Supercondominio: il voto favorevole del rappresentante in assemblea preclude al singolo di impugnare la delibera

Massima

La decisione assunta dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii di un supercondominio, ai sensi dei commi 3 e 4 dell'art. 67 disp. att. c.c., può essere impugnata da ogni condomino soltanto qualora il rappresentante sia stato assente, dissenziente o astenuto, comportando tali norme l'obbligo della nomina del rappresentante per l'esercizio dei diritti amministrativi in materia di gestione ordinaria delle parti comuni e di nomina dell'amministratore, mediante manifestazione di voto della volontà unitaria formatasi nel rispettivo condominio, e non anche per l'esercizio della tutela processuale; se, invece, il rappresentante di condominio abbia contribuito, con il suo voto favorevole, all'approvazione della decisione assunta dall'assemblea dei rappresentanti, contravvenendo alla volontà della compagine rappresentata, la tutela dei rispettivi condomini, attenendo ad un vizio della delega o ad una carenza del potere di rappresentanza, trova attuazione secondo le regole generali sul mandato.

Il caso

La causa, giunta all'esame del Supremo Collegio, originava da un'impugnazione ex art. 1137 c.c., proposta da un condomino, proprietario di un appartamento compreso in un supercondominio, avverso la delibera assunta dall'assemblea di tale supercondominio, avente ad oggetto l'approvazione del consuntivo, in cui, però, i tre rappresentanti dei singoli condominii, facenti parte del complesso immobiliare, avevano dato voto favorevole.

Sia il Giudice di Pace (in prima istanza) che il Tribunale (in sede di gravame) avevano ritenuto che il singolo condomino fosse privo del potere di impugnare le delibere del supercondominio assunte dall'assemblea dei rappresentanti ai sensi dell'art. 67, comma 3, disp. att. c.c., non essendo gli stessi condomini legittimati a parteciparvi. Il condomino, soccombente in entrambi i gradi di merito, proponeva quindi ricorso per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare, quindi, se il singolo condomino, proprietario di un appartamento compreso in un condominio, a sua volta parte di un supercondominio, fosse o meno legittimato ad impugnare la decisione dell'assemblea ordinaria del supercondominio, adottata nella riunione dei rispettivi rappresentanti.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto il ricorso infondato, anche se hanno dovuto correggere in diritto la motivazione della sentenza impugnata.

Invero, la Suprema Corte (Cass. civ., sez. II, 25 gennaio 2024, n. 2406) aveva già esaminato la disciplina introdotta dalla l. n. 220/2012, mediante gli artt. 1117-bis c.c. e 67, commi 3 e 4, disp. att. c.c., in relazione al c.d. supercondominio, affermando che quest'ultimo viene in essere ipso iure et facto, ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni/servizi/impianti comuni a più condominii autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto.

I beni/servizi/impianti, che sono comuni non soltanto ad un singolo edificio, ma all'intero complesso immobiliare composto da più condominii, devono essere gestiti attraverso le delibere e gli atti assunti dai propri organi, quali l'assemblea di tutti i proprietari, l'assemblea dei rappresentanti ex art. 67, comma 3, disp. att. c.c. (per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore) e dall'amministratore del supercondominio, ove sia stato nominato (v., altresì, Cass. civ., sez. II, 20 dicembre 2021, n. 40857; Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 2019, n. 2279; Cass. civ., sez. II, 26 agosto 2013, n. 19558).

Alle assemblee del supercondominio partecipano, dunque, tutti i condomini, o i loro rappresentanti nelle materie di cui all'art. 67, comma 3, disp. att. c.c. e le maggioranze per la costituzione del collegio e per la validità delle delibere - che sono immediatamente obbligatorie per gli stessi condomini - si calcolano in relazione al numero degli aventi diritto ed al valore dell'intero complesso di unità immobiliari, edifici o condominii aventi quella o quelle parti comuni in discussione, avendo riguardo sotto il profilo dell'elemento personale al numero dei contitolari (da convocare personalmente o tramite il rappresentante designato) e sotto il profilo reale al valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare (ove si tratti di assemblea dei proprietari) o al valore proporzionale di ciascun condominio (ove si tratti di assemblea dei rappresentanti, nella vigenza dell'art. 67, comma 3, citato).

