Nota di deposito della documentazione ipotecaria e catastale (Art. 567 c.p.c.)

In generale

Pria delle modifiche apportate dal d.lgs. n. 149/2022 (c.d. riforma Cartabia),disponeva l'art. 567 c.p.c. che il creditore che richiede la vendita doveva provvedere ad allegare alla stessa, entro 60 giorni dal deposito dell'istanza di vendita: l'estratto del catasto; i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.

Il termine poteva essere prorogato dal Giudice una sola volta su istanza dei creditori o dell'esecutato, per giusti motivi e per una durata non superiore ad ulteriori 60 giorni. Il Giudice assegnava inoltre un nuovo termine di 60 giorni al creditore, quando riteneva che la documentazione da questi depositata debba essere completata.

Se la proroga non era richiesta o non era concessa, oppure se la documentazione non era integrata nel termine assegnato il Giudice, anche d'ufficio, dichiarava l'inefficacia del pignoramento relativamente all'immobile per il quale non è stata depositata la prescritta documentazione, ordinando la cancellazione della trascrizione del pignoramento. Il Giudice dichiara altresì l'estinzione del processo esecutivo se non vi sono altri beni pignorati.

Come affermato dalla Corte costituzionale, il termine soggiace al regime della sospensione feriale dei termini processuali. Invero, la durata di esso, originariamente pari a centoventi giorni, successivamente, ridotta a sessanta, è correlata alla necessità di garantire l'acquisizione completa della documentazione attestante l'appartenenza del bene pignorato al debitore e la sospensione della sua decorrenza durante il periodo feriale è ragionevolmente correlata al rallentamento delle attività degli uffici preposti al rilascio della suddetta documentazione (Corte cost. n. 191/2016).

L'esame del contenuto della documentazione di cui il codice prescrive il deposito deve essere compiutamente attenzionato, poiché il suo approfondito esame consente di accertare se il bene pignorato appartenga effettivamente al debitore esecutato. L'appartenenza del bene all'esecutato è infatti il presupposto per l'operatività della garanzia patrimoniale generica di cui all'art. 2740 c.c.

Sennonché, l'assunto merita di essere meglio precisato, dovendosi sottolineare come la verifica di titolarità del bene in capo all'esecutato si svolge su un piano meramente formale, eccentrico essendo rispetto all'esecuzione forzata ogni accertamento sul versante sostanziale.

L'assunto è stato patrocinato da Cass. III, sent. n. 11638/2014 la quale ha osservato che la verifica di appartenenza del bene in capo all'esecutato ha carattere formale, cioè «basata su indici di appartenenza del bene desumibili dalle risultanze dei registri immobiliari; non ha carattere sostanziale, perché la titolarità del diritto sul bene immobile pignorato in capo all'esecutato non è un presupposto dell'espropriazione immobiliare e perché il decreto di trasferimento non contiene l'accertamento dell'appartenenza del bene al soggetto esecutato (cfr. Cass. n. 11090/1993, in motivazione); soltanto, spetta al creditore procedente dimostrare, appunto attraverso detta documentazione, la trascrizione di un titolo d'acquisto a favore del debitore esecutato, nonché l'assenza di trascrizioni a carico dello stesso debitore relative ad atti di disposizione del bene, precedenti la trascrizione del pignoramento».

Da questa affermazione la Corte trae inoltre il convincimento per cui «non può essere seguito, in materia di processo esecutivo, l'orientamento giurisprudenziale formatosi con riferimento all'art. 2644 c.c., per il quale il difetto di trascrizione di un atto non è rilevabile di ufficio, ma deve essere eccepito dalla parte interessata a farlo valere in proprio favore (cfr. Cass. n. 1105/1978, n. 994/1981, n. 11812/2011): infatti, è compito del giudice dell'esecuzione verificare d'ufficio la validità del pignoramento e la sussistenza dei presupposti processuali e delle condizioni dell'azione esecutiva, tra cui rientra anche l'appartenenza al debitore del bene che, sottoposto a pignoramento, costituisce l'oggetto del processo esecutivo».

«In conclusione», conclude la Corte «va affermato il principio per il quale, nel processo esecutivo, spetta al Giudice dell'esecuzione verificare, d'ufficio, la titolarità, in capo al debitore esecutato, del diritto reale pignorato sul bene immobile, mediante l'esame della documentazione depositata dal creditore procedente ovvero integrata per ordine dello stesso giudice ai sensi dell'art. 567 c.p.c., dalla quale deve risultare la trascrizione di un titolo di acquisto in suo favore».

Il certificato delle iscrizioni e trascrizioni

Il primo dei documenti da allegare è costituito dal certificato delle iscrizioni e trascrizioni della Conservatoria dei registri immobiliari (oggi servizio di pubblicità immobiliare dell'Agenzia del Territorio) nel quale sono riportate:

- le iscrizioni dei diritti di prelazione risultanti dai pubblici registri (ad es. una domanda di rivendica del bene o di revocazione);

- le ipoteche;

- trascrizioni di atti di trasferimento della proprietà;

- le trascrizioni degli atti costitutivi di diritti reali (o di diritti personali di godimento, nei casi previsti) a favore di terzi sul bene;

- le trascrizioni dei pignoramenti precedenti.

