È possibile l’acquisto di una quota dell’ascensore in comproprietà esclusiva di altri condomini?
30 Maggio 2025
Massima L'art. 1121 c.c. disciplina l'ipotesi particolare di innovazioni gravose o voluttuarie stabilendo, tra l'altro, che, in caso di innovazione suscettibile di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi spesa, ma possono in ogni tempo decidere di partecipare ai vantaggi dell'innovazione contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera. Il contributo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera dovuto dal condomino, che voglia subentrare nel godimento del bene, deve essere calcolato in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino partecipante e l'importo dovuto per la manutenzione sino ad allora effettuata, così come il costo di costruzione, deve essere ragguagliato al valore della moneta al momento in cui i predetti condomini o i loro eredi o aventi causa effettuino il pagamento della propria o quota delle stesse. Il caso Con atto di citazione, un condomino conveniva in giudizio due condomini, comproprietari dell'ascensore condominiale, in via principale, al fine di accertare il diritto all'utilizzo dell'ascensore, di proprietà dei predetti, e all'acquisto di quota dello stesso; in via subordinata, per essere autorizzato all'uso dell'ascensore a fronte del pagamento di una quota mensile proporzionata ai millesimi di proprietà. I condomini convenuti si costituivano in giudizio, chiedendo il rigetto delle domande attoree, in quanto infondate in fatto e in diritto, e la condanna dell'attore alla restituzione delle chiavi dell'ascensore, inibendone allo stesso l'utilizzo. La causa veniva istruita mediante l'assunzione di prove orali e l'ammissione di CTU tecnica. La causa veniva assegnata in decisione e su richiesta congiunta delle parti venivano assegnati i termini massimi di cui all'art. 190 c.p.c. per le memorie conclusionali e di replica. Il giudice, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa respinta, accoglieva parzialmente le domande attoree e, per l'effetto, accertava il valore di acquisto di quota dell'ascensore condominiale da corrispondere ai condomini convenuti; condannava, infine, questi ultimi a rifondere all'attore le spese di procedimento e a provvedere a sanare le difformità dell'impianto individuate dal CTU. La questione Si tratta di verificare la legittimità della richiesta di un condomino di fare pari uso dell'ascensore condominiale in proprietà esclusiva di altri condomini e, di conseguenza, del legittimo diritto di acquisto della proprietà di una quota dello stesso e della determinazione del corrispettivo dovuto per tale acquisto, che tenga conto dei criteri di legge come l'uso continuato del proprietario, l'usura, la vetustà e altro. Le soluzioni giuridiche Il Tribunale di Verona procedeva alla consulenza tecnica d'ufficio per accertare il costo da imputare all'attore per l'acquisto della quota dell'ascensore. La consulenza accertava, inoltre, che l'impianto risultava a norma anche se constatava la presenza di piccole difformità comunque sanabili. Veniva successivamente dato ingresso alla prova orale con escussione dei testi, concentrandosi l'indagine sull'utilizzo dell'ascensore da parte degli attori nonché sulle spese e sui consumi relativi all'impianto. Il giudicante precisava, poi, che nell'ipotesi di innovazione ex art. 1121 c.c. suscettibile di utilizzazione separata i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi spesa anche se possono sempre decidere di partecipare ai vantaggi dell'innovazione contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino partecipante, integrata dagli interessi legali maturati sul costo, non rivalutato, delle suddette spese; il contributo doveva anche essere decurtato dal deprezzamento subito dal bene oggetto dell'innovazione a seguito dell'utilizzo continuato e/o della vetustà. Infine, il Giudice chiariva che l'importo dovuto doveva essere diviso per il numero risultante dalla somma dei millesimi di proprietà dei condomini che avevano già hanno pagato le predette spese, con i millesimi di proprietà dei condomini - e i loro eventuali eredi o aventi causa - che intendevano ora partecipare ai vantaggi dell'innovazione, e il relativo risultato doveva essere moltiplicato per il numero dei