La tutela dell’aggiudicatario nella giurisprudenza di legittimità

Premessa

Il legislatore ha perseguito l’obiettivo di rafforzare la posizione del terzo, svincolando il suo atto di acquisto da quelle vicende del processo (relative sia all’an che al quomodo) alle quali egli è estraneo. Con la previsione dell’art. 187-bis disp. att. c.p.c. ha compiuto un nuovo bilanciamento degli interessi che tutela i terzi che sono venuti in contatto con la procedura esecutiva, conferendo loro posizioni giuridiche soggettive meritevoli di protezione. Gli atti processuali compiuti, pertanto, mantengono la loro efficacia e l’aggiudicatario, così come l’assegnatario, non perde il diritto ad ottenere il trasferimento del bene. Tanto al fine di incentivarne la partecipazione alla fase liquidativa dell’espropriazione forzata, migliorando di conseguenza le garanzie di riuscita satisfattiva della stessa.

Lo ius ad rem dell'aggiudicatario all'emissione del decreto di trasferimento

Se da una prospettiva meramente processuale il decreto di trasferimento rappresenta il momento conclusivo della fase di liquidazione, volta a convertire in denaro l'immobile espropriato, da un punto di vista sostanziale tale provvedimento consente di attribuire all'aggiudicatario lo stesso diritto di cui è titolare il debitore, ex art. 2919 c.c..

La tutela dell'aggiudicatario è proprio una delle componenti che concorre in modo significativo all'efficienza delle vendite giudiziarie. Difatti, la prospettiva di un acquisto stabile e sicuro, senza incertezze in ordine alla stabilità degli effetti dell'aggiudicazione attira un più elevato numero di partecipanti all'asta determinando una maggiore competitività nella gara, e quindi, un maggior ricavo in tempi ridotti.

Sebbene l'aggiudicatario non vanti sul bene espropriato un diritto soggettivo pieno, quanto piuttosto un'aspettativa, questa non è di mero fatto bensì di diritto: va ravvisato, difatti, un affidamento qualificato sulla stabilità della vendita giudiziaria (v. Cass. civ., sez. un., 28 novembre 2012, n. 21110).

Il favor legis di cui gode l'aggiudicatario, anche provvisorio, non trova, però, la propria giustificazione nell'esigenza di tutela di una posizione giuridica individuale, bensì nell'interesse generale pubblicistico alla stabilità degli effetti delle vendite giudiziarie, quale momento essenziale per non disincentivare la partecipazione alle aste e quindi per garantire la fruttuosità delle stesse, in ossequio del principio costituzionale di ragionevole durata del processo (v. Cass. civ., sez. III, 8 febbraio 2019, n. 3709).

La responsabilità del custode in relazione allo ius ad rem dell'aggiudicatario

In relazione all'aspettativa tutelata dell'aggiudicatario, la giurisprudenza di legittimità, con orientamento oramai pacifico, ha riconosciuto la configurabilità di «un obbligo di diligenza e di buona fede a carico dei soggetti tenuti alla custodia e conservazione del bene aggiudicato, così da assicurare la corrispondenza tra quanto ha formato oggetto della volontà dell'aggiudicatario e quanto venduto» (così Cass. civ., sez. III, 30 giugno 2014, n. 14765; Cass. civ., sez. I, 17 febbraio 1995, n. 1730).

Considerato che l'effetto traslativo in favore dell'aggiudicatario è determinato dalla pronuncia del decreto e non già dalla mera aggiudicazione né dal versamento del prezzo, si deve ritenere, difatti, che il danneggiamento (o la distruzione del bene) effettuato tra l'aggiudicazione ed il decreto gravi sull'esecutato (e, pertanto, sui creditori), con possibilità per l'aggiudicatario di domandare il risarcimento del danno.

