Dichiarazione del curatore al contraente in bonis di scioglimento dal contratto preliminare di vendita immobiliare pendente alla data di apertura della liquidazione giudiziale ai sensi dell'art. 172, comma 1, c.c.i.i.

La questione dei contratti in corso di esecuzione tra soggetti uno dei quali è dichiarato fallito, pur risalente nella dottrina e nella giurisprudenza, era affrontata nel codice di commercio in poche episodiche norme. Con la legge del 1942 il legislatore aveva disposto una disciplina articolata; tuttavia, il complesso normativo così risultante, pur rappresentando un primo tentativo di dare una sistemazione alla materia rispetto alla legislazione previgente, conservava un evidente carattere frammentario. In particolare, numerosi contratti, pur ricorrenti nella organizzazione di una impresa (quali la locazione di mobili, l'affitto, l'agenzia) erano lasciati fuori dalla previsione legislativa; era spettato così alla giurisprudenza e dottrina di trarre dalla disciplina dei singoli contratti e fondamentalmente da quella del contratto di vendita alcune indicazioni di carattere generale dirette a colmare le lacune legislative.

Nell'intervento di riforma attuato tra il 2005-2007 il legislatore si è preoccupato di porre rimedio alla lacuna: sia riscrivendo la regola generale dell'art. 72 (non più dedicato alla vendita e significativamente rubricato rapporti pendenti) sia disciplinando, innovativamente, figure classiche sia, infine, introducendo nuove figure, ormai note alla prassi. In presenza di rapporti contrattuali non eseguiti, in tutto o in parte, da entrambe le parti la l.fall. ha previsto a) lo scioglimento automatico del rapporto contrattuale (come è nel caso di associazione in partecipazione, in caso di fallimento dell'associante, il conto corrente, il mandato (in caso di fallimento del mandante); b) subingresso automatico nel rapporto da parte del curatore.

La disciplina dettata dall'art. 172 c.c.i.i. si pone in linea di continuità con l'art. 72 del r.d. n. 267/1942 come modificato dalla riforma attuata tra il 2005-2007 prevedendo come regola generale che detti rapporti ineseguiti da entrambe le parti siano sospesi sino a quando il curatore, eventualmente messo in mora dal contraente in bonis (che può fargli assegnare un termine non superiore a sessanta giorni per decidere), dichiari di sciogliersi dal contratto (effetto che comunque si verifica se il curatore non si pronuncia nel termine assegnato) oppure, previa autorizzazione del comitato dei creditori, di subentrare. In caso di subentro il curatore assume dalla data di apertura della liquidazione tutti gli obblighi contrattuali. La norma prevede che la prosecuzione nel contratto comporta la prededucibilità dei soli crediti maturati in corso di procedura, e ciò «in ossequio alla prescrizione del legislatore delegante di limitare le ipotesi di prededuzione, al fine di salvaguardare il più possibile le aspettative di soddisfacimento dei creditori» (Relaz. Min.).

Come già previsto nel r.d. n. 267/1942 se il contratto viene sciolto dal curatore nell'esercizio di una facoltà prevista dalla legge, il contraente in bonis non ha alcun diritto al risarcimento del danno ma può solo insinuarsi per il credito conseguente al mancato adempimento.

Una novità è introdotta nella norma relativa ai contratti preliminari (art. 173 c.c.i.i.) che prevede che il curatore può sciogliersi dal contratto preliminare di vendita immobiliare anche quando il promissario acquirente abbia proposto e trascritto prima della apertura della liquidazione giudiziale domanda di esecuzione in forma specifica, ma se la domanda è accolta lo scioglimento non è opponibile al promissario acquirente. Sempre nell'art. 173 il legislatore ha precisato che condizione perché non si verifichi lo scioglimento del contratto preliminare di vendita regolarmente trascritto se ha ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire abitazione principale ovvero destinato a costituire sede principale dell'attività di impresa, è che il promissario acquirente chieda l'esecuzione del preliminare con le forme e nei termini previsti per l'accertamento dei diritti dei terzi sui beni della procedura. Il recentissimo d.lgs. n. 136 del 2024 ha stabilito che il subentro del curatore nel contratto segue all'accoglimento della domanda. Lo stesso decreto ha inoltre inserito il nuovo comma 3-bis nell'art. 173 c.c.i.i. precisando che, in questa ipotesi, il creditore ipotecario può contestare, con l'impugnazione di cui all'articolo 206, comma 3, la congruità del prezzo pattuito dimostrando che, al momento della stipula del contratto, il valore di mercato del bene era superiore a quello pattuito di almeno un quarto. Se la non congruità del prezzo è accertata, il contratto si scioglie e si procede alla liquidazione del bene. Il promissario acquirente può evitare lo scioglimento del contratto eseguendo il pagamento della differenza prima che il collegio provveda sull'impugnazione ai sensi dell'art. 207, comma 13.