millesimi di proprietà del condomino che intendeva iniziare a partecipare ai vantaggi dell' innovazione, con conseguente determinazione della complessiva somma di denaro che quest' ultimo avrebbe dovuto corrispondere ai condomini che avevano sostenuto le spese iniziali per la realizzazione dell' opera. Il Tribunale veronese accoglieva, pertanto, la domanda di accertamento del valore di acquisto della quota dell'ascensore promossa dal condomino attore, determinando la somma dovuta da quest'ultimo per l'acquisto e per l'utilizzo dell'ascensore, mentre rigettava le domande formulate dai convenuti in quanto contrarie alle disposizioni di legge; disponeva, infine, che i convenuti provvedessero a sanare le difformità dell'impianto individuate dal CTU a loro spese. Osservazioni La pronuncia in esame del Tribunale di Verona prende in considerazione l'impianto di ascensore presente all'interno di un contesto condominiale e che risulta in proprietà esclusiva solo ad alcuni condomini. Nell'introdurre l'interessante tematica di utilizzo e acquisto dell'impianto da parte di altri condomini, risulta prioritario rileggere le modalità consentite dall'art. 1121 c.c.che così recita: “Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera”. Una prima osservazione che merita di essere attenzionata è definire le due diverse fattispecie di innovazioni indicate dalla norma di legge: a) per innovazione “molto gravosa”, si intende quell'opera nuova che comporta, per la sua realizzazione, un esborso pecuniario gravoso a carico dei condomini; b) per innovazione avente “carattere voluttuario”, si intende quell'opera nuova che, pur essendo destinata a servizio di un preesistente bene comune, non comporta una rilevante utilità per i condomini. Tali innovazioni si possono verificare o in caso di opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, con la logica conseguenza di escludere i condomini dissenzienti da ogni contribuzione, o in caso di opere non suscettibili di utilizzazione separata, se la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata si accolla il carico della relativa spesa. In generale, la realizzazione ex novo dell'impianto di ascensore in uno stabile che ne sia privo costituisce innovazione. Come è noto, quando l'ascensore è preesistente, ovvero è stato costruito insieme all'edificio condominiale, esso rientra per legge tra le parti comuni e la proprietà appartiene a tutti i condomini, compresi quelli che non lo utilizzano (ad esempio perché abitano a piano terra o semplicemente non ne vogliono usufruire). L'ascensore, infatti, viene espressamente previsto tra le parti comuni dell'edificio ex art. 1117, n. 3, c.c. in quanto è destinato per la sua funzione al godimento di tutti i condomini: la presunzione di condominialità di tale impianto è fondata, quindi, sulla relazione strumentale necessaria fra lo stesso e l'uso comune (Cass. civ., sez. II, 8 giugno 2020, n. 10850; Cass. civ., sez. II, 17 maggio 2005, n. 3264; nello stesso senso, le recenti giurisprudenze di merito Trib. Messina 24 marzo 2021, n. 613 e Trib. Crotone 26 gennaio 2021, n. 76). Essendo parte comune, le spese di funzionamento (manutenzioni, elettricità, ecc.) devono essere ripartite tra tutti i condomini in base ai valori di proprietà stabiliti nelle tabelle millesimali. Diversamente, come nel caso di specie, quando l'ascensore viene installato in un momento successivo, esso può diventare sia di proprietà condominiale a seguito dell'approvazione dell'assemblea che ne ha deliberato la realizzazione; sia restare di proprietà esclusiva a seguito della installazione a proprie spese da parte di uno o più condomini. Quando l'assemblea decide per l'installazione ex novo dell'ascensore, la relativa spesa viene prevista per millesimi mentre, dopo l'installazione, la spesa per la sua gestione segue il criterio previsto dall'art. 1124 c.c. e per gli adeguamenti normativi la spesa viene determinata per millesimi. Invece, nel caso di installazione dell'impianto da parte di uno o parte dei condomini, la citata disposizione codicistica di cui all'art. 1121 c.c. prevede che, nel caso in cui una innovazione sia suscettibile di fruizione separata, il relativo utilizzo sia permesso, e circoscritto, ai soli condomini che hanno deciso di realizzarlo sostenendo le conseguenti