Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che è stato pubblicato nella Gazzetta ufficiale n. 69 del 24 marzo 2025, il decreto 14 marzo 2025. Il provvedimento del MEF (Ministero dell'Economia e delle Finanze) stabilisce i coefficienti di aggiornamento per la determinazione del valore dei fabbricati classificabili nel gruppo catastale “D”, non iscritti in catasto, interamente posseduti dalle imprese e distintamente contabilizzati - di cui all'art. 1, comma 746, della l. n. 160/2019 - agli effetti dell'applicazione dell'imposta municipale propria (IMU) e dell'imposta immobiliare sulle piattaforme marine (IMPi) dovute per l'anno 2025.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

L'amministratore calunniato dai condomini

Il contesto del presente giudizio riguarda il risarcimento richiesto dall'amministratore per le calunnie ricevute dai condomini. Nella vicenda, Tizio, amministratore di un condominio, era stato sottoposto a procedimento penale per i reati di truffa e associazione per delinquere finalizzata all'usura. A seguito dell'ordinanza di archiviazione, Tizio convenne i condomini al fine dell'ottenimento del risarcimento. Premesso ciò, secondo la Suprema Corte, i condomini avevano prodotto a carico di Tizio una lunga denuncia, incolpandolo di gravi condotte criminose, fondando le accuse esclusivamente su mere supposizioni prive di concretezza. Quindi, correttamente, i giudici del merito avevano riconosciuto le denunce prive di fondamento e il diritto del risarcimento del danno. Difatti, l'amministratore aveva dimostrato la sussistenza di una condotta (dei condomini) integrante il reato di calunnia (Cass. civ., sez. III, 25 marzo 2025, n. 7873).

Le soluzioni alle immissioni provenienti dal motore dell'ascensore

Il caso sottoposto all'attenzione della Suprema Corte riguardava le immissioni rumorose provenienti dal motore dell'ascensore. Secondo i giudici, l'esecuzione di un intervento, ancorché coincidente con quanto suggerito dal CTU, non può condurre il giudice di merito alla conclusione che le immissioni non sono più esistenti; difatti, una volta verificata l'esistenza di immissioni superiori alla soglia di tollerabilità, il giudice di merito è chiamato, nell'àmbito della decisione sulla domanda inibitoria formulata dalla parte che le subisce, ad accertare se, in concreto, il fenomeno dannoso sia stato eliminato e in quale misura. In particolare, il giudice di merito è tenuto a verificare se, in concreto, gli interventi realizzati dal soggetto responsabile dell'attività dannosa siano conformi a quanto indicato dall'ausiliario e siano risultati efficienti. Sotto questo profilo, il Tribunale avrebbe dovuto disporre un supplemento di indagine, posto che la CTU costituisce uno strumento di valutazione della prova a disposizione del giudice di merito, anche a prescindere dall'esistenza di una istanza di parte (Cass. civ., sez. II, 25 marzo 2025, n. 7855).

Il promittente venditore di una cosa altrui

La Corte territoriale non aveva accolto la domanda di condanna all'acquisizione dell'intera proprietà pur dopo aver accertato che il contratto preliminare di cosa parzialmente altrui era valido, atteso che i giudici di merito avevano dato conto in modo lineare e chiaro della ragione per cui, a fronte dell'inadempimento definitivo riscontrato, le conseguenze non potevano essere quelle divisate dall'appellante, ossia la condanna ad un facere. A sostegno di ciò, secondo la Suprema Corte, in tema di contratto preliminare di vendita, il promittente venditore di una cosa altrui, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario. Difatti, il promissario acquirente che ignori che il bene, all'atto della stipula del preliminare, appartenga in tutto od in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine fissato per la conclusione del contratto definitivo, potendo il promittente venditore adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela. Inoltre, solo dal momento in cui il venditore acquisisce la proprietà della cosa promessa in vendita, può essere pronunciata sentenza di esecuzione specifica, ex art. 2932 c.c., essendo venuta meno l'altruità della res, fatto ostativo alla sentenza traslativa con effetto immediato (Cass. civ., sez. II, 27 marzo 2025, n. 8114).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

L'installazione dell'impianto elevatore negli spazi comuni dell'edificio

Il Tribunale di Napoli si è occupato di un caso di abbattimento delle barriere architettoniche. Secondo gli attori, in considerazione della diversa destinazione della cosa comune, rappresentata dall'occupazione della base della piattaforma, il deliberato doveva essere adottato con le maggioranze dell'art. 1117-ter c.c. A parere del giudice, invece, non vi era nulla di ostativo all'installazione dell'impianto elevatore oggetto di causa sotto il profilo della mancanza di modifica sostanziale della destinazione d'uso dell'area comune o della inservibilità delle parti comuni. Peraltro, ai fini della legittimità della deliberazione adottata dall'assemblea dei condomini ai sensi dell'art. 2 l. n. 13/1989, anche la eventuale impossibilità di osservare, in ragione delle particolari caratteristiche dell'edificio, tutte le prescrizioni della normativa speciale diretta al superamento delle barriere architettoniche, non comporta la totale inapplicabilità delle disposizioni di favore. Nello specifico, ai fini del contemperamento degli interessi in questione, parte attrice non aveva dimostrato quale sarebbe stata la compressione al suo godimento dell'area condominiale (Trib. Napoli 25 marzo 2025, n. 3025).