Questa documentazione deve coprire il ventennio precedente la data di trascrizione del pignoramento. La ratio del riferimento normativo a questo arco temporale, che il legislatore ha introdotto con la riforma del 2005 facendo propria la prassi seguita dai giudici dell'esecuzione, riposa in una serie norme del codice civile:

- l'art. 1142, secondo il quale il possessore attuale di un bene che lo ha posseduto in un tempo remoto si presume che l'abbia posseduto anche nel tempo intermedio;

- l'art. 1143, secondo il quale chi possiede in forza di un titolo si presume che possieda a decorrere dalla data del titolo;

- l'art. 1146, comma 2, ai sensi del quale il successore a titolo particolare può unire al proprio possesso quello del suo autore per goderne degli effetti;

- l'art. 1158, in forza del quale l'usucapione si compie per effetto del possesso continuato per venti anni.

Quindi, se vi è continuità delle trascrizioni per almeno un ventennio, e se si applica la presunzione in forza del quale chi risulta proprietario dai pubblici registri immobiliari è anche possessore del bene dalla data dell'atto, si ha che la continuità delle trascrizioni, realizzando una presunzione di continuità nel possesso, determina in capo al debitore esecutato la maturazione delle condizioni per l'acquisto a titolo originario, cioè per usucapione, della proprietà del bene pignorato.

A questo proposito, la già citata sentenza della Suprema Corte n. 11638/2014 ha osservato, con specifico riferimento ai beni pervenuti al debitore esecutato iure hereditatis, che «in materia di espropriazione immobiliare, qualora sia sottoposto a pignoramento un diritto reale su un bene immobile di provenienza ereditaria e l'accettazione dell'eredità non sia stata trascritta a cura dell'erede - debitore esecutato, il creditore procedente, se il chiamato all'eredità ha compiuto uno degli atti che comportano accettazione tacita dell'eredità, può richiedere, a sua cura e spese, la trascrizione sulla base di quell'atto, qualora esso risulti da atto pubblico o da scrittura privata autenticata od accertata giudizialmente, anche dopo la trascrizione del pignoramento, ripristinando così la continuità delle trascrizioni ai sensi e per gli effetti dell'art. 2650, comma 2 c.c., purché prima dell'autorizzazione alla vendita ai sensi dell'art. 569 c.p.c. Se, invece, il chiamato all'eredità ha compiuto uno degli atti che comportano accettazione tacita dell'eredità ma questo non sia trascrivibile, perché non risulta da sentenza, da atto pubblico o da scrittura privata autenticata, ovvero se si assume che l'acquisto della qualità di erede sia seguito ex lege ai fatti di cui agli artt. 485 o 527 c.c., non risultando questo acquisto dai pubblici registri, la vendita coattiva del bene pignorato ai danni del chiamato presuppone che la qualità di erede del debitore esecutato sia accertata con sentenza».

Sempre in argomento, Cass. III, n. 6833/2015 ha aggiunto che la prova dell'assunzione della qualità di erede in capo al debitore esecutato non può essere data dalla semplice proposizione di una actio interrogatoria ma esclusivamente attraverso sentenza che accerti detta qualità, o attraverso scrittura privata autenticata (o con sottoscrizione riconosciuta) o atto pubblico che testimoni l'assunzione di detta qualità.

Era discusso in passato se la documentazione ipocatastale dovesse ricomprendere, o meno, la produzione del titolo di acquisto ultraventennale, mancando pronunce di legittimità che avessero affrontato ex professo la questione. Sul tema va registrata la pronuncia resa da Cass. III, n. 15597/2019, la quale ha affermato che «In tema di espropriazione immobiliare, il giudice dell'esecuzione ha il dovere di richiedere, ai fini della vendita forzata, la certificazione attestante che, in base alle risultanze dei registri immobiliari, il bene pignorato è di proprietà del debitore esecutato sulla base di una serie continua di trascrizioni di idonei atti di acquisto riferibili al periodo che va dalla data di trascrizione del pignoramento fino al primo atto di acquisto anteriore al ventennio dalla trascrizione stessa, la cui mancata produzione, imputabile al soggetto richiesto, consegue la dichiarazione di chiusura anticipata del processo esecutivo».

L'estratto del catasto

Quanto all'estratto del catasto, sebbene la norma non sembri riferirsi all'estratto storico, la sua necessità è determinata dalla possibilità, tutt'altro che remota, che nel corso del ventennio il bene pignorato abbia subito cambiamenti di denominazione catastale, derivanti da frazionamenti, accorpamenti o classamenti. In queste ipotesi, allora, al fine di verificare la continuità delle trascrizioni è necessario che sia preliminarmente individuata la denominazione catastale dell'immobile nell'arco del ventennio, in modo che l'ispezione ipotecaria tenga conto di queste variazioni.

