Osservazioni del creditore alla perizia di stimaInquadramentoNel sistema di cui all'art. 48-bis TUB, nell'ipotesi in cui il creditore decida di avvalersi della clausola marciana, tale circostanza dovrà essere notificata, mediante atto stragiudiziale conforme all'esemplificazione proposta, al debitore ed all'eventuale terzo datore della garanzia. Decorso un termine di sessanta giorni dalla notifica, il creditore stesso potrà rivolgersi al Presidente del Tribunale del luogo dove si trova l'immobile affinché nomini un perito stimatore per la valutazione imparziale del bene che caratterizza la pattuizione marciana rispetto a quella commissoria. Rispetto alla stima del bene le parti possono presentare le loro osservazioni ma, comunque, nel tempo necessario per l'assunzione della relativa decisione non è “bloccato” il trasferimento del bene che, nelle more, si produrrà in ogni caso. FormulaPreg.mo Perito stimatore [1] ... OSSERVAZIONI ALLA PERIZIA DI STIMA Per ..., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa come in atti; - finanziatrice- PREMESSO CHE 1. in data ..., è stata trasmessa la perizia di stima relativa all'immobile sito in ..., identificato in Catasto al ..., di proprietà del debitore, posto a garanzia del finanziamento concesso dall'esponente, intermediario finanziario iscritto nell'elenco speciale di cui all'art. 106 TUB, il cui adempimento è stato garantito dalla clausola prevedente il trasferimento, sospensivamente condizionato all'inadempimento, dell'immobile in questione; 2. nella perizia il bene è stato valutato complessivamente nell'importo di Euro ...; 3. rispetto a tale valutazione, anche tenendo conto delle osservazioni tecniche allegate (doc. 1) del perito di parte, si contesta la determinazione del valore nella somma indicata in luogo di quella, di gran lunga inferiore, di Euro ...; 4. nella valutazione dell'immobile – che, pur in mancanza di un espresso richiamo all'art. 568 c.p.c. il perito deve effettuare avendo riguardo alle plurime circostanze da valutare in base a tale previsione normativa e non quale mero arbitratore – doveva essere considerato che: ...; 5. rispetto alla prima circostanza vi è stata totale omissione di valutazione nella perizia di stima inviata all'esponente in quanto ... [2]; 6. con riferimento alle altre due circostanze, le valutazioni peritali appaiono contraddette dalla documentazione già consegnata all'esperto stimatore (doc. 2-4), dalla quale si evince, con chiarezza, che ...; SI CHIEDE alla S.V. di rendere in forma scritta i chiarimenti richiesti [3] e, per l'effetto, modificare le risultanze della perizia di stima, anche previo contraddittorio tra le parti, nel senso indicato. Luogo e data ... (Avv. ...) 1. Le osservazioni devono essere indirizzate direttamente al perito stimatore. A riguardo, infatti, il sesto comma dell'art. 48-bis TUB prevede che entro sessanta giorni dalla nomina, il perito comunica, ove possibile a mezzo di posta elettronica certificata, la relazione giurata di stima al debitore, e, se diverso, al titolare del diritto reale immobiliare, al creditore nonché a coloro che hanno diritti derivanti da titolo iscritto o trascritto sull'immobile. I destinatari della comunicazione di cui al periodo precedente possono, entro dieci giorni dalla medesima comunicazione, inviare note al perito. 2. Nelle osservazioni devono essere indicate in maniera puntuale le critiche rivolte all'elaborato peritale. 