Patti di trasferimento immobiliari e convenzione di negoziazione assistita

Premessa

Nell'art. 6, comma 3, d.l. n. 132/2014, il quale prevede che l'accordo raggiunto dai coniugi a seguito della convenzione di negoziazione assistita tiene luogo dei provvedimenti giudiziali che definiscono (nei casi di cui ai commi 1 e 1-bis) i procedimenti di separazione personale, di cessazione degli effetti civili del matrimonio, di scioglimento del matrimonio e di modifica delle condizioni di separazione o di divorzio, di affidamento e mantenimento dei figli nati fuori dal matrimonio, nonché i procedimenti per la disciplina delle modalità di mantenimento dei figli maggiorenni non economicamente autosufficienti e per la modifica delle condizioni già determinate, per la determinazione degli alimenti e per la loro modifica, il legislatore della riforma c.d. Cartabia ha inserito la previsione secondo cui «gli eventuali patti di trasferimento immobiliari contenuti nell’accordo hanno effetti obbligatori».

Di conseguenza, il testo riformato ha escluso l'idoneità degli accordi stipulati all'esito della procedura di negoziazione assistita ad essere titolo idoneo per la trascrizione mentre, nella originaria proposta elaborata dalla c.d. Commissione Luiso, si prevedeva l'inserimento di una previsione che indicasse, come titolo idoneo alla trascrizione, soltanto l'accordo di negoziazione assistita sottoscritto dalle parti e dagli avvocati, titolo che andava così ad aggiungersi all'elenco (tassativo) di cui all'art. 2657 c.c.

La disciplina precedente alla riforma c.d. Cartabia

Da un punto di vista sostanziale, gli accordi tra coniugi che prevedano patti di trasferimento immobiliare derivano la loro ammissibilità, anche in ambito di negoziazione assistita familiare, dall'analoga soluzione interpretativa che li ammette nei procedimenti di separazione e divorzio su domanda congiunta.

In giurisprudenza, soprattutto con riguardo a quella che differenzia il contenuto essenziale dell'accordo dal contenuto eventuale relativo appunto ai trasferimenti immobiliari, si veda ad es. Cass. civ., sez. I, 19 agosto 2015, n. 16909 secondo cui la separazione consensuale è un negozio di diritto familiare avente un contenuto essenziale — il consenso reciproco a vivere separati, l'affidamento dei figli, l'assegno di mantenimento ove ne ricorrano i presupposti — ed un contenuto eventuale, che trova solo occasione nella separazione, costituito da accordi patrimoniali del tutto autonomi che i coniugi concludono in relazione all'instaurazione di un regime di vita separata (nella specie vendita della casa familiare e attribuzione del ricavato a ciascun coniuge in proporzione al denaro investito nel bene stesso). O ancora Cass. civ., sez. III, 30 agosto 2019, n. 21839 secondo cui gli accordi patrimoniali conclusi tra coniugi in occasione della separazione consensuale, con i quali si costituiscano, modifichino o estinguano rapporti non direttamente collegati al matrimonio, per quanto trasfusi nel verbale di separazione omologato, sono impugnabili per simulazione.

Superato, sia pur con alcune critiche, il profilo della possibilità di applicare tale previsione anche alla disciplina dell'accordo in sede di negoziazione assistita familiare, la questione si è appuntata, in particolare, sulla trascrivibilità delle eventuali clausole contenute nell'accordo di separazione, divorzio o modifica delle relative condizioni, che prevedano il trasferimento di beni immobili o di beni mobili registrati. Infatti, così come evidenziato pressoché unanimemente dalla dottrina, non sarebbe stata sufficiente per la successiva trascrizione la certificazione dell'autenticità delle sottoscrizioni di parte ad opera degli avvocati, ma in ossequio al disposto generale dell'art. 5 comma 3, sarebbe stata necessaria l'autentica di un pubblico ufficiale a ciò autorizzato.

La giurisprudenza si era attestata sostanzialmente su due orientamenti. Secondo una prima tesi, ai fini della trascrizione del patto contenente trasferimenti immobiliari, non sarebbero necessarie ulteriori sottoscrizioni rispetto a quelle delle parti e degli avvocati, data l'equipollenza dell'accordo stipulato all'esito della negoziazione assistita familiare con il verbale che omologa la separazione consensuale (Trib. Pordenone, 16 marzo 2017, in Giur. it., 2017, 1601 con nota di Cardinale; Trib. Roma, 17 marzo 2017, n. 2176, in Riv. not., 2017, 4, II, 831 e ss. che fa riferimento ai precedenti Trib. Roma 17 novembre 2015 e Trib. Roma 17 maggio 2016). In particolare si affermava che, in materia di separazione consensuale tra coniugi, gli avvocati che assistono le parti sono gli unici soggetti abilitati ad autenticare l'accordo concluso nell'ambito di una procedura di negoziazione assistita e a tale accordo va riconosciuta piena equipollenza, anche ai fini della trascrizione, rispetto ai provvedimenti giudiziali, non ostando al riconoscimento agli avvocati del potere di attestazione della conformità della copia al documento originale la circostanza che questo non sia depositato presso il tribunale.

