Clausola di esonero al pagamento degli oneri condominiali: è sempre legittima?

Massima

La clausola di esonero dalle spese condominiali, in favore dell'originario costruttore, che maturano sulle unità immobiliari invendute, è legittima se tale accordo è previsto dal regolamento contrattuale o da tutti i titoli di compravendita. Tale clausola, tuttavia, non può avere una durata infinita, atteso che, in caso di durata illimitata dell'esonero, questa pattuizione deve ritenersi vessatoria.

Il caso

Con atto di citazione, un condomino-costruttore impugnava due delibere condominiali afferenti a un complesso condominiale convenuto, con la prima si erano approvati i bilanci consuntivo e preventivo, addebitando all'attore, in sede di riparto, le spese ordinarie però in violazione dell'art. 23 del regolamento di condominio contrattuale che lo esonerava, quale società costruttrice, da ogni contribuzione degli oneri relativamente alle unità invendute. Con successiva delibera, l'assemblea condominiale deliberava l'esecuzione di lavori di manutenzione dello stabile disponendo la costituzione di un fondo straordinario; tale ultima delibera era affetta da nullità perché prevedeva l'estensione dei lavori appaltati anche alle parti non condominiali.

Il detto condomino-costruttore chiedeva l'annullabilità/nullità delle deliberazioni impugnate, invocando la clausola di esonero prevista dal regolamento condominiale.

Si costituiva il condominio, invocando la nullità della predetta clausola del regolamento per la violazione delle norme previste dal Codice del consumo o per essere abusiva; eccepiva l'improcedibilità della impugnazione in relazione alla seconda delibera, concludendo con il rigetto delle domande avanzate dalla controparte.

La causa veniva riservata per la decisione, con l'assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e repliche.

Il Tribunale decideva per l'accoglimento dell'impugnativa della deliberazione inerente all'approvazione dei bilanci in virtù della presenza della clausola di esonero e dichiarava inammissibile impugnazione della seconda delibera, con condanna alla rifusione delle spese di lite in capo al condominio-convenuto.

La questione

Si trattava di accertare e verificare la fondatezza della impugnativa a delibere condominiali posta in essere dal condomino costruttore, considerando rilevante la clausola di esonero contenuta nel regolamento condominiale contrattuale.

Tutti gli aspetti della contesa venivano esaminati dal Tribunale pugliese, il quale accoglieva la domanda dichiarando la nullità della deliberazione sul riparto delle spese ordinarie e dichiarava, altresì, inammissibile l'impugnativa sulla delibera inerente all'esecuzione dei lavori.

Le soluzioni giuridiche

In linea di principio, è stata ritenuta corretta l'affermazione contenuta nella sentenza emessa dal Tribunale adito, in ordine all'accoglimento dell'impugnativa a delibera condominiale riguardate l'applicabilità della clausola di esonero dal pagamento degli oneri condominiali da parte del costruttore, con vittoria delle spese di lite.

Il giudicante riteneva valida la clausola regolamentare di esonero del costruttore al pagamento delle spese condominiali, accertata la natura contrattuale del regolamento.

Tali clausole dispongono in materia di riparto delle spese, in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 c.c., e sono valide e vincolanti nei confronti di tutti i condomini, ritenendo legittima la deroga al criterio di ripartizione per quote millesimali stabilito dalla legge, anche esonerando completamente uno dei condomini dal relativo onere, nonostante l'art. 1118 c.c., come la fattispecie posta al vaglio del giudice adito (Cass. civ., sez. II, 4 agosto 2016, n. 16321; Cass. civ., sez. II, 17 gennaio 2003, n. 641).

La clausola oggetto della disamina può essere modificata soltanto all'unanimità, ovvero con il consenso di tutti i condomini, ivi compreso il beneficiario di tale esenzione.

Di contro - secondo il magistrato - la delibera adottata a semplice maggioranza, per quanto qualificata, è irrimediabilmente nulla, perché contraria alla volontà unanime a suo tempo espressa nel regolamento condominiale che, dovendosi qualificare come un contratto, può essere modificato solo con il consenso di tutte le parti che ne hanno preso parte. I criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall'art. 1123 c.c., possono essere infatti derogati, come prevede la stessa norma, e la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta sia nel regolamento condominiale (che perciò si definisce di natura contrattuale), ovvero in una deliberazione dell'assemblea che venga approvata all'unanimità, ovvero con il consenso di tutti i partecipanti alla compagine condominiale.

Tuttavia, la validità della clausola regolamentare che esoneri il costruttore dal pagamento delle spese condominiali non può essere messa in dubbio nemmeno mediante il richiamo alla disciplina delle clausole vessatorie di cui al Codice del consumo, quanto meno nel rapporto tra condominio e impresa costruttrice (Cass. civ., sez. VI, 21 giugno 2022, n. 20007).

