Nota di trascrizione di pignoramento immobiliare

Gli elementi costitutivi della nota di trascrizione

La nota di trascrizione è elemento centrale del pignoramento, poiché serve a rendere opponibile il vincolo pignoratizio agli aventi causa del debitore esecutato che acquistino diritti sul bene staggìto in data successiva ad essa.

L'art. 2659 c.c. indica gli elementi costitutivi della nota di trascrizione.

In essa, in primo luogo, occorre indicare il cognome ed il nome, il luogo, la data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o dal certificato dell'ufficiale di stato civile.

Significativo e meritevole di sottolineatura è il dato relativo al regime patrimoniale dell'acquisto, poiché funzionale a consentire al coniuge dell'esecutato di rendere opponibile al creditore pignorante il regime della comunione legale sul bene aggredito in via esecutiva.

Quando una delle parti non sia una persona fisica, la nota deve riportare la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo.

Occorre poi indicare il titolo (ad esempio un decreto ingiuntivo) in forza del quale si chiede la trascrizione e la data del medesimo, con indicazione del cognome e del nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l'atto o autenticato le firme (nel caso, evidentemente, di titolo di formazione stragiudiziale), o dell'autorità giudiziaria che ha pronunciato la sentenza o il provvedimento giurisdizionale.

Va infine indicata la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni richieste dall'articolo 2826, nonché, nel caso di immobili da costruire, la superficie e la quota espressa in millesimi.

L'individuazione del bene pignorato

Particolarmente significativa la necessità di una esatta individuazione del cespite pignorato, poiché consustanziale alla identificazione dell'oggetto del pignoramento, e dunque della successiva vendita e trasferimento in favore dell'aggiudicatario.

A questo fine, l'art. 555 c.p.c. rinvia alle norme del codice civile dettate ai fini della individuazione degli immobili nelle note di iscrizione ipotecaria. Pertanto, a seguito della meccanizzazione delle Conservatorie dei Registri immobiliari (oggi Agenzia del territorio) e della modifica dell'art. 2826 c.c., operata con la l. n. 52/1985, il bene deve essere individuato mediante l'indicazione della:

– natura (terreno o fabbricato);

–  comune;

– almeno tre confini;

– dati di identificazione catastale.

L'indicazione dei confini non è espressamente richiesta dall'art. 2826, cui il 555, come appena detto, rinvia, ma è prescritta dall'art. 29 della citata l. n. 52/1989, secondo il quale negli atti con cui si concede l'ipoteca o di cui si chiede la trascrizione, l'immobile deve essere designato anche con l'indicazione di almeno tre dei suoi confini.

Il rinvio ai dati di identificazione catastale impone, per lo meno con riferimento ai fabbricati, un richiamo alla normativa catastale onde comprendere le condizioni al ricorrere delle quali un immobile possa essere oggetto di autonoma identificazione al catasto, attraverso l'attribuzione di un numero di particella.

Deve ricordarsi a questo fine che secondo l'art. 4 del r.d.l. n. 652/1939 si considerano come immobili urbani i fabbricati e le costruzioni stabili di qualunque materiale costituite, diversi dai fabbricati rurali. Sono considerati come costruzioni stabili anche gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo. Il successivo art. 5 dello stesso r.d.l. definisce poi il concetto di unità immobiliare urbana prevedendo che si considera tale, ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per sé stessa utile ed atta a produrre un reddito proprio. Inoltre, l'art. 40 del d.P.R. n. 1142/1949 specifica che costituisce una distinta unità immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l'uso locale, un cespite indipendente.

L'individuazione del debitore e l'indicazione delle sue esatte generalità da qui

Un tema di assai rilevante profilo, è quello relativo alla esatta individuazione delle generalità del debitore esecutato ed alle conseguenze derivanti dalla erronea indicazione, nella nota di trascrizione del pignoramento, dei dati anagrafici del medesimo.

