Le locazioni brevi secondo il recente quaderno dell’Agenzia delle Entrate

Introduzione. Il quadro normativo

Periodicamente, l'Agenzia delle Entrate redige e presenta pubblicazioni volte ad illu­strare e chiarire le condizioni del mercato degli immobili in Italia.

Oltre a rapporti immobiliari, note trimestrali, statistiche catastali e note territoriali, l'Agenzia delle Entrate presenta annualmente anche dei “quaderni” diretti a mettere “a di­sposi­zione di un pubblico più vasto le ricerche ed analisi sul mercato immobiliare ita­liano svolte dall'Os­servatorio e non divul­gate nelle consuete pubblicazioni”. Con tali quaderni l'Agenzia intende offrire agli operatori spazi idonei ad “offrire spunti di riflessione e analisi dei dati sul mer­cato immobiliare ita­liano”.

Di recente, è stato presentato un nuovo “quaderno” che contiene - oltre al risultato di ricerche re­lative ad altri aspetti del mercato degli immobili - anche un capitolo dal titolo “Lo­ca­zioni brevi: un'analisi del fenomeno in alcune città italiane”.

Esamineremo qui di seguito tale parte del quaderno.

Il capitolo del nuovo quaderno dell'Agenzia delle Entrate dedicato all'analisi dei dati relativi alle locazioni brevi

Il capitolo del quaderno che stiamo considerando è dedicato, dunque, alla presentazione dei dati re­lativi alle locazioni brevi ed alla loro analisi.

Perché possa comprendersi la finalità dello studio deve essere ricordato che nel “rap­porto” che l'Agenzia presenta annualmente per la descrizione della situazione propria del mer­cato immo­bi­liare in Italia quanto alle compravendite ed alle locazioni (l'ultimo rapporto, relativo all'anno 2023, è stato presentato in data 21 maggio 2024) non sono prese in considerazione le locazioni brevi.

Ciò è la conseguenza del fatto che per i contratti di locazione breve non è previsto l'obbligo di regi­stra­zione sì che l'Agenzia non dispone - quantomeno in via diretta attraverso i dati ricavabili dalle registra­zioni dei contratti - degli elementi necessari perché possa considerarsi tale settore delle lo­ca­zioni: in sede di presentazione del quaderno viene appunto precisato che “non es­sendo previsto, come per le locazioni ordinarie, uno specifico adempimento di registra­zione, al mo­mento non si di­spone di una base dati amministrativa che riporti i dati relativi agli im­mobili locati per periodi inferiori ai trenta giorni continuativi”.

Il capitolo del quaderno qui in esame ha, appunto, il fine di integrare il rapporto annuale quanto a tale parte del mercato delle locazioni indagando “la di­mensione del feno­meno delle locazioni brevi attraverso i dati disponibili al fine di dare una prima evidenza dell'impatto di questa tipologia di lo­cazione mettendolo anche in relazione con altre quan­tità del mercato della locazione ordinaria”.

Il capitolo consta di una serie di paragrafi. Si tratta:

• dell'introduzione, volta a chiarire il significato e le finalità del testo che segue;
• del paragrafo diretto a fornire le definizioni ed i richiami nor­mativi;
• del paragrafo volto a ricordare la letteratura di maggior rilievo sul tema trattato;
• del paragrafo diretto a descri­vere i dati e la metodologia utilizzata;
• del paragrafo volto a riferire l'analisi concernente alcune città og­getto di indagine;
• infine, del paragrafo diretto a trarre le conclusioni della ricerca.

Il contenuto specifico del capitolo del quaderno

Consideriamo più approfonditamente il contenuto dei paragrafi ora elencati.

Il paragrafo diretto a fornire le definizioni ed i richiami normativi ricorda brevemente che le locazioni brevi sono disciplinate dal d.l. n. 50/2017 e che ad esse si applica il regime fiscale della cedolare secca. Viene ricordato anche l'obbligo di dotare gli immobili destinati alla lo­cazione breve del Codice Identificativo Nazionale (CIN).

Nel paragrafo diretto a menzionare la letteratura in materia di locazioni brevi, è ricor­dato che questa rientra nel campo della sharing economy, “sistema eco­no­mico in cui beni o servizi sono condivisi tra individui privati, gratis o a pagamento, attra­verso internet”. Sono ricor­date le opinioni degli studiosi circa i vantaggi e gli svantaggi del ricorso alla locazione breve ed è notato che “la diffusione del fenomeno non è esente da cri­tiche: i residenti nelle prin­cipali città ad elevato interesse turistico esprimono, sempre più nu­merosi, preoccupa­zione sulla conver­sione di im­mobili residenziali per l'affitto a breve termine, in particolare in rela­zione all'aumento dei co­sti degli alloggi e a diversi aspetti legati alla si­curezza e alla quiete pub­blica” sì che “in alcune città, per dare qualche soluzione alle criticità insorte, sono state ema­nate norme per regola­mentare questa attività, prevedendo specifiche autorizzazioni e limita­zioni, fino, in alcuni casi, a stabilire il divieto assoluto di affittare un alloggio per periodi brevi”.

