Responsabilità del locatore se il conduttore abusa nell’utilizzo del bene comune

Massima

In tema di condominio di edifici, il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall'art. 1176 c.c., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione.

Il caso

Il giudizio ha visto contrapporsi due sorelle, di cui una, attrice, si era rivolta al Tribunale per sentire condannare la sua germana a sgomberare le parti comuni dell'edificio in condominio, oltre al risarcimento dei danni per violazione dell'art. 1102 c.c.

Secondi i fatti prospettati da parte attrice, la convenuta aveva concesso in locazione l'appartamento di sua proprietà a cinque soggetti, che avevano messo in atto, con continuità, turbative e molestie tali da compromettere, senza soluzione di interruzione, il suo diritto di proprietà tanto sull'immobile, quanto sulle parti comuni. Il tutto arrecando alle stesse anche visibili danni alle parti comuni dell'edificio, talchè l'attrice affermava di essere stata costretta a trasferirsi in altra sua proprietà.

Generica la difesa della convenuta, la quale aveva chiesto il rigetto delle domande attrici che, invece, venivano accolte dal Tribunale, sia pure parzialmente.

La questione

La sentenza oggetto di nota ha posto in rilievo il rapporto tra locatore, conduttore e condominio nell'utilizzo del bene comune, con conseguente individuazione del soggetto responsabile allorché gli abusi commessi dal locatario impediscano ad altro condomino di esercitare su detti beni un pari diritto uso.

Le soluzioni giuridiche

Il Tribunale ha inquadrato la fattispecie nell'ambito del combinato disposto degli artt. 1139 e 1102 c.c., dal quale ultimo emerge che si cade nell'abuso del diritto all'uso del bene comune quando sia alterata la destinazione dello stesso, ovvero se sia stato impedito agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il proprio diritto. Questo comprende anche la possibilità di modificare la res a proprie spese, ma sempre nell'àmbito dei fondamentali limiti richiamati, rispetto ai quali l'illecito si consuma anche se sia stato superato anche uno solo di essi (Cass. civ., sez. II, 14 ottobre 2021, n. 28080).

Il giudicante ha ritenuto provato in corso di istruttoria, anche tramite le deposizioni testimoniali, che i conduttori della convenuta, ininterrottamente, avevano fatto un uso illegittimo di parti comuni ed esclusive, inibendone all'attrice il pari utilizzo garantito dall'art. 1102 c.c. Questo era avvenuto mediante una serie di azioni quali, ad esempio, l'occupazione, con oggetti di loro proprietà ed altri materiali ingombranti, dell'ingresso dell'edificio e del vano scala, ostruendo i relativi passaggi; mancata chiusura del portone; manomissione dei serbatoi dell'acqua di proprietà dell'attrice al fine di un approvvigionamento idrico abusivo. Il tutto oltre il danneggiamento di porzioni di strutture comuni.

Anche se nel contratto di locazione i conduttori avevano esonerato la proprietaria dalla responsabilità per danni diretti o indiretti derivanti da fatti addebitabili ad altri inquilini o a terzi, nondimeno la convenuta era ben consapevole del comportamento contra legem degli affittuari, in quanto formalmente diffidata tramite il legale di parte attrice. Tuttavia, la stessa nulla aveva fatto per fare cessare tale condotta.

La locatrice, quindi, in quanto responsabile per i fatti di causa è stata condannata allo sgombero dei luoghi ed al loro ripristino, mentre nessun risarcimento è stato riconosciuto all'attrice a titolo di ristoro dei danni asseritamente patiti in quanto privi di prova.

Osservazioni

L'art. 1102 c.c. è l'espressione del riconoscimento in favore di ciascun partecipante alla comunione di servirsi della cosa comune e, per effetto dell'art. 1139 c.c., si applica al condominio essendo pienamente compatibile con il relativo impianto normativo.

Mantenimento della destinazione della res e rispetto del diritto di un pari uso della stessa da parte degli altri membri della compagine, comune o condominiale, rappresentano i due limiti invalicabili per consentire l'esercizio della prerogativa sancita dal legislatore.

Nel quadro generale, si inserisce la questione che è stata l'oggetto della controversia definita dal Tribunale e che ha visto contrapporsi due soggetti: ovvero i rispettivi proprietari dei due immobili siti nell'edificio condominiale, in relazione al comportamento illegittimo dei conduttori del convenuto (condotta attiva) rispetto al quale quest'ultimo è rimasto palesemente inerte (condotta omissiva). Rilevante, al fine della decisione, la posizione del locatore dichiarato responsabile per gli atti compiuti dal suo inquilino.

