Sopraelevazione: l’autore deve dimostrare che la struttura sottostante può fronteggiare il rischio sismico

Massima

Qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127, comma 2, c.c. e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione, che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente all'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico.

Il caso

Alcuni condomini avevano evocato in giudizio i proprietari pro indiviso di un'unità immobiliare sovrastante alla loro proprietà: gli attori lamentavano che i convenuti avevano innalzato la falda del sottotetto, determinando un maggior carico strutturale dell'immobile ed un pericolo alla sua stabilità per l'aumento del rischio sismico, e chiedevano, pertanto, la condanna al ripristino dello stato dei luoghi ed il risarcimento dei danni.

Disposta CTU, il Tribunale adito aveva accolto, per quanto di ragione, la domanda attorea, condannando i convenuti, però, soltanto al pagamento dell'indennizzo ex art. 1127 c.c., pari a € 10.768,00, oltre rivalutazione e interessi sulla somma originaria rivalutata di anno in anno.

Gli originari attori avevano proposto appello, rimproverando al primo giudice di aver escluso il rischio sismico derivante dal maggior carico del sottotetto, senza svolgere alcuna verifica di conformità dell'opera alle prescrizioni della legge sismica, e contestando, altresì, il calcolo dell'indennità dovuta ai sensi dell'art. 1127 c.c.

La Corte territoriale, con sentenza parziale, aveva ritenuto che la sopraelevazione non arrecasse pregiudizio alla statica dell'edificio, osservando, sulla base delle risultanze della CTU, che, in epoca remota, l'edificio era ben più alto di almeno un piano e che la sostituzione del tetto con strutture in conglomerato armato era avvenuta in osservanza degli interventi di miglioramento antisismico raccomandati dalle disposizioni e dalle norme di settore; inoltre, neanche la realizzazione di cordoli in cemento armato costituiva misura contraria alle disposizioni previste dalla legge antisismica.

Con separata ordinanza, la stessa Corte aveva disposto la remissione della causa sul ruolo per il calcolo dell'indennità di sopraelevazione, tenendo conto del valore del suolo occupato e non della sola parte della sopraelevazione realizzata; con sentenza definitiva, si determinava l'indennità ex art.1127 c.c.

Gli originari attori proponevano, dunque, ricorso per cassazione avverso la sentenza non definitiva ed la sentenza definitiva.

La questione

Si trattava di verificare se, in concreto, la realizzata sopraelevazione avesse o meno incidenza sulla statica dell'intero edificio, tenendo conto, altresì, del rispetto della normativa antisismica.

Le soluzioni giuridiche

Ad avviso dei giudici di Piazza Cavour, tutte le doglianze dei ricorrenti erano da considerarsi infondate.

Si rammenta che l'art. 1127, comma 2, c.c. pone il divieto assoluto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell'edificio nell'ipotesi in cui non permettano di sopportare il peso della nuova costruzione o non siano in grado di sopportare l'urto di forze in movimento, quali le sollecitazioni di origine sismica; deve essere, quindi, acquisito il consenso unanime degli altri proprietari dell'edificio ed il sopraelevante deve eseguire opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione.

Innanzitutto, la Corte d'Appello aveva correttamente qualificato come sopraelevazione, agli effetti dell'art. 1127 c.c., il manufatto realizzato dai convenuti, consistito nella realizzazione di un sottotetto avente un'altezza di 70-90 centimetri, atteso che, ai fini del citato art. 1127 c.c., la sopraelevazione di edificio condominiale è costituita dalla realizzazione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) nell'area sovrastante il fabbricato, per cui l'originaria altezza dell'edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche (Cass. civ., sez. II, 7 settembre 2009, n. 19281; Cass. civ., sez. II, 24 ottobre 1998, n. 10568; Cass. civ., sez. II, 10 giugno 1997, n. 5164; Cass. civ., sez. II, 24 gennaio 1983, n. 680).

Nella definizione enunciata dal supremo organo di nomofilachia (Cass. civ., sez. un., 30 luglio 2007, n. 16794), la nozione di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. comprende, peraltro, non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie, seppur indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato.

Orbene - per quel che qui maggiormente interessa - il limite segnato dalle condizioni statiche viene inteso dalla giurisprudenza di legittimità come espressivo di un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione; le condizioni statiche dell'edificio rappresentano, pertanto, un limite all'esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, atteso il potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione e l'accertamento dell'idoneità statica della sopraelevazione costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato (Cass. civ., sez. II, 30 novembre 2012, n. 21491).

In particolare, il divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell'edificio, previsto dall'art. 1127, comma 2, c.c., va interpretato non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell'edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture sono tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica, sicché, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127, comma 2, c.c. e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico (Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2020, n. 2000).

