Aggiudicazione in caso di unica offerta pari o superiore al valore d'astainquadramentoL'attuale sistema normativo prevede, all'art. 571. comma 2 c.p.c., che l'aggiudicazione possa essere effettuata per un importo pari o superiore al valore d'asta, ovvero per una somma inferiore al 25% rispetto al prezzo base indicato nell'avviso di vendita (c.d. “offerta minima”). Tuttavia, l'aggiudicazione al di sotto del prezzo base non deve necessariamente essere disposta dal giudice o dal professionista delegato, considerato che l'art. 572, comma 3 c.p.c. prevede che «se il prezzo offerto è inferiore rispetto al prezzo stabilito nell'ordinanza di vendita in misura non superiore ad un quarto, il giudice può far luogo alla vendita quanto ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione ai sensi dell'art. 588». Pertanto, soltanto in presenza di un'offerta pari o superiore al prezzo base d'asta, purché regolare, l'aggiudicazione può ritenersi indefettibile. L'art. 570 c.p.c., come modificato dal d.lgs. n. 149/2022 (c.d. “Riforma Cartabia”) e dalla l. n. 197/2022, recependo le cd. “buone prassi” in uso presso molti uffici giudiziari, prevede che gli avvisi di vendita debbano essere redatti sulla base di modelli uniformi, predisposti dal Giudice dell'esecuzione. FormulaTRIBUNALE DI .... Sezione Esecuzioni Immobiliari Procedura Esecutiva Immobiliare n. .... / .... promossa da “ .... ” contro “ .... ” Giudice dell'Esecuzione: Dott. .... VERBALE DI VENDITA SENZA INCANTO Oggi .... alle ore .... presso lo studio del professionista delegato (ovvero: presso la Sala Aste) sito in ...., alla via ...., dinanzi al Professionista delegato Dott./Notaio/Avv. .... sono presenti: 1. l'Avv. .... per il creditore procedente ....; 2. l'Avv. .... per il creditore intervenuto ....; 3. l'Avv. .... per il debitore esecutato ....; 4. Gli offerenti signori .... Il professionista delegato, viste le disposizioni di cui all'art. 572 c.p.c., dà atto: – che le notifiche e le pubblicità prescritte nell'avviso di vendita sono state ritualmente eseguite; – che nel termine indicato nell'avviso di vendita sono pervenute le seguenti offerte valide ed efficaci: 1. Offerta depositata in data ...., prot. n. .... nell'interesse del Sig. .... nato a .... il ...., residente in ...., C.F. ...., per il prezzo di € .... da pagarsi entro il termine di ...., con cauzione versata pari ad € ....; 2. Offerta depositata in data ...., prot. n. .... nell'interesse del Sig. .... nato a .... il ...., residente in ...., C.F. ...., per il prezzo di € .... da pagarsi entro il termine di ...., con cauzione versata pari ad € ....; 3. Offerta depositata in data ...., prot. n. .... nell'interesse del Sig. .... nato a .... il ...., residente in ...., C.F. ...., per il prezzo di € .... da pagarsi entro il termine di ...., con cauzione versata pari ad € ..... (eventuale) Ritenuto che l'offerta depositata in data .... prot. .... nell'interesse di .... deve essere dichiarata inefficace, ai sensi dell'art. 571 c.p.c., in quanto .... [1]; dato atto di quanto sopra, visto l'art. 573 c.p.c. INVITA gli offerenti presenti a procedere alla gara al prezzo di partenza pari all'offerta più alta di Euro ...., ricordando che il rilancio minimo previsto nell'avviso di vendita è pari ad Euro .... e che, trascorsi sessanta secondi dall'ultimo rilancio, il bene verrà definitivamente aggiudicato all'offerente che avrà formulato l'offerta più alta. Gli offerenti presenti dichiarano di voler procedere alla gara. Il delegato, dato atto, dichiara aperta la gara nel corso della quale vengono formulate le seguenti offerte: 1. Numero progressivo rilancio .... Offerente .... Prezzo offerto ....; 2. Numero progressivo rilancio .... Offerente .... Prezzo offerto ....; 3. Numero progressivo rilancio .... Offerente .... Prezzo offerto ....; 4. Numero progressivo rilancio .... Offerente .... Prezzo offerto ....; 5. Numero progressivo rilancio .... Offerente .... Prezzo offerto ....; CONSIDERATO – che l'offerta più alta, pari ad Euro .... formulata da .... è pari (o superiore) al valore d'asta indicato nell'avviso di vendita; – dato atto che non vi sono istanze di assegnazione; ovvero: ritenuto che è stata depositata entro il termine di legge istanza di assegnazione da parte del creditore ...., per il valore di Euro ...., pari al prezzo base previsto per il presente esperimento di vendita oltre alle spese di esecuzione ed ai crediti aventi diritto di prelazione anteriori a quell'offerente/assegnatario; che, essendo l'offerta di acquisto, quale risultante all'esito della gara tra gli offerenti, pari (o superiore) al prezzo base fissato nell'ordinanza/avviso di vendita non può farsi luogo alla chiesta assegnazione, AGGIUDICA al prezzo di Euro .... (Euro ....) l'immobile di cui al lotto n. .... indicato nell'avviso di vendita, ossia: .... [2] al Sig. .... nato/a a .... il ...., residente in ...., alla via .... n. ...., C.F. ...., stato civile .... (ovvero: alla società ...., in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede in .... alla via .... n. ...., C.F. ..... L'aggiudicatario dichiara di eleggere il proprio domicilio, ai sensi dell'art. 582 c.p.c. in ...., alla via .... n. .... e di voler ricevere eventuali comunicazioni a mezzo PEC, all'indirizzo .... /e-mail ...., nonché di avere i seguenti recapiti telefonici: ..... L'aggiudicatario dichiara, altresì, di essere a conoscenza: a) che la vendita avviene nello stato di fatto e di diritto in cui i beni si trovano (anche in relazione al testo unico di cui al d.P.R. n. 380/2001) con tutte le eventuali pertinenze, accessioni, ragioni ed azioni, servitù attive e passive. La vendita è a corpo e non a misura. Eventuali differenze di misura non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo; b) che la vendita forzata non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità, né potrà essere revocata per alcun motivo. Conseguentemente, l'esistenza di eventuali vizi, mancanza di qualità o difformità della cosa venduta, oneri di qualsiasi genere ivi compresi, ad esempio, quelli urbanistici ovvero derivanti dalla eventuale necessità di adeguamento di impianti alle leggi vigenti, spese condominiali dell'anno in corso e dell'anno precedente non pagate dal debitore, per qualsiasi motivo non considerati, anche se occulti e comunque non evidenziati in perizia, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo, essendosi di ciò tenuto conto nella valutazione dei beni; c) che per gli immobili realizzati in violazione della normativa urbanistico edilizia, l'aggiudicatario, potrà ricorrere, ove consentito, alla disciplina dell'art. 40 della l. n. 47/1985 come integrato e modificato dall'art. 46 del d.P.R. n. 380/2001, purché presenti domanda di concessione o permesso in sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento; d) che l'immobile viene venduto libero da iscrizioni ipotecarie e da trascrizioni di pignoramenti e sequestri che saranno cancellate a cura e spese della procedura. Gli assegni allegati alle offerte vengono restituiti agli offerenti presenti le cui offerte sono state dichiarate inefficaci, che sottoscrivono relativa ricevuta allegata al presente verbale. Verbale chiuso alle ore .... Il Professionista delegato .... Dott./Notaio /Avv. .... [1]Indicare i motivi di esclusione dell'offerta invalida e/o inefficace. [2]Effettuare descrizione immobile come indicato nell'avviso di vendita. commentoA seguito della riforma del 2015 (d.l. n. 83/2015, convertito dalla l. n. 132/2015, applicabile ai procedimenti di vendita iniziati a partire dal 27 giugno 2015), l'assegnazione può essere disposta nei seguenti casi: 1) quando la vendita abbia avuto un esito negativo per la mancata presentazione di offerte di acquisto o domande di partecipazione