spese di installazione in base all'art. 1123 c.c.; invece, le successive spese di manutenzione si ripartiscono ex art. 1124 c.c. ovvero fra i proprietari delle unità immobiliari a cui servono e la spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. In ogni caso, gli altri condomini, in qualunque momento, possono subentrare sia nell'utilizzo che nella proprietà dell'impianto, contribuendo alle spese di esecuzione e a quelle di manutenzione del bene. Precisamente, come affermato dalla giurisprudenza di legittimità: “è legittima la delibera dell'assemblea di condominio che, con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 5, c.c., richiamato dall'art. 1120 c.c., deliberi l'installazione di un ascensore nel vano scala condominiale a cura e spese di alcuni condomini soltanto, purché sia fatto salvo il diritto degli altri condomini di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi di tale innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione dell'impianto ed in quelle di manutenzione dell'opera, ed ove risulti che dalla stessa non derivi, sotto il profilo del minor godimento delle cose comuni, alcun pregiudizio a ciascun condomino ai sensi dell'art. 1120, comma 2, c.c., non dovendo necessariamente derivare dall'innovazione un vantaggio compensativo per il condomino dissenziente” (Cass. civ., sez. II, 8 ottobre 2010, n. 20902). Il pregiudizio cui fa riferimento la pronuncia inerisce all'art. 1120, ultimo comma, c.c. che sancisce il divieto delle “innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino”. E ancora: “L'installazione di un ascensore in un edificio condominiale costituisce un'innovazione ai sensi dell'art. 1121 c.c., che può essere realizzata su iniziativa di uno o più condomini, anche senza la preventiva approvazione dell'assemblea condominiale. In tal caso, gli altri condomini hanno la facoltà di partecipare successivamente alla comunione dell'impianto, contribuendo pro quota alle spese di esecuzione e manutenzione, aggiornate al valore attuale. Il giudice, nell'accertare il costo dell'ascensore e le relative quote di contribuzione, deve tenere conto non solo delle spese effettivamente sostenute dai condomini promotori dell'innovazione, ma anche del valore attuale dell'opera, al fine di evitare indebiti arricchimenti a loro favore. L'interesse ad agire degli altri condomini a far valere il proprio diritto di partecipazione alla comunione dell'ascensore sussiste anche qualora essi inizialmente avessero dichiarato di non volerlo esercitare, purché abbiano successivamente manifestato la volontà di entrarvi a far parte. Il giudice di merito gode di ampia discrezionalità nella valutazione della necessità e utilità della consulenza tecnica d'ufficio per determinare il valore dell'impianto, e la sua decisione in tal senso è incensurabile in sede di legittimità, salvo vizi logici o di motivazione” (Cass. civ., sez. II, 4 settembre 2017, n. 20713; nello stesso senso, v. anche la recente Cass. civ., sez. II, 2 febbraio 2023, n. 3184). Attenzione, invece, che tutte le pronunce riflettono le ipotesi di realizzazione di un impianto ascensore in un edificio condominiale, esistente su parti comuni, mentre non risulta applicabile la disciplina sulle innovazioni all'impianto ascensore acquistato ed installato da un condomino su area di proprietà esclusiva, e non quindi su parti comuni al condominio. In proposito, il Tribunale di Roma, con un'attuale pronuncia, non esclude in ogni caso detta possibilità per chi intenda utilizzare l'impianto, rimettendo la composizione della questione non in base ad un diritto ex lege, ma ad un possibile accordo negoziabile dalle parti ovvero subordinatamente al raggiungimento (rimesso alla facoltà dei contraenti, proprietario esclusivo e condomino) di una intesa negoziale, restando ad ogni buon conto escluso un diritto di fruizione dell'impianto basato sulla disciplina condominiale richiamata di cui all'art. 1121 c.c. Riferimenti Bordolli, Guida alla ripartizione delle spese condominiali, Rimini, 2021, 152; Capponi, Sull'installazione ex novo dell'impianto di ascensore, in Arch. loc. e cond., 2016, fasc. 2, 159; Celeste, Innovazioni gravose e voluttuarie, in IUS Condominioelocazione.it, 21 settembre 2017; Cusano, Il codice del condominio - art. 1121, Napoli, 2022, 162. |