Nel successivo paragrafo definito “dati e metodologia” si precisa che lo “studio com­bina i dati re­lativi agli alloggi offerti in locazione breve con il patrimonio informativo con­te­nuto nelle basi dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare” per “misurare l'im­patto che il feno­me­no degli affitti brevi sta avendo sulle realtà immobiliari locali: l'ana­lisi mira a quantifi­care la quota di abitazioni utilizzata con finalità ricettiva ri­spetto ad alcuni aggregati quali … la dimensione dello stock residenziale o il numero di abitazioni locate, for­nendo, così, un qua­dro più completo di un'attività sempre più diffusa, soprattutto nei centri storici delle grandi città”.

Viene precisato che, “per indagare il fenomeno, in questo articolo si utilizzano […] i dati resi di­sponibili da InsideAirbnb.com”: a tal fine “sono stati presi in considerazione tutti gli an­nunci presenti nell'elenco fornito da Inside Airbnb in almeno un trimestre del 2023 per i mag­giori capoluoghi italiani di Bari, Bologna, Firenze, Milano, Napoli, Palermo, Roma e Venezia. Per tutte le città vengono illu­strati, su base comunale, i principali indicatori connessi al feno­meno delle locazioni brevi; a Firenze, Milano, Napoli e Venezia è dedicato anche un appro­fondi­mento nel dettaglio delle zone OMI”; con l'ulteriore precisazione che “lo studio esa­mina esclusivamente gli alloggi interi” e cioè “le proprietà offerte in locazione nella loro totalità come le case o gli appartamenti […] escluse le offerte di stanze private o condivise”.

Nella sostanza ciò che viene operato è il collegamento e l'incrocio tra i dati ricavabili dal por­tale Airbnb ed i dati del Catasto e dell'OMI relativi agli immobili locati posti nelle aree considerate, dati questi ultimi riferiti ad aree quanto più possibile ristrette. Viene anche detto che per conseguire il fine indicato le definizioni dei segmenti delle lo­ca­zioni uti­lizzate nel rap­porto im­mobiliare annuale dell'Agenzia delle Entrate devono essere par­zialmente modi­fi­cate così da com­prendere anche le locazioni di durata compresa tra 31 giorni e un anno.

Vi è poi il paragrafo definito “locazioni residenziali nelle principali città” che consta di più sottoparagrafi.

Il primo dei sottoparagrafi è dedicato alle “locazioni residenziali con contratto registrato”: vengono indicati in percentuale quanto alle città indicate i contratti di locazione secondo la classificazione con­venzionale seguita dal rapporto annuale immobiliare, con l'aggiunta però dei contratti di durata superiore ai 30 giorni ma inferiore ad un anno. Da notare, però, che - quanto ad ogni fattispecie - non viene in­dicata la consistenza numerica ma solo la relativa percen­tuale. Sono mantenute le classificazioni seguite dal rapporto immobiliare an­nuale (classifica­zioni che però - deve essere osservato - sono lon­tane dalla realtà delle loca­zioni fissata dalle norme che le disciplinano) ed indicati i dati nume­rici com­plessivi secondo tali classificazioni (si noti però che non è possibile indi­viduare con chia­rezza i dati numerici delle locazioni di durata inferiore all'anno). Viene indicato il “canone medio annuo nel 2023 per segmento di mercato nelle grandi città”: ma anche in questo caso viene seguita la classifica­zione che sopra si è ricordata, senza distin­zione tra locazioni ultrannuali e locazioni infran­nuali.     

Segue il sottoparagrafo intitolato “locazioni residenziali brevi”: Escluse dall'indagine Genova e Torino (per cui mancano i dati sugli alloggi offerti in locazione breve), il numero di an­nunci su Airbnb per l'offerta di alloggi in locazione breve viene confrontato con il numero di abita­zioni locate con nuovi contratti registrati. Si nota che nelle diverse città il rapporto tra loca­zioni brevi e locazioni con contratti registrati presenta diso­mo­geneità. E' messo poi a con­fronto il numero delle locazioni brevi con lo “stock re­si­denziale” nelle diverse città. E ven­gono conteggiati - in base ai dati forniti da Airbnb - i pernot­ta­menti con locazioni brevi nelle di­verse città ed il prezzo medio di ogni per­not­tamento: da questi dati è dedotto il ricavo me­dio per ogni alloggio oggetto di lo­ca­zione breve nelle diverse città ed operato il confronto con il ricavo medio dalle locazioni or­dinarie. Viene anche indicata la redditività della loca­zione breve nelle diverse realtà in base al valore medio OMI dei beni locati. Nei conteggi si consi­derano anche al­cuni oneri che gravano sui proprietari nel caso di locazione breve. Un cenno particolare è fatto a Venezia, i cui dati risultano influenzati dalla conforma­zione par­ticolare della città che oltre al cen­tro storico ha anche un centro urbano in terra­ferma (Me­stre).

