delle tabelle millesimali prima della pronuncia delle Sezioni Unite nel 2010

L'orientamento dominante formatosi prima dell'intervento delle Sezioni Unite, riteneva che per l'approvazione o la revisione delle tabelle millesimali fosse necessario il consenso di tutti i condomini, ragione per cui, in difetto di tale consenso unanime, alla formazione delle tabelle avrebbe dovuto provvedere il giudice su istanza della parte interessata, in contraddittorio necessario con tutti i condomini (Cass. civ., sez. II, 5 giugno 2008, n. 14951; Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1988, n. 5686).

In particolare, premesso che, per la formazione delle tabelle millesimali, è necessario il consenso di tutti i condomini (Cass. civ., sez. II, 1° dicembre 1999, n. 14037), qualora la formazione delle tabelle millesimali venga adottata dall'assemblea condominiale a maggioranza, la relativa deliberazione assembleare non impegna gli assenti e i dissenzienti, i quali, di conseguenza possono fare valere la nullità relativa costituita dalla loro mancata adesione, richiedendosi per la formazione delle tabelle millesimali il consenso di tutti i condomini (Cass. civ., sez. II, 11 settembre 1989, n. 3920; Cass. civ., sez. II, 9 febbraio 1985, n. 1057; Cass. civ., sez. II, 24 novembre 1983, n. 7040).

Conseguentemente, secondo tale orientamento, la richiesta di revisione delle tabelle millesimali andava proposta nel contraddittorio di tutti i condomini singolarmente evocati in giudizio, e non contro il condominio cumulativamente rappresentato dall'amministratore pro tempore (Cass. civ., sez. II, 18 aprile 1978, n. 1846).

Nello stesso senso Cass. civ., sez. II, 6 luglio 1984, n. 3967, secondo cui la richiesta di revisione delle tabelle millesimali condominiali si riteneva dovesse essere proposta in contraddittorio di tutti i condomini e non contro il condominio cumulativamente rappresentato dall'amministratore.

Conforme la posizione assunta da alcuni giudici di merito, secondo cui la domanda giudiziale di uno dei condomini volta all'accertamento dell'invalidità od inefficacia della tabella millesimale deve necessariamente essere proposta nei confronti di tutti gli altri condomini, senza che possa ritenersi passivamente legittimato l'amministratore del condominio (Trib. Sanremo 28 luglio 1993, n. 309).

A tale orientamento, si contrapponeva quello che invece sosteneva che le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale aventi natura non convenzionale ma deliberativa perché approvate con deliberazione dell'assemblea condominiale, potevano essere modificate dall'assemblea con la maggioranza qualificata stabilita dall'art. 1136, comma 2, c.c. (Cass. civ., sez. II, 23 febbraio 2007, n. 4219; Cass. civ., sez. II, 28 giugno 2004, n. 11960).

La scelta di campo delle Sezioni Unite nell'attuare il revirement giurisprudenziale

Il leading case posto a base del pronunciamento delle Sezioni unite (Cass. civ., sez. un., 9 agosto 2010, n. 18477), a seguito dell'ordinanza interlocutoria di rimessione degli atti al Primo Presidente per l'assegnazione al plenum della corte di legittimità (Cass. civ., sez. II, 2 febbraio 2009, n. 2568) deriva dall'impugnativa di una delibera assembleare in cui si chiedeva che venisse dichiarata la nullità o l'annullamento della delibera assembleare condominiale con la quale era stata approvata a maggioranza, e non all'unanimità, la nuova tabella millesimale per le spese di riscaldamento.

Il plenum del giudice di legittimità, dissentendo dal precedente orientamento che riteneva necessario per l'approvazione o la revisione delle tabelle millesimali il consenso di tutti i condomini - ragione per cui, ove tale consenso unanime manchi, alla formazione delle tabelle provvede il giudice su istanza degli interessati, in contraddittorio con tutti i condomini - osserva che la legge non regola le concrete modalità di determinazione dei millesimi, limitandosi a stabilire che essi debbono essere espressione del valore di ogni piano o porzione di piano, escludendo l'incidenza di determinati fattori.