3. Trasmesse le osservazioni di una delle parti del procedimento rispetto alla relazione giurata inviata a mezzo PEC alle stesse, perito, entro i successivi dieci giorni, effettua una nuova comunicazione della relazione rendendo i chiarimenti richiesti. COMMENTONella disciplina di cui all'art. 48-bis TUB, solo dopo il verificarsi dell'inadempimento si apre per il finanziatore la scelta tra l'esecuzione ordinaria (o, rectius, il recupero del credito nelle forme ordinarie) e l'acquisizione della proprietà del bene avvalendosi della clausola marciana. Nell'ipotesi in cui il creditore decida di avvalersi della clausola marciana, detta circostanza dovrà essere notificata al debitore ed all'eventuale terzo datore della garanzia. Decorso un termine di sessanta giorni dalla notifica, il creditore stesso potrà rivolgersi al Presidente del Tribunale del luogo dove si trova l'immobile affinché nomini un perito stimatore per la valutazione imparziale del bene che caratterizza la pattuizione marciana rispetto a quella commissoria. Non sono indicati i criteri che il perito deve utilizzare per l'effettuazione della stima, ma soltanto che la stessa deve essere giurata. Riteniamo che debba escludersi, tuttavia, l'operare dei puntuali criteri a tal fine dettati dall'art. 568 c.p.c. per la stima del bene nell'espropriazione immobiliare perché il comma 6 dell'art. 48-bis TUB richiama, a tal fine, l'art. 1349, comma 1 c.c., ossia fa riferimento all'equo apprezzamento dell'arbitratore. Il richiamo all'art. 1349 c.c. comporta, peraltro, che l'autorità giudiziaria potrà sindacare la stima operata dal perito esclusivamente laddove la stessa risulti manifestamente erronea o iniqua. Sembra, quindi, che il legislatore abbia tenuto conto di quelle che erano le indicazioni provenienti dalla S.C. quanto al procedimento di stima del bene che connota la pattuizione qualificabile come marciana e quindi lecita rispetto a quella commissoria. Invero, nel precedente del 2015, la Corte di legittimità aveva evidenziato che la clausola marciana si connota per la previsione di un procedimento volto alla stima del bene, entro tempi certi e con modalità definite, che assicurino la presenza di una valutazione imparziale, in quanto ancorata a parametri oggettivi automatici, oppure affidata a persona indipendente ed esperta, la quale a detti parametri farà riferimento (art. 1349 c.c.), al fine della corretta determinazione dell'an e del quantum della eventuale differenza da corrispondere all'utilizzatore (Cass. n. 1625/2015). Questa soluzione è stata criticata in dottrina ponendo in rilievo che: a) La S.C. ha escluso l'applicabilità dell'art. 1349 c.c. per le c.d. perizie contrattuali, in quanto dichiarazioni di scienza e non di volontà o integrative di una volontà contrattuale incompleta; b) in secondo luogo, ed al di là di quanto sopra, perché ai fini della stima ex art. 48-bis TUB non sembra prevista l'applicazione degli “abbattimenti” previsti dall'art. 173-bis disp. att. c.p.c., con il rischio di una valutazione non veritiera e senza considerare che sul prezzo stimato ai sensi di tale ultima disposizione il creditore che ne faccia richiesta può, a certe condizioni, conseguire l'assegnazione del bene, che, quindi, potrebbe rivelarsi più “appetibile”, nell'ottica di conseguire il trasferimento coattivo del bene. La S.C. ha tuttavia sostanzialmente ribadito la propria posizione con la recentissima decisione Cass. n. 844/2020, secondo cui il divieto del patto commissorio sancito dall'art. 2744 c.c. non opera quando nell'operazione negoziale sia inserito un patto marciano (in forza del quale, nell'eventualità di inadempimento del debitore, il creditore vende il bene, previa stima, versando al debitore l'eccedenza del prezzo rispetto al credito), trattandosi di clausola lecita, che persegue lo stesso scopo del pegno irregolare ex art. 1851 c.c. ed è ispirata alla medesima ratio di evitare approfittamenti del creditore in danno del debitore, purché le parti abbiano previsto, al momento della sua stipulazione, che, nel caso ed all'epoca dell'inadempimento, sia compiuta una stima della cosa, entro tempi certi e modalità definite, che assicuri una valutazione imparziale, ancorata a parametri oggettivi ed automatici oppure affidata ad una persona indipendente ed esperta, la quale a tali parametri debba fare riferimento. Rispetto alla stima del bene le parti possono presentare le loro osservazioni ma, comunque, nel tempo necessario per l'assunzione della relativa decisione non è “bloccato” il trasferimento del bene che, nelle more, si produrrà in ogni caso. |