L'estratto delle mappe censuarie

L'originaria formulazione dell'art. 567 c.p.c. prevedeva che il creditore dovesse allegare anche l'estratto delle mappe censuarie ed il certificato di destinazione urbanistica avente data non anteriore a tre mesi dal deposito del ricorso. Nella nuova versione (risultante dal d.l. n. 35/2005 convertito, con modificazioni, nella l. n. 80/2005, e dalla l.n. 263/2005) l'onere di produzione di questi documenti è stato escluso, e ciò al fine di risolvere i problemi interpretativi e di applicazione che la precedente formulazione normativa aveva fatto sorgere, soprattutto in merito alle conseguenze della mancata produzione dell'estratto delle mappe censuarie e del certificato di destinazione urbanistica.

Sotto questo profilo la riforma coglie chiaramente le indicazioni fornite dalla Corte costituzionale nella sentenza n. 379/2005 (est. Vaccarella).

La consulta, muovendo dalla premessa che il deposito della documentazione ex art. 567 c.p.c. è funzionale ai controlli preliminari compiuti dal Giudice dell'esecuzione prima di fissare la vendita (controlli tra i quali spicca quello relativo alla verifica dell'appartenenza del bene al debitore e quello relativo alla verifica della esistenza di trascrizioni opponibili alla procedura) ha osservato che mentre tali verifiche sono impedite dal mancato deposito dei certificati ipotecario e catastale, non altrettanto si può dire quando manchino l'estratto delle mappe censuarie ed il certificato di destinazione urbanistica, in quanto il primo, limitandosi alla rappresentazione grafica del bene, consente al Giudice dell'esecuzione di operare, specialmente in caso di variazioni risultanti dal certificato storico-catastale, un riscontro, ai fini dell'individuazione del bene staggito; il secondo rileva ai soli fini della determinazione del valore dell'immobile.

Ergo, ha concluso la Corte, l'assenza di tali documenti nel fascicolo dell'esecuzione non potrà mai essere ex se di ostacolo alla prosecuzione della procedura.

Il certificato di destinazione urbanistica

Quanto al certificato di destinazione urbanistica (art. 30 d.P.R. n. 380/2001) rimane da aggiungere a quanto detto nel paragrafo che precede che esso resta indispensabile, nelle ipotesi previste dalla legge, per la regolarità della vendita. Invero, a norma dell'art. 591-bis, comma 8, al decreto di trasferimento deve essere allegato il certificato di destinazione urbanistica, ma alla sua acquisizione provvede l'esperto nominato per la stima ai sensi dell'art. 173-bis disp. att. c.p.c. La scelta del legislatore è certamente apprezzabile, ma va comunque tenuto presente che la “validità” del certificato di destinazione urbanistica (peraltro limitata ad un anno) è esposta alle modificazioni operate dagli strumenti urbanistici.

Novità della riforma Cartabia

È stato abbastanza agevole, per il legislatore delegato, recepire la previsione, ispirata ad evidenti finalità acceleratorie, di cui alla la lett. c) del comma 12 dell'art. 1 l. n. 206/2021, la quale disponeva che il termine prescritto dal comma 2 dell'art. 567 c.p.c. per il deposito della documentazione ipocatastale, o del certificato notarile sostitutivo, avrebbe dovuto coincidere con il termine per il deposito dell'istanza di vendita previsto dal l'art. 497 c.p.c. Attuando questa indicazione, il nuovo testo dell'art. 567, comma 2 c.p.c., non prevede più che la documentazione ipocatastale debba essere depositata nel termine di 60 giorni dall'istanza di vendita, ma dispone che si debba provvedere entro il termine (45 giorni) di efficacia del pignoramento, e dunque entro lo stesso termine in cui, a norma dell'articolo 497, deve essere formulata all'istanza di vendita.

Verosimilmente questo significherà, in concreto, che con un solo deposito telematico il creditore dovrà richiedere la vendita, ed allegare ad essa la documentazione ipocatastale o la certificazione notarile sostitutiva.

A cascata, la modifica appena indicata ha richiesto di emendare il secondo comma dell'art. 567 dove oggi si dispone che il termine per il deposito della documentazione ipocatastale può essere prorogato non più di 60 giorni, ma di soli 45 giorni. A questo proposito va osservato che, ove il creditore mediti di chiedere siffatta proroga, dovrà farlo prima della scadenza del termine per il deposito dell'istanza di vendita, poiché la scadenza di questo termine coincide con la scadenza del termine per il deposito della documentazione ipocatastale.

È difficile dire se queste previsioni ridurranno davvero i tempi del processo, noto essendo quanto le norme debbano fare i conti con la “dura lezione della pratica”. Certamente, con l'introduzione di questa modifica potrebbe accadere che si ridurranno i tempi di cui normalmente il debitore dispone per reperire le risorse necessarie a richiedere la conversione del pignoramento, se essa provocherà, a cascata, l'anticipazione dell'udienza di cui all'art. 569 c.p.c. (il che, evidentemente, non è detto, poiché la data dell'udienza di comparizione delle parti dipende in larga misura dal carico di lavoro del giudice dell'esecuzione), la qualcosa, paradossalmente, potrebbe addirittura costituire intralcio alla definizione del procedimento esecutivo (cui alle volte si assiste) senza lo spargimento di sangue provocato dalla vendita coattiva del bene pignorato.