Segue il paragrafo definito “Locazioni brevi nelle città di Firenze, Milano, Napoli e Venezia”. In questo viene approfondito l'esame dei dati delle locazioni brevi nelle quattro città indicate sem­pre in base ai dati degli annunci Airbnb “esaminando le caratteristiche dei sin­goli immo­bili, la loro posi­zione di dettaglio e le possibili relazioni con alcune variabili sociali, demogra­fiche e immobi­liari”. Viene indicata - quanto a ciascuna città - la distribuzione degli alloggi oggetto di locazione breve. Anche questo paragrafo consta di più sottopara­grafi.

Il primo sottoparagrafo - intitolato “Caratteristiche degli alloggi” - considera le dimensioni degli alloggi in base agli annunci Airbnb: dimensioni che risultano mediamente modeste.

Il secondo sottoparagrafo - dal titolo “Ubicazione degli alloggi nelle zone OMI” - considera il luogo nel quale è sito l'alloggio offerto in locazione breve tramite il portale Airbnb nelle di­verse zone OMI. Si considera la quota delle locazioni brevi rispetto al totale degli im­mo­bili disponibili per la locazione e si opera un'indagine su aree del territorio urbano più piccole delle zone OMI da cui emerge che nelle aree cen­trali delle città consi­derate (in parti­colare a Firenze e a Milano) la quota degli immobili offerti in locazione breve è molto elevata.

Un terzo sottoparagrafo intitolato “Alloggi in locazione breve e variabili sociali, demogra­fi­che e immobiliari” è diretto ad “indagare la relazione tra l'incidenza di alloggi Airbnb e alcune variabili sociali, demografiche e immobiliari”. Si nota che “la posizione e la specifica ubica­zione è la variabile che esibisce la correlazione in valore assoluto più alta”: la quota di alloggi su Airbnb è correlata in modo positivo all'ubi­cazione dell'immobile nel centro storico. Inoltre “il mercato della locazione di abitazioni è intenso laddove la quota di alloggi offerti in loca­zione breve è alta, con i due mercati che sembrano convivere insieme, pur rispondendo a esigenze diverse”. Viene poi notato che in assenza di informazioni circa le locazioni brevi negli agli anni passati non è possibile conoscere l'evoluzione del feno­meno in rap­porto agli altri aspetti del campo delle locazioni e si precisa che, nonostante possa notarsi che “nelle zone OMI in cui si osserva una quota elevata di alloggi destinati ad Airbnb” si sia avuta “una dimi­nuzione dal 2016 al 2021 della quota di abitazioni utilizzate come abitazioni principali”, non è possibile comunque individuare “un nesso di causalità tra i due fenomeni e non si è in grado di stabilire quale sia la causa e quale l'effetto”. Viene analiz­zato anche il rapporto tra quota di alloggi offerti per la locazione breve e quota di residenti con un livello di istruzione uni­ver­sitaria: criteri di verifica utilizzati per ciascuna delle città con­side­rate con ri­sultati non sempre coincidenti. Infine, attraverso un “modello di regressione” ven­gono veri­ficati i risultati emersi: è con­fermato che “la disponibilità di abitazioni favorisce le loca­zioni brevi”.

Un ulteriore sottoparagrafo considera i “canoni da locazioni registrate e canoni da locazioni brevi nelle zone OMI delle città”: vengono raffrontati così i canoni da locazione breve con i canoni da locazione ultrannuale quanto a ciascuna zona di ognuna delle città considerate.

Infine, vi è il paragrafo dal titolo “conclusioni”: Ricordati gli aspetti che distinguono la locazione breve dalla locazione di più lunga durata sotto i profili economico, giuridico e di convenienza per le parti con­traenti, si nota che l'analisi compiuta ha “evidenziato come, nelle princi­pali città, il nu­mero di alloggi con­cessi in loca­zione per brevi periodi, attraverso la piat­taforma Airbnb, non sia trascurabile e il fenomeno delle locazioni brevi rappresenti un mer­cato che, al pari di quello della locazione di più lungo periodo, merita un costante monitorag­gio”. Viene ricor­dato come l'ana­lisi “gra­nu­lare” effet­tuata abbia rivelato che le loca­zioni brevi sono concen­trate soprattutto nelle zone centrali delle città e che “le cri­ticità ge­ne­rate dalle loca­zioni brevi […] assumono rilevanza in determi­nate aree della città”. Viene no­tato poi che “l'ap­profondimento eseguito sulla rela­zione tra incidenza di alloggi de­stinati a locazione breve e utilizzo delle abitazioni” fa “comprendere che le zone con una quota elevata di locazioni brevi sono quelle dove la quota di abitazioni a disposizione è mag­giore ed è, di contro, minore la quota di abitazioni princi­pali”. Viene riba­dito poi che non è possibile “stabi­lire se vi sia un nesso di causalità tra la minor quota di abitazioni princi­pali e un'elevata pre­senza di residenze offerte in loca­zione breve. Non di­sponendo di una serie sto­rica sulle loca­zioni brevi, l'analisi della sola serie sto­rica delle abita­zioni principali, analiz­zata dal 2016 al 2021, non ha fornito evidenze chiare di una diminu­zione nelle sole zone in cui si osserva, nel 2023, una quota elevata di locazioni brevi”.