In sostanza, le disposizioni dettate dall'art. 1136 c.c., in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze si applicano riguardo agli elementi reale e personale del supercondominio, configurati, rispettivamente, da tutte le unità abitative comprese nel complesso e da tutti i proprietari.

In particolare, l'art. 67, comma 3, disp. att. c.c. dispone che, “nei casi di cui all'art. 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore”, aggiungendo che, “in mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio”.

L'obbligo della nomina del rappresentante per la gestione ordinaria delle parti comuni sussiste “nei casi di cui all'art. 1117-bis del codice” e, quindi, in “tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c."

In tali situazioni - ad avviso degli ermellini - l'art. 67, comma 3, disp. att. c.c. prevede un'ipotesi di delega collettiva obbligatoria in favore del rappresentante, tanto che, se l'assemblea non vi provveda, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio; del pari, qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, alla nomina provvede il Tribunale su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati.

Trattandosi di delega imposta dalla legge per ragioni di semplificazione del procedimento di convocazione e di formazione della volontà collegiale dei condominii complessi, il comma 4 dell'art. 67 disp. att. c.c. stabilisce che ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto, dovendo il rappresentante rispondere secondo le regole del mandato e comunicare tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio - il quale, a sua volta, ne riferisce nella rispettiva assemblea - l'ordine del giorno e le “decisioni assunte” - come si esprime la norma, in luogo di “deliberazioni approvate” - nella riunione dei rappresentanti dei condominii.

In tale sede, il rappresentante di ciascun condominio, nell'assemblea di cui all'art. 67, commi 3 e 4, disp. att. c.c., non svolge, però, le mansioni di amministratore del condominio, potendo anche non identificarsi soggettivamente nella medesima persona - come si desume dal citato comma 4, circa l'obbligo di comunicazione - ma è, appunto, il “rappresentante” dei rispettivi condomini.

Ne consegue - secondo i magistrati del Palazzaccio - che il rappresentante è sprovvisto di poteri decisori propri e non può determinarsi in maniera autonoma nell'esercizio dei diritti di gestione ordinaria delle parti comuni e di nomina dell'amministratore, inerenti alla partecipazione assembleare, dovendo piuttosto, di volta in volta, attendere che si formi, all'interno del singolo condominio, una specifica volontà, che egli si limiterà ad esprimere con il voto, rispondendo secondo leregole del mandato.

La designazione con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 5, c.c. del rappresentante di condominio comporta, dunque, una separazione tra titolarità delle quote di comproprietà e legittimazione all'esercizio dei diritti di partecipazioneall'assemblea nelle attribuzioni specificate, svolgendo, comunque, il rappresentante il suo ruolo quale soggetto delegato dai titolari.

Dal sistema delle norme in esame, risulta che la delega al rappresentante è imposta dalla legge per la convocazione e l'espressione di voto limitatamente, peraltro, alla partecipazione alle assemblee aventi ad oggetto la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii o la nomina dell'amministratore, perché, oltre tale àmbito limitato, restano valide le regole generali concernenti la composizione ed il funzionamento dell'assemblea che, a tutela delle minoranze, pretendono la partecipazione di tutti i comproprietari degli edifici che costituiscono il supercondominio.

Ne consegue che legittimato ad impugnare la delibera dell'assemblea dei rappresentanti di condominioè ogni singolo condomino, il quale, ai fini del termine di 30 giorni e delle condizioni di legittimazione di cui al comma 2 dell'art. 1137 c.c., va considerato assente, dissenziente o astenuto solo se tale sia rimasto il rispettivo rappresentante.

Il rinvio alle regole del mandato, contenuto nel comma 4 dell'art. 67 disp. att. c.c., comporta che la “infedeltà” del rappresentante delegato di condominio rimane confinata nel rapporto interno tra rappresentante e rappresentati.

