Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 98 del 29 aprile 2025, la l. n. 60/2025 (conversione del d.l. n. 19/2025) in materia di misure urgenti in favore delle famiglie e delle imprese di agevolazione tariffaria per la fornitura di energia elettrica e gas naturale. Il Legislatore ha previsto che non è pignorabile l'immobile di proprietà di un soggetto vulnerabile (art. 11, comma 1, d.lgs. n. 210/2021), qualora il debito per il mancato pagamento di bollette energetiche condominiali sia inferiore a 5 mila euro e la casa sia l'unico immobile di proprietà del debitore, purché vi abbia fissato la residenza e non si tratti di un'abitazione di lusso. A garanzia del proprio credito il condominio può, in ogni caso, iscrivere ipoteca giudiziale ai sensi dell'art. 2818 c.c.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

Le limitazioni dell'utilizzo del cortile comune

Il contesto del presente giudizio riguarda l'apposizione di un paletto con catena a chiusura dell'accesso al cortile di proprietà comune. Nel caso in esame, secondo i giudici di merito, era stato violato il diritto di abitazione “per l'incidenza del mancato utilizzo della corte per l'accesso con autovetture sul diritto al godimento dell'abitazione”. Secondo la Suprema Corte, invece, il diritto al normale svolgimento della vita familiare all'interno della propria abitazione è un diritto costituzionalmente garantito, nonché tutelato dall'art. 8 della Convenzione europea dei diritti dell'uomo, ma tale diritto non può certamente essere invocato in relazione a una mera area cortilizia e alla possibilità di ivi parcheggiare la propria autovettura. Provvedimento cassato con rinvio con rigetto della domanda di risarcimento del danno non patrimoniale (Cass. civ., sez. II, 29 aprile 2025, n. 11256).

La servitù irregolare

Il contesto del presente giudizio riguarda la presenza delle luci e delle vedute dell'immobile che affacciano sul fondo di proprietà della ricorrente. Secondo la Suprema Corte, in presenza di servitù irregolare, e cioè di diritto personale del precedente proprietario a tenere aperte alcune finestre, il trasferimento della proprietà dell'immobile non può in sé comportare il trasferimento di quel diritto al nuovo proprietario dell'immobile. Difatti, la c.d. servitù irregolare - a fronte della tipicità dei diritti reali - comporta l'insorgenza di un rapporto obbligatorio atipico tra le parti, avente la funzione di determinare una situazione di vantaggio a favore del soggetto indicato nel relativo atto costitutivo, senza scopo di utilità per un fondo dominante con l'imposizione di un peso su un fondo servente; quindi tale diritto, attesa la natura personale e il carattere obbligatorio, va ritenuto incompatibile con la previsione di un obbligo personale di natura permanente e non è ipso facto trasmissibile, in assenza di ulteriore e apposita convenzione stipulata tra gli aventi causa dei precedenti titolari del rapporto obbligatorio (Cass. civ., sez. II, 29 aprile 2025, n. 11250).

Il rapporto di mandato

Il caso sottoposto all'attenzione della Suprema Corte riguardava il compenso per l'attività di amministratore giudiziario dei beni ereditati. Secondo il provvedimento di legittimità, correttamente, i giudici di merito avevano ritenuto applicabile l'art. 1727 c.c., che subordina la rinuncia al mandato alla presenza di una giusta causa. In particolare, la Corte d'Appello aveva richiamato, a conferma della applicabilità dell'art. 1727 c.c., l'orientamento relativo all'amministratore di condominio nominato dall'autorità giudiziaria ai sensi del primo comma dell'art. 1129 c.c., orientamento in base al quale la nomina dell'amministratore da parte del Tribunale, in sostituzione dell'assemblea che non vi provvede, non muta la posizione dell'amministratore stesso, il quale, benché designato dall'autorità giudiziaria, instaura con i condomini un rapporto di mandato e non riveste la qualità di ausiliario del giudice (Cass. civ., sez. II, 29 aprile 2025, n. 11261).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