In dottrina è vivo il dibattito sulla natura della responsabilità che permette all'aggiudicatario di agire per l'indicato risarcimento. In capo al custode vanno comunque esclusi l'esistenza di una responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c. e l'obbligo di una condotta esigibile rispetto ai comportamenti posti in essere dal debitore dal momento che, sino a quando l'esecutato rimane nella detenzione dell'immobile, non è concretamente realizzabile alcuna condotta del custode idonea a impedire tali danneggiamenti. Esclusa l'applicabilità dell'art. 2051 c.c., potrebbe ipotizzarsi una responsabilità risarcitoria per fatto illecito ai sensi dell'art. 2043 c.c. (oppure, secondo un'altra lettura, una responsabilità contrattuale) del custode per la violazione del dovere stabilito dalla legge di assicurare la piena corrispondenza tra la cosa sulla quale è caduta la manifestazione di volontà dell'aggiudicatario e quella venduta, e, cioè, per la lesione dell'aspettativa tutelata dell'aggiudicatario.

Secondo certa giurisprudenza, rispetto all'“aspettativa tutelata” di cui gode l'aggiudicatario, sarebbe configurabile un obbligo di diligenza e di buona fede a carico dei soggetti tenuti alla custodia e conservazione del bene aggiudicato, così da assicurare la corrispondenza tra quanto ha formato oggetto della volontà dell'aggiudicatario e quanto venduto. Nel caso di danneggiamento dell'immobile prima del deposito del decreto di trasferimento, pertanto, sarebbe ipotizzabile una responsabilità ex art. 2043 c.c.

Per altra interpretazione invece si può ravvisare un'obbligazione ex lege di natura contrattuale e, quindi, in caso di perdita o di danneggiamento della cosa venduta successivo all'aggiudicazione il custode (debitore) è tenuto al risarcimento del danno subito dall'aggiudicatario (creditore), in conseguenza dell'inadempimento, se non prova che esso è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile (art. 1218 c.c.).

In sintesi, qualora l'aggiudicatario lamenti la perdita o il danneggiamento dell'immobile aggiudicato prima del deposito del decreto di trasferimento, è stata ravvisata la responsabilità risarcitoria ex art. 2043 c.c. del proprietario del bene che deteneva l'immobile in concorso con eventuali terzi materiali autori del danneggiamento (Cass. civ., sez. III, 30 giugno 2014, n. 14765) oppure del custode giudiziario per violazione della diligenza del buon padre di famiglia (parametro espressamente previsto dall'art. 67 c.c.) nell'osservanza dei doveri attinenti alla conservazione dell'integrità materiale del cespite.

Va ricordato che possono essere esperiti anche altri “rimedi” come la risoluzione della vendita o la revoca dell'aggiudicazione. La revoca può essere disposta dal giudice dell'esecuzione – su istanza dell'aggiudicatario – in presenza di una significativa lesione dello ius ad rem. Si tratta di un provvedimento discrezionale, il quale presuppone che il giudice dell'esecuzione sia convinto dell'esigenza di tutelare al meglio l'aggiudicatario. Va anche detto che la valutazione della revoca dell'aggiudicazione passa attraverso la disamina del prezzo di stima, degli eventuali ribassi a seguito di esperimenti successivi e del prezzo finale di aggiudicazione.

Va esclusa l'operatività della garanzia per vizi nell'ambito della vendita forzata, giusta la disposizione dell'art. 2922, comma 1, c.c. (dalla portata precettiva estesa, secondo la S.C., anche alla mancanza di qualità promesse ed essenziali ex art. 1497 c.c.: Cass. civ., sez. VI, 12 luglio 2016, n. 14165; Cass. civ., sez. I, 25 febbraio 2005, n. 4085) e, pertanto, la tutela in forma specifica dell'aggiudicatario (ovvero la risoluzione dell'acquisto) è circoscritta alla sola ipotesi di vendita di aliud pro alio.