e, quindi, per il disinteresse manifestato dal pubblico; 2) nei casi previsti dall'art. 572, comma 3 c.p.c. (secondo cui «se il prezzo offerto è inferiore rispetto al prezzo stabilito nell'ordinanza di vendita in misura non superiore ad un quarto, il giudice può far luogo alla vendita quando ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione ai sensi dell'articolo 588») e, con previsione analoga, dall'art. 573, comma 4 c.p.c. (secondo cui «se il prezzo offerto all'esito della gara di cui al primo comma è inferiore al valore dell'immobile stabilito nell'ordinanza di vendita, il giudice non fa luogo alla vendita quando sono state presentate istanze di assegnazione ai sensi dell'articolo 588». In pratica, in virtù delle superiori norme, l'istanza di assegnazione ex art. 588 c.p.c. impedisce l'aggiudicazione “al ribasso”, ossia per una somma inferiore al prezzo base; dunque, l'istanza di assegnazione prevale sull'aggiudicazione ove quest'ultima dovesse aver luogo per un prezzo inferiore a quello base fissato nell'ordinanza/avviso di vendita. E allora, in sintesi, l'istanza di assegnazione, purché validamente e tempestivamente presentata, troverà accoglimento nei seguenti casi: 1) quando l'esperimento di vendita sia andato deserto; 2) quando l'offerta di acquisto depositata contenga l'indicazione di un prezzo inferiore a quello base fissato nell'ordinanza/avviso di vendita; 3) quando si pervenga, all'esito della gara di cui all'art. 573 c.p.c. svolta tra offerte inferiori al prezzo base, ad un prezzo che sia rimasto inferiore al prezzo base. Così facendo, il legislatore sancisce la prevalenza dell'interesse del creditore assegnatario a conseguire l'assegnazione del bene sull'interesse degli offerenti che abbiano presentato proposte di acquisto inferiori al prezzo base e, quindi, di possibile natura “speculativa”. Recentemente Cass. III, n. 18841/2021 del 2 luglio 2021, è ritornata sul tema delle perentorietà del termine per il versamento del saldo prezzo, ribadendo – in conformità alla precedente giurisprudenza in argomento – che il termine perentorio per il versamento del saldo da parte dell'aggiudicatario del bene è quello stabilito dal giudice con l'ordinanza di vendita, che «va considerato perentorio e non prorogabile, attesa la necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, da ritenersi d'importanza decisiva nelle determinazioni dei potenziali offerenti e, quindi, del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere – per l'intero sviluppo della vendita forzata – l'uguaglianza e la parità di quelle condizioni tra tutti i partecipanti alla gara, nonché l'affidamento di ognuno di loro sull'una e sull'altra e, di conseguenza, sulla trasparenza, assicurata dalla coerenza e immutabilità di tutte condizioni. (Cass. n. 11171/2015, Cass. n. 32136/2019)» [...] «attesa la necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, perché finalizzata, come detto, a mantenere la parità di quelle condizioni tra i partecipanti alla gara in uno all'affidamento di ognuno di loro sulle stesse (Cass. n. 24570/2018, in relazione alla possibilità di aggiudicazione a prezzo ribassato ai sensi dell'articolo 572 c.p.c., comma 3); ed è in questa cornice che l'ordinanza di vendita diviene lex specialis dello specifico subprocedimento in cui la vendita si concreta (Cass. n. 9255/2015)». Recentemente la S.C. si è pronunciata circa l'applicabilità o meno della sospensione feriale al versamento del saldo prezzo e ha ritenuto che il termine di versamento del saldo prezzo abbia mera natura sostanziale e non resti quindi soggetto alla sospensione dei termini processuali di cui alla l. n. 742/1969 (Cass. n. 18421/2022) e che lo stesso non sia in alcun modo prorogabile (vedasi, in tal senso, anche Cass. S.U., n. 262/2010, Cass. n. 11171/2015 e Cass. n. 32136/2019, nonché, più di recente, Cass. n. 18841/2021). |
