Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in ambito normativo, si osserva che è stato pubblicato nella Gazzetta ufficiale n. 85 dell'11 aprile 2025, l'accordo ministeriale del 27 marzo 2025. Il provvedimento dispone l'accordo ai sensi dell'art. 9, comma 2, lett. c), del d.lgs. n. 281/1997, sullo schema relativo alle modifiche alla modulistica edilizia concernenti la segnalazione certificata di inizio attività, il permesso di costruire, la segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire e la comunicazione d'inizio lavori asseverata. Le Regioni e i Comuni dovranno garantire la massima diffusione dei moduli della SCIA, del permesso di costruire, della SCIA alternativa al permesso di costruire e della CILA attualmente utilizzati, come modificati dal presente accordo.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

La variazione catastale a seguito del frazionamento dell'immobile

Il contesto del presente giudizio riguarda la rettifica della rendita catastale ricavata dalla suddivisione e ristrutturazione di un unico immobile. Nel caso in esame, la CTR aveva rilevato che ciascuna delle nove unità immobiliari - derivanti dal frazionamento dell'unità immobiliare accatastata come A/8 - di dimensioni inferiori a 209 mq., senza finiture “di livello superiore all'ordinario”, non potevano ritenersi unità autonome, costituendo, “di fatto appartamenti condominiali”, escludendo pertanto dal punto di vista catastale la sussistenza di “un unico compendio”, e confermando l'accatastamento, proposto dalla contribuente, nella categoria A/2, classe 4. Secondo la Suprema Corte, difatti, in ipotesi di frazionamento di un immobile in distinte unità immobiliari, la tipologia catastale di un edificio non determina, dunque, automaticamente la medesima tipologia per ogni singola unità immobiliare che ne faccia parte, occorrendo tener conto delle relative condizioni concrete e delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche (Cass. civ., sez. V, 10 aprile 2025, n. 9379).

La prededuzione del credito del locatore

Il contesto del presente giudizio riguarda la procedura di amministrazione straordinaria di un'azienda commerciale del conduttore. La società locatrice aveva chiesto l'ammissione in prededuzione per la somma versata come imposta di registro in sostituzione della conduttrice, in relazione ai contratti di locazione. In sede di verifica del passivo, i commissari straordinari eccepivano, però, l'invalidità del contratto, ritenendolo nullo in quanto parte di un disegno distrattivo volto a sottrarre il patrimonio immobiliare del gruppo societario alle garanzie creditorie. Secondo la Suprema Corte, invece, un contratto di locazione può essere dichiarato nullo per contrarietà a norma imperativa in ipotesi di finalità distrattive. Tuttavia, se il giudice di merito non ravvisa gli estremi della nullità, il credito per l'imposta di registro versata dalla locatrice in sostituzione della conduttrice è prededucibile nella procedura di amministrazione straordinaria (Cass. civ., sez. I, 9 aprile 2025, n. 9357).

La differenza tra appalto e compravendita

Il caso sottoposto all'attenzione della Suprema Corte riguardava la risoluzione del contratto di acquisto e installazione di una termo-stufa a pellet (canna fumaria, installazione del serbatoio di accumulo e impianto di distribuzione dei fluidi, impianto solare termico in copertura), danneggiata per uno scoppio. Il punto centrale della vicenda prendeva in considerazioni la diversità dei contratti “appalto” e “vendita”.  Secondo la Suprema Corte, ai fini della discriminazione tra compravendita e appalto, nei casi in cui la prestazione del debitore consista sia in un dare che in un facere, occorre stabilire se l'attività lavorativa volta alla produzione della cosa sia prevalente rispetto alla fornitura del materiale, secondo la causa concreta del contratto, ovvero se, al contrario, sia questa a costituire l'oggetto principale del negozio, rispetto al quale l'attività lavorativa, di adattamento della cosa alle specifiche esigenze della controparte, assume un rilievo accessorio e strumentale (Cass. civ., sez. II, 10 aprile 2025, n. 9389).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