La questione va affrontata partendo da taluni punti fermi, più volte affermati dalla Cassazione, secondo cui: la funzione essenziale della trascrizione è quella di rendere pubblici determinati eventi giuridici in modo da consentire agli interessati, in base alle opportune ricerche ed alla lettura dei registri immobiliari, di conoscere l'appartenenza dei beni immobili e dei pesi e vincoli di natura reale gravanti sugli stessi; questa pubblicità si attua attraverso la nota di trascrizione, la quale si sostanzia, secondo le prescrizioni del codice, in una rappresentazione per riassunto dell'atto da trascrivere; il sistema della pubblicità immobiliare è a base personale, nel senso che l'indagine sull'esistenza di precedenti trascrizioni pregiudizievoli va fatta a mezzo della “rubrica dei cognomi” che fa riferimento alla “tavola alfabetica” nella quale sono indicati i nominativi delle persone a favore o a carico delle quali si operano le trascrizioni con tutti i dati risultanti dalle note (Cass. III, n. 3477/1997); una volta redatta la nota ed avvenuta la trascrizione di un atto sulla sua base, il contenuto della pubblicità – notizia è solo quello da essa desumibile, e su chi della notizia si avvale non incombe alcun onere di controllo ulteriore (Cass. III, n. 5002/2005; Cass. II, n. 5028/2007; Cass. III, n. 18892/2009).

In definitiva, la trascrizione ha carattere formale, per cui per stabilire se e in quali limiti un determinato atto sia opponibile ai terzi deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci e incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo che, insieme con la nota, viene depositato presso la Conservatoria dei registri immobiliari.

Sulla scorta di queste direttrici il problema della erronea individuazione, nella nota di trascrizione, delle generalità del soggetto contro il quale un atto viene trascritto deve essere risolto nel senso che se quel soggetto, poiché erroneamente identificato, non risulta nella nota di trascrizione, l'atto che lo ha riguardato dovrà considerarsi sconosciuto ai terzi.

In questa direzione è stato così affermato da Cass. II, n. 10774/1991 che è inopponibile al creditore pignorante la trascrizione di una vendita compiuta dal venditore prima della trascrizione del pignoramento, in cui il venditore era stato indicato con cognome errato, osservandosi che la conoscenza, da parte del terzo, delle eventuali trascrizioni a carico della persona con la quale vuole contrattare, può essere acquisita, oltre che con l'effettuare l'ispezione dei registri, con il richiedere al Conservatore copia delle trascrizioni e delle relative annotazioni, o il certificato che non ve ne è alcuna; ne consegue che il terzo, il quale dal documento rilasciatogli dal Conservatore non rilevi l'esistenza di una trascrizione, non è tenuto a compiere indagini sue proprie.

Questi principi sono stati ulteriormente ribaditi dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 3075 dell'8 febbraio 2013.

Il caso sottoposto all'esame dei giudici di legittimità era il seguente. Trascritto il pignoramento in danno del debitore esecutato, proponevano opposizione i di lui figli, deducendo che in data antecedente alla trascrizione del pignoramento avevano acquistato e trascritto i beni sottoposti ad esecuzione, osservando peraltro che la nota di trascrizione del pignoramento era errata poiché il loro genitore era stato individuato con una data di nascita inesatta. Il creditore, dal suo canto, osservava che in realtà l'erronea indicazione della data di nascita era già contenuta nell'atto con il quale il debitore aveva acquistato i beni.

In primo grado il Tribunale accoglieva l'opposizione dichiarando l'inefficacia del pignoramento; la pronuncia veniva poi confermata dalla Corte di Appello, la quale aveva osservato che:

– gli atti di acquisto degli opponenti figli (pacificamente trascritti in data anteriore al pignoramento) recavano l'esatta indicazione della data di nascita della venditrice;

– il pignoramento sarebbe travolto dalla mancanza di un valido atto di trascrizione in favore dell'alienante, per mancanza di trascrizione dell'atto di provenienza;

– che l'errore sulle generalità della persona contro la quale è costituito “il pregiudizio” – e cioè il pignoramento – lo rende non conoscibile dai terzi che eseguono la visura con le generalità esatte ed effettive, adeguatamente conseguite.

