L’aggravamento della servitù non può essere valutato in re ipsa

Il CONDOMINIO ROSA evocava in giudizio la società ARLI Srl invocando la declaratoria della inesistenza del diritto della convenuta di far sostare i suoi automezzi nel cortile condominiale, nonché la condanna a cessare la molestia derivante dalla collocazione di alcuni bidoni dell'immondizia ed al risarcimento del danno. Il giudice di prime cure rigettava la domanda, mentre la Corte d'appello accertava l'inesistenza del diritto della società di far sostare gli automezzi nel cortile condominiale per le attività di carico e scarico e condannava quest'ultima al risarcimento danni. La società ricorreva in Cassazione, censurando la sentenza impugnata – per ciò che qui rileva – per la violazione o falsa applicazione dell'art. 1064 c.c., in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., perché la Corte distrettuale, una volta ravvisata l'esistenza di un diritto di servitù di passaggio, pedonale e carrabile, a favore della società, non avrebbe potuto escludere la facoltà della stessa di utilizzare l'area cortilizia per la sosta degli automezzi, poiché tale ultima facoltà costituisce modalità normale di esercizio dello ius in re aliena riconosciuto dal giudice di merito, in assenza della quale lo stesso finisce per essere svuotato da qualsiasi contenuto pratico.

La Cassazione ha accolto il ricorso, evidenziando che la Corte d'appello ha appurato che il diritto di servitù in capo alla società fosse fondato sulla facoltà di entrare e transitare in un cortile con i veicoli per raggiungere il fondo di proprietà della società stessa, ma non ha verificato – né si è posta il problema – se il mero accesso all'interno del cortile, senza consentire in alcun modo la sosta temporanea nello stesso per carico e scarico merci, comportasse comunque una qualche utilità per il fondo dominante, oppure se la detta limitazione finisse per comportare di fatto lo svuotamento diritto reale. Nel caso di specie non vi è dubbio che la sosta, per breve tempo, dei veicoli sull'area interessata al diritto di passaggio non possa essere esclusa, poiché in caso contrario l'essenza stessa del diritto reale verrebbe meno, non potendosi ravvisare alcuna utilitas nella facoltà di far ingresso, e transitare, su un'area chiusa, per raggiungere il fondo dominante, senza potervi però sostare neanche per le operazioni di carico e scarico. Dalla lettura della sentenza e degli atti emerge che la sosta temporanea dei mezzi sul cortile oggetto di causa non ne implica l'asservimento allo scopo di parcheggio, ma rientra nelle facoltà necessarie in materia di servitù di passaggio; quindi, costituisce una normale modalità di esercizio del diritto di passaggio e rientra dunque nel contenuto naturale del predetto diritto reale minore. Difatti, chiarisce la Corte, l'aggravamento di una servitù conseguente alla modificazione dello stato dei luoghi o alla sopravvenienza di diverse modalità di esercizio non può ritenersi in re ipsa, ma deve essere valutato caso per caso, in relazione al complesso delle circostanze in concreto esistenti, tenendo conto degli elementi probatori forniti dalle parti, dovendo in tale ipotesi l'indagine del giudice di merito essere diretta ad accertare se il maggior godimento per il fondo dominante comporti o meno una intensificazione dell'onere gravante sul fondo servente.