Secondo la giurisprudenza di legittimità, la nullità del decreto di trasferimento sussiste solo per radicale diversità del bene oggetto di vendita forzata ovvero se ontologicamente diverso da quello sul quale è incolpevolmente caduta l'offerta dell'aggiudicatario; oppure perché, in una prospettiva funzionale, dopo il trasferimento risulti definitivamente inidoneo all'assolvimento della destinazione d'uso che, presa in considerazione nell'ordinanza di vendita, ha costituito elemento determinante per l'offerta dell'aggiudicatario (cfr. per una definizione generale, da ultimo, Cass. civ., sez. VI, 12 luglio 2016, n. 14165, Cass. civ., sez. III, 29 gennaio 2016, n. 1669, Cass. civ., sez. III, 25 ottobre 2016, n. 21480). Nella casistica dell'aliud pro alio, sono state ricomprese, ad esempio, le ipotesi di vendite forzate di terreni con erronea indicazione della destinazione urbanistica (cfr. Cass. civ., sez. I, 14 ottobre 2010, n. 21249) e di immobili abusivamente edificati non sanabili la cui condizione edilizia non sia stata menzionata nell'avviso di vendita (cfr. Cass. civ., sez. III, 11 ottobre 2013, n. 23140).

Il tutto con i limiti, però, dell'assenza di tutela per vizi e difetti propria della vendita giudiziaria.

Secondo la giurisprudenza costante, le azioni volte a risolvere la vendita giudiziaria devono essere esercitate impiegando l'opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.), da svolgere nel limite temporale massimo dell'esaurimento della fase satisfattiva dell'espropriazione, costituito dalla definitiva approvazione del progetto di distribuzione – comunque entro il termine perentorio di venti giorni dalla legale conoscenza dell'atto viziato, ovvero dal momento in cui la conoscenza del vizio si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo una diligenza ordinaria (cfr. Cass. civ., sez. III, 2 aprile 2014, n. 7708, Cass. civ., sez. III, 29 gennaio 2016, n. 1669).

La stabilità della vendita e l'interesse alla conservazione del decreto di trasferimento di cui all'art. 187-bis disp. att. c.p.c.

L'art. 2929 c.c. dispone che la nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita o l'assegnazione non ha effetto riguardo all'acquirente o all'assegnatario, salvo il caso di collusione con il creditore procedente. Gli altri creditori non sono in nessun caso tenuti a restituire quanto hanno ricevuto per effetto dell'esecuzione.

Tale norma tutela l'incolpevole affidamento del terzo acquirente e dell'assegnatario così come il nostro ordinamento, in generale, tutela chi ha fatto un acquisto in buona fede (ad es: art. 1153 c.c. e art. 1479 c.c.).

L'aggiudicatario, quindi, farà salvo il suo acquisto anche ove, ad esempio, vi siano state nullità relative al corretto svolgimento della procedura esecutiva immobiliare. Del resto, lo stesso non potrebbe essere in grado di verificare la correttezza della procedura esecutiva immobiliare verso i cui atti, salvo quelli direttamente collegati alla vendita, è parte estranea.

Si pensi al tardivo deposito della relazione notarile, al tardivo deposito dell'istanza di vendita, eventi anteriori alla vendita che conducono all'inefficacia (estinzione) della procedura esecutiva immobiliare.

Il carattere derivativo del trasferimento coattivo impone, inoltre, il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni ai sensi dell'art. 2650 c.c.

Per questa ragione il giudice è tenuto a verificare l'effettiva continuità delle trascrizioni e la titolarità, in capo al debitore, del diritto reale pignorato .

A correggere la granitica interpretazione della giurisprudenza, il legislatore del 2005 ha introdotto l'art. 187-bis disp. att. c.p.c.: in tutte le ipotesi di chiusura anticipata del processo esecutivo, gli effetti dell'aggiudicazione o dell'assegnazione sono fatti salvi e restano insensibili alla sopravvenuta estinzione. La ratio della norma è senz'altro quella di salvaguardare l'acquisto del terzo in quelle situazioni per le quali rimaneva preclusa all'aggiudicatario la protezione di cui all'art. 632 c.p.c.