La carenza di legittimazione passiva dell'amministratore di condominio

Il Tribunale di Bologna si è occupato di un caso di richiesta di copia integrale del RAC contenente tutti i dati previsti dall'art. 1130 c.c. ovvero il registro aggiornato e completo dell'anagrafe condominiale. Secondo il giudice, la domanda non poteva essere accolta stante la carenza di legittimazione passiva dell'amministratore di condominio. Va osservato, infatti, che titolare dei dati contenuti nel registro dell'anagrafe condominiale non è l'amministratore personalmente, ma è il condominio o i singoli condomini sia singolarmente che collettivamente. L'amministratore, pertanto, è il soggetto obbligato alla tenuta ed aggiornamento del registro dell'anagrafe condominiale solo ed esclusivamente in ragione della sua posizione di mandatario dell'ente di gestione. Trattasi, quindi, di un mandato con rappresentanza che non fa sorgere in capo al mandatario alcuna titolarità sul registro. L'amministratore di condominio può, pertanto, essere chiamato in giudizio soltanto in qualità di rappresentante pro tempore e non direttamente quale soggetto, sia esso persona fisica o giuridica, obbligato alla tenuta del registro (Trib. Bologna 8 aprile 2025, n. 897).

I poteri dell'amministratore abilitato alla professione forense

Il Tribunale di Taranto si è occupato di un caso di rappresentanza dell'amministratore di condominio abilitato all'esercizio della professione forense. Secondo il giudicante, in questa ipotesi, l'amministratore può agire (o resistere) direttamente in giudizio per l'esercizio delle facoltà conferitegli direttamente dalla legge nell'esplicazione delle attribuzioni inerenti alla sua qualità. In merito al conferimento della procura alle liti, cioè del mandato che serve per rappresentare il condominio in giudizio, occorre inoltre distinguere: gli affari di ordinaria amministrazione che competono per legge, in relazione ai quali l'amministratore avvocato potrà agire autonomamente, anche senza procura conferitagli dall'assemblea, in quanto in queste vicende l'amministratore può agire direttamente in giudizio in base ai poteri attribuitigli dalla legge: le questioni di straordinaria amministrazione, in relazione alle quali l'amministratore che è anche avvocato dovrà essere incaricato dall'assemblea con espressa delibera di conferimento dell'incarico. Né può ritenersi che la procura venga automaticamente meno nel caso in cui l'avvocato che rappresenta il condominio non ne sia più amministratore, sino alla sua eventuale sostituzione o nel caso di rinuncia al mandato, che nella specie non è intervenuta in maniera formale e comunque comporta il permanere del potere di rappresentanza processuale (Trib. Taranto 8 aprile 2025, n. 841).

L'affissione nella bacheca condominiale delle posizioni di debito del singolo condomino

Il Tribunale di Taranto si è occupato di un caso di illecita diffusione della situazione debitoria del singolo condomino nei confronti del condominio. Il Giudice di Pace aveva rigettato la domanda ritenendo insussistente il reato di diffamazione in ragione dell'archiviazione disposta su richiesta del PM per il reato di diffamazione aggravata e ritenendo non provata la condotta lesiva della privacy. Il Tribunale, invece, ha ritenuto che all'amministratore non sia consentita la pubblicità indiscriminata dei dati dei condomini (morosi), dovendo egli, comunque, osservare i princìpi di proporzionalità, di pertinenza e di non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati sono raccolti. Grava sull'amministratore il dovere di adottare le opportune cautele per evitare l'accesso a quei dati da parte di terzi. L'affissione nella bacheca dell'androne condominiale del dato personale concernente le posizioni di debito del singolo condomino va al di là della giustificata comunicazione dell'informazione ai soggetti interessati nell'ambito della compagine condominiale; tale affissione, infatti, avvenendo in uno spazio accessibile al pubblico, si risolve nella messa a disposizione di quei dati in favore di una serie indeterminata di persone estranee e, quindi, in un'indebita diffusione, come tale illecita e fonte di responsabilità civile (Trib. Taranto 7 aprile 2025, n. 826).

Il diritto del precedente amministratore alle anticipazioni effettuate per la gestione condominiale