Ad ogni buon conto, esula dalle attribuzioni del rappresentante - come da quelle dell'amministratore (ove i due soggetti non coincidano) - la legittimazione all'impugnazione delle delibere prese dall'assemblea dei rappresentanti del supercondominio ex art. 67, comma 3, disp. att. c.c.

Affinché il rappresentante o l'amministratore di uno dei condomini compresi nel supercondominio possa impugnare una delibera dell'assemblea di supercondominio, occorre, piuttosto, una manifestazione di volontà dei singoli condomini attraverso il rilascio di procure per la rappresentanza processuale (e sostanziale) ai sensi dell'art. 77 c.p.c.

Osservazioni

La conclusione raggiunta dal Supremo Collegio con la pronuncia in commento è, d'altronde, avvalorata dalla comparazione con discipline similari.

Invero, mentre le incombenze del rappresentante all'assemblea di ciascun condominio sono esplicitamente ristrette dall'art. 67, comma 3, disp. att. c.c., alla “gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii” ed alla “nomina dell'amministratore”, l'art. 2347, comma 1, c.c., nell'ipotesi di comproprietà di azioni societarie - analogamente l'art. 2468, comma 5, c.c. per la comproprietà di quote - prescrive che tutti “i diritti dei comproprietari devono essere esercitati da un rappresentante comune nominato secondo le modalità previste dagli articoli 1105 e 1106 c.c."

Tale formulazione - “diritti dei comproprietari”, quindi senza distinzione tra amministrativi, patrimoniali o processuali - ha portato la Suprema Corte ad affermare, differentemente, che l'impugnazione di una delibera assembleare societaria può essere proposta esclusivamente dal rappresentante comune e non dal singolo comproprietario, in quanto carente del potere di impugnare così come di quello di esercitare il diritto di intervento e di voto in assemblea (Cass. civ., sez. I, 18 luglio 2007, n. 15962).

Viceversa, l'art. 67, comma 3, disp. att. c.c. si riferisce solo ai diritti amministrativi di supercondominio, ovvero all'esigenza di manifestare in assemblea, per il tramite del rappresentante del condominio facente parte del supercondominio, una volontà unitaria in tema di gestione ordinaria delle parti comuni e di nomina dell'amministratore, volontà che deve formarsi in ciascun condominio e deve essere dichiarata con l'intervento ed il voto assembleare spendendo il nome all'intera compagine condominiale.

Può succedere che - come nella specie - il rappresentante di condominio abbia manifestato, nell'assemblea del supercondominio, un voto contrario alla volontà della compagine rappresentata, ma, in questo caso, la tutela dei rispettivi condomini, attenendo ad un vizio della delega o ad una carenza del potere di rappresentanza, troverà attuazione secondo le regole generali sul mandato.

Ne consegue che, essendo la delibera assunta, nell'assemblea del supercondominio, con il voto unanime dei tre rappresentanti dei condominii che ne facevano parte, non era corretto concludere nel senso che il singolo condomino non avesse tout court la legittimazione ad impugnare la delibera, spettando essa soltanto ai rappresentanti; piuttosto, il singolo non poteva impugnare la delibera solo perché assunta con il voto favorevole del rappresentante del condominio, cui egli apparteneva.

Del voto espresso e della decisione approvata, il rappresentante del condominio poteva, semmai, risponderne - ma solo sul versante “interno” dei rapporti, senza alcun coinvolgimento del supercondominio - secondo le regole del mandato, ove non fosse stata rispettata la volontà della compagine rappresentata, facendo valere vizi della delega o carenze del potere di rappresentanza.

Il giudice di ultima istanza ha modo, poi, di respingere i rilievi (peraltro, genericamente prospettati) di illegittimità costituzionale delle norme de quibus sollevati nello stesso ricorso per cassazione.

L'art. 67, commi 3 e 4, disp. att. c.c. rispetta la riserva di legge, di carattere relativo, prevista dall'art. 23 Cost., essendo la prestazione patrimoniale, discendente dall'approvazione della decisione dei rappresentanti di condominio, compiutamente definita nell'oggetto da tali disposizioni.