Nel caso di specie, il giudice distrettuale, con accertamento di fatto insindacabile in sede di legittimità, aveva verificato che le strutture dell'edificio erano predisposte per l'ulteriore carico; e tale conclusione, sulla base delle risultanze della CTU, al quale il suddetto giudice aveva motivatamente aderito, soddisfa l'oggetto dell'indagine richiesta al giudice di merito in relazione all'idoneità della struttura sottostante di fronteggiare il rischio sismico.

Invero, era stato accertato che, in epoca remota, l'edificio era ben più alto di almeno un piano e che la sostituzione del tetto con strutture in conglomerato armato era avvenuta in osservanza degli interventi di “miglioramento antisismico”; erano state sostituite le strutture in legno con strutture in conglomerato cementizio e gli interventi erano stati autorizzati dall'ex Genio civile, cui competeva la verifica di fattibilità in ordine agli aspetti riguardanti la statica dell'edificio, con riferimento al rispetto delle norme antisismiche; anche la realizzazione di cordoli in cemento armato in edifici di carattere storico in ristrutturazione costituiva, da un punto di vista tecnico, un miglioramento sotto il profilo antisismico.

Ne consegue - ad avviso degli ermellini - che il giudice di merito ha accertato la compatibilità della sopraelevazione con la normativa antisismica e l'assenza di rischio sismico derivante dalla nuova costruzione.

Contrariamente alle asserzioni dei ricorrenti, l'indagine della Corte d'Appello non si era fondata sul certificato di idoneità statica relativo alle sole opere abusive da parte del tecnico incaricato dagli attori, ma sul rispetto della normativa di settore in materia antisismica e sull'accertamento della consistenza delle murature portanti sottostanti, sicché l'indagine della stessa Corte non si era limitata alla sola sopraelevazione, ma all'edificio nel suo complesso.

Nell'impugnata sentenza, è stato ben chiarito che la sopraelevazione, per le modalità con cui era stata eseguita, comportava un miglioramento antisismico, alla luce dei dati acquisiti dalla documentazione del Genio civile, che, peraltro, non erano stati oggetto di specifica censura o contestazione nelle fasi di merito; la Corte ha aderito, quindi, alle conclusioni del CTU con motivazione che soddisfa i requisiti di cui all'art. 132, comma 4 c.c., sotto il profilo del rispetto del contenuto minimo costituzionale (Cass. civ. sez. II, 25 settembre 2018, n. 22598; Cass. civ., sez. un., 7 aprile 2014, n. 8053).

In proposito, i magistrati del Palazzaccio sottolineano, che, in seguito alla riformulazione dell'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. - disposta dall'art. 54 d.l. n. 83/2012, convertito nella l. n. 134/2012 - non è più deducibile, quale vizio di legittimità, il semplice difetto di sufficienza o illogicità della motivazione, anche se i provvedimenti giudiziari non si sottraggono all'obbligo di motivazione, previsto in via generale dall'art. 111, comma 6, Cost. e, nel processo civile, dall'art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.; tale obbligo si considera violato solo qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, oppure essa risulti del tutto inidonea ad assolvere alla funzione specifica di esplicitare le ragioni della decisione, per essere afflitta da un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili oppure perché perplessa ed obiettivamente incomprensibile; in tal caso, si concreta una nullità processuale deducibile in sede di legittimità ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

Il vizio di nullità della motivazione è configurabile, dunque, solo in quanto la sentenza sia inidonea a raggiungere lo scopo, ovvero di spiegare le ragioni del decidere, mentre - nel caso in esame - la motivazione della gravata sentenza consentiva di coglier l'iter logico della decisione, né era configurabile l'omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio con riferimento all'incidenza della sopraelevazione del sottotetto sulla statica del condominio, avendo la Corte accertato in concreto che l'edificio aveva un grado di resistenza tale da fronteggiare il rischio sismico (in tale senso, il ricorso sollecitava, invece, sotto lo schermo della violazione di legge, una rivalutazione delle istanze istruttorie).

Quanto alle contestazioni mosse alla CTU, si è osservato che il giudice di legittimità non ha il potere di riesaminare il merito della intera vicenda processuale sottoposta al suo vaglio, bensì la sola facoltà di controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico-formale, delle argomentazioni svolte dal giudice del merito.

Osservazioni

La pronuncia in commento si pone nel solco dei principi espressi da tempo ad opera del Supremo Collegio con riferimento ad uno dei limiti del diritto di sopraelevare da parte del proprietario dell'ultimo piano, atteso che l'art. 1127 c.c. prevede che la sopraelevazione - oltre che non pregiudicare l'aspetto architettonico dello stabile - “non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono” (comma 2).

Dunque, la Suprema Corte riconduce nell'alveo del divieto di cui sopra la sopraelevazione realizzata in violazione delle norme antisismiche: si è, infatti, affermato che la sopraelevazione realizzata dal proprietario dell'ultimo piano di edificio condominiale, in violazione delle prescrizioni e cautele tecniche fissate dalle suddette norme speciali, è riconducibile nell'ambito della previsione dell'art. 1127, comma 2, c.c., in tema di sopraelevazioni non consentite dalle condizioni statiche del fabbricato.

