Istanza per ottenere il decreto di sospensione della vendita per incongruità del prezzo offerto

L'ipotesi di sospensione in esame ha come presupposto l'avvenuta conclusione della procedura di vendita, con individuazione di un prezzo che risulti notevolmente inferiore a quello «giusto», e mira, evidentemente, ad impedire il definitivo perfezionamento della vendita.

La richiesta di sospensione può essere presentata nel breve termine dei 10 giorni successivi al deposito della documentazione relativa gli esiti della procedura, prevista dall'art. 216, comma 9 (già art. 107, comma 5 l.fall.). Risulta in tal modo chiaro che la previsione si applica esclusivamente alle vendite con procedure competitive previste da tale ultima norma.

La locuzione impiegata dalla norma («prezzo notevolmente inferiore a quello giusto») appare ampiamente indeterminata sia per ciò che concerne il concetto di prezzo «giusto», sia per quanto concerne il carattere «notevole» che la sproporzione deve avere.

Il primo parametro viene ricondotto dalla norma stessa alle «condizioni di mercato», potendosi quindi ritenere che il raffronto vada operato con riferimento a listini o mercuriali, o ad altri parametri, come l'esito economico di operazioni di vendita che risultino affini sia sul piano merceologico che su quello territoriale, ferma restando la possibilità che l'istanza sia basata su fattori sopravvenuti che abbiano incrementato il prezzo del bene rispetto a quello della stima originaria.

Gli stessi elementi possono permettere di individuare il secondo parametro, salva l'ipotesi in cui la notevole sproporzione possa essere desunta dalla successiva la presentazione di una nuova – seria — offerta, di importo decisamente superiore, ferma restando la difficoltà di determinare quale sia l'entità migliorativa della nuova offerta che rende evidente la notevole inadeguatezza di quella del soggetto resosi aggiudicatario.

Va sul punto tenuta presente la duplice novità contenuta nel Codice: il meccanismo di ribassi successivi previsto dall'art. 216, comma 2, e il secondo periodo del comma 1 dell'art. 217. La prima novità viene a determinare un progressivo allineamento al ribasso del prezzo di vendita, influenzando inevitabilmente la valutazione di non congruità che, nel caso di pieno rispetto di detto meccanismo, non potrà non muoversi su coordinate ristrette, nella maggior parte dei casi ancorate a fattori sopravvenuti o alla possibile evoluzione in positivo del mercato. La seconda novità, nell'ipotesi di prezzo offerto inferiore rispetto al prezzo stabilito nell'ordinanza di vendita in misura non superiore ad un quarto, subordina il potere del G.D. di disporre la sospensione alla presenza di “concreti elementi” che dimostrino che in caso di nuovo esperimento di vendita, sussiste una “elevato grado di probabilità” di conseguire “un prezzo perlomeno pari a quello stabilito”. La regola viene ad introdurre – seppur limitatamente all'ipotesi da essa presa in considerazione – una limitazione del potere di sospensione del G.D., subordinata alla sussistenza di “concreti elementi” (da intendersi come elementi tangibili e assistiti da adeguato supposto probatorio) idonei a supportare un giudizio prognostico assistito da elevata probabilità (e non mera potenzialità) circa il fatto che il nuovo esperimento di vendita consenta un riallineamento del prezzo a quello originariamente stabilito.

Si tratta di limitazioni che si riflettono sia sul concetto di prezzo “giusto” (la cui determinazione non può essere slegata dal sistema delle vendite legali) sia sulla valutazione della “notevole inferiorità” di tale prezzo rispetto a quello giusto, dal momento che anche in questo caso il legislatore sembra aver fissato dei parametri idonei a bloccare una valutazione di non congruità.

Il potere di sospensione può essere anche in questo caso esercitato sino al momento del realizzarsi dell'effetto traslativo con il decreto di trasferimento o l'atto privato di trasferimento.