La gestione dei diritti di amministrazione delle parti comuni del supercondominio, attribuita ai rappresentanti di condominio, rappresenta una risposta razionale rispetto alle peculiari esigenze di un siffatto contesto proprietario e non si traduce in una negazione o in un indebito condizionamento del diritto del singolo condomino di agire in giudizio per contestare l'an o il quantum delle spese condominiali.

Neppure vi è contrasto con il principio sancito dall'art. 25 Cost., giacché per le azioni comunque riconosciute al singolo condomino è competente il giudice precostituito in via generale dalla legge.

In conclusione, tutti i “nodi al pettine” in materia di supercondominio non sono del tutto risolti, ma, sia pure a distanza di oltre dieci anni dall'entrata in vigore della l. n. 220/2012 - che tanti dubbi operativi aveva sollevato nell'ipotesi del condominio over 60 - almeno si ha qualche risposta.

In effetti, era sorto il problema se il rappresentante potesse sua sponte, ossia senza alcuna autorizzazione del condominio che rappresenta, impugnare la delibera (asseritamente annullabile) del supercondominio che lo registrava dissenziente.

A favore della soluzione positiva, poteva militare la delega in bianco di cui sopra - senza “limiti e condizioni” - apparendo coerente perseguire giudizialmente quel parere contrario espresso alla riunione del supercondominio, chiedendo l'annullamento della delibera viziata.

Per la soluzione negativa, si sosteneva che l'assemblea del singolo condominio aveva designato il rappresentante unicamente per quei circoscritti incombenti, non potendo, poi, lo stesso rappresentante “imbarcare” il condominio in iniziative giudiziarie non affatto gradite (peraltro, l'utilizzo del verbo “riferire” all'assemblea, sia pure per il tramite dell'amministratore, appariva volto all'esigenza di ricevere direttive dalla stessa assemblea in ordine all'eventuale impugnazione).

Al riguardo, il Supremo Collegio afferma, da un lato, che il rappresentante del condominio è privo di legittimazione ad impugnare la delibera del supercondominio e, dall'altro, che tale legittimazione spetta al solo al singolo condomino purché “dissenziente” in senso tecnico ai sensi dell'art. 1137 c.c. rispetto alla delibera che intende impugnare.

Risolto il problema dell'individuazione del soggetto legittimato ad impugnare, rimane, tuttavia, quello relativo alla decorrenza del dies a quo per agire giudizialmente ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c., ossia a partire da quale momento scatta il termine di decadenza di 30 giorni per adire il magistrato, trascorso il quale la delibera, benchè potenzialmente annullabile, diventa inattaccabile.

Invero, l'infelice formulazione della norma prevede - sempre che trattasi di affari attinenti alla gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii ed alla nomina dell'amministratore - che il rappresentante “comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii” (incombenti, in realtà, concettualmente e temporalmente distinti), e, a sua volta, “l'amministratore riferisce in assemblea”.

Riferimenti

Celeste, La Cassazione interviene in materia di supercondominio, ma (purtroppo) non risolve le criticità correlate all'assemblea dei rappresentanti, in Immob. & proprietà, 2024, fasc. 4, 166; 

Scarpa, La delega e la rappresentanza nelle assemblee di condominio e di supercondominio, in Immob. & proprietà, 2017, 691;

Del Chicca, Sull'assemblea del supercondominio, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, in Arch. loc. e cond., 2017, 407;

Iovino, L'impugnazione delle delibere dei supercondominii, in Merito, 2017, fasc. 7, 14;

Rota, Assemblea del supercondominio, in Arch. loc. e cond., 2016, 23;

Petrolati, Quando il condominio diventa “super”, in Amministr. immobili, 2014, fasc. 180, 6;

Voi, Assemblea di condominio e supercondominio: deleghe e mandatari, in Amministr. immobili, 2014, fasc. 184, 10;

Cintio, Supercondominio e legittimazione all'intervento nell'assemblea: riflessioni a margine della novella del 2013, in Giur. it., 2014, 546;

Scalettaris, Qualche riflessione sul supercondominio prima e dopo la riforma, in Riv. giur. edil., 2013, I, 1015;

Bordolli, Il supercondominio, Milano, 2013.