Mala gestio dell’amministratore: è possibile la compensazione fra corrispettivo e risarcimento del danno?
15 Maggio 2025
Massima È obbligo dell'amministratore garantire una gestione corretta e trasparente delle parti comuni, agire nell'interesse comune dei condomini e adempiere ai compiti previsti dalla legge e dal regolamento condominiale. In caso di inadempimento di tali obblighi, egli potrà essere ritenuto responsabile civilmente, dovrà risarcire i danni subiti dal condominio e potrà essere chiamato al risarcimento dei danni. L'eventuale inadempimento contrattuale non esime il condominio dalla corresponsione dei compensi spettanti all'amministratore e approvati dall'assemblea ma, al più, lo legittima alla compensazione delle due poste. Il caso Trattasi di sentenza del Tribunale di Catania a seguito di appello su pronuncia del giudice di pace di Catania. Precisamente, previa revoca del decreto ingiuntivo opposto, il Giudice di Pace di Catania condannava il Condominio al pagamento, in favore dell'ex Amministratore, di una somma a titolo di anticipazioni e saldo compensi per gli anni 2013 e 2014, oltre alle spese legali. Avverso la suddetta sentenza il Condominio proponeva appello chiedendone la riforma - e la conseguente restituzione degli importi nelle more percepiti - in ragione dell'omessa pronuncia relativa alla dedotta insussistenza dei presupposti di cui all'art. 633 e 642 c.p.c.; all'inidoneità dei bilanci consuntivi ad assurgere a riconoscimento del debitonei confronti dell'Amministratore e al mancato riconoscimento dei giroconti compiuti in proprio favore dall'Amministratrice uscente; all'omessa pronuncia sulla eccezione riconvenzionale di mala gestiononché il conseguente errore del primo giudicante nella determinazione dei compensi dovuti al Professionista. Instauratosi il contraddittorio, si costituiva in giudizio l'Amministratore contestando in toto le pretese avversarie e spiegando appello incidentale per il mancato riconoscimento di un compenso relativo alla compilazione ed invio del mod. 770/2015, e per l'omessa pronuncia sulla richiesta di condanna per lite temeraria ex art. 96 c.p.c. Precisate le conclusioni, la causa veniva posta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. ma, con successiva ordinanza, la causa veniva rimessa in istruttoria e disposta CTU, all'esito della quale, ridotti i termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, il giudice etneo, in riforma dell'impugnata sentenza e in parziale accoglimento dell'appello proposto dal Condominio, riduceva il debito del Condominionei confronti dell'Amministratore; determinava il credito del Condominio nei confronti dell'Amministratore medesimo per danni da la mala gestio; operava la compensazione tra le due poste con condanna del Condominio al pagamento della maggiore somma residua. Infine, rigettava l'appello incidentale. La questione Fra i numerosi motivi di appello e le conseguenti analisi degli istituti coinvolti, la questione che merita una attenta analisi si incentra sulla fattispecie della mala gestio dell'amministratore per errori contabili - nel caso di specie per sanzioni, interessi e somme accessorie conseguenti ad errori o omissioni per il mancato versamento delle ritenute sulla dichiarazione 770/2015 e dei canoni per occupazione spazi e aree pubbliche - che comportano il riconoscimento di un credito nei confronti del Condominio da parte dell'Amministratore e che tale posta può essere oggetto di compensazione con il compenso spettante per l'attività di gestione. Le soluzioni giuridiche Il Tribunale di Catania è chiamato a decidere sulla spiegata impugnazione della sentenza di primo grado del Giudice di Pace di Catania, pronunciandosi sui motivi di appello. Quanto al primo motivo di appello - omessa pronuncia sull'insussistenza dei presupposti per l'emissione del decreto ingiuntivo - esso appariva infondato in considerazione del fatto che il giudizio di opposizione introduce un processo ordinario a cognizione piena di primo grado all'interno del quale il giudice è deputato a statuire sulla pretesa creditoria, valutando nel merito l'esistenza delle condizioni per l'accoglimento della domanda. Quanto al secondo motivo di appello - inidoneità dei bilanci consuntivi a fondare il riconoscimento del debito nei confronti dell'Amministratore e il mancato riconoscimento dei giroconti compiuti in proprio favore - innanzitutto il Tribunale chiariva che l'approvazione da parte dell'assemblea dei preventivi e dei consuntivi da dove risulti l'inserimento delle anticipazioni e dei compensi richiesti dall'Amministratore comporta laratifica dell'operatoe il riconoscimento di quanto richiesto; in assenza di impugnazione delle singole delibere di approvazione, esse costituivano idoneo titolo a sostegno del