Viene sottolineato che la stima, pur grossolana e basata su ipotesi convenzionali, dei rendi­menti “ha consen­tito un confronto tra quelli ottenibili dalla locazione breve e da quella di più lungo pe­riodo. I risultati conseguiti mostrano una situazione diversificata tra le città: a Milano la locazione ordinaria risulta più vantaggiosa della locazione a breve termine” mentre “a Fi­renze e Vene­zia, in par­ticolare nei centri storici, la scelta della locazione breve è certamente la migliore, per i pro­prietari, sotto il profilo strettamente economico; a Napoli un maggiore rendimento delle lo­cazioni brevi risulta, non in misura elevata, solo in alcune aree del centro”.

Viene constatato conclusivamente che “le locazioni brevi in Italia rappresentano una realtà complessa con una forte dina­mica che certamente offre opportunità economiche; è però fon­damentale affrontare le sfide legate alla regolamentazione e alla sostenibilità per massimiz­zare i benefici e minimizzare gli impatti negativi”. Lo studio in esame - è detto infine - va considerato un primo passo in questa ottica.

Osservazioni

Possiamo formulare alcune osservazioni circa il contenuto del capitolo ora esaminato.

a) La distinzione tra locazioni brevi e locazioni turistiche

Va ricordato, innanzitutto, che in ogni occa­sione in cui si considerino le locazioni di breve durata è necessario tenere distinta la figura della locazione breve dalla figura della locazione turistica.

Come noto, infatti:

• le locazioni brevi sono - in base a quanto prevede il d.l. n. 50/2017 - le locazioni abitative stipulate da soggetti privati aventi durata non superiore a 30 giorni;
• le locazioni turistiche, invece, sono - in base a quanto prevede l'art. 1 della l. n. 431/1998 e l'art. 53 del d.lgs. n. 79/2011 (Codice del turismo) - le locazioni abitative stipulate per finalità esclusiva­mente tu­ristiche: da notare che la locazione tu­ristica pre­scinde completa­mente dalla durata del rapporto e può avere durata di qualsiasi misura.

Se possono esservi (e vi sono: si tratta anzi dell'ipotesi che sul piano concreto si presenta con mag­giore frequenza) locazioni brevi che siano locazioni turistiche, è certamente possibile però an­che:

• che una locazione breve non sia locazione turistica;
• che una locazione turistica non sia locazione breve.

Ne deriva la necessità che le due figure siano tenute distinte. Ne­cessità che però spesso non viene avvertita: in molte occasioni - anche in sede normativa ed in sede giurispruden­ziale (esempi di quanto stiamo segnalando sono il regolamento UE 2024/1028, da un lato, e la sentenza n. 94/2024 della Corte Costituzionale d'altro lato) - le due figure vengono confuse.

Vi è da dire che nel testo qui in esame la necessità anzidetta è stata invece sempre tenuta pre­sente: nell'analisi l'attenzione è sempre concen­trata sul solo aspetto della durata del contratto di locazione non eccedente i 30 giorni. Sotto questo profilo i risultati dell'indagine non danno luogo ad incertezze.

b) La relazione con il rapporto immobiliare annuale dell'Agenzia

Con riguardo al profilo relativo alla durata del contratto di locazione va fatto un ulte­riore rilievo.

Deve, dunque, notarsi che, da un lato, il rapporto annuale dell'Agen­zia delle Entrate che il testo in esame intende integrare non prende in considerazione le locazioni aventi durata inferiore ad un anno. D'altro lato, le loca­zioni brevi - che sono le locazioni che vengono considerate dalla ricerca che stiamo esa­minando - sono solo le locazioni aventi durata fino a 30 giorni.

Non vi è coincidenza, pertanto, tra le ipotesi escluse dall'esame condotto dal rapporto annuale dell'Agenzia delle Entrate e le ipo­tesi prese in considerazione dalla presente indagine non essendo com­prese nel campo di indagine della presente ricerca tutte le locazioni aventi durata compresa tra i 31 giorni e l'anno, locazioni che pure non sono state considerate dal rapporto annuale dell'Agenzia.

In via incidentale, va notato che tale parte dell'insieme delle locazioni (parte che comprende non solo tutte le locazioni transi­torie e turistiche aventi durata compresa tra i 31 giorni e l'anno ma anche le locazioni degli immobili soggetti a vincolo storico o appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 che abbiano la medesima durata) non ha affatto una consistenza numerica esigua.