Conseguentemente, la deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad una valutazione tecnica (Cass. civ., sez. un., 9 agosto 2010, n. 18477, cit.).

Ciò premesso, le Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un., 9 agosto 2010, n. 18477, cit.) dirimono il precedente contrasto giurisprudenziale, muovendo dalla funzione propria delle tabelle millesimali - riscontrabile a chiare lettere dall'art. 68 disp. att., c.c. - sulla cui scorta una determinazione che non rispecchiasse il valore effettivo di un piano o di una porzione di piano rispetto all'intero edificio potrebbe risultare pregiudizievole per il condomino, nel senso che potrebbe costringerlo a pagare spese condominiali in misura non proporzionata al valore della parte di immobile di proprietà esclusiva, ma non inciderebbe sul diritto di proprietà come tale, quanto piuttosto sulle obbligazioni che gravano a carico del medesimo condomino in funzione di tale diritto di proprietà, a cui è possibile rimediare unicamente mediante il procedimento di revisione previsto ad hoc dall'art. 69, comma 2, disp. att. c.c.

Poiché le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., appare evidente come anche l'atto di revisione delle tabelle millesimali, al pari di quello di approvazione delle stesse, non ha natura negoziale, rivelando un valore puramente dichiarativo che serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge (Cass. civ., sez. VI, 2 febbraio 2023, n. 3295).

In tale senso, depone Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2023, n.1896, secondo cui, una volta riconosciuta la competenza gestoria dell'assemblea in ordine all'approvazione ed alla revisione delle tabelle millesimali, non vi può essere ostacolo nel ravvisare altresì la rappresentanza giudiziale dell'amministratore, come del resto desumibile dal richiamato comma 2 dell'art. 69, disp. att., c.c., nella riformulazione conseguente alla l. 11 dicembre 2012, n. 220 (Cass. civ., sez. II, 10 marzo 2020, n. 6735; Cass. civ., sez. II, 4 agosto 2017, n. 19651).

Il corollario che ne consegue è che la domanda di revisione può essere proposta anche soltanto nei confronti

dell'amministratore del condominio, non essendo necessario che siano individualmente chiamati in causa tutti i condomini, come peraltro si evince dall'art. 69, comma 2, disp. att., c.c., laddove stabilisce che può - e non deve - essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore, il quale, si limita testualmente ad attribuire al condomino interessato ad agire una mera facoltà, libero lo stesso di optare per la diversa soluzione di promuovere la causa nei confronti della totalità dei singoli condomini (Trib. Trani 2 gennaio 2024, n. 2).

La ragione è semplice: all'esito dell'affermazione del fondamento assembleare deliberativo, e non già unanimistico convenzionale dell'approvazione delle tabelle, non può sussistere alcuna limitazione in relazione alla legittimazione, dal lato passivo, dell'amministratore per qualsiasi azione, ai sensi dell'art. 1131, comma 2, c.c., diretta alla determinazione giudiziale od alla revisione di una tabella millesimale che consenta la distribuzione proporzionale delle spese in applicazione aritmetica dei criteri legali.

Tanto comporta che, introdotto il giudizio nei confronti del condominio, così come previsto dal richiamato art. 69, comma 2, disp. att. c.c., non ricorre alcun difetto di integrità del contraddittorio non essendovi alcuna necessità di litisconsorzio tra tutti i condomini, trattandosi di controversia rientrante tra le attribuzioni riconosciute dall'art. 1130 c.c. all'amministratore (Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2023, n. 1896, cit.; Cass. civ., sez. II, 4 febbraio 2021, n. 2635; Trib. Trani 2 gennaio 2024, n. 2 cit.).

