Intimazione di licenza per finita locazione e contestuale citazione per la convalida

1. Competente è il tribunale del luogo in cui si trova l'immobile locato, ai sensi dell'art. 661 c.p.c. Nessuna competenza spetta in materia al Giudice di pace.

2.  Per la definizione dei criteri di redazione, dei limiti e degli schemi informatici degli atti giudiziari con la strutturazione dei campi necessari per l'inserimento delle informazioni nei registri del processo, ai sensi dell'art.46 disp. att. c.p.c., si rinvia al d.m. n. 110/2023.

3. L'atto va intestato come licenza se si chiede la condanna al rilascio per una data futura e, cioè, se si agisce prima ancora che la locazione sia venuta a scadenza. Va viceversa intestato come sfratto se la locazione è già scaduta. In caso di intimazione rivolta «al comodatario di beni immobili» l'atto sarà intestato «intimazione di licenza per fine comodato» o «per scadenza del termine del comodato», o mediante altra analoga dicitura. In caso di intimazione «all'affittuario di azienda» sembra potersi mantenere la formula tradizionale «intimazione di licenza per finita locazione», dal momento che l'affitto è in fin dei conti nient'altro che una locazione di cosa produttiva; altrimenti «intimazione di licenza per cessazione dell'affitto».

4. Il contenuto della citazione per convalida è disciplinato dall'art. 660 c.p.c., il quale, al comma 3, richiama l'art. 125 c.p.c., ove è tra l'altro stabilito che l'atto deve contenere l'indicazione delle parti. Si segnala qui che il c.d. Correttivo alla c.d. riforma «Cartabia» è intervenuto sulla norma in commento stabilendo che: «Il locatore può indicare nell'atto un indirizzo di posta elettronica certificata risultante da pubblici elenchi o eleggere un domicilio digitale speciale, altrimenti l'opposizione prevista nell'articolo 668 e qualsiasi altro atto del giudizio gli sono notificati presso il procuratore costituito».

5. In tutti gli atti introduttivi di un giudizio, compresa l'azione civile in sede penale e in tutti gli atti di prima difesa devono essere indicati, le generalità complete della parte, la residenza o sede, il domicilio eletto presso il difensore ed il codice fiscale, oltre che della parte, anche dei rappresentanti in giudizio (art. 23, comma 50, d.l. n. 98/2011, conv., con modif., in l. n. 111/2011).

6. A partire dal 18 agosto 2014, gli atti di parte, redatti dagli avvocati, che introducono il giudizio o una fase giudiziale, non devono più contenere l'indicazione dell'indirizzo di PEC del difensore: v. art. 125 c.p.c. e art. 13, comma 3-bis, d.P.R. n. 115/2002 modificati dalla l. n. 114/2014.

7. L'indicazione del codice fiscale dell'avvocato è prevista dall'art. 125 c.p.c.

8. Si segnala qui che L'indicazione del numero di fax dell'avvocato era prevista, fino al c.d. «Correttivo» (d.lgs. n. 164/2024, in vigore dal 26 novembre 2024) alla c.d. riforma «Cartabia», dall'art. 125 c.p.c. L'obsoleta previsione è stata soppressa.

9. La procura può essere apposta in calce o a margine della citazione (art. 83 c.p.c.). Può anche trattarsi di una procura generale o speciale alle liti, i cui estremi vanno in tal caso menzionati. In questo caso è preferibile produrre copia della procura.

10. Il contratto di locazione ha natura personale e, dunque, può essere stipulato non soltanto dal proprietario ma anche da chi ha la materiale disponibilità della cosa. L'atto è formulato nel modo indicato perché riflette l'ipotesi nella pratica più comune.

11. L'indicazione della tipologia del contratto è fondamentale, dal momento che da essa discende la disciplina giuridica applicabile.