Vi è da dire che il problema ora segnalato è preso in considerazione nel testo del capitolo in esame ove si precisa che le locazioni infrannuali “hanno avuto un peso crescente negli ultimi anni, fino a rappresentare quasi il 13% delle abitazioni locate nel 2023 a fronte di un circa 8% rilevato nel 2016”. Alla luce di questo dato di fatto viene detto che “in questo studio […] si esami­nerà, per la prima volta, anche questa forma di locazione residen­ziale, nel tentativo di darle una ragionata collocazione nei segmenti di mercato convenzionalmente individuati dall'OMI”. Viene, per­tanto, segnalato che “ai fini dell'assegnazione ai segmenti del mer­cato dell'OMI, le abita­zioni locate con contratto di durata infe­riore all'anno sono state così attri­buite: i contratti con codice L1 e L3 sono stati associati al segmento ordinario transitorio (ORD_T), i contratti con codice L2 sono stati associati al segmento agevolati per studenti (AGE_S)” sì che i seg­menti di mercato considerati dal rapporto immobiliare annuale “diven­tano:

− ordinario lungo periodo, ORD_L: contratti di tipologia L1 o L3 con durata a partire da 3 anni.

− ordinario transitorio, ORD_T: contratti di tipologia L1 o L3 con durata da 1 mese e inferiore a 3 anni.

− agevolato concordato, AGE_C: contratti di tipologia L2 con durata a partire da 3 anni.

− agevolato studenti, AGE_S: contratti di tipologia L2 con durata maggiore di 6 mesi e inferiore a 3 anni”.

Ora: sulla scorta di queste affermazioni dovremmo aspettarci che le risultanze del rapporto an­nuale fossero modificate ed integrate in conseguenza della nuova - e più ampia - definizione dei segmenti di mer­cato consi­derati dalle categorie anzidette, in particolare dei segmenti ORD_T e AGE_S.

Sta di fatto però che nel quaderno in esame non viene indicata alcuna modifica dei risultati che erano stati esposti nel rapporto immobi­liare 2024: delle risultanze di tale rapporto - sia in chiave di nume­razione as­soluta sia in percentuale - non viene indicata alcuna modifica.

Ciò svuota di significato - almeno per il momento - quanto viene affermato circa la modifica del campo di esame del rapporto immobiliare: la modifica delle definizioni dei segmenti anzidetti varrà dunque forse per gli anni a venire ma per il momento nulla è cambiato non essendo stati resi noti i dati derivanti dalla modifica delle classificazioni dei segmenti anzidetti.

c) L'aspetto soggettivo proprio della locazione breve

Va poi ricordato che il d.l. n. 50/2017 pone per la configurazione della fattispecie della locazione breve non solo il requisito che sopra si è indicatolegato alla durata del contratto, ma anche il re­quisito ulteriore legato alla natura delle parti del contratto: sia il locatore sia il con­duttore devono essere soggetti privati che operino al di fuori dell'esercizio di un'attività di im­presa.

Non sembra che nell'indagine che stiamo esaminando siano state tenute presenti le questioni che con­cernono la na­tura delle parti del contratto: nel testo del capitolo in esame, infatti, tale elemento non viene mai in con­siderazione essendo presi in esame i (soli) dati forniti dal portale Airbnb, i quali non tengono conto dei profili relativi ai soggetti del contratto di locazione.

Deve, dunque, concludersi che l'indagine ha un oggetto che non coin­cide con la definizione della lo­cazione breve dettata dalla legge: è importante che questa osservazione sia tenuta presente in sede di considerazione e valutazione dei risultati dell'indagine, per evitare confusione e frainten­di­menti.

Da notare, peraltro, come l'aspetto segnalato ci porti ad interrogarci anche sulla effettiva utilità - e comunque sugli effettivi limiti - dell'opera­zione che stiamo esaminando.    

d) La limitazione dell'indagine alle sole locazioni stipulate con il ricorso a piattaforme online

Altro profilo da sottolineare è legato al fatto che con l'indagine qui in esame vengono prese in con­siderazione solamente le locazioni brevi stipulate con il ricorso a piatta­forme online. Tutte le loca­zioni dalla durata pur limitata ai 30 giorni per la cui stipulazione non sia fatto ricorso a questo mezzo non rientrano nell'ambito di considerazione della ricerca.

Si noti che il limite anzidetto coincide in sostanza con il limite che è stato fissato per l'applicazione del regolamento UE 2024/1028 dell'11 aprile 2024 (recente regolamento comunitario diretto a di­sciplinare la raccolta e la condivisione dei dati riguardanti i servizi di locazione di alloggi a breve termine): peraltro a proposito del regolamento europeo anzidetto era stata segnalata (e pro­prio da parte italiana: si veda la risoluzione 29 marzo 2023 della IV Commissione del Senato) l'opportunità che l'ambito di applicazione delle disposizioni del regolamento fosse invece esteso a tutte le ipotesi di locazione a breve termine e che esso comprendesse, oltre che i fornitori di piattaforme online, anche i locatori e gli interme­diari, tenendo conto così dell'intera filiera del settore.