Il Tribunale di Milano si è occupato di un caso di richiesta di anticipazioni dell'amministratore. Secondo il giudice, la deliberazione dell'assemblea di condominio che procede all'approvazione del rendiconto consuntivo emesso dell'amministratore ha valore di riconoscimento di debito solo in relazione alle poste passive specificamente indicate; pertanto, ove il rendiconto evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, l'approvazione dello stesso non consente di ritenere dimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall'amministratore con denaro proprio, poiché la ricognizione di debito richiede un atto di volizione, da parte dell'assemblea, su un oggetto specifico posto all'esame dell'organo collegiale. Nella vicenda, non vi era in atti la prova che l'importo per cui era richiesta la ripetizione fosse stato giustificato come anticipazione per conto dell'opponente; tuttavia, rilevava nel caso di specie che l'attore aveva fornito idonea prova attestante il trasferimento del credito verso il convenuto con provvista dal suo conto personale, tenuto conto che, ai sensi dell'art. 1260 c.c., il creditore può trasferire a titolo oneroso o gratuito il suo credito anche senza il consenso del debitore, purché il credito non abbia carattere strettamente personale o il trasferimento non sia vietato dalla legge. In conclusione, il giudice ha confermato il decreto ingiuntivo in favore dell'ex amministratore a titolo di anticipo personale per la necessità di provvedere al pagamento di alcune spese condominiali (Trib. Milano 9 aprile 2025, n. 3045).

Le infiltrazioni derivanti dal lucernario di un terrazzo privato

Il Tribunale di Napoli si è occupato di un di infiltrazioni d'acqua piovana proveniente dal lucernario calpestabile facente parte del terrazzo pertinenziale dell'appartamento. A seguito della CTU, era emerso che il terrazzo di proprietà esclusiva dei convenuti era provvisto di lucernario in vetro-cemento, fungendo da copertura alla rampa di accesso ai box-auto. Dalla prova di allagamento eseguita, era emersa una non idonea pendenza, ed una insufficiente capacità di raccolta di piovane che da sempre confluivano in un unico raccoglitore di piovane totalmente insufficiente e a servizio, oltre che al terrazzo in esame, ad altri tre terrazzi adiacenti. Secondo il giudice, i lucernari di pertinenza delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, anche se inseriti nella facciata dello stabile condominiale, non rientrano fra le parti necessarie o comunque destinate all'uso comune, salvo che, per la peculiare conformazione architettonica del fabbricato, assolvano alla prevalente funzione di proteggere o di rendere esteticamente gradevole l'intero edificio. Certamente il lucernario in questione non contribuiva né a proteggere né a rendere esteticamente gradevole l'intero edificio in cui era allocato, e nemmeno solo il terrazzo dell'appartamento dei convenuti, ma serviva solo a dare luce alla sottostante rampa d'accesso ai box, ossia ai beni appartenenti al proprietario, il quale dunque era tenuto a manutenerlo in perfetto stato (Trib. Napoli 8 aprile 2025, n. 3504).

L'esclusione del rinnovo del contratto di locazione

Il Tribunale di Salerno si è occupato di un caso di rinnovazione della locazione. Difatti, secondo il giudice, la rinnovazione tacita del contratto di locazione postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell'immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo invece, un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto. Ciò posto, nella vicenda, dopo la tempestiva disdetta del contratto di locazione, non era emerso alcun elemento tale da dimostrare che la parte locatrice aveva accettato una prosecuzione del rapporto ponendo in tal modo nel nulla gli effetti della disdetta comunicata. Né valeva la circostanza dell'invio dei vaglia postale, a voler dimostrare la volontà del locatore ad accettare un rinnovo nel contratto di locazione (Trib. Salerno 10 aprile 2025, n. 1644).

L'esclusione della cessione del contratto di locazione commerciale

Il Tribunale di Rovereto si è occupato di un caso di successione del contratto di locazione. Com'è noto, ai sensi dell'art. 36 l. n. 392/1978, il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Per altro verso, l'art. 2558 c.c. prevede che, se non è pattuito diversamente, l'acquirente dell'azienda subentra nei contratti stipulati per l'esercizio dell'azienda stessa che non abbiano carattere personale. Secondo il giudice, in caso di affitto di azienda relativo ad attività svolta in un immobile condotto in locazione, non si produce l'automatica successione nel contratto di locazione dell'immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell'azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede, comunque, la conclusione di un apposito negozio di sublocazione o di cessione del contratto di locazione, la cui esistenza peraltro si presume fino a prova contraria, alla stregua dei princìpi di cui all'art. 2558 c.c., salvo che le parti, nello stipulare il contratto di affitto di azienda, non abbiano espressamente disciplinato le sorti di quello di locazione dell'immobile, nel qual caso la predetta presunzione non opera. Nel caso di specie, invece, nel contratto di affitto di azienda, la successione nel contratto di locazione era stata espressamente esclusa (Trib. Rovereto 9 aprile 2025, n. 82).

