È nulla la nomina dell’amministratore senza l’indicazione del compenso

Massima

La delibera, tramite cui si nomina l'amministratore senza specificare il compenso, è nulla, a meno che non siano richiamate e allegate, alla medesima, le comunicazioni inviate ai condomini con l'indicazione dell'importo da corrispondere; la nomina dell'amministratore, a seguito della riforma del 2012, si struttura quale scambio di proposta e accettazione, così come si desume dai commi 2 e 14 dell'art. 1129 c.c., come pure dall'art. 1130 c.c., il quale dispone che la nomina deve essere annotata in apposito registro e, più in generale, la delibera di nomina e il correlato contratto di amministrazione devono avere forma scritta; risulta così violato l'art. 1129 c.c., nel punto in cui prescrive che “l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”; la specificazione dell'importo non può mai ritenersi implicita, piuttosto è necessario che nella delibera il compenso risulti esplicitato e, almeno, sia richiamato un documento che lo indichi.

Il caso

Con atto di citazione un condomino conveniva in giudizio il Condominio per la nullità / annullabilità / invalidità della delibera assembleare adottata in data 26 aprile 2022, nella parte in cui disponeva la nomina dell'amministratore senza indicare il suo compenso per lo svolgimento dell'incarico.

Il Condominio, costituitosi in giudizio, deduceva in via preliminare l'improcedibilità della domanda per il mancato espletamento della procedura di mediazione obbligatoria e, nel merito, l'infondatezza della domanda.

Alla prima udienza di comparizione, il Tribunale assegnava alle parti termine per l'avvio della procedura rinviando l'udienza a nuova data.

A detta udienza, realizzata la condizione di procedibilità della domanda, il Tribunale assegnava i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c. e, alla successiva udienza, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni.

Il giudice etneo accoglieva la domanda attorea e, per l'effetto, dichiarava nulla la delibera assembleare impugnata con condanna del Condominio al pagamento delle spese di lite.

La questione

Si tratta di considerare la legittimità della impugnazione della delibera assembleare adottata dai condomini per la nomina dell'amministratore, senza che ciò avvenga con l'indicazione del compenso per lo svolgimento dell'incarico professionale, e la conseguente violazione e falsa applicazione dell'art. 1129, comma 14, c.c. che ne determina la nullità.

Le soluzioni giuridiche

Il Tribunale di Catania è chiamato a decidere sulla impugnazione della delibera assembleare adottata in data 26 aprile 2022 dai condomini nella parte in cui dispone la nomina del nuovo amministratore senza indicare il suo compenso.

Secondo il giudice adito, la questione relativa alla omessa indicazione del compenso è un vizio che determina la nullità della delibera impugnata in violazione dell'art. 1129, comma 14, c.c. in quanto la specificazione dell'importo non può mai ritenersi implicito, ma eventualmente può essere richiamato in un documento allegato che lo indichi espressamente.

Il Tribunale evidenzia come il verbale datato 26 aprile 2022 non contenga alcun riferimento alla determinazione del compenso spettante all'amministratore e che, per questo motivo, i condomini non siano stati adeguatamente messi nella condizione di conoscerne l'importo della attività professionale demandata al loro rappresentante prima di procedere alla nomina.

Il giudice di prime cure ribadisce, inoltre, che la specifica indicazione del compenso all'atto della nomina dell''amministratore attiene alla costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale e che il vizio che determina la nullità della delibera impugnata - per violazione dell'art. 1129, comma 14, c.c. - può essere rilevato d'ufficio.

In ragione di quanto sopra, il Tribunale ha accolto la domanda del condomino attore nei confronti del Condominio, con condanna di quest'ultimo al pagamento delle spese di lite.

Osservazioni

La pronuncia in esame del Tribunale di Catania si sofferma compiutamente su un aspetto della materia condominiale che inerisce al contrato di mandato ed alla sua onerosità.

L'amministratore di condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra amministratore e condomini, delle relative disposizioni.

Il mandato di cui all'art. 1703 c.c. è il contratto con cui il mandatario (l'amministratore) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto del mandante (il Condominio/i condomini) ovvero è il soggetto incaricato dalla compagine condominiale di occuparsi, in generale, della amministrazione dello stabile, della sua gestione, del rispetto del regolamento condominiale e della tenuta della contabilità.

La nomina assembleare dell'amministratore di condominio si struttura - a seguito della Riforma della normativa condominiale di cui alla l. n. 220/2012 - come uno scambio di proposta ed accettazione, secondo quanto si desume dall'art. 1129, comma 2, c.c. - dove contestualmente alla nomina in seno all'assemblea l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali - nonché dall'art. 1130, comma 1, n. 7, c.c. - dove si dispone che la nomina dell'amministratore deve essere annotata in apposito registro.

Quanto al compenso dell'amministratore, l'art. 1709 c.c. inserito delle norme sul mandato prevede espressamente che: “Il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice”; detta disposizione va considerata in correlazione dell'art. 1135, n. 1, c.c., che indica come eventuale la retribuzione dell'amministratore (nel senso che l'assemblea condominiale può espressamente determinarsi per la gratuità dell'incarico conferito all'amministratore, v. Cass. civ., sez. II, 16 aprile 1987, n. 3774).

In realtà, con la l. n. 220/2012, è stata introdotta una previsione legislativa dirimente in materia di compenso all'amministratore che, con la nuova formulazione dell'art. 1129, comma 14, c.c., sancisce senza dubbio alcuno che: “L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”.

La ratio della predetta disposizione codicistica è certamente quella di definire il compenso dell'amministratore all'atto della sua nomina in seno all'assemblea e riguarda le mansioni di cui agli artt. 1130 e 1131 c.c., evitando al professionista di richiedere compensi ulteriori rispetto a quelli pattuiti, ad esempio giustificati dalla esecuzione di attività straordinarie non rientranti nella gestione ordinaria.