Ciò che va sottolineato è che il limite che stiamo considerando esclude dall'indagine tutte le loca­zioni brevi che siano stipu­late direttamente da privati o anche con l'intervento di agenzie immo­biliari o di “pro­perty manager” che non facciano ricorso alle piattaforme online: viene così ridotta in misura consi­dere­vole la portata dell'in­dagine.

Da sottolineare che l'esclusione dei locatori privati che non facciano ricorso alle piatta­forme online appare particolarmente importante atteso che lo stesso regolamento UE 2024/1028 segnala che nel caso che interessa “i locatori spesso sono pri­vati che offrono servizi di locazione di alloggi a breve termine in via occasionale”.

Quella indicata è, dunque, limitazione che ha un peso davvero considerevole.

e) La limitazione dell'indagine alla sola piattaforma Airbnb

A quella che abbiamo ora ricordato si aggiunge un'ulteriore limitazione di grande rilevanza.

Alla luce della considerazione che “non essendo previsto, come per le loca­zioni ordinarie, uno speci­fico adem­pimento di registrazione, al momento non si dispone di una base dati amministrativa che riporti i dati relativi agli immobili locati per periodi inferiori ai trenta giorni con­tinuativi” si è posto il problema della ricerca e del reperimento dei dati relativi alle locazioni brevi che possano utilizzarsi per l'indagine: e la soluzione individuata è stata quella dell'utilizzo dei “dati resi disponibili da Insi­deAirbnb.com, sito indipen­dente […] che rac­coglie le informazioni relative alle offerte di alloggi pub­blicate sulla piattaforma Air­bnb”, sito che “consente di effettuare gratuitamente il download dei dati trimestrali dell'ultimo anno per ciascuna città o re­gione di interesse, ove disponibile”. Si è anche chiarito che i dati presentati dal sito anzidetto “con­ten­gono una serie di informazioni puntuali rela­tive al singolo annuncio come la posizione geografica, il tipo di alloggio offerto, il prezzo di un per­nottamento, il numero di notti mi­nimo del soggiorno, la disponibilità su base annuale dell'al­loggio espressa in giorni e il numero di recensioni al mese”.

Viene detto, poi, che “per gli scopi di questo studio sono stati presi in considerazione tutti gli annunci presenti nell'elenco fornito da Inside Airbnb in almeno un trimestre del 2023 per i maggiori capoluo­ghi italiani di Bari, Bologna, Firenze, Milano, Napoli, Palermo, Roma e Venezia. Per tutte le città ven­gono illustrati, su base comunale, i principali indicatori connessi al fenomeno delle locazioni brevi”.

La soluzione così adottata suscita perplessità atteso che la piattaforma Airbnb è solo una delle nu­merose piattaforme che si occupano della ma­teria in Italia (ed il fatto che a livello mon­diale essa sia molto importante non è detto che debba avere interesse quanto al mer­cato ita­liano).

Ne deriva la portata molto limitata e soltanto parziale dell'indagine.

f) L'esclusione delle locazioni parziali

Altra limitazione della portata dell'indagine deriva dal fatto che non sono prese in considera­zione le loca­zioni par­ziali.

Viene a questo riguardo precisato che “lo studio esamina esclusivamente gli alloggi interi, intesi come tali le proprietà offerte in locazione nella loro totalità come le case o gli appartamenti; sono, quindi, escluse le offerte di stanze private o condivise” ed è chiarito che “la scelta di ignorare queste tipologie risiede principalmente nel fatto che non rendono agevole un confronto diretto con la base dati dello stock catastale, nella quale sono censite le unità immobiliari, non le loro porzioni” e nel fatto che “non si può affermare con certezza che un'abitazione, di cui una o più stanze sono locate tramite Airbnb, non venga utiliz­zata anche con finalità residenziale, unità escluse in que­sto studio”.

Sta di fatto che la mancata considerazione delle locazioni parziali (pur giustificata e anzi resa neces­saria dalle ragioni indicate) determina una limitazione non trascurabile della portata e dell'utilità dell'indagine. Si consideri, infatti, che l'ipotesi della locazione parziale (e cioè della locazione che pre­veda la conces­sione in uso esclusivo al conduttore di una stanza ed in uso condiviso di altri locali dell'alloggio, quali la cucina, il bagno, l'ingresso, ecc.) è cer­tamente molto più frequente nel caso delle locazioni brevi che nel caso delle locazioni di più lunga durata.