Ne consegue che legittimato a opporre l'eccezione della vessatorietà di una simile clausola regolamentare può essere soltanto il condomino-acquirente, a condizione che la stessa abbia determinato a suo carico un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto di compravendita e che dunque abbia inciso sulla prestazione traslativa del bene, che si estende alle parti comuni, dovuta dall'alienante, o sull'obbligo di pagamento del prezzo gravante sull'acquirente.

Invece, l'impugnativa alla delibera avente ad oggetto l'approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria del condominio, veniva dichiarata inammissibile dal Tribunale.

Nel caso di specie, rimarca il magistrato, siamo nell'alveo delle controversie in materia condominiale, prevista dall'art. 5, comma 1-bis, d.lgs. n. 28/2010, perciò è previsto il procedimento di media-conciliazione obbligatorio ex lege, inteso quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

L'istante-condomino aveva violato l'art. 4 del detto decreto legislativo, perché, a livello di contenuto, tra la domanda di mediazione e il successivo atto introduttivo del giudizio vi deve essere simmetria e corrispondenza tra i fatti rappresentati in sede di mediazione e quanto esposto in sede processuale.

In via definitiva, l'istanza di mediazione deve ricalcare la futura domanda di merito, introducendo in sede di mediazione gli elementi fattuali che saranno introdotti in sede giudiziale, e ciò per un duplice ordine di ragioni, ossia: - consentire all'istituto giuridico della mediazione civile e commerciale di espletare la relativa funzione deflattiva; - porre l'altra parte, ovverossia parte chiamata in mediazione, nelle condizioni di conoscere la materia del contendere nonché di prendere adeguatamente posizione su di essa.

Perciò, anche tale dichiarazione di improcedibilità della domanda sulla deliberazione impugnata, è sicuramente condivisibile, vista il mancato rispetto, da parte dell'istante, dei contenuti della domanda di mediazione che avrebbero dovuto riprodursi in modo “identico” nel libello introduttivo, e non essere asimmetrici.

Osservazioni

La disamina della pronuncia del Tribunale barese comporta una serie di riflessioni. Con la clausola di esonero al pagamento degli oneri condominiali, il costruttore, originario venditore del complesso condominiale, riserva per sé una o più unità immobiliari stabilendo, unilateralmente, che fino al momento della vendita le relative spese siano a carico degli altri condomini. È innegabile che tale circostanza dia luogo ad una situazione di squilibrio e di ingiusto privilegio del primo nei confronti del resto della compagine condominiale. Trattasi, infatti, di riserva che per essere valida deve trovare o in un regolamento contrattuale oppure in una decisione dell'assemblea assunta con unanimità di consensi.

Tale clausola di esonero non è vessatoria purchè non sia a favore dello stesso costruttore-condomino (Cass. civ., sez. II, 23 luglio 2019, n. 19832). Ne consegue che le norme del Codice del consumo sono applicabili alle convenzioni di ripartizione delle spese condominiali predisposte dal costruttore, in quanto oggettivamente ricollegabili all'esercizio dell'attività imprenditoriale da questa svolta (Cass. civ., sez. II, 4 agosto 2016, n. 16321; Cass. civ., sez. II, 24 luglio 2001, n. 10086). Perciò, se ne deduce che è senz'altro applicabile la disciplina prevista dal Codice del consumo, e, quindi, se da un lato è legittimo l'esonero in favore dell'originario costruttore, parziale e/o totale, dalle spese condominiali che maturano sulle unità immobiliari invendute, purchè previsto dal regolamento contrattuale, dall'altro, lo stesso non può avere una durata superiore ai primi due anni finanziari del condominio, a decorrere dalla data del primo atto di compravendita (Cass. civ., sez. II, 25 marzo 2004, n. 5975). L'unico modo per considerare la clausola di esonero non vessatoria, stante le norme del Codice del consumo, e far sì che l'imprenditore debba fornire la difficile prova che la stessa abbia formato oggetto di una specifica trattativa con il consumatore/acquirente. Inoltre, il detto acquirente deve ricevere un vantaggio dal pieno accollo delle spese condominiali di spettanza del costruttore per le unità non vendute; in assenza di una specifica approvazione, la clausola deve considerarsi nulla e/o inefficace per contrasto con le norme delCodice del consumo.

È pacifico che, ove la condizione sia stipulata nell'interesse esclusivo di una delle parti contraenti, la parte nell'interesse della quale essa è convenuta può rinunciarvi in ogni tempo, circostanza questa che non sarà mai attuata dal costruttore. L'esonero, tuttavia, non può avere una durata illimitata a decorrere dalla data del primo atto di compravendita. L'art. 1355 c.c. sanziona con la nullità l'alienazione di un diritto o l'assunzione di un obbligo subordinata ad una condizione sospensiva “meramente potestativa”, il cui avveramento, cioè, è rimesso alla mera volontà dell'alienante o, rispettivamente, del debitore (che nel caso di specie è il costruttore)”.

