Aggiudicazione in caso di unica offerta cd. minima

La nuova formulazione dell'art. 571 c.p.c. a seguito della novella del 2015 configura, sin dal primo esperimento di vendita e per tutti gli esperimenti successivi, la possibilità di offrire un prezzo inferiore al prezzo base, nei limiti di un quarto.

Si tratta di una delle più significative ed evidenti innovazioni introdotte dal d.l. n. 83/2015 nel settore dell'espropriazione forzata immobiliare, che ha determinato una notevole impennata nelle vendite forzate anche in ragione dell'interesse e della maggiore appetibilità suscitata presso il pubblico dei potenziali offerenti.

Infatti, consentire sin da subito l'aggiudicazione a favore dell'offerente minimo (per un valore inferiore al prezzo base nei limiti del 25%) costituisce, per così dire, un prezzo di “saldo”, che di fatto significa anticipare il successivo esperimento di vendita per un importo pari al prezzo base del successivo ed eventuale esperimento di vendita ex art. 591 c.p.c. e, dunque, accelerare la conclusione della stessa.

L'offerta minima ha interferenze con l'istituto dell'assegnazione e, in particolare:

a) In assenza di domanda di assegnazione da parte del creditore procedente, se è stata presentata una sola offerta, inferiore al prezzo base d'asta ma superiore o uguale all'offerta minima, vi è aggiudicazione, a meno che il giudice dell'esecuzione o il professionista delegato non ritenga di procedere diversamente;

b) In presenza di domanda di assegnazione da parte del creditore, se l'offerta presentata è inferiore al prezzo base d'asta, ma superiore o uguale all'offerta minima, non si fa luogo ad aggiudicazione e il bene viene aggiudicato al creditore.

In altri termini, se prima della riforma si faceva luogo ad un'aggiudicazione a prezzo ribassato dopo uno o più tentativi, oggi è lo stesso art. 572 c.p.c. che consente al giudice di aggiudicare il bene all'offerente minimo, se la vendita si è svolta regolarmente e non ci sono state offerte più vantaggiose o istanze di assegnazione per un importo pari al prezzo base.

È opportuno evidenziare che l'utilizzo del potere discrezionale di non procedere all'aggiudicazione è estremamente delicato, e che – ove si tratti di vendita delegata – il professionista deve attenersi, in primo luogo, alle indicazioni sul punto contenute nell'ordinanza di delega ex art. 591-bis c.p.c., solo in assenza delle quali può procedere autonomamente.

Si segnala, in giurisprudenza, Cass. III, n. 25470/2018, che si è occupata dell'innovazione in discorso solo sul piano del diritto intertemporale. È stato infatti affermato che «In tema di espropriazione immobiliare, la sopravvenuta modifica delle norme relative alla vendita, nei limiti in cui essa sia applicabile per espressa opzione legislativa di disciplina transitoria (nel caso di specie in relazione alla possibilità di aggiudicazione a prezzo ribassato ai sensi dell'art. 572, comma 3 c.p.c.), diviene parte del regime proprio del relativo subprocedimento solo se richiamata nella sottesa ordinanza, ovvero imposta dall'esito della sua fondata impugnazione, attesa la necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, perché finalizzata a mantenere la parità di quelle condizioni tra i partecipanti alla gara in uno all'affidamento di ognuno di loro sulle stesse».

Recentemente Cass. III, n. 18841/2021, è ritornata sul tema delle perentorietà del termine per il versamento del saldo prezzo, ribadendo – in conformità alla precedente giurisprudenza in argomento – che il termine perentorio per il versamento del saldo da parte dell'aggiudicatario del bene è quello stabilito dal giudice con l'ordinanza di vendita, che «va considerato perentorio e non prorogabile, attesa la necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, da ritenersi d'importanza decisiva nelle determinazioni dei potenziali offerenti e, quindi, del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere – per l'intero sviluppo della vendita forzata – l'uguaglianza e la parità di quelle condizioni tra tutti i partecipanti alla gara, nonché l'affidamento di ognuno di loro sull'una e sull'altra e, di conseguenza, sulla trasparenza, assicurata dalla coerenza e immutabilità di tutte condizioni.(Cass. n. 11171/2015, Cass. n. 32136/2019)» [...] «attesa la necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, perché finalizzata, come detto, a mantenere la parità di quelle condizioni tra i partecipanti alla gara in uno all'affidamento di ognuno di loro sulle stesse (Cass. n. 24570/2018, in relazione alla possibilità di aggiudicazione a prezzo ribassato ai sensi dell'articolo 572 c.p.c., comma 3); ed è in questa cornice che l'ordinanza di vendita diviene “lex specialis” dello specifico subprocedimento in cui la vendita si concreta (Cass. n. 9255/2015)». Recentemente la S.C. si è pronunciata circa l'applicabilità o meno della sospensione feriale al versamento del saldo prezzo e ha ritenuto che il termine di versamento del saldo prezzo abbia mera natura sostanziale e non resti quindi soggetto alla sospensione dei termini processuali di cui alla l. n. 742/1969 (Cass. n. 18421/2022) e che lo stesso non sia in alcun modo prorogabile (vedasi, in tal senso, anche Cass. S.U., n. 262/2010, Cass. n. 11171/2015 e Cass. n. 32136/2019, nonché, più di recente, Cass. n. 18841/2021).

Quanto all'applicabilità dell'offerta minima anche alle vendite effettuate nell'ambito della liquidazione giudiziale, va sottolineato che l'art. 216, comma 7 nel richiamare la disciplina dell'art. 571 c.p.c., dispone che le offerte di acquisto sono efficaci anche se inferiori di non oltre un quarto il prezzo stabilito nell'ordinanza di vendita.Con ciò, finalmente, dirimendo quei dubbi interpretativi presenti nel vigore della legga fallimentare, atteso che le vendite fallimentari sono disciplinate dall'art. 107 l.fall., la cui disciplina solo in parte richiama quella applicata alle procedure esecutive.

Detta norma si limitava, infatti, a prevedere che le vendite dovessero essere effettuate mediante “procedure competitive” ma non qualificava come imperative le disposizioni del codice di procedura civile, rimettendo al curatore la scelta di prevedere nel programma di liquidazione che «le vendite dei beni mobili, immobili e mobili registrati vengano effettuate dal giudice delegato secondo le disposizioni del codice di procedura civile in quanto compatibili».

E allora, si traevano le seguenti conclusioni:

a)se la vendita fallimentare era regolata dall'art. 107 comma 1, la disciplina dell'offerta minima non trovava applicazione, trattandosi di istituto tipico delle procedure esecutive immobiliari e non suscettibile di applicazione analogica alle vendite fallimentari;

b)se la vendita fallimentare veniva effettuata ai sensi dell'art. 107, comma 2, poiché in questo caso è previsto il rinvio alle norme del codice di procedura civile, si riteneva ammissibile l'offerta minima anche in ambito fallimentare;

c)tale ultima tesi, tuttavia, non era affatto pacifica, considerato che l'istituto dell'assegnazione, disciplinato dal codice di rito al pari dell'offerta minima, non è applicabile in ambito concorsuale e, dunque, si argomentava che parimenti anche l'offerta minima non avesse alcuna applicazione nelle vendite fallimentari, neppure ove effettuate ai sensi dell'art. 107 comma 2.

Come detto, il Codice della Crisi ha fatto chiarezza su tali dubbi interpretativi, avendo espressamente previsto all'art. 216, comma 7 l'efficacia delle offerte di acquisto anche se inferiori di oltre un quarto rispetto al prezzo base contenuto nell'ordinanza (e/o avviso) di vendita.