L'orientamento della giurisprudenza successivo alla pronuncia delle Sezioni Unite

L'art. 69, comma 2, disp. att. c.c. - nella formulazione introdotta dalla l. n. 220/2012 - dispone espressamente che ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'art. 68, disp. att. c.c., può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore, il quale è, perciò, passivamente legittimato, ex art. 1131, comma 2, c.c., rispetto ad ogni azione volta alla revisione o determinazione giudiziale di tabelle millesimali che ripartiscano le spese in applicazione aritmetica dei criteri legali giacché, rientrando l'approvazione di tali tabelle nella competenza gestoria dell'assemblea, si versa in presenza di controversia riconducibile alle attribuzioni riconosciute allo stesso amministratore dall'art. 1130 c.c. ed ai correlati poteri rappresentativi processuali, senza alcuna necessità di litisconsorzio di tutti i condomini (Cass. civ., sez. VI, 18 febbraio 2022, n. 5453; in senso conforme, v. Cass. civ., sez. II, 4 febbraio 2021, n. 2635; Cass. civ., sez. II, 4 agosto 2017, n. 19651).

Non è dunque rilevante, al fine di affermare la natura contrattuale delle tabelle millesimali - cui si correla la necessità del litisconsorzio processuale di tutti condomini - il dato formale della loro allegazione al regolamento, che del resto l'art. 68 e l'art. 69 disp. att. c.c. testualmente suppongono, quanto il contenuto precettivo delle stesse, allorché, mediante predisposizione da parte dell'unico originario proprietario e l'accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l'accordo unanime, i condomini stessi intendano modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, e non soltanto determinare quantitativamente siffatta portata (Cass. civ., sez. VI, 18 febbraio 2022, n. 5453, cit.).

Ad ulteriore conferma dell'infondatezza della tesi secondo cui, a fronte della proposizione di una domanda di revisione delle tabelle millesimali, tutti i condomini sarebbero litisconsorti necessari, Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2023, n. 1896, cit., nel ribadire il principio che la legittimazione passiva rispetto alla domanda volta alla determinazione od alla revisione, ex art. 69, disp. att., c.c., della tabella millesimale, in applicazione aritmetica dei criteri legali, spetta all'amministratore, senza alcuna necessità di litisconsorzio tra tutti i condomini, trattandosi di controversia rientrante tra le attribuzioni allo stesso riconosciute dall'art. 1130 c.c. e nei correlati poteri rappresentativi sul versante processuale (Cass. civ., sez. II, 4 febbraio 2021, n. 2635, cit.), precisa altresì che, tali conseguenze di ordine processuale sono il precipitato dell'approdo giurisprudenziale secondo cui l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, ragione per cui ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo, a tale fine, sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. (Cass. civ., sez. VI/II, 21 novembre 2019, n. 30392; Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 2018, n. 27159; Cass. civ., sez. II, 13 maggio 2013, n. 11387; Cass. civ., sez. un., 9 agosto 2010, n. 18477, cit.).

Secondo un diverso - e minoritario - orientamento emerso nella stessa giurisprudenza di legittimità dopo le Sezioni unite, dall'ambito di operatività dell'art. 69, comma 2, disp. att., c.c. resterebbe esclusa la domanda giudiziale di un condomino volta all'accertamento della invalidità o della inefficacia della tabella millesimale la quale, deve essere necessariamente proposta nei confronti di tutti gli altri condomini, senza che possa ritenersi passivamente legittimato l'amministratore del condominio, la cui rappresentanza processuale passiva è sempre limitata alle azioni relative alle parti comuni dell'edificio, ossia ai rapporti giuridici scaturenti dall'esistenza di parti comuni, e non anche estensibile alle questioni che, in quanto attinenti all'accertamento dei valori millesimali delle quote di proprietà singola, incidono su obblighi esclusivi dei singoli condomini (Cass. civ., sez. II, 11 luglio 2012, n. 11757).

In tale ottica, è stato, però, osservato che la domanda giudiziale diretta ad impugnare la tabella millesimale configura una azione diversa rispetto alla domanda concernente l'impugnazione della delibera assembleare che modifica la tabella, con diverse ricadute sul piano della legittimazione passiva, posto che, quando oggetto dell'impugnazione non è la tabella millesimale, ma la delibera che modifica la tabella medesima, non sussiste la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i partecipanti, ragione per cui, l'impugnazione della delibera che modifica la tabella millesimale va proposta soltanto contro l'amministratore del condominio, il quale è sempre legittimato a resistere contro l'impugnazione delle deliberazioni assunte dall'assemblea (Cass. civ., sez. II, 11 luglio 2012, n. 11757; Cass. civ., sez. II, 15 aprile 1994, n. 3542).