In sede di esame del rapporto annuale immobiliare dell'Agenzia delle Entrate per l'anno 2024, era stata già segnalata questa limitazione della portata dell'indagine: vanno richia­mati in questa sede i rilievi allora formulati.

g) La mancata considerazione dell'arredo dell'immobile locato

Altro aspetto che non viene considerato nell'indagine è la presenza dell'arredo nell'immobile og­getto della locazione.

Già in sede di esame del rapporto immobiliare annuale dell'Agenzia delle Entrate era stato indicato quale difetto dell'indagine la man­cata considerazione della condizione dell'immobile locato quanto alla dotazione di arredo: è evidente, infatti, che la presenza dell'ar­redo costituisce un elemento di grande rilievo rispetto al con­tratto di locazione. Il difetto appare ancora più grave con riguardo alla fattispecie della loca­zione breve, rispetto alla quale la presenza dell'arredo costituisce la normalità (non essendo compatibile - in chiave concreta - con la brevità della durata del rapporto l'acquisizione e la sistemazione da parte del conduttore degli arredi ne­ces­sari per l'abitazione nell'immobile).

Si noti che la dotazione dell'arredo costituisce un aspetto che ha grande rilievo anche sotto il profilo economico da un lato perché l'acquisto degli arredi comporta un onere eco­nomico per il locatore e d'altro lato perché - corrispondentemente - l'ammontare del canone è necessariamente influenzato anche dalla presenza degli arredi nell'immobile. Il fatto che di questo aspetto non si tenga conto nell'indagine che stiamo esaminando appare dunque difetto certo e rilevante.

Si noti che esso si riflette su molte delle operazioni di raffronto che sono compiute nell'indagine: per esempio la mancata considerazione della dotazione dell'arredo rende di certo meno significativa la valutazione (condotta comunque sulla base di dati che sarebbero di per sé approssimativi quali quelli espressi dal Valore di Stima di Mercato basato sui dati OMI) del rapporto tra il valore del bene locato e la sua rendita con la locazione breve, e rende meno significativo il raffronto tra i canoni delle loca­zioni brevi (per le quali - come detto - la presenza dell'arredo costi­tuisce la normalità) ed i ca­noni delle locazioni ordinarie (per le quali invece la presenza dell'arredo è meno frequente).

Da ricordare che l'esigenza che si tenga conto degli oneri che la locazione breve com­porta per il loca­tore è stata avvertita nell'indagine che stiamo considerando. Si è, infatti, affermato in argomento che “al fine di rendere omogenee le grandezze a confronto, si è effettuata una stima delle spese che il pro­prietario sostiene per offrire in locazione breve l'alloggio, ma che non avrebbe soste­nuto qualora avesse optato per una locazione con contratto registrato, nell'ipotesi di stesso regime di tassazione dei redditi, calcolando per le locazioni brevi un rendimento equivalente. Tali spese sono state sot­tratte, ai fini del calcolo del rendimento equivalente, al ricavo annuo medio lordo. In parti­colare, sono state considerate le commissioni di gestione trattenute da Airbnb, uguali al 3% dell'im­porto del sog­giorno, le spese di pulizia, convenzionalmente fissate in 10 euro per giorno di occupa­zione, e le spese di gestione e manutenzione ordinaria dell'abitazione, pari al 9,4% dei ricavi”. Nes­suna traccia vi è però nelle valutazioni compiute dall'Agenzia delle Entrate degli oneri relativi alla do­tazione dell'im­mobile di mobili, arredi ed elettrodomestici.

h) La necessità della considerazione degli effetti del diverso trattamento fiscale delle locazioni

Nell'indagine in esame, vi è anche un'altra omissione di rilievo in sede di va­lutazione della rendita della locazione breve e raffronto con la rendita della locazione ordinaria: non viene preso in consi­derazione l'aspetto relativo agli effetti dei diversi regimi fiscali previsti per le diverse loca­zioni.

Elemento di grande importanza - elemento che spesso costituisce proprio la ragione per la quale il proprietario di un immobile opta per una specie di locazione in luogo di altra - è costituito dalle conseguenze fiscali che derivano dalle diverse locazioni.

Dal momento che l'indagine che stiamo considerando affronta anche il tema del raffronto tra la red­ditività degli immobili oggetto di locazione breve e degli immobili locati con contratto di loca­zione registrato (si veda quanto oggetto del sottoparagrafo intitolato “locazioni residenziali brevi” facente parte del paragrafo “locazioni residenziali nelle principali città”), pare che dovrebbe tenersi conto anche di tale aspetto.

Si consideri in particolare che la locazione breve consente al locatore il ricorso alla cedolare secca nella percentuale del 21% per la prima locazione e nella percentuale del 26% per le altre loca­zioni (fino al massimo di altre tre). Di contro la locazione agevolata ai sensi dell'art. 2 comma 3 della l. n. 431/1998 (la locazione della durata di tre anni più due) consente il ricorso alla cedolare secca nella percentuale del 10% (e senza limitazioni quanto al numero delle locazioni).