Quanto alle numerose fattispecie (diverse dall'estinzione tipica) idonee a determinare la «chiusura anticipata» dell'esecuzione, vanno ricordate, a titolo esemplificativo:

• la caducazione del titolo esecutivo del creditore procedente;
• l'accoglimento di un'opposizione ex art. 615 c.p.c.;
• la sopravvenuta dichiarazione di liquidazione giudiziale dell'esecutato o l'ammissione dello stesso ad altra procedura;
• l'estinzione dell'espropriazione nei confronti degli enti locali in dissesto, ai sensi dell'art. 248, d.lgs. n. 267/2000 oppure quella per pagamento del debito d'imposta sul reddito ex art. 61, d.P.R. n. 602/1973;
• l'istanza di improcedibilità del curatore nella liquidazione giudiziale; 

• l’operatività di misure protettive in funzione di una domanda di concordato preventivo o di altra procedura concorsuale.

Nel vigore del vecchio regime la sopravvenuta estinzione determinava, secondo la giurisprudenza, la caducazione di tutti gli atti; per la dottrina, invece, il diritto del miglior offerente al trasferimento del bene sarebbe stato salvaguardato dall'art. 632 c.p.c., sin dal momento dell'aggiudicazione provvisoria.

Quest'ultima tesi è stata recepita dall'art. 187-bis disp. att. c.p.c., sulla cui natura ed ambito di applicazione hanno già avuto modo di pronunciarsi le Sezioni Unite della Suprema Corte. Segnatamente, i giudici di legittimità hanno riconosciuto che l'art. 187-bis disp. att. c.p.c. è norma di interpretazione autentica e, in quanto tale, trova immediata applicazione in tutti i processi pendenti.

Quindi, qualora in fase di vendita sia intervenuta l'aggiudicazione provvisoria e successivamente il giudice abbia dichiarato l'estinzione della procedura esecutiva in pendenza del termine per la presentazione delle eventuali offerte in aumento di un sesto (ora di un quinto) ex art. 584 c.p.c., si deve ritenere che, ai sensi nel nuovo art. 187-bis disp. att. c.p.c. gli effetti dell'aggiudicazione, “anche provvisoria”, restano fermi nei confronti dell'aggiudicatario, anche se tale non in via definitiva; poiché, con questa disposizione, il legislatore ha inteso incidere sul contenuto dell'art. 632 c.p.c. la regola contenuta di cui all'art. 187-bis disp. att. c.p.c. è norma di interpretazione autentica (Cass. civ., sez. un., 30 novembre 2006, n. 25507).

La Suprema Corte, esaminando il caso di una procedura che doveva ritenersi, per problemi endo-processuali, sostanzialmente estinta anni prima dell'intervenuta aggiudicazione, ha sostenuto: «L'art. 2929 c.c., prevede che eventuali nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita o l'assegnazione non hanno effetto riguardo all'acquirente o all'assegnatario, salvo il caso di collusione con il creditore procedente (ed aggiunge che gli altri creditori non sono in ogni caso tenuti a restituire quanto, hanno percepito in virtu' dell'esecuzione) (…) il legislatore ha ritenuto di far prevalere gli interessi dell'aggiudicatario e del creditore. Il principio sotteso a questa scelta è quello, richiamato anche dalla corte d'appello, della tutela del terzo di buona fede, e della tutela dell'affidamento incolpevole, che si somma e converge in questo caso con la miglior tutela della garanzia patrimoniale del creditore e con la tutela della certezza dei rapporti giuridici» (Cass. civ., sez. III, 27 agosto 2014, n. 18312).

Anche a proposito di una procedura esecutiva immobiliare coltivata e proseguita in assenza di titolo esecutivo la Corte nomofilattica ha affermato: «Il sopravvenuto accertamento dell'inesistenza di un titolo idoneo a giustificare l'esercizio dell'azione esecutiva non fa venir meno l'acquisto dell'immobile pignorato, che sia stato compiuto dal terzo nel corso della procedura espropriativa in conformità alle regole che disciplinano lo svolgimento di tale procedura, salvo che sia dimostrata la collusione del terzo col creditore procedente. In tal caso, tuttavia, resta salvo il diritto dell'esecutato di far proprio il ricavato della vendita e di agire per il risarcimento dell'eventuale danno nei confronti di chi, agendo senza la normale prudenza, abbia dato corso al procedimento esecutivo in difetto di un titolo idoneo» (Cass. civ., sez. un., 28 novembre 2012, n. 21110).