La Corte di Cassazione, nel disattendere le conclusioni cui erano pervenuti i giudici di secondo grado, dopo aver ribadito che il sistema di pubblicità immobiliare ha natura formale e che il contenuto della pubblicità – notizia è solo quello che risulta dalla nota di trascrizione, senza alcun onere di controllo ulteriore, per cui per stabilire se e in quali limiti un determinato atto sia opponibile ai terzi deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della predetta nota, ha aggiunto che «la tutela delle ragioni del terzo incolpevole esige che a lui non siano di norma opponibili gli errori esistenti ab origine nell'atto, come nel caso di quelli sull'identificazione della persona di uno dei contraenti: e tanto in ragione della non immediata percepibilità né dell'identità delle due persone, né quindi dell'erroneità della identificazione, nell'atto di provenienza, del titolare del diritto aggredito, come accade allorché, come nella fattispecie, le generalità del debitore corrispondono a quelle indicate nell'atto di provenienza».

Il principio di diritto che allora la sentenza ha coniato è quello per cui «non è opponibile al terzo, che ha provveduto a trascrivere un pignoramento immobiliare in danno di un soggetto indicato con la stessa data di nascita risultante dall'atto con cui questi risulta avere acquistato i beni staggiti, l'eventuale erroneità in quest'ultimo e nel pignoramento della data di nascita del debitore stesso, riportata pure nelle note di trascrizione, ne', pertanto, l'atto di acquisto da parte di terzi trascritto, quand'anche in tempo anteriore al pignoramento, nei confronti del debitore con generalità che, sebbene corrispondenti a quelle reali, siano però diverse da quelle risultanti dal detto atto di provenienza».

L'iscrizione a ruolo ed il deposito della nota di trascrizione del pignoramento in cancelleria

A norma dell'art. 555, comma 2 c.p.c., «immediatamente dopo la notificazione» l'ufficiale giudiziario provvede alla trascrizione del pignoramento presso il competente conservatore dei registri immobiliari consegnandogli le relative note, una delle quali gli viene restituita. L'ultimo comma dell'art. 555 prevede che, in alternativa, alla trascrizione può chiedere di provvedere lo stesso creditore pignorante al quale l'ufficiale giudiziario consegna l'atto di pignoramento notificato e relativa nota.

Nel primo caso, l'art. 557, comma 1 dispone che l'ufficiale giudiziario consegna senza ritardo l'atto di pignoramento e la nota di trascrizione restituitagli dal conservatore al creditore, il quale (art. 557, comma 2) deve depositare in cancelleria:

– la nota di iscrizione a ruolo;

–  il titolo esecutivo;

– l'atto di precetto;

– l'atto di pignoramento;

– la nota di trascrizione;

entro quindici giorni dalla consegna dell'atto di pignoramento (prima che la norma fosse modificata dall'art. 18, comma 1, lett. c) del d.l. n. 132/2014, convertito, con modificazioni, con l. n. 162/2014, al deposito in cancelleria provvedeva l'ufficiale giudiziario).

Se invece alla trascrizione ha provveduto il creditore, questi dovrà deve depositare la nota di trascrizione non appena restituitagli dal conservatore dei registri immobiliari.

L'ultimo comma dell'art. 557 prevede che, ricevuti gli atti da parte del creditore il cancelliere forma il fascicolo dell'esecuzione, aggiungendo che l'omesso deposito, nel termine predetto, della nota di iscrizione a ruolo, nonché delle copie del titolo esecutivo, dell'atto di precetto e del pignoramento determina l'inefficacia del pignoramento.