Pertanto, in tema di revisione e modificazione delle tabelle millesimali, qualora i condomini, tramite l'approvazione della tabella, anche in forma contrattuale, intendanonon modificare la portata dei loro diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l'errore il quale, in forza dell'art. 69, disp. att., c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, consiste nellaobiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito(Cass. civ., sez. VI/II, 25 gennaio 2018, n. 1848).

In senso conforme, depone la giurisprudenza di merito - App. Napoli 19 gennaio 2022, n. 187 - essendosi affermato che la legittimazione passiva rispetto alla domanda giudiziale, anche se proposta in un giudizio pendente anteriormente alla l. n. 220/2012, volta alla revisione ex art. 69 disp. att. c.c. della tabella millesimale, in applicazione aritmetica dei criteri legali, spetta all'amministratore, senza alcuna necessità di litisconsorzio necessario tra tutti i condomini.

Legittimazione passiva di tutti i condomini o del solo amministratore nel giudizio di revisione delle tabelle millesimali

Quid juris allora per quanto attiene all'individuazione della legittimazione passiva nell'azione diretta esercitata dal condomino al fine di conseguire la revisione delle tabelle millesimali ai sensi dell'art. 69, comma 2, disp. att. c.c.?

Sulla questione, è intervenuta App. Venezia 13 aprile 2023, n. 863, secondo cui la vocatio in ius del solo amministratore del condominio è sufficiente, confermando la tesi del giudice di prime cure, il quale non aveva disposto l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i proprietari dell'edificio, non sussistendo i presupposti per ritenere la configurabilità del litisconsorzio necessario.

La Corte veneziana, confermando l'orientamento granitico della più recente giurisprudenza di legittimità a partire dalle Sezioni Unite del 2010 - ha ritenuto che le tabelle millesimali se rispettano il principio sancito dall'art. 1123 c.c., sono ricognitive dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, ragione per cui, in tale caso, per quanto attiene la legittimazione passiva dell'azione di revisione delle tabelle di cui all'art. 69 disp. att. c.c., è esclusa la configurabilità di un litisconsorzio necessario con tutti i condomini.

Va ribadito, sul punto, il principio secondo cui il comma 2 dell'art. 1131 c.c., nel prevedere la legittimazione passiva dell'amministratore in ordine ad ogni lite avente ad oggetto interessi comuni dei condomini - senza distinguere tra azioni di accertamento ed azioni costitutive o di condanna - deroga alla disciplina valida per le altre ipotesi di pluralità di soggetti passivi, soccorrendo, così, all'esigenza di rendere più agevole ai terzi la chiamata in giudizio del condominio, senza la necessità di promuovere il litisconsorzio passivo nei confronti dei condomini (Cass. civ., sez. II, 31 luglio 2024, n. 21506).

Tale principio trova applicazione anche con specifico riferimento alle azioni a difesa dei diritti spettanti all'intera compagine condominiale, poiché il diritto di ciascun condomino investe la cosa comune nella sua interezza sia pure con il limite del concorrente diritto degli altri condomini, ragione per cui, anche un solo condomino può promuovere le azioni reali a difesa della proprietà comune senza che sia necessario integrare il contradditorio nei confronti di tutti i partecipanti alla comunione, potendo tali azioni essere deliberate anche a maggioranza dall'assemblea dei condomini la quale può conferire all'amministratore il potere di agire nel comune interesse (Cass. civ., sez. II, 31 luglio 2024, n. 21506, cit.; Cass. civ., sez. II, 25 giugno 1994, n. 6119; Cass. civ., sez. II, 6 novembre 1975, n. 3751).