L'utilizzo errato delle tabelle di ripartizione delle spese

Il Tribunale di Modena si è occupato di un caso di scioglimento del condominio e approvazione delle nuove tabelle millesimali redatte da un geometra senza specifico incarico da parte dell'assemblea. Secondo il giudice, quanto alle spese, una volta deliberato lo scioglimento del condominio, la procedura di separazione avviene in automatico e la spesa per attuare lo scioglimento andrà ripartita tra tutti i proprietari, così come stabilito dall'art. 1123 c.c. In relazione alle nuove tabelle, invece, non rientra tra i compiti dell'amministratore di condominio la modifica delle tabelle millesimali già esistenti, ovvero la creazione di nuove tabelle, essendo tale facoltà riservata all'assemblea dei condomini, organo cui deve, conseguentemente, ritenersi demandato anche il potere di disporre le spese necessarie ad assumere obbligazioni onde provvedere alla suddetta modifica, nel rispetto delle maggioranze qualificate. Per le ragioni esposte, il giudice ha annullato la delibera assembleare, non potendo considerarsi ratificato l'incarico conferito dall'amministratore ad un tecnico, incarico che richiedeva, al pari dell'approvazione delle tabelle, una decisione nel rispetto delle maggioranze prescritte dall'art. 1136 c.c. (Trib. Modena 30 aprile 2025, n. 3558).

L'accertamento del compenso dell'amministratore nominato dal giudice

Il Tribunale di Milano si è occupato di un caso di compenso autoliquidato dall'amministratore di nomina giudiziale. Secondo il giudicante, l'amministratore di nomina giudiziale è legato al da un mandato più limitato rispetto all'amministratore di nomina fiduciaria, in quanto volto unicamente al compimento dell'atto per il quale l'assemblea non era in grado di deliberare e, una volta terminato il proprio compito, può essere revocato, non sussistendo più la motivazione originaria che aveva portato alla sua nomina. Egli non avrà, quindi, diritto a richiedere il compenso per l'intero anno di mandato, prerogativa invece concessa al mandatario di nomina assembleare. Conseguentemente, attesa la diversa natura tra le due figure di amministratore, non si pongono le stesse esigenze di tutela e, pertanto, all'amministratore giudiziale non si applicano tutte le norme in materia di mandato, compreso l'art. 1725 c.c., ma solo quelle effettivamente compatibili, così come stabilito dall'art. 1129, comma 15, c.c. Il compenso dovrà, quindi, essere parametrato ai sensi dell'art. 1709 c.c. e, laddove le parti non ne abbiano stabilito la misura, lo stesso sarà stabilito in base alle tariffe o agli usi o, in mancanza, dal giudice in relazione all'attività effettivamente svolta sino al momento della comunicazione, all'amministratore uscente, della nomina da parte dell'assemblea di un nuovo amministratore di propria scelta (Trib. Milano 30 aprile 2025, n. 3558).

Il divieto della locazione breve nel condominio

La Corte territoriale si è occupata di un caso di limitazioni del regolamento di condominio in presenza di attività ricettive. Contrariamente al ragionamento del Tribunale, secondo la Corte d'Appello, l'interpretazione del regolamento, laddove vieta espressamente di destinare gli appartamenti dell'edificio ad uso di affittacamere, pensione, locanda o albergo, ricomprende anche tutte le diverse fattispecie accomunate dalla destinazione della casa per dimora, alloggio temporaneo a terzi dietro corrispettivo, e quindi anche ad attività di case vacanza, B&B e, come nella specie, alle “locazioni temporanee ad uso turistico per brevissimi periodi”. In tal caso, a parere dei giudici, non muta, nella sostanza, la destinazione temporanea dell'alloggio per finalità turistiche, con conseguente avvicendamento di nuove persone all'interno dello stabile condominiale e a nulla rilevando il mero aspetto formale della “locazione ad uso turistico” , laddove la durata dello stesso sia (come nel caso in esame) di pochi giorni, pur se in assenza di servizi accessori eventuali quali prima colazione e pulizia delle camere (App. Roma 28 aprile 2025, n. 2598).