Dopo aver richiamato il principio contenuto nell'art. 187-bis disp. att. c.p.c., le Sezioni Unite hanno quindi chiarito che il sopravvenuto accertamento dell'inesistenza di un titolo esecutivo non caduca ex tunc l'acquisto compiuto dal terzo di buona fede, salvo sia dimostrata la collusione del terzo col creditore procedente.

Ugualmente, in caso di vizi minori, come la mancata notifica dell'udienza ex art. 569 c.p.c. al debitore esecutato, è stato sostenuto che: «In tema di espropriazione forzata immobiliare, la mancata comunicazione al debitore esecutato del provvedimento di fissazione dell'udienza ex art. 569 c.p.c. per la comparizione delle parti e l'autorizzazione alla vendita non è opponibile all'aggiudicatario del bene, siccome vizio afferente ad una fase procedimentale anteriore alla vendita ed alla quale l'aggiudicatario non prende parte» Cass. civ., sez. III, 10 dicembre 2021, n. 39243).

Con una recente decisione (Cass. civ., sez. III, ord., 18 gennaio 2024,  n. 2020) la terza sezione della S.C. ha affermato che: «La tutela dell'aggiudicatario ex art. 187-bis disp. att. c.p.c. presuppone che sino al momento del suo acquisto sia mantenuta la trascrizione del pignoramento, dalla quale discende l'inopponibilità dei diritti acquistati dai terzi ai sensi dell'art. 2919, comma 2, c.c.; ne consegue che, qualora la formalità venga cancellata - anche se erroneamente o financo illegittimamente - a seguito di estinzione o di altra forma di chiusura anticipata della procedura, acquistano efficacia, in pregiudizio dell'aggiudicatario, le trascrizioni successive al pignoramento, in applicazione della regola generale di cui all'art. 2644 c.c., a nulla valendo l'eventuale ripristino della formalità pubblicitaria del vincolo espropriativo, in conseguenza della revoca del provvedimento di cancellazione, potendo i relativi effetti operare solo ex nunc e, dunque, in maniera recessiva rispetto agli acquisti "medio tempore" ritualmente trascritti».

  L'aggiudicatario dell'immobile pignorato è, quindi, tutelato dalla trascrizione del pignoramento, solo se la stessa è ancora produttiva di effetti al momento della trascrizione del suo acquisto. Quando la trascrizione del pignoramento è cancellata sono opponibili all'aggiudicatario le alienazioni effettuate dal debitore. «L'acquirente dell'immobile pignorato acquisisce i diritti spettanti all'esecutato espropriato senza che gli siano opponibili le alienazioni compiute dopo la trascrizione del pignoramento (art. 2914, comma 1, n. 1, c.c.), sempre che non vi sia soluzione di continuità tra gli effetti della predetta formalità e la trascrizione dell'atto traslativo; se, invece, della trascrizione del pignoramento viene disposta la cancellazione, cessano di operare in favore dell'acquirente sia l'art. 2914 cod. civ., sia l'art. 2919 cod. civ., mentre l'acquisto dell'aggiudicatario non “retroagisce” (rectius, non si rinsalda) al vincolo dell'espropriazione forzata e, in virtù del criterio normativo della priorità delle trascrizioni, prevale l'eventuale altro acquirente che per primo ha trascritto il suo acquisto».

La suprema Corte ha ritenuto infondata la tesi del ricorrente «(a chi acquista in esito a un'esecuzione forzata non si applicano le ordinarie regole di risoluzione dei conflitti in conformità alle risultanze dei registri immobiliari, in quanto il suo acquisto - per sua natura - prevale nei confronti di chiunque)» in quanto confliggente contro plurimi principi di ordine generale.