Come prima osservazione viene da rammentare che il conduttore, con la sottoscrizione del contratto di locazione, acquisisce anche il diritto di utilizzare le parti comuni dello stabile e di trarre dalle stesse le utilità inerenti alle sue necessità, ma sempre nei limiti posti dal citato art. 1102 c.c. (Cass. civ., sez. II, 26 maggio 2021, n. 14598). Sarebbe, infatti, privo di logica giuridica riconoscere all'inquilino maggiori diritti di quanti non ne spettino al condomino/locatore.

In questo ambito, è pacifico, quindi, che il conduttore è tenuto al rispetto del regolamento condominiale, ma perché questo avvenga è necessario che il locatore ne consegni copia all'interessato al momento della sottoscrizione del contratto. Ma si può dire che la giurisprudenza (Cass. civ., sez. II, 20 giugno 2012, n. 10185), in passato, è andata oltre ad un principio che è basilare, avendo affermato che il conduttore di un immobile sito nel fabbricato condominiale può obbligarsi nei confronti del condominio, mediante accordo con lo stesso, a rispettare un regolamento di condominio non impegnativo per il condomino locatore.

Ma se, come nel caso di specie, il regolamento viene a mancare trattandosi di un piccolo condominio ad avviso del Tribunale la responsabilità sarebbe riconducibile al disposto dell'art. 2043 c.c., in base al quale il danno ingiusto, per fatto doloso o colposo, deve essere risarcito da colui che ha commesso il fatto stesso.

Si apre, a questo punto, la questione che è stata evidenziata essendo necessario, a questo proposito, distinguere il rapporto locatore-conduttore, in relazione ai danni che affliggono l'immobile (rapporto interno), dal rapporto locatore-conduttore-condominio per le violazioni commesse dal secondo rispetto all'uso delle parti comuni (rapporto esterno).

Nel primo caso, è stato affermato (Cass. civ., sez. III, 27 luglio 2011, n. 16422) che il contratto di locazione, pur comportando il trasferimento al conduttore dell'uso e del godimento sia della singola unità immobiliare sia dei servizi accessori e delle parti comuni dell'edificio, non esclude i poteri di controllo, di vigilanza e, in genere, di custodia spettanti al proprietario-locatore, il quale conserva un effettivo potere fisico sull'entità immobiliare locata - ancorché in un ambito in parte diverso da quello in cui si esplica il potere di custodia del conduttore - con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull'efficienza degli impianti. Pertanto, sul proprietario, quale custode dei beni e degli impianti condominiali, grava la responsabilità per i danni subiti da terzi (nel novero dei quali vanno ricompresi anche i conduttori di appartamenti siti nell'edificio) dai detti beni e impianti.

Il quadro cambia nella seconda ipotesi, allorché la violazione dell'art. 1102 c.c. si consumi da parte del conduttore. Secondo una risalente decisione (Cass. civ., sez. II, 6 aprile 1991, n. 3600) il conduttore di una unità immobiliare dell'edificio condominiale può essere convenuto dai condomini in giudizio, senza che questi siano tenuti ad agire nei confronti del locatore proprietario del bene, per l'uso che il locatario abbia fatto delle cose comuni non conforme ai principi di cui all'art. 1102 c.c. o al regolamento condominiale.

Questo non impedisce il contrario, nel senso di chiamare in giudizio il proprietario, tenendo presente la sua relazione con il bene che permane, con tutti i conseguenti obblighi, anche in presenza di un contratto di locazione. Resta, comunque, sempre fermo il fatto che il locatore diffidato ad agire per porre rimedio al comportamento illecito del proprio inquilino, ma rimasto inerte, sarà responsabile in prima persona degli abusi e degli eventuali danni.

Riferimenti

Boreatti, Occupazione abusiva di spazi comuni in condominio: conseguenze e rimedi, in Altalex.com, 03 ottobre 2024;

Simone, Locazione di immobili urbani e “comunità condominiale”. Indagine sui rapporti intercorrenti fra il condominio e i conduttori delle singole unità immobiliari dell'edificio, in Jus civile, 2023, fasc. 4, 830;

Chiesi, Regolamentazione uso beni comuni, una “arma spuntata" in mano al giudice, in Guida al diritto, IlSole24Ore, 2020, fasc. 37, 48;

Celeste, Conduttore e regolamento condominiale, in Arch. loc. e cond., 1999, fasc.1, 41.