E' di tutta evidenza che nella valutazione della redditività delle locazioni questi aspetti possono gio­care un ruolo decisivo: pare pertanto necessario che anche di ciò si tenga conto in sede di conside­ra­zione della rendita delle locazioni.  

i) La necessità di considerazione delle condizioni specifiche delle diverse città

Un aspetto rispetto al quale l'operazione dovrebbe essere approfondita è quello relativo alle situa­zioni specifiche delle città che vengono considerate.

Vi sono infatti alcune realtà che presentano caratteri particolari che influiscono grandemente sul quadro preso in considerazione dall'indagine.

La città che appare diversa sotto molti punti di vista rispetto a tutte le altre città considerate è Vene­zia, che è città unica anche con riguardo ai profili che interessano l'indagine in questione: a Ve­nezia quasi tutti i risultati delle operazioni svolte si discostano da quelli delle altre città.

Nel testo in esame, viene data spiegazione di ciò: viene detto che “a Venezia il vantaggio delle loca­zioni brevi è molto evidente rispetto a tutti i segmenti di mer­cato; bi­sogna tener ben pre­sente, però, che i dati fin qui analizzati sono medie comunali che non tengono conto della distribu­zione nelle diverse aree delle città e le differenze di apprezzamento del mercato […] che per città come Venezia pos­sono essere notevoli quando si passa dalla Venezia storica al centro urbano sulla terra ferma (Me­stre)”.

Si tratta di analisi che dovrebbe essere ulteriormente approfondita tenendo presente che Ve­nezia offre - oltre alla realtà del centro storico e del centro urbano nella terraferma - anche una realtà ulteriore che può avere grande rilievo proprio per il tema qui in esame: il comune di Ve­nezia com­prende anche il Lido, che è centro balneare per le vacanze marine, nel quale sono nume­rosi gli appartamenti locati con affitti brevi volti a soddisfare esigenze distinte da quelle cui sono indirizzate le locazioni brevi nella parte restante del territorio comunale.

Quello ora indicato è solo un esempio (la cui rilevanza è peraltro assai evidente) dal quale emerge la necessità che siano tenuti presenti gli aspetti peculiari delle singole città perché i risultati dell'inda­gine possano essere correttamente compresi e valutati.

In conclusione

Possiamo formulare alcune considerazioni conclusive alla luce del testo del capitolo del quaderno relativo alle locazioni brevi e delle osservazioni che abbiamo svolto al riguardo.

Possiamo dunque osservare che il fatto che in sede dipresentazione e valutazione dei dati relativi alle locazioni vengano presi in considerazione anche i dati relativi alle locazioni brevi va valutato in termini certamente positivi poiché la mancata considerazione di tali dati da parte del rapporto immobiliare annuale dell'Agenzia delle Entrate risulta un evidente difetto.

Va, però, osservato (anche ai fini del possibile miglioramento dell'operazione) che la ricerca presenta numerosi aspetti critici. In questo senso è emersa tra l'altro, rispetto all'indagine compiuta, la ne­cessità:

• della considerazione dell'aspetto soggettivo proprio della locazione breve;
• dell'estensione dell'indagine anche alle locazioni concluse senza il ricorso a piattaforme on­line;
• dell'estensione dell'indagine, comunque, anche alle locazioni concluse con il ricorso a piat­taforme diverse dalla piattaforma Airbnb;
• l'estensione dell'indagine alle locazioni par­ziali;
• la considerazionedella circostanza che l'immobile locato sia dotato di arredo;
• la consi­derazione degli effetti del diverso trattamento fiscale delle locazioni;
• la più puntuale considerazione delle condizioni specifiche delle diverse città.

Da segnalare, infine, che proprio alla luce delle osservazioni formulate una strada alter­nativa rispetto a quella seguita dall'indagine che abbiamo esaminato (la quale è consistita in sostanza - come si è visto - nell'utilizzo dei dati forniti dalla piattaforma Air­bnb) potrebbe individuarsi nell'utilizzo dei dati rica­vabili dalle registrazioni del Codice Identificativo Na­zionale per gli immobili destinati alla locazione breve ed alla locazione turistica previsto dal d.l. n. 145/2023.

Per la verità, i dati previsti da tale rilievo ad oggi non sono ancora stati raccolti e non sono disponibili: ma nel futuro proprio questa potrebbe essere la strada da seguire (eventualmente ponendo a con­fronto ed integrando i dati anzidetti con dati ulteriori provenienti da altre e diverse fonti).

Riferimenti

Barbieri, Il “doppio volto” del regolamento UE 2024/1028 sulla raccolta e condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione “a breve termine”: tra libertà e regolamentazione pubblica del mercato”, in Nuove leggi civili comm., 2024, 1187;  

Scalettaris, I dati e le considerazioni sulle locazioni abitative nel rapporto immobiliare 2024 dell'Agenzia delle Entrate, in Arch. loc. e cond., 2024, 393.