L'art. 2919, comma 2, c.c., che rende «i diritti acquistati da terzi sulla cosa, se i diritti stessi non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori intervenuti nell'esecuzione» inopponibili all'aggiudicatario, rinvia agli effetti sostanziali del pignoramento (artt. 2913 ss. c.c.) che si producono dal momento della trascrizione (perfezionamento del pignoramento); quest'ultima, oltre a integrare la fattispecie complessa dell'art. 555 c.p.c., determina la conoscibilità del vincolo erga omnes e, pertanto, gli effetti del pignoramento permangono fino a che detto vincolo non viene cancellato.

La cancellazione della trascrizione del pignoramento – ancorché erronea o perfino illegittima – determina la caducazione dell'effetto della pubblicità: «la trascrizione del pignoramento immobiliare nei registri immobiliari è elemento necessario perché tale atto produca i suoi effetti, sicché la sua cancellazione, indipendentemente dalla validità o meno del titolo in base al quale essa è stata effettuata, (…) opera come autonoma causa di estinzione della pubblicità, che ne fa venir meno gli effetti rispetto ad ogni interessato… Il provvedimento di revoca dell'ordine di cancellazione non comporta l'automatica reviviscenza del vincolo nella sua efficacia di pubblicità, per ripristinare la quale occorre quindi procedere a nuova trascrizione» ( cfr. Cass. civ., sez. III, 18 agosto 2011, n. 17367).

Proprio perché l'acquisto dell'aggiudicatario avviene a titolo derivativo, trova piena applicazione la regola dell'art. 2644 c.c., secondo la quale, in caso di conflitto tra acquirenti, è preferito chi per primo ha trascritto il suo acquisto.

Un'eventuale revoca del presupposto della cancellazione e l'esecuzione di una nuova trascrizione del pignoramento non possono che operare ex nunc e non possono così prevalere (salve eventuali azioni tempestivamente proposte contro gli atti le cui formalità siano sopravvenute) sugli acquisti medio tempore ritualmente trascritti.

Infine, i giudici di legittimità hanno ribadito l'orientamento giurisprudenziale, secondo cui la regola dettata dall'art. 2644 c.c. prescinde dalla buona o mala fede dell'acquirente che abbia per primo trascritto il suo acquisto, ferma restando la rilevanza dello stato soggettivo in relazione a una sua eventuale responsabilità risarcitoria (cfr Cass. civ., sez. VI, ord., 7 gennaio 2021, n. 39 e Cass. civ., sez. II, 18 agosto 1990, n. 8403).

La decisione Cass. civ., sez. III, 18 gennaio 2024, n. 2020 è pienamente in linea con i principi del sistema della pubblicità immobiliare e con le esigenze di tutela dei terzi, che sulle risultanze di tali registri fanno affidamento. In particolare, conferma l'irrimediabilità degli effetti prodotti da una cancellazione: anche ove questa sia eseguita erroneamente o illegittimamente, la formalità cancellata perde definitivamente efficacia e, se ve ne sono i presupposti, può solo procedersi all'esecuzione di una nuova trascrizione o iscrizione, che produrrà effetti ex nunc.

Riferimenti

Oltre alla giurisprudenza richiamata nel testo si richiamano qui i seguenti lavori:

• A. Cerino Canova, voce Vendita forzata, in Enc.giur., Roma 1994, XXXII;
• P. Farina, L’aggiudicazione nel sistema delle vendite forzate, Napoli 2012, passim;
• F. Mazzarella, voce Vendita forzata, in Enc. Dir., Milano, 1993, XLVI, 559 ss.;
• A. Tedoldi,voce Vendita e assegnazione forzata, in Dig. civ., XIX, Torino, 1999, 653 ss.;
• S. Vincre, La stabilità della vendita forzata: un dogma riaffermato, in Riv. dir. proc., 2013,  1556.