L'utilizzo di lavoratori irregolari per i servizi di pulizia condominiale

Il Tribunale di Mantova si è occupato di un caso di revoca dell'amministratore. In tal contesto, tra le varie contestazioni, l'amministratore consentiva l'utilizzo di lavoratori irregolari per svolgere attività all'interno del condominio. Le pulizie erano state affidate con un rapporto irregolare ad una condomina, la quale veniva retribuita al di fuori della stipula di un regolare contratto di lavoro. A nulla rilevava la presenza della stipula di un'assicurazione per conto della lavoratrice poiché nessuna polizza copre gli infortuni che colpiscano una lavoratrice se non assunta in regola, ciò rappresentando un doppio danno per il condominio che, in caso di infortunio, potrebbe trovarsi ad avere pagato una polizza che non sarà operante e si troverà a dover risarcirle il danno. Per queste ragioni, le condotte erano gravissime e tali da confermare la revoca giudiziale (Trib. Mantova 24 marzo 2025).

Il sequestro dei beni dell'amministratore

Il Tribunale di La Spezia si è occupato di un caso appropriazione indebita e dell'atto di donazione effettuato dall'amministratore con i suoi familiari. Nella vicenda, la conoscenza del fratello dell'amministratore del pregiudizio arrecato al condominio era desumibile, in particolare, dalla consapevolezza di avere compiuto atti illeciti di appropriazione di denaro e prelievi ingiustificati, dal fatto che gli atti dispositivi erano stati eseguiti pochi giorni prima della sua fuga all'estero, dall'aver posto in essere identiche condotte di reato anche ai danni di altri condominii da lui amministrati (nell'àmbito di una più ampia vicenda che ha avuto notevole risonanza sulla cronaca locale). Per questi motivi, il condominio ricorrente aveva proposto istanza di sequestro conservativo dell'unico bene rimasto in proprietà (Trib. La Spezia 26 marzo 2025, n. 171).

Le condizioni per la nomina dell'amministratore da parte dell'autorità giudiziaria

Il Tribunale di Paola si è occupato di un caso nomina giudiziale dell'amministratore. Presupposto necessario per poter ricorrere al giudice per la nomina dell'amministratore, oltre l'articolazione della proprietà condominiale in almeno nove quote distinte e l'inesistenza del rappresentante con pieni poteri, è la mancata adozione in sede assembleare del provvedimento di nomina dell'amministratore. Non è sufficiente che l'assemblea non sia stata in grado di provvedere per mancanza occasionale e temporanea della maggioranza richiesta, ma occorre che l'impossibilità di provvedere risulti consolidata a seguito di ulteriori inutili convocazioni e/o deliberazioni; sicché, la semplice inerzia dell'assemblea non può legittimare, di per sé, il ricorso al giudice che, invece, risulta ammissibile solo allorquando l'organo gestorio non sia stato in grado di provvedere a detta nomina perché l'assemblea, a tal fine convocata, non si sia costituita o abbia omesso di provvedere. Nel caso di specie, non risultavano le lettere di convocazione di assemblea avente ad oggetto la nomina dell'amministratore, né i verbali da cui risultava la costituzione dell'assemblea o una deliberazione sul punto. Richiesta rigettata (Trib. Paola 26 marzo 2025).

Le responsabilità della mancata fruizione delle detrazioni fiscali

Il Tribunale di Pescara si è occupato di un caso di cessione di crediti fiscali. Quanto ai doveri dell'amministratore in merito all'accesso alle detrazioni fiscali, costituisce compito dell'amministratore di condominio, in ossequio al dovere di diligenza, effettuare i pagamenti in modalità tale da permettere la fruizione delle agevolazioni fiscali ai singoli condomini per i lavori eseguiti sulle parti comuni del fabbricato, ma oltre tale adempimento, la mancata fruizione dell'agevolazione fiscale da parte del singolo condomino, comporta la responsabilità dell'amministratore solo se è dimostrato che questo danno non si sarebbe verificato nel caso di corretto adempimento. Ebbene, nel caso di specie, risultava pacifico che l'accesso alla detrazione fiscale era stata impedita non dall'amministratore ma dal fatto proprio dei condomini. Infatti, la dichiarazione presentata dai condomini, nonché l'autorizzazione alla cessione del proprio credito d'imposta alla società appaltatrice, riportava un titolo di proprietà non corrispondente a quello risultante dalla visura catastale, dal momento che l'intestataria dell'immobile in questione era deceduta, ed al momento della presentazione delle dichiarazioni di cessione del credito, la dichiarazione di successione non era stata ancora presentata dagli eredi, con ovvia conseguenze in danno ai medesimi (Trib. Pescara 25 marzo 2025, n. 358).