credito azionato in via monitoria. Inoltre, quanto ai giroconti specificati in atti, veniva evidenziato che l'importo complessivo non interessava le somme oggetto di ingiunzione bensì crediti diversi. Quanto al terzo motivo di appello - omessa pronuncia sulla eccezione riconvenzionale di mala gestio dell'amministratore - a detta del giudicante meritava una parziale riforma in quanto, in assenza di una specifica delibera assembleare, il compenso richiesto dall'Amministratore deve intendersi onnicomprensivo dell'attivitá gestoria, non potendosi richiedere compensi aggiuntivi allorquando facenti parte del proprio incarico (come nel caso di specie la compilazione e redazione del modello 770 per l'anno 2014). Invece, quanto alla asserita mala gestio, il Tribunale in grado di appello rilevava l'omessa pronuncia da parte del primo giudice, dichiarando la propria legittimazione ad eliminare il vizio e decidendo sul merito della domanda. Veniva, quindi, riconosciuto in capo all'Amministratore l'inadempimento ai compiti previsti dalla legge e dal regolamento condominiale consistente in una contabilità errata e conseguentemente il risarcimento dei danni subiti dal Condominio. Precisamente, l'inadempimento contrattuale non esimeva il Condominio dalla corresponsione dei compensi spettanti all'amministratore e approvati dall'assemblea, legittimando la compensazione delle due poste. Infine, il giudice dell'appello rigettava i motivi di appello incidentale formulati dalla difesa dell'appellata: la motivazione sul mancato riconoscimento del compenso per la compilazione e l'invio del modello 770-2015 veniva ricompresa nelle considerazioni di cui al terzo motivo di appello; l'omessa pronuncia in ordine alla richiesta di condanna per lite temeraria ex art. 96 c.p.c. si fondava sulla assenza di condotta connotata da mala fede e colpa grave in capo al Condominio; infine, l'errata statuizione relativa alle spese processualitrovava parziale accoglimento visto l'esito complessivo della lite e veniva operata la compensazione delle spese dell'intero procedimento tra le parti nella misura di metà, in considerazione dei danni provocati al Condominio, mentre per la restante metà seguiva la soccombenza e poste a carico del Condominio nella misura indicata. Osservazioni La pronuncia in esame del Tribunale di Catania prende in considerazione numerosi motivi di appello anche se lo snodo centrale della disanima si dipana sulle considerazioni in ordine al compenso professionale dell'amministratore di condominio, sulla sua eventuale mala gestio nello svolgimento del proprio incarico e sulla compensazione dei crediti. Come noto, il Condominio è un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti e, nell'ambito di tale rapporto, l'amministratore è personalmente responsabile, nei confronti di ogni condomino, dell'adempimento dei suoi doveri. Partendo nel delineare il ruolo ed il compito che deve assolvere l'amministratore nello svolgimento del proprio incarico, si ripropone la consueta definizione che, anche nelle pronunce più recenti, attesta sine dubio alcuno che: “L'amministrazione del condominio è assimilabile al mandato con rappresentanza, con conseguente applicazione delle norme sul mandato. Ciò esposto, va da sé che l'amministratore deve esercitare il mandato con la diligenza richiesta dall'art. 1176, comma 2, c.c. ed in caso di inadempimento nello svolgimento del proprio incarico egli risponderà dei relativi danni a titolo di responsabilità contrattuale nei confronti del condominio. In ogni caso l'amministratore è tenuto al rispetto del regolamento e delle norme di cui agli artt. 1130, 1131 e 1135 c.c. ed è tenuto, in particolare, al risarcimento dei danni cagionati dalla sua negligenza e dal cattivo uso dei suoi poteri” (Trib. Roma 31 maggio 2022, n. 8568). La riforma del 2012 ha imposto una gestione della contabilità condominiale secondo canoni economici e contabili predeterminati affinché fosse consentito, in primis, un controllo di legittimità in sede assembleare e, in secundis, un eventuale e successivo riscontro in sede giudiziaria. E' stato di recente e correttamente osservato che ricorre la responsabilità per mala gestio e per grave inadempimento delle obbligazioni contrattuali dell'amministratore condominiale, in relazione agli artt. 1710 e 1713 c.c. ed all'art. 1129 c.c., per avere questi tenuto, nell'esercizio del mandato conferitogli, una contabilità non ordinata (Trib. Monza 17 dicembre 2015, n. 3103) giustappunto tale da determinare, nei confronti dell'ente rappresentato e quindi del Condominio, un pregiudizio consistente in un danno meritevole di ristoro. La mala gestio si realizza, a prescindere dalle fattispecie indicate dall'art. 1129 c.c., ogni volta che l'amministratore svolge la propria attività ponendo