Nella fattispecie attenzionata, il verbale non conteneva un riferimento - né esplicito né implicito - sulla determinazione del compenso da conferire all'amministratore, né richiamava il preventivo contenuto nella convocazione della assemblea.

Neppure l'approvazione da parte della assemblea del rendiconto preventivo contenente la indicazione del compenso richiesto dall'amministratore - verificatasi nel caso di specie - varrebbe a determinare una valida costituzione del rapporto di amministrazione condominiale, non potendosi ritenere implicito l'importo dovuto al professionista a titolo di compenso.

Una recentissima pronuncia della Suprema Corte ha giustappunto enucleato il seguente principio di diritto secondo cui: “agli effetti dell'art. 1129, comma 14, c.c., il quale prevede la nullità della nomina dell'amministratore di condominio ove non sia specificato l'importo dovuto a titolo di compenso, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall'assemblea, ritualmente convocata e con il quorum deliberativo previsto dal codice civile, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto” (Cass. civ., sez. VI/II, 22 aprile 2022, n. 12927; nello stesso senso, v. anche numerose pronunce di merito, ex multis, Trib. Larino 6 febbraio 2023, n. 77)

Anche in caso di rinnovo dell'incarico dell'amministratore, magari già in carica da molti anni, la nomina dell'amministratore è illegittima se non accompagnata dall'indicazione analitica del compenso, come espressamente previsto dalla legge, a nulla valendo la circostanza che sia noto quello dell'anno precedente in ragione sia del fatto che lo stesso può variare, sia del fatto che la novella legislativa è stata chiara nel prevedere detta indicazione come necessaria a pena di nullità (Trib. Roma 15 giugno 2016).

In senso diametralmente opposto alla pronuncia oggi in esame, merita evidenziare una recente pronuncia di merito (Trib. Palermo 9 febbraio 2018) in ragione della quale viene chiaramente esplicitato che la mancata specificazione del compenso dell'amministratore di cui all'art. 1129, comma 14, c.c. è un requisito a pena di nullità “della nomina” e non della delibera.

Precisamente, in relazione ai requisiti previsti dall'art. 1129 comma 2 c.c. (comunicazione dell'amministratore dei propri dati anagrafici e professionali all'atto di accettazione della nomina) e comma 14 c.c. (specificazione analitica dell'importo dovuto a titolo di compenso), nella parte motiva della predetta sentenza si legge che: “Orbene, nessuno di questi due requisiti è previsto a pena di nullità della delibera. Invero, le informazioni di cui al comma 2 devono essere inserite in una comunicazione dell'amministratore e per la violazione di tale adempimento non è prevista una comminatoria di nullità. Dalla omissione di tale comunicazione, pertanto, può discendere al massimo una responsabilità dell'organo amministrativo, qualora rifiuti di ricevere i condomini in un giorno predeterminato. […] Quello di cui al quattordicesimo comma è un requisito a pena di nullità della nomina. Dal testo dell'art. 1129 c.c., però, si evince che l'ammontare del compenso non deve necessariamente essere riportato in delibera. Anzi, per espressa disposizione di legge, esso può essere precisato dall'amministratore anche in un momento successivo; in particolare, all'atto di accettazione della nomina, che può anche essere successiva, appunto, alla delibera stessa”.

La pronuncia di merito si sofferma anche sulla genesi del contratto di mandato sostenendo, a buon diritto, che esso, ai sensi dell'art. 1326 c.c., si perfeziona nel momento in cui l'amministratore che si propone ha avuto conoscenza dell'accettazione da parte del Condominio, e non dalla data della delibera stessa, trattandosi di una fattispecie differente, così come si evince dal dato letterale dello stesso art. 1129 c.c.

Infatti, “ciò che rileva è che la comunicazione del preventivo non è un elemento costitutivo della delibera, ma un semplice adempimento dell'amministratore, che può avvenire anche in un momento differente, anteriore, coevo o successivo all'adozione della delibera stessa; dunque, la delibera è valida anche se non riporta gli estremi del compenso” (Trib. Palermo 9 febbraio 2018).

Infine, anche se l'amministratore non è un professionista al pari di altre figure, Egli non ha mai avuto un tariffario di riferimento e, pertanto, il compenso per l'attività da svolgersi viene liberamente concordato con il condominio.

Inoltre, “in tema di condominio, l'attività dell'amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte" (Cass. n. 3596/2003; Cass. civ., sez. II, 30 settembre 2013 n. 22313).

La retribuzione dell'amministratore, dunque, deve essere approvata dall'assemblea con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina e la sua determinazione è rimessa alla libertà contrattuale delle parti.

Ogni compenso deve ritenersi compreso nel corrispettivo stabilito all'inizio dell'incarico per tutta l'attività di carattere amministrativo annuale, che quindi non può essere retribuita separatamente (Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2010, n. 10204); un eventuale compenso extra dell'amministratore di condominio deve essere comunque deliberato dall'assemblea condominiale (Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 2008, n. 28734); esso deve in ogni modo includere le attività urgenti che l'amministratore sarà tenuto a compiere fino alla sua sostituzione e/o la consegna della documentazione in suo possesso.

Riferimenti

Cusano, L'amministratore di condominio, Napoli, 2015;

Petrelli, L'amministratore di condominio e le novità introdotte dalla legge di riforma sul condominio n. 220 dell'11 dicembre 2012, in Giur.it., 2013, 1714;

Rota, Il nuovo amministratore di condominio, in Immob & proprietà, 2014, 690;

Scarpa, L'amministratore di condominio, Milano, 2018, 73.