A proposito delle conseguenze del mancato rispetto del termine si osservi come il legislatore abbia utilizzato la medesima espressione contenuta nell'art. 497 c.p.c., che sancisce la perdita di efficacia del pignoramento quando dal suo compimento siano trascorsi 45 giorni senza che sia stata richiesta la vendita o l'assegnazione, per cui possono prendersi a prestito le medesime deduzioni svolte in quella sede da dottrina e giurisprudenza, con la conseguenza che:

– il termine soggiace al regime della sospensione feriale;

– la sua inosservanza va eccepita mediante lo strumento del reclamo al collegio (secondo Cass. III, n. 3565/2023, l'inefficacia del pignoramento per effetto dello spirare del termine di cui all'art. 497 c.p.c. concretizza una causa di estinzione tipica della procedura, che la parte interessata deve far valere a norma dell'art. 630 c.p.c. e, in caso di rigetto dell'eccezione, col reclamo previsto dalla citata disposizione, non già con l'opposizione agli atti esecutivi;

– l'estinzione è rilevabile d'ufficio ai sensi dell'art. 630, comma 2, c.p.c.

Il fatto che l'ultimo comma dell'art. 557 non preveda espressamente che tra i documenti da depositarsi nel termine di 15 giorni debba essere ricompresa anche la nota di trascrizione ha determinato in giurisprudenza il sorgere di un contrasto. Invero, mentre secondo Cass. III n. 7998/2015 – est. Barreca (cui ha aderito implicitamente Cass. n. 6873/2024), analoga inefficacia non consegue all'omesso deposito della nota di trascrizione (decisiva essendo, secondo questa pronuncia, la lettera della norma) in senso opposto si è espressa Cass. III, n. 4751/2016 – est. Frasca (che alla sanzione dell'inefficacia del pignoramento per omesso deposito della nota di trascrizione giunge attraverso una lettura sistematica deli artt. 555 e 557 c.p.c.).

Il nodo è stato sciolto dal d.lgs. n. 136/2024, il quale nel modificare l'art. 557 c.p.c. ha previsto che anche l'omesso deposito della nota di trascrizione nel termine di 15 giorni determina l'inefficacia del pignoramento.

La disposizione appena citata deve essere letta congiuntamente all'art. 159-bis disp. att. c.p.c., «Iscrizione a ruolo del processo esecutivo per espropriazione», (introdotta dal successivo comma 2 del citato art. 18 del d.l. n. 132/2014), il quale prevede che la nota d'iscrizione a ruolo del processo esecutivo per espropriazione deve in ogni caso contenere:

– l'indicazione delle parti;

– le generalità e il codice fiscale, ove attribuito, della parte che iscrive la causa a ruolo;

– le generalità e il codice fiscale del difensore;

– i dati della cosa o del bene oggetto di pignoramento.

È previsto poi dalla medesima norma che il Ministro della giustizia, con proprio decreto avente natura non regolamentare, può indicare ulteriori dati da inserire nella nota di iscrizione a ruolo (si tratta del d.m. giustizia 19 marzo 2015, pubblicato sulla G.U. 23 marzo 2015, n. 68).

Infine, quanto alle modalità di iscrizione a ruolo, l'art. 16-bis, comma 2, del d.l. n. 179/2012, convertito, con modificazioni, dalla l. n. 221/2012 dispone che «il deposito nei procedimenti di espropriazione forzata della nota di iscrizione a ruolo ha luogo esclusivamente con modalità telematiche, nel rispetto della normativa anche regolamentare concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici. Unitamente alla nota di iscrizione a ruolo sono depositati, con le medesime modalità, le copie conformi degli atti indicati dagli articoli 518, comma 5, 543, comma 4 e 557, comma 2, del codice di procedura civile. Ai fini del presente comma, il difensore attesta la conformità delle copie agli originali, anche fuori dai casi previsti dal comma 9-bis».