La soluzione non era certamente pacifica, anche in considerazione del fatto che l'affermata equivalenza dell'accordo certificato dagli avvocati con l'omologa del verbale di separazione consensuale si scontrava con l'evidente difformità dei due “documenti”, data la differenza tra il controllo che in sede di negoziazione viene affidato al p.m., e che è meramente autorizzatorio, e il provvedimento emesso dal Presidente del Tribunale in sede di omologa.

Dall'altro lato, in linea con l'orientamento dominante, vi era quella giurisprudenza di merito che, invece, affermava che l'accordo di negoziazione assistita non è titolo idoneo ai fini della trascrizione di un atto di trasferimento di un bene immobile nonostante il nulla osta del p.m., essendo gli avvocati muniti di un potere di autenticazione delle sottoscrizioni delle parti funzionale solo alla successiva annotazione del contenuto dell'atto nel registro dello stato civile, e non di un potere di autenticazione delle sottoscrizioni finalizzato alla successiva trascrizione del contenuto dell'atto che è riservata esclusivamente ai «pubblici ufficiali a ciò autorizzati» (App. Trieste, sez. I, 6 giugno 2017, in Fam. diritto, 2018, 1, 33 e ss., con nota di A. Trinchi; Trib. Catania, 24 novembre 2015, in Giur. it., 2017, 7, 1602, con nota di Cardinale; Trib. Napoli, 29 gennaio 2016, ivi, 1602; Trib. Genova 8 aprile 2016, ivi, 1602).

Da questa opinione poteva inferirsi l'ambito applicativo generale del disposto dell'art. 5 comma 3, d.l. n. 132/2014 anche alla negoziazione assistita familiare, con la conseguente necessità dell'ulteriore passaggio dell'autentica notarile al fine della trascrizione del relativo patto. Questa soluzione era stata alla fine sposata anche dalla giurisprudenza di legittimità, la quale aveva ribadito che il combinato disposto degli art. 5 comma 3 e 6 d.l. n. 132/2014, impone, perché si possa procedere alla trascrizione dell'atto di trasferimento immobiliare eventualmente contenuto nell'accordo di separazione e divorzio, l'ulteriore autenticazione delle sottoscrizioni del processo verbale di accordo da parte di un pubblico ufficiale a ciò autorizzato, non potendosi riconoscere analogo potere certificativo agli avvocati delle parti, soluzione conforme al disposto dell'art. 2657 comma 1, c.c. secondo cui «la trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente». Tale soluzione appariva conforme a quell'orientamento del Supremo Collegio che afferma il carattere tassativo dell'art. 2657 c.c. e che, con riferimento alla trascrizione dell'accordo di separazione che riconosca ad uno o ad entrambi i coniugi la proprietà esclusiva di beni mobili o immobili, ovvero ne disponga il trasferimento ad uno di essi, ritiene che questo accordo, in quanto inserito nel verbale di udienza, assume la forma dell'atto pubblico ex art. 2699 c.c. e, soltanto in questa veste, dopo l'omologazione che lo rende efficace, costituisce titolo per la trascrizione a norma dell'art. 2657 c.c.

L'attuale disciplina normativa in tema di patti di trasferimento immobiliari.

La riforma effettuata con il d.lgs. n. 149/2022 ha inserito, come visto in precedenza, all'interno dell'art. 6, comma 3, d.l. n. 132/2014, la previsione secondo cui «gli eventuali patti di trasferimento immobiliari contenuti nell’accordo hanno effetti obbligatori». Di conseguenza, il testo riformato ha escluso l'idoneità degli accordi stipulati all'esito della procedura di negoziazione assistita ad essere titolo idoneo per la trascrizione mentre, nella originaria proposta elaborata dalla c.d. Commissione Luiso, si prevedeva l'inserimento di una previsione che indicasse, come titolo idoneo alla trascrizione, soltanto l'accordo di negoziazione assistita sottoscritto dalle parti e dagli avvocati, titolo che andava così ad aggiungersi all'elenco (tassativo) di cui all'art. 2657 c.c.