Pattuizioni di questo tipo possono considerarsi nulle ai sensi dell'art. 1355 c.c., proprio perché l'obbligo del costruttore di sostenere le spese condominiali è sospensivamente condizionato al verificarsi di un evento (la vendita delle unità immobiliari) che dipende esclusivamente dall'arbitrio del costruttore stesso.

In tal senso si rileva che l'esenzione del proprietario/impresa costruttrice da ogni spesa di amministrazione e gestione senza l'apposizione di un termine finale deve ritenersi illegittima in quanto idonea a protrarre illimitatamente una situazione di abnorme privilegio per effetto della mera volontà della parte favorita, essendo tutt'altro che inverosimile l'ipotesi che una società immobiliare abbia interesse a non vendere e a non affittare locali facenti parte di un condominio, per esempio in attesa di una prevista lievitazione dei prezzi, proprio in ragione dell'esenzione delle spese precostituite a suo favore, provocando una discriminazione economica (App. Genova 29 agosto 1996, n. 728; Trib. Brescia 4 agosto 2021, n. 1382; Trib. Roma 16 febbraio 2021, n. 2786).

Per completezza, il profilo contrattuale, in un contratto tipico la causa è la funzione economico sociale del contratto. Funzione che si risolve nella sintesi dei suoi effetti essenziali. Ad esempio: la causa della vendita è lo scambio di cosa contro prezzo; lo scambio è la sua funzione economica e sociale, ed è, altresì, il suo effetto essenziale. Ogni contratto tipico ha una causa tipica giudicata meritevole di tutela dal legislatore. In altri termini, la causa è lo scopo delle parti, ma non qualsiasi scopo, bensì solo lo scopo ultimo, quello oggettivato nel negozio. Per la vendita, ad esempio, è lo scambio di cosa contro prezzo. Ne consegue che un contratto tipico non può mai avere causa illecita, essendo presente una causa in senso astratto. In tal senso la causa può quindi essere intesa, come la sintesi degli interessi reali che il contratto è diretto a perseguire. Però, con una clausola di esonero dalle spese condominiali si rappresenta illegittimità della causa (Cass. civ. sez. III, 8 maggio 2006, n. 10490).

La validità della clausola del regolamento di condominio, che esonera dal pagamento delle spese il costruttore, deve essere esaminata prescindendo dalla derogabilità convenzionale dell'art. 1123 c.c. sui criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, dovendo l'indagine spingersi alla verificazione della sussistenza di una legittima causa contrattuale che la giustifichi. La clausola relativa al pagamento delle spese condominiali inserita nel regolamento di condominio predisposto dal costruttore o originario unico proprietario dell'edificio e richiamato nel contratto di vendita della unità immobiliare concluso tra il venditore professionista e il consumatore acquirente, può considerarsi vessatoria, ai sensi dell'art. 33, comma 1, d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206, ove sia fatta valere dal consumatore o rilevata d'ufficio dal giudice nell'ambito di un giudizio di cui siano parti i soggetti contraenti del rapporto di consumo e sempre che determini a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, e, dunque, se incida sulla prestazione traslativa del bene, che si estende alle parti comuni, dovuta dall'alienante, o sull'obbligo di pagamento del prezzo gravante sull'acquirente, restando di regola estraneo al programma negoziale sinallagmatico della compravendita del singolo appartamento l'obbligo del venditore di contribuire alle spese per le parti comuni in proporzione al valore delle restanti unità immobiliari che tuttora gli appartengono (Cass. civ., sez. II, 27 febbraio 2024, n. 5139; Cass. civ., sez. VI, 21 giugno 2022, n. 20007).

Riferimenti

Nicoletti, Unità immobiliari invendute e clausola di esonero dalle spese condominiali, in IUS-Condominioelocazione.it, 21 dicembre 2022;

Nicoletti, Il costruttore/venditore può esonerarsi dal contribuire alle spese condominiali per effetto di una clausola del regolamento contrattuale? In IUS Condominioelocazione.it, 19 aprile 2022;

Frugoni,  È nulla per difetto di causa la clausola del regolamento che esonera il condomino/costruttore dal pagamento delle spese condominiali, in IUS Condominioelocazione.it, 14 febbraio 2022;

Cecchini, Regolamento contrattuale, criteri di riparto e clausole vessatorie, in Condominioweb.com, 15 gennaio 2021;

Tarantino, Esonero spese condominiali e vessatorietà della clausola: quando è applicabile il codice del consumo?, in Condominioweb.com, 26 luglio 2019;

Celeste, La vessatorietà della clausola compromissoria inserita nel regolamento di condominio, IUS- Condominioelocazione.it, 28 dicembre 2017;

Celeste - Scarpa, Il condominio negli edifici, Milano, 2017, 920.