12. Si ricorda che il contratto di locazione immobiliare è contratto a forma libera, che, dunque, ben può essere stipulato soltanto verbalmente. La forma scritta è però richiesta per i contratti di locazione ad uso di abitazione dall'art. 1 l. n. 431/1998. V. Cass. S.U., n. 18214/2015. L'altro caso di rilievo in cui la locazione richiede la forma scritta ad substantiam è quello della locazione conclusa con la pubblica amministrazione (v. Cass. III, n. 12540/2016).

13. Sulla registrazione si veda l'art. 1, comma 346, l. n. 311/2004, e, da ult., l'art. 13 l. n. 431/1998, come novellato dall'art. 1, comma 59, della l. n. 208/2015. Per le locazioni abitative v. ora art. 13 l. n. 431/1998, come sostituito dall'art. 1, comma 59, l. n. 208/2015.

14. L'atto è modellato sulle ipotesi più comuni, ossia quelle di licenza intimata per la seconda scadenza di una locazione di immobile ad uso abitativo per la durata di anni quattro più quattro (art. 2, comma 1 l. n. 431/1998) ovvero di una locazione di immobile ad uso non abitativo per la durata di anni sei più sei (artt. 27 ss. l. n. 392/1978).

15. Tanto l'art. 28 l. n. 392/1978 (locazioni non abitative), quanto l'art. 2, comma 1, l. n. 431/1998 (locazioni abitative), prevedono che la disdetta venga intimata entro specifici termini mediante lettera raccomandata.

16. Il termine a comparire è fissato in 20 giorni dall'art. 660, comma 4 c.p.c. Il termine può essere in teoria abbreviato.

17. Va qui precisato che l'art. 660 c.p.c., che reca la «Forma dell'intimazione», non è stato toccato dalla riforma di cui al d.lgs. n. 149/2022: esso stabiliva che, in deroga alla previsione dettata dall'art. 163, n. 7 c.p.c., l'intimazione e citazione per la convalida dovesse contenere l'avviso all'intimato che se non compare, o comparendo non si oppone, lo sfratto è convalidato; ciò ha creato uno sfasamento tra l'art. 660 c.p.c. e la previsione dell'art. 163 c.p.c., secondo il quale la citazione deve contenere l'avvertimento «che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'art. 86 o da leggi speciali, e che la parte, sussistendone i presupposti di legge, può presentare istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato»: avvertimento, questo, non esportabile nel procedimento per convalida, dal momento che l'intimato, fino a che non ha luogo la trasformazione del rito di cui all'art. 667 c.p.c., può comparire personalmente (art. 660, comma 6 c.p.c.) e non è sottoposto dunque all'onere di patrocinio. Sulla materia è intervenuto il Correttivo alla «Cartabia», il quale ha stabilito che la citazione per convalida deve contenere anch'essa l'avvertimento «che sussistendo i presupposti di legge la parte può presentare istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato».

18. La richiesta dell'ordinanza provvisoria di rilascio è fondamentale, giacché essa non può essere pronunciata d'ufficio, con la conseguenza che, in mancanza di tale richiesta, il giudice, a fronte dell'opposizione dell'intimato, non potrebbe che negare la convalida e disporre la trasformazione del rito, procrastinando così la definizione della controversia.

19. I procedimenti di licenza e sfratto sono soggetti a contributo unificato ridotto alla metà. A tal fine il valore dei procedimenti di finita locazione si determina in base all'ammontare del canone per ogni anno, mentre quello dei procedimenti sfratto per morosità si determina in base all'importo della morosità intimata.

20. Il procedimento per convalida si fonda sul congegno della ficta confessio: se l'intimato compare, o comparendo non si oppone, si hanno per accertati i fatti dedotti dall'intimante a fondamento dell'intimazione, come descritti nell'atto. Ciò vuol dire che l'intimante non è tenuto, in questa fase, a fornire alcuna prova né, dunque, a produrre documenti. Tuttavia, per un verso le produzioni documentali non sono interdette e possono facilitare la posizione dell'intimante, per altro verso possono rivelarsi necessarie in caso di locazione per la quale è richiesta la forma scritta ad substantiam.