Dato il tenore del testo normativo, attualmente il fenomeno traslativo derivante dalla previsione delle clausole in questione presenta una struttura bifasica, perché con l'accordo di negoziazione le parti si impegnano a trasferire il bene, obbligo cui poi segue la stipulazione dell'atto notarile. Se, da un lato, come evidenziato, questa “limitazione” dell'efficacia delle clausole de quibus può sembrare in contrasto con la giurisprudenza del Supremo Collegio su ricordata, in realtà la previsione di un controllo sia formale che sostanziale demandato al pubblico ufficiale all'uopo autorizzato — il notaio — consente di evitare eventuali errori che si riverbererebbero sulla possibilità di trascrizione dell'atto. Del resto, l'efficacia meramente obbligatoria della clausola di trasferimento immobiliare non è sfornita di tutela, considerando comunque l'esistenza nel nostro ordinamento del rimedio specifico di cui all'art. 2932 c.c. Sicché, come è stato notato, trattasi di una previsione “del tutto superflua” perché la regola generale dell'autonomia delle parti rispetto ai diritti disponibili già consente loro di stipulare accordi che prevedano trasferimenti di tal fatta con effetti obbligatori (in tema si veda A. Tedoldi, Le ADR nella riforma della giustizia civile, in questionegiustizia.it, consultato il 30 gennaio 2024). Va peraltro segnalato che a mente della recente giurisprudenza del Supremo Collegio, sono valide le clausole dell'accordo di divorzio a domanda congiunta, o di separazione consensuale, che riconoscano ad uno o ad entrambi i coniugi la proprietà esclusiva di beni immobili, o di altri diritti reali, o operino il trasferimento a favore di uno di essi, o dei figli, per assicurarne il mantenimento; tale accordo di divorzio o di separazione, in quanto inserito nel verbale d'udienza, redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è attestato, assume forma di atto pubblico secondo l'art. 2699 c.c. e, ove implichi il trasferimento di diritti reali immobiliari, costituisce, dopo la sentenza di divorzio resa ai sensi dell'art.4, comma 16, l. n. 898/1970, che, in relazione alle pattuizioni aventi ad oggetto le condizioni inerenti alla prole e ai rapporti economici, ha valore di pronuncia dichiarativa, ovvero dopo l'omologazione che lo rende efficace, valido titolo per la trascrizione ai sensi dell'art. 2657 c.c. La validità dei trasferimenti immobiliari presuppone l'attestazione, da parte del cancelliere, che le parti abbiano prodotto gli atti e rese le dichiarazioni di cui all'art. 29, comma 1-bis, l. n. 52 del 1985 e non produce nullità del trasferimento, il mancato compimento, da parte dell'ausiliario, dell'ulteriore verifica circa l'intestatario catastale dei beni trasferiti e la sua conformità con le risultanze dei registri immobiliari: in tal senso Cass. civ., sez. un., 29 luglio 2021, n. 21761.

Criticità

Una questione collegata alla struttura bifasica della vicenda traslativa è quella se sia necessario trascrivere l'accordo di negoziazione con le relative clausole aventi efficacia obbligatoria, prima di effettuare la trascrizione dell'atto di trasferimento del bene ad opera del notaio, al fine di ottenere la produzione degli effetti risolutivi dei conflitti con eventuali terzi ex art. 2644 c.c., norma che pone, secondo la communis opinio dottrinale, la disapplicazione del criterio temporale prior in tempore potior in iure. Poiché la legge nulla dispone al riguardo, si condivide l'opinione secondo cui la norma di riferimento per la risoluzione della questione potrebbe essere proprio l'art. 5 comma 3, d.l. n. 132/2014 e, pertanto, l'accordo con cui si conclude uno dei contratti o si compie uno degli atti soggetti a trascrizione potrebbe essere trascritto purché la sottoscrizione sia autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato per legge. Ove si ammettesse la trascrivibilità, la relativa formalità avrebbe unicamente efficacia prenotativa rispetto all'atto traslativo finale trascritto ad opera del notaio, praticamente allo stesso modo in cui operano gli effetti della trascrizione del contratto preliminare. Trattasi pertanto di un effetto “prenotativo”: una volta eseguita la trascrizione dell'accordo di negoziazione contenente le clausole aventi efficacia obbligatoria, al promissario alienante saranno inopponibili tutte le trascrizioni o iscrizioni successive contro il promittente, retroagendo fino alla trascrizione dell'accordo (così come accade per la trascrizione del preliminare) la trascrizione del contratto definitivo stipulato innanzi al notaio, ovvero della sentenza che tiene luogo del contratto non concluso ex art. 2932 c.c.

Riferimenti

• C. Asprella, La negoziazione assistita, Milano, 2024;

• G. Frezza, Effetti obbligatori dei patti sui trasferimenti immobiliari nella negoziazione assistita, in Nuove leggi civ. comm., 2023, 4-5, 1318 e ss.;

• A. Tedoldi, Le ADR nella riforma della giustizia civile, in questionegiustizia.it.