L'accertamento di un'apprezzabile alterazione del decoro architettonico

Il Tribunale di Catanzaro si è occupato di un caso di presunta lesione del decoro dell'edificio. Secondo il giudice, in tema di condominio, non può avere incidenza lesiva del decoro architettonico di un edificio un'opera modificativa compiuta da un condomino, quando sussista degrado di detto decoro a causa di preesistenti interventi modificativi di cui non sia stato preteso il ripristino. La lesività estetica dell'opera abusivamente compiuta da uno dei condomini - che costituisca l'unico contestato profilo di illegittimità dell'opera stessa - non può assumere rilievo in presenza di una già grave evidente compromissione del decoro architettonico dovuto a precedenti interventi sull'immobile. Pertanto, non può dirsi che le opere realizzate dai convenuti avevano provocato, in concreto, un'incidenza lesiva tale da compromettere il decoro architettonico dello stabile, essendo lo stesso edificio condominiale, già di per sé, non armonico a causa di preesistenti interventi modificativi di cui non era stato mai preteso il ripristino e, quindi, in relazione alle lamentate violazioni ad opera dei convenuti. In conclusione, non era riscontrabile un'apprezzabile alterazione del decoro architettonico dell'edificio (Trib. Catanzaro 30 aprile 2025, n. 931).

La determinazione del valore della causa in caso di vizi del rendiconto

Il Tribunale di Palermo si è occupato di un caso di approvazione del rendiconto. Secondo il giudice, non è configurabile una diversa azione di “contestazione” e “rettifica” dei singoli importi diversa dall'azione di impugnazione della delibera di approvazione del rendiconto, sicché, operando la pronuncia nei confronti di tutti e non solo nei confronti dell'istante e nei limiti della sua ragione di debito, il valore della causa deve essere determinato sulla base dell'atto impugnato e non invece sulla base dell'importo del contributo alle spese dovuto dall'attore in base al rendiconto impugnato. Difatti, ai fini della individuazione del giudice competente per valore a conoscere della domanda di impugnazione di una delibera assembleare, ove si tratti di domanda proposta da un condomino al fine di contestare l'an o il quantum della quota di partecipazione alle spese condominiali a lui attribuita, il valore da prendere in considerazione non si commisura all'entità del singolo importo contestato, ma all'intero ammontare della spesa, così come risulta dal riparto approvato dall'assemblea del condominio. Avendo riguardo all'intero ammontare della spesa così come risultante dal rendiconto oggetto di impugnazione, è stato correttamente adito il Tribunale in luogo del Giudice di pace (Trib. Palermo 29 aprile 2025, n. 1861).

La restituzione del deposito cauzionale

Il Tribunale di Firenze si è occupato dell'accertamento del diritto dell'attrice, in qualità di acquirente dell'immobile già locato oggetto di causa, all'immissione nel possesso delle somme imputate a titolo di deposito cauzionale nell'àmbito del contratto di locazione in essere al momento dell'acquisto del bene. Secondo il giudice, ricade sulla convenuta in qualità di venditrice l'obbligo di trasferire il possesso della somma originariamente imputata a titolo di deposito cauzionale all'attrice, la quale è subentrata, in qualità di acquirente, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione espressamente richiamato nel rogito, ivi incluso l'obbligo di restituzione della cauzione all'attuale conduttore dell'immobile in questione. Ciò posto, risultavano prive di pregio le contestazioni della convenuta, la quale aveva affermato di non essere tenuta a versare alcuna somma a titolo di deposito cauzionale all'attrice non avendo a sua volta mai detenuto materialmente l'immobile né percepito detti importi dalla società precedente utilizzatrice e locatrice dell'immobile. A parere del Tribunale, il mancato ottenimento della somma in questione così come il fatto di non aver materialmente utilizzato l'immobile, integravano circostanze irrilevanti (Trib. Firenze 28 aprile 2025, n. 1483).

L'esistenza del contratto di locazione esclude l'occupazione senza titolo

Il Tribunale di Palermo si è occupato di un caso di restituzione dell'immobile locato. La fattispecie di occupazione senza titolo di un immobile si configura qualora l'occupante dell'immobile non abbia un titolo per l'occupazione, ovvero sia in possesso di un titolo abitativo invalido o annullabile. Nel caso in esame, invece, non poteva configurarsi la fattispecie descritta da parte ricorrente, essendo esistente ed efficace il contratto di locazione. Come è noto, l'art. 2 della l. n. 431/1998 stabilisce che il contratto di locazione ad uso abitativo della durata di quattro anni, rinnovabile per altri quattro in assenza dei presupposti per la risoluzione anticipata del contratto, alla seconda scadenza si rinnova, ove nessuno dei contraenti comunichi, con lettera raccomandata inviata all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza, la propria intenzione di non rinnovarlo (Trib. Palermo 2 maggio 2025, n. 1902).