Nello specifico, si è condivisibilmente ritenuto - sulla scia di Cass. civ., sez. II, 30 maggio 2012, n. 8643 - che l'art. 1127, comma 2, c.c., che vieta la sopraelevazione qualora le condizioni statiche dell'edificio non la consentano, debba essere interpretato non nel senso che la sopraelevazione è vietata solo se le strutture dell'edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture dell'edificio siano tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentono di sopportare l'urto di forze in movimento, quali le sollecitazioni di origine sismica; pertanto, se le leggi antisismiche prescrivono particolari cautele tecniche da adottarsi nella sopraelevazione di edifici, esse sono da considerarsi integrative della norma codicistica, e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico (in questa lunghezza d'onda, Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 2008, n. 3196, ha legittimato il proprietario dell'ultimo piano, in caso di opposizione dei condomini interessati, a dimostrare la stabilità strutturale dell'edificio in condizioni di quiete o, nelle zone sottoposte a rischio sismico, l'adeguatezza della struttura del fabbricato al grado di sismicità della zona, in modo da sopportare la sopraelevazione).

Coerentemente, quindi, l'art. 1127, comma 2, c.c., il quale fa divieto al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale di realizzare sopraelevazioni precluse dalle condizioni statiche del fabbricato e consente agli altri condomini di agire per la demolizione del manufatto eseguito in violazione di tale limite, impedisce di costruire sopraelevazioni che non osservino le specifiche disposizioni dettate dalle leggi antisismiche, fondandosi la necessità di adeguamento alla relativa normativa tecnica su una presunzione di pericolosità, senza che abbia rilievo, ai fini della valutazione della legittimità delle opere sotto il profilo del pregiudizio statico, il conseguimento della concessione in sanatoria relativa ai corpi di fabbrica elevati sul terrazzo dell'edificio, atteso che tale provvedimento prescinde da un giudizio tecnico di conformità alle regole di costruzione (Cass. civ., sez. II, 26 aprile 2013, n. 10082)

Infine, qualora venga realizzata una sopraelevazione, nonostante le condizioni statiche dell'edificio non lo consentano, in quanto in violazione di norme antisismiche ed in conseguente pregiudizio della stabilità, gli altri condomini hanno diritto alla c.d. rimessione in pristino, con conseguente demolizione della nuova fabbrica (Cass. civ., sez. II, 20 agosto 1981, n. 4958).

A fronte di tale opera, deve riconoscersi, altresì, la facoltà del condominio di ottenere una condanna alla demolizione del manufatto e, quindi, la legittimazione alla relativa azione dell'amministratore del condominio medesimo, vertendosi in materia di “atti conservativi” relativi alle parti comuni dell'edificio ex artt. 1130, n. 4 e 1131 c.c. (Cass. civ., sez. un., 8 marzo 1986, n. 1552).

Sul versante processuale e, in particolare, riguardo alla legittimazione processuale dell'amministratore in ordine a tale particolare fattispecie, si sostiene che questi sia legittimato, senza necessità di autorizzazione dell'assemblea, ad instaurare il giudizio per la demolizione della sopraelevazione dell'ultimo piano dell'edificio, costruita dal condomino in violazione delle prescrizioni e delle cautele fissate dalle norme speciali antisismiche, perché tale atto, diretto a conservare l'esistenza delle parti comuni condominiali, rientra, appunto, negli atti conservativi che, ex art. 1130, n. 4, c.c., risultano a lui attribuiti (Cass. civ., sez. II, 12 ottobre 2000, n. 13611; sul versante passivo, è stata ravvisata un'ipotesi di litisconsorzio necessario da Cass. civ., sez. II, 26 aprile 2010, n. 9902; in ordine alla posizione del condomino, sempre sul versante processuale, v. Cass. civ., sez. II, 11 novembre 1982, n. 5958).

Per completezza, in merito alla demolizione del nuovo piano illegittimamente sopraelevato, va precisato che non si configura l'ipotesi dell'ultimo comma dell'art. 2933 c.c. il quale, in relazione all'esecuzione forzata degli obblighi di non fare, afferma testualmente che “non può essere ordinata la distruzione della cosa e l'avente diritto può conseguire solo il risarcimento dei danni, se la distruzione della cosa è di pregiudizio all'economia nazionale”: in tal senso si pone la giurisprudenza sull'art. 1127 c.c., secondo la quale l'art. 2933 c.c., relativo all'esecuzione forzata degli obblighi di fare, vietando la distruzione della cosa ove sia pregiudizievole all'economia nazionale, si riferisce, per quanto attiene a quest'ultima, alle fonti di produzione e di distribuzione della ricchezza del Paese e non trova riscontro nella demolizione parziale o totale di un edificio (Cass. civ., sez. III, 4 dicembre 1982, n. 6611).

Riferimenti

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