L'esclusione della cessione dei contratti di locazione di natura personale

Il Tribunale di Milano si è occupato di un caso di cessione di contratto di locazione. Secondo il giudicante, se il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, debba darsene comunicazione al locatore che per gravi motivi potrà opporvisi: non è, dunque, previsto un consenso preventivo, ma è possibile una opposizione successiva per gravi motivi, proprio in ragione del carattere personale del rapporto. Premesso ciò, nel caso in esame, sussisteva sia l'oggetto del contratto di locazione sia la causa dello stesso, senza alcun vizio di nullità del contratto; sussisteva, peraltro, anche la causa individuale concreta dal momento che, come rilevato dagli intimanti, vi era l'interesse a stipulare il contratto di locazione, poiché diversamente verrebbe a mancare l'oggetto stesso del contratto di affitto d'azienda. Al di là, infatti, della separata espressa menzione del contratto di locazione rispetto alla clausola che prevedeva la cessione dei contratti, risultavano espressamente esclusi dalla cessione i contratti di natura “personale”, tra i quali andava incluso il contratto di locazione dell'immobile in cui veniva esercitata la società (Trib. Milano 24 marzo 2025, n. 344).

Il reiterato mancato rispetto delle obbligazioni contrattuali del conduttore

Il Tribunale di Latina si è occupato di un caso di sfratto per morosità dell'immobile commerciale. Secondo il giudice, la mancata esecuzione dell'accordo aveva determinato la reviviscenza dell'obbligazione originaria, confermando l'inadempimento grave. Difatti, l'inadempimento protratto del conduttore, anche in presenza di accordi successivi di rateizzazione, giustifica il ripristino dell'obbligo originario e il recupero delle somme dovute, con possibilità per il locatore di ottenere la risoluzione contrattuale e il pagamento dell'intero importo residuo. Pertanto, stante la gravità dell'inadempimento e il reiterato mancato rispetto delle obbligazioni contrattuali e transattive, la domanda attorea risultava pienamente fondata (Trib. Latina 25 marzo 2025, n. 588).

I vizi dell'immobile che il compratore deve riconoscere con la normale diligenza

Il Tribunale di Vicenza si è occupato di un caso di vizi presenti nell'immobile acquistato. Secondo il giudice, in caso di vendita di un bene appartenente a un edificio condominiale di risalente costruzione, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero al tempo di realizzazione delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall'art. 1490 c.c., essendo la garanzia in esame esclusa tutte le volte in cui, a norma dell'art. 1491 c.c., il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest'ultimo caso, il venditore abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi. Ciò posto, nella fattispecie concreta era pacifico che l'appartamento compravenduto apparteneva ad un edificio condominiale di risalente costruzione e, quindi, non era controverso che il prezzo di vendita dell'immobile fosse particolarmente contenuto, per cui le convenute-venditrici dovevano ritenersi esonerate dalla garanzia per vizi che l'attore-acquirente avrebbe potuto facilmente riconoscere con la normale diligenza (Trib. Vicenza 24 marzo 2025, n. 445).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

La demolizione della tettoia

Il Consiglio di Stato si è occupato di un caso di demolizione delle opere edili realizzate in assenza di permesso di costruire. Secondo parte appellante, il posizionamento delle pannellature con funzione di pergolato non avrebbe determinato un aumento del carico urbanistico. A parere del giudicante, il pergolato, come struttura aperta su tre lati e nella parte superiore, non richiede alcun titolo edilizio. Di contro, il pergolato stesso, quando sia coperto superiormente, anche in parte, con una struttura non facilmente amovibile, diventa una tettoia, ed è soggetto alla disciplina relativa e dunque al rilascio del titolo edilizio. Da tale premessa discende che la realizzazione, come nel caso di specie, di una tettoia, per le proprie caratteristiche intrinseche, per le modalità di costruzione, funzioni e impatto derivante dalla permanenza, comporta una trasformazione del territorio tale per cui non può a essere legittimata attraverso il ricorso alla SCIA, ma necessita del previo rilascio del permesso di costruire (Cons. Stato 28 marzo 2025, n. 2603).

La violazione delle distanze tra i fabbricati

Il massimo consesso amministrativo si è occupato di un caso avente ad oggetto le opere di ristrutturazione edilizia di fabbricato di civile abitazione. Nel caso in esame, dalla documentazione in atti emergeva che il progetto autorizzato dal Comune per l'ampliamento dell'immobile esistente ostacolava le visuali panoramiche godute dai vicini e, soprattutto, con il terrapieno artificiale, finiva per violare le distanze, incidendo così sensibilmente sulla qualità dell'ambiente e del paesaggio fruibile dalle abitazioni vicine. Secondo il giudice, in questi casi sussiste il pregiudizio sofferto dal terzo non solo nella diminuzione di aria, luce, visuale o panorama, ma anche nelle menomazioni di valori urbanistici e nelle degradazioni dell'ambiente (Cons. Stato 25 marzo 2025, n. 2487).

Riferimenti

Decreto 14 marzo 2025, in Gazzettaufficiale.it, 24 marzo 2025.