L'indennità di occupazione dovuta dal conduttore

Il Tribunale di Teramo si è occupato di un caso di mancato rilascio dell'immobile dopo la scadenza. Nella vicenda, le parti sottoscrivevano scrittura privata, dichiarando di risolvere consensualmente il contratto di locazione con contestuale impegno a rilasciare l'immobile entro e non oltre il termine essenziale; tuttavia, nonostante le predette pattuizioni, la parte resistente non aveva ancora provveduto al rilascio del compendio immobiliare. Secondo il giudice, la caducazione del contratto di locazione non determina l'automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto, i quali permangono fino all'esatto adempimento dell'obbligazione del conduttore di riconsegna del cespite, la quale rimane inadempiuta ogniqualvolta il locatore non riacquisti la disponibilità del bene locato in modo da farne uso secondo la sua destinazione e, dunque, anche quando l'immobile risulti inutilizzabile perché danneggiato o ancora occupato da cose del conduttore. Alla luce di quanto sopra, atteso il perdurante ritardo nel rilascio dell'immobile locato, il conduttore è stato condannato al pagamento di un importo pari al canone contrattualmente pattuito da corrispondere al ricorrente locatore fino alla data dell'effettiva restituzione dell'immobile, quale forma di risarcimento minimo previsto dalla legge per la mancata disponibilità dell'immobile, a prescindere dalla prova di un danno concreto subìto dallo stesso (c.d. indennità di occupazione) (Trib. Teramo 9 aprile 2025, n. 463).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

La modifica del sottotetto di un immobile

Il massimo consesso amministrativo si è occupato di un caso di ripristino dello stato dei luoghi in relazione ad un intervento di recupero a fini abitativi, mediante la modifica del sottotetto di un immobile. La principale contestazione riguardava l'innalzamento virtuale dell'altezza complessiva dell'immobile, perché dipendente non da una modificazione fisica dell'edificio, ma dalle regole di calcolo delle altezze degli edifici che, per disposizione regolamentare, andavano misurate all'intradosso del solaio dell'ultimo piano abitabile, quindi tenendo conto della trasformazione in vano abitabile del sottotetto. A parere del giudicante, le contestazioni amministrative erano conformi alla consolidata giurisprudenza, per cui la mancanza dei presupposti sostanziali di ammissibilità dell'intervento edilizio preclude la c.d. fiscalizzazione dell'abuso. In modo altrettanto corretto, il giudice di primo grado aveva escluso la ricorrenza di una situazione di affidamento meritevole di tutela alla luce di quanto definitivamente accertato nella sentenza passata in giudicato, per cui l'odierno appellante aveva dato corso ai lavori in un momento successivo all'atto di inibitoria adottato dal Comune, traendo da quell'accertamento di fatto, valido in generale, una conclusione altrettanto generale in punto di meritevolezza degli interessi (Cons. Stato 9 aprile 2025, n. 2995).

L'accertamento del pregiudizio derivante dalla realizzazione di un complesso immobiliare

Il giudice amministrativo campano si è occupato di un caso avente ad oggetto la realizzazione di un complesso immobiliare con conseguente limitazione della visuale dell'edificio limitrofo con riduzione del valore di mercato dell'immobile. Nel caso in esame, secondo il giudicante, era stata dimostrata la legittimazione ad agire della condomina, tuttavia, occorreva verificare la sussistenza anche di uno specifico interesse a ricorrere, in termini di attualità e concretezza, del condominio e della condomina con riferimento ai diversi motivi di ricorso. Difatti, il rapporto di vicinitas vale al più a dimostrare la sussistenza di una generica legittimazione ma non è, invece, sufficiente a fondare anche l'interesse a ricorrere, occorrendo che il ricorrente alleghi e dimostri l'insorgenza di uno specifico pregiudizio, concreto e attuale, derivante dagli atti impugnati; pregiudizio che non può risolversi nel generico pregiudizio all'ordinato assetto del territorio, alla salubrità dell'ambiente e ad altri valori la cui fruizione potrebbe essere rivendicata da qualsiasi soggetto residente, anche non stabilmente, nella zona interessata dalla pianificazione. Il ricorso è stato rigettato (TAR Campania 9 aprile 2025, n. 3009).

Riferimenti

Modifiche alla modulistica edilizia, in Gazzettaufficiale.it, 11 aprile 2025.