Conclusioni

In estrema sintesi, la posizione assunta dalla più recente giurisprudenza di legittimità, all'attualità è ben fotografata da Cass. civ., sez. VI/II, 18 febbraio 2022, n. 5453, riguardante una fattispecie in cui la Corte d'Appello di Genova, riformando in data 7 agosto 2020 la pronuncia di primo grado resa dal Tribunale di Genova il 2 ottobre 2017, aveva dichiarato il difetto di legittimazione processuale dell'amministratore del condominio in ordine alla domanda di revisione delle tabelle millesimali, ritenendo che la stessa avrebbe dovuto essere proposta nei confronti di tutti i condomini, essendo le tabelle stesse allegate ad un regolamento di condominio avente natura contrattuale.

Il giudice di legittimità, nel cassare integralmente la pronuncia della Corte di merito genovese, ha statuito il principio di diritto che l'art. 69, comma 2, disp. att., c.c., nella formulazione introdotta dalla l. n. 220/2012 ed applicabile ratione temporis nel presente giudizio, dispone espressamente che, ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'art. 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore.

Ciò in stretta condivisione del principio di diritto enunciato nel 2010 dalle Sezioni Unite, volto a chiarire, da un lato, che la fonte dell'obbligo per il singolo condomino di partecipare alla contribuzione perviene direttamente dalla legge e, dall'altro, che l'attività di approvazione non incide sui diritti reali di proprietà dei singoli condomini, i quali sono chiamati in assemblea unicamente per riconoscere l'esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato, poiché la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini.

L'amministratore di condominio è, perciò, passivamente legittimato, ex art. 1131, comma 2, c.c., rispetto ad ogni azione volta alla revisione o determinazione giudiziale di tabelle millesimali che ripartiscano le spese in applicazione aritmetica dei criteri legali giacché, rientrando l'approvazione di tali tabelle nella competenza gestoria dell'assemblea, si versa in presenza di controversia riconducibile alle attribuzioni riconosciute allo stesso amministratore dall'art. 1130 c.c. ed ai correlati poteri rappresentativi processuali, senza alcuna necessità di litisconsorzio di tutti i condomini (in senso conforme, v. Cass. civ., sez. II, 4 agosto 2017, n. 19651; Cass. civ., sez. II, 4 febbraio 2021, n. 2635).

Il litisconsorzio di tutti i condomini si impone, piuttosto, ove si intenda conseguire una sentenza - la cui portata non essendo retroattiva non comporta l'invalidità di tutte le delibere già approvate sulla base delle tabelle affette da errori precedentemente in vigore in seno al condominio (Cass. civ., sez. II, 9 ottobre 2023, n. 28262, cit.) - la revisione di tabelle millesimali che non rivestano una funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, e da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella diversa convenzione, di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., la quale è espressione di autonomia negoziale (Cass. civ., sez. II, 10 marzo 2020, n. 6735).

Il giudice di legittimità tiene a precisare che non è dunque rilevante, al fine di affermare la natura contrattuale delle tabelle millesimali - cui si correla la necessità del litisconsorzio processuale di tutti condomini - il dato formale della loro allegazione al regolamento, che del resto gli artt. 68 e 69 disp. att. c.c. testualmente suppongono, quanto il contenuto precettivo delle stesse, allorché, mediante predisposizione da parte dell'unico originario proprietario e l'accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l'accordo unanime, i condomini stessi intendano modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, e non soltanto determinare quantitativamente siffatta portata (Cass. civ., sez. VI/II, 18 febbraio 2022, n. 5453, cit.).

In buona sostanza, l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, con la conseguenza che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tale fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. (Cass. civ., sez. II, 30 gennaio 2023, n. 2712; Cass. civ., sez. II, 10 marzo 2020, n. 6735; Cass. civ., sez. VI/II, 21 novembre 2019, n. 30392, cit.; Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 2018, n. 27159; Cass. civ., sez. II, 25 settembre 2013, n. 21950; Cass. civ., sez. un., 9 agosto 2010, n. 18477).

I criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall'art. 1123 c.c., possono, però, essere derogati, come prevede la stessa norma, e la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta o nel regolamento condominiale - che perciò si definisce “di natura contrattuale” - o in una deliberazione dell'assemblea che venga approvata all'unanimità, ovvero col consenso di tutti i condomini (Cass. civ., sez. II, 4 agosto 2016, n. 16321; Cass. civ., sez. II, 17 gennaio 2003, n. 641).

Soltanto in questo caso, qualora risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella diversa convenzione di cui all'art. 1123, comma 1, c.c. si renderebbe necessario il litisconsorzio dei condomini per modificare o rettificare la tabella millesimale, perchè risulterebbe “a monte” alterato ciò che è matematicamente corretto, attraverso l'introduzione di una deroga al regime codicistico, per effetto di una convenzione sulle spese (Cass. civ., sez. II, 4 agosto 2017, n. 19651).

Conforme la posizione della giurisprudenza di merito, nel ribadire - con le conseguenti ricadute sul piano squisitamente processuale, riguardante l'attribuzione della legittimazione passiva - che l'approvazione o la revisione delle tabelle millesimali che avvenga solo con finalità ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge può essere fatta a maggioranza qualificata, ai sensi dell'art. 1136, comma 2, c.c. (Cass. civ., sez. II, 19 agosto 2021, n. 23128), mentre, se l'intento è quello di derogare espressamente il regime legale della ripartizione delle spese è necessaria l'approvazione all'unanimità (v., ex multis, App. Ancona 18 giugno 2024, n. 1253; Trib. Monza 4 gennaio 2021, n. 25; Trib. Roma 1° luglio 2021, n. 11366; Trib. Catania 9 ottobre 2020, n. 3179; Trib. Roma, 9 giugno 2020, n. 8317; Trib. Taranto 3 aprile 2020, n. 721; Trib. Bari 19 settembre 2017, n. 4315, cit.; Trib. Foggia 29 dicembre 2016, n. 3655).

L'art. 69 disp. att. c.c. - modificato dalla l. n. 220/2012 diriforma della normativa condominiale - non ripristina la generale previsione di unanimità per l'approvazione delle tabelle millesimali, in quanto, limitandosi l'espressione testuale della norma ai casi di rettifica o modifica ed in applicazione del principio ubi lex voluit dixit, rimangono ferme tutte le precedenti posizioni giurisprudenziali riassunte nel 2010 dalle Sezioni Unite, risultando modificate dal legislatore solo le maggioranze necessarie all'approvazione delle rettifiche (Trib. Bari 20 febbraio 2014, n. 914).

Infatti, il legislatore con la l. 11 dicembre 2012, n. 220 ha sostanzialmente recepito l'insegnamento di cui alla citata pronuncia del 2010 delle Sezioni Unite con riferimento all'art. 69 disp. att. c.c., precisando, in linea generale, che i valori espressi nelle tabelle millesimali possono essere rettificati e modificati all'unanimità con la previsione, però, che le suddette tabelle possono essere modificate anche nell'interesse di un solo condomino e con un numero di voti che rappresenti la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c. (Cass. civ., sez. II, 13 maggio 2013, n. 11387).

Nel caso in cui un condomino abbia chiesto la revisione delle tabelle millesimali, deducendo la divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, è compito del giudice verificare i valori di ciascuna delle unità immobiliari, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi, quali la superficie, l'altezza del piano, la luminosità, l'esposizione incidenti sul loro valore effettivo, eliminando le difformità riscontrate e, quindi, adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati (Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2023, n. 1896, cit.).

Ciò tenendo presente che è onere del convenuto allegare e provare la determinazione delle quote dei condomini in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., oppure che l'originario costruttore o i condomini abbiano accettato espressamente che l'attribuzione delle loro quote, come materialmente effettuata nelle tabelle allegate al regolamento di condominio, costituisse una espressa deroga alle citate disposizioni, occorrendo dimostrare l'esistenza di quella “diversa convenzione” necessaria per giustificare una attribuzione delle quote difforme da quella legale effettivamente spettante a ciascun condomino (v. ex multis, tra le più recenti pronunce, Trib. Milano 7 maggio 2024, n. 4819).

Riferimenti

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