in essere condotte non rispondenti all'interesse comune dei rappresentati, con conseguente violazione del dovere di diligenza ex art. 1710 c.c. e obbligo di risarcimento del danno per la sua negligente attività (Trib. Cosenza 14 aprile 2021, n. 846). Attenzione che gli addebiti di mala gestio mossi all'ex amministratore non fanno sorgere, in modo automatico, le obbligazioni risarcitorie dei danni a favore dei condomini che si sussumono danneggiati: quest'ultimi, infatti, devono fornire la prova degli addebiti ascritti al precedente amministratore e dimostrare gli effettivi pregiudizi subiti. La responsabilità per mala gestio dell'amministratore deve, quindi, essere rigorosamente provata; allo stesso modo l'amministratore, qualora sia citato in giudizio per mala gestio, è onerato viceversa della prova della corretta amministrazione. La decisione in commento conferma così che, per configurare la responsabilità per mala gestio dell'amministratore, parte appellante ha assolto l'onere della prova rispetto all'inadempimento contrattuale dell'amministratore dando prova che costui fosse responsabile di diverse anomalie contabili (mancato versamento delle ritenute sulla dichiarazione 770/2015 e dei canoni per occupazione spazi e aree pubbliche), peraltro rilevate anche nelle conclusioni cui perveniva il consulente tecnico d'ufficio nominato all'uopo dal giudice dell'appello. Dal canto suo, invece, l'amministratore non produceva elementi di segno contrario o comunque atti a fondare un differente convincimento del giudicante. Pertanto, accertato l'inadempimento contrattuale rispetto alle obbligazioni nascenti dal mandato gestorio, l'entità del risarcimento che l'amministratore uscente deve corrispondere al Condominio sarà pari alle maggiori somme che il Condominio ha versato a titolo di sanzioni, interessi ed altri oneri. Invece, assodata la nuova formulazione dell'art. 1129, comma 14, c.c., secondo la quale “L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta” e la conseguente ratio, secondo cui il compenso dell'amministratore deve riguardare le mansioni di cui agli artt. 1130 e 1131 c.c., evitando al professionista di richiedere compensi ulteriori rispetto a quelli pattuiti - ad esempio giustificati dalla esecuzione di attività straordinarie non rientranti nella gestione ordinaria - il giudice, dopo aver accertato e determinato il compenso professionale dovuto all'ex amministratore da parte del Condominio, procedeva poi alla compensazione dei rispettivi crediti. La compensazione propria di cui agli artt. 1241 ss. c.c. presuppone autonomia dei rapporti da cui nascono i contrapposti crediti delle parti (i quali si estinguono per quantità corrispondenti fin dal momento in cui vengono a coesistere). Invece, quando si parla di compensazione “impropria” o “atecnica, ci si riferisce ad ipotesi tra due soggetti in cui i rispettivi debiti e crediti hanno origine da un unico rapporto e - diversamente dalla compensazione "propria" - dà luogo a un mero accertamento di dare e avere, con elisione automatica dei rispettivi crediti fino alla reciproca concorrenza. Questa compensazione impropria non è soggetta alla disciplina tipica - sia processuale sia sostanziale - della compensazione regolata dagli artt. 1241 ss. c.c. ed è il giudice investito della causa che può procedere all'accertamento contabile del saldo finale (di dare ed avere) delle contrapposte partite senza che siano necessarie l'eccezione di parte o la proposizione di apposita domanda riconvenzionale (Cass. civ., sez. II, 14 settembre 2022, n. 27030; Cass. civ., sez. III, 13 agosto 2015, n. 16800). Infatti, come anche citato nella parte motiva della sentenza oggi in commento: “In tema di estinzione delle obbligazioni, la compensazione impropria (o atecnica) si distingue da quella propria, disciplinata dagli artt. 1241 e ss. c.c., poiché riguarda crediti e debiti che hanno origine da uno stesso rapporto, e si risolve in una verifica contabile delle reciproche poste attive e passive delle parti. E' per questo che il giudice può procedere d'ufficio al relativo accertamento anche in grado di appello, senza che sia necessaria un'eccezione di parte o una domanda riconvenzionale, sempre che l'accertamento si fondi su circostanze fattuali tempestivamente acquisite al processo” (v., invece, Cass. civ., sez. II, 13 marzo 2024, n. 6700; Cass. civ., sez. I, 17 novembre 2022 n. 33872). Riferimenti Cusano, Il codice del condominio - Art. 1710, Napoli, 2022, 277; D'Amico, Responsabilità per inadempimento, in Giust. civ., 1° aprile 2023, fasc. 4, 791; Mirabile, La responsabilità dell'amministratore di condominio dopo la l. n.220/2012, in Resp. civ. e prev., 2014, 1482; Scarpa, Amministratore di condominio: attribuzioni, doveri e responsabilità, Milano, 2018, 74. |