La restituzione dell'immobile oggetto di compravendita

Il Tribunale di Ascoli Piceno si è occupato di un contratto di compravendita considerato nullo in considerazione della dedotta volontà della parte acquirente di acquistare un bene appartenente alla massa fallimentare senza corrispondere il relativo corrispettivo, palesando così il proprio intento fraudolento ai danni della massa dei creditori. Secondo il giudice, diversamente da quanto sostenuto dalla parte ricorrente, non poteva parlarsi di causa illecita del contratto dal momento che, nel caso di specie, la causa del contratto di compravendita era e rimane il trasferimento della proprietà del bene a fronte del pagamento del prezzo. Se, infatti, al fine di aversi risoluzione per inadempimento, è necessario che tale inadempimento sia ex art. 1455 c.c. di non scarsa importanza, è chiaro come il mancato integrale pagamento del prezzo di acquisto di un immobile possa certamente considerarsi quale elemento fondamentale ai fini dell'equilibrio sinallagmatico del contratto con la conseguenza che, nel caso di specie, doveva dichiararsi la risoluzione del contratto di compravendita immobiliare con conseguente diritto del fallimento venditore ad ottenere la restituzione del bene oggetto del contratto (Trib. Ascoli Piceno 28 aprile 2025, n. 210).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

Il previo assenso del condominio in relazione agli aspetti pubblicistici

Il giudice amministrativo campano si è occupato di un caso di cambio di destinazione d'uso da abitazione ad autorimessa. Nella vicenda perveniva una segnalazione di attività edilizia abusiva con la quale si chiedeva di effettuare la verifica sull'uso di uno dei due immobili presenti al piano terra lato giardino nel cortile condominiale, poiché entrambi risultavano essere accatastati con uso abitazione, mentre uno dei due era affittato ad uso garage, arrecando notevole disagio ai condomini. A parere del giudicante, contrariamente all'interpretazione dell'amministrazione pubblica, era sussistente in capo alla ricorrente l'interesse all'impugnativa, tenuto anche conto della sua posizione di proprietaria di appartamento contiguo all'area di intervento (c.d. vicinitas) e di condomina che lamenta il pregiudizio al pieno ed indisturbato utilizzo dell'androne condominiale del fabbricato principale. Difatti, qualora, come nella fattispecie, i lavori edilizi siano in grado di incidere su parti comuni del fabbricato e si tratti di opere non connesse all'uso normale della cosa comune (art. 1102 c.c.), essi abbisognano, in sede di rilascio del titolo autorizzativo, del previo assenso del condominio anche in relazione agli aspetti pubblicistici, purché, beninteso, sia assicurata la conoscibilità dei limiti condominiali al momento dell'emissione del titolo edilizio. In conclusione, è stata affermata l'illegittimità dell'avversato provvedimento di diniego sotto l'aspetto della mancata acquisizione dell'assenso condominiale, in quanto i limiti condominiali, al momento dell'emissione del diniego, erano oggettivamente conoscibili da parte dell'amministrazione comunale (TAR Campania 29 aprile 2025, n. 3486).

Il diritto all'accesso della documentazione dell'intero edificio

Il Tribunale amministrativo si è occupato di un caso avente ad oggetto l'ostensione della copia della licenza edilizia all'originario costruttore dell'edificio, dante causa dei ricorrenti condomini. Il Comune non aveva dato alcun riscontro all'istanza entro trenta giorni, pur a fronte di una sollecitazione del legale del condominio, intervenuta medio tempore. Nel caso in esame, secondo il giudicante, l'amministrazione detentrice dei documenti oggetto di interesse conoscitivo non può addurre impedimenti organizzativi, da essa stessa creati - salve le ipotesi eccezionali di fatti straordinari ed imprevedibili - per rinviare, sospendere o precludere l'accesso documentale. Al contrario, invece, il dovere di custodia e conservazione incombente sulla pubblica amministrazione impone che le eventuali attività di manutenzione che riguardino gli archivi documentali siano svolte, assicurando che non siano frustrate le ragioni di chi ha il diritto di accedere ad atti e documenti pubblici, anche se risalenti negli anni. Il ricorso è stato pertanto accolto e, dichiarata l'illegittima mancata ostensione della documentazione richiesta dal condominio (TAR Napoli 29 aprile 2025, n. 3474).

Riferimenti

Legge 24 aprile 2025, n. 60, in Gazzettaufficiale.it, 29 aprile 2025