Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 131 del 9 giugno 2025, la l. n. 80/2025 (conversione del d.l. n. 48/2025) in materia di sicurezza. Con la citata normativa sono state introdotte nuove disposizioni per la tutela dei proprietari di immobili occupati abusivamente. In particolare, tra gli aspetti immobiliari, è stato introdotto il reato di “occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui”. Quanto agli aspetti procedurali, il Legislatore ha previsto “la reintegrazione nel possesso dell'immobile”. Per favorire l'interesse del proprietario a rientrare nel possesso della propria abitazione, il Legislatore ha previsto, inoltre, la non punibilità dell'occupante abusivo che collabori all'accertamento dei fatti e ottemperi volontariamente e immediatamente all'ordine di rilascio dell'immobile. L'obiettivo, in questo caso, è quello di favorire una soluzione stragiudiziale, disincentivando il ricorso alla forza pubblica.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

La riparazione straordinaria di notevole entità

Il contesto del presente giudizio riguarda l'approvazione dei lavori in condominio. La Corte d'Appello aveva implicitamente ritenuto che la delibera avente ad oggetto la "manutenzione generale dei due corpi di fabbrica" non riguardava "la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità", perché in tal caso essa doveva essere altrimenti presa con un numero di voti che rappresentasse la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Secondo la Suprema Corte, invece, il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione, rimessi all'iniziativa dell'amministratore nell'esercizio delle proprie funzioni e vincolanti per tutti i condomini ex art. 1133 c.c., ed atti di amministrazione straordinaria, al contrario bisognosi di autorizzazione assembleare per produrre detto effetto, salvo quanto previsto dall'art. 1135, comma 2, c.c., riposa sulla "normalità" dell'atto di gestione rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni; sicché, gli atti implicanti le spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell'assemblea condominiale con le dovute maggioranze (Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2025, n. 15346).

L'annullamento della delibera di approvazione del rendiconto

Il contesto del presente giudizio riguarda i vizi del rendiconto. Secondo la Suprema Corte, il rendiconto consuntivo approvato dall'assemblea che contenga errori nel prospetto dei conti individuali del singolo condomino per successivi periodi di gestione, e che non sia altrimenti idoneo a rendere intellegibili le voci di entrata e di spesa, non riportando debiti del condominio verso il medesimo condomino, deve comunque essere impugnato dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti nel termine stabilito dall'art. 1137, comma 2, c.c., non

essendo consentito rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell'impugnazione della delibera. Se non impugnato, tale rendiconto è esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non configurando un nuovo fatto costitutivo del credito. Premesso ciò, nella vicenda, gli ipotizzati vizi delle deliberazioni assembleari davano luogo comunque all'annullabilità della stessa, in quanto non veniva dedotta una modificazione dei criteri legali di riparto delle spese da valere per il futuro, quanto una erronea ripartizione in concreto in violazione di detti criteri, sicché tali vizi non potevano essere sindacati dal giudice in sede di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei contributi condominiali fondati su tali delibere (Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2025, n. 15318).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

Il direttore dei lavori è responsabile della mancata informazione dei bonus edilizi

Il Tribunale di Fermo si è occupato di un caso di accertamento del riconoscimento del compenso del direttore dei lavori. Il condominio contestava la pretesa del professionista, sottolineando che l'ingegnere (anche condomino) aveva proposto i lavori per ottenere il bonus facciate e, durante la fase preliminare, aveva rassicurato gli altri condomini che gli abusi esistenti non avrebbero influito sulla concessione di tale bonus. Ma, a causa di ciò, il condominio aveva deciso di sospendere i lavori in corso e ripristinare lo status quo ante mediante lo smontaggio della impalcatura, provocando danni pari al compenso dovuto all'impresa per i lavori in itinere svolti. Secondo il giudice, nella vicenda, esisteva il diritto del condominio ad ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa della negligenza del direttore dei lavori, il quale avrebbe dovuto avvertire i condomini che per ottenere il bonus bisognava prima agire in sanatoria. Invero, il professionista, dopo i sopralluoghi, aveva informato i condomini che gli abusi non consentivano di accedere al bonus del 110%, ma solo al bonus facciate, sostenendo che quest'ultimo bonus poteva essere elargito dallo Stato, anche se gli abusi riguardavano le parti private dell'edificio; con ciò, procurando un danno. In conclusione, il professionista è stato condannato (Trib. Fermo 14 giugno 2025, n. 339).

La turnazione della sosta auto nel garage spetta anche al proprietario della cantinola

Il Tribunale di Napoli si è occupato di un caso di turnazione della sosta auto nel garage condominiale. In particolare, l'assemblea aveva manifestato il diniego del diritto al ricorrente di sostare nel garage condominiale e, quindi, di poter partecipare alla turnazione, per essere proprietario di una sola cantinola e non di unità abitativa. Secondo il giudice, in applicazione dell'art. 1102 c.c., per pari uso non si deve intendere un uso identico, perché l'identità nello spazio o addirittura nel tempo potrebbe comportare il divieto per ogni condomino di usare la cosa comune, come accadrebbe nell'ipotesi di posti auto in numero inferiore rispetto ai condomini talché, se il pari uso da garantire dovesse essere identico e, quindi, contestuale, nessuno dei condomini potrebbe usare – nel caso di specie – il locale garage ancorché il bene comune abbia una tale destinazione. Ma se è consentito un uso differenziato, come avviene quando sia prevista una turnazione nel godimento dei posti auto, tuttavia occorre pur sempre garantire a tutti i condomini, in condizioni di assoluta parità, l'accesso al godimento della cosa comune. Si è, infatti, condomini semplicemente in quanto proprietari di una unità immobiliare all'interno di un determinato edificio, indipendentemente se trattasi di abitazione, locale commerciale, locale deposito, cantinola, ed indipendentemente dalle proprie condizioni personali e dalle proprie scelte di vita, se destinare quell'unità immobiliare a propria dimora, deposito, attività commerciale, se lasciarla libera, se locarla a terzi ecc. In conclusione, il giudice accoglie la domanda e, per l'effetto, condanna il condominio a far partecipare il ricorrente alla turnazione della sosta auto nel garage (Trib. Napoli 11 giugno 2025).

Il mancato possesso del documento unico di regolarità contributiva

Il Tribunale di Salerno si è occupato di un caso avente ad oggetto il mancato possesso del D.U.R.C. dell'impresa.  Secondo il giudice, la mancanza del “documento unico di regolarità contributiva” determina l'impossibilità di riconoscere l'esigibilità al credito dell'impresa perché un eventuale pagamento esporrebbe il condominio alle conseguenze di legge per la responsabilità solidale con l'impresa per il pagamento delle spettanze dei lavoratori e per la irregolare posizione contributiva e fiscale dei dipendenti di quest'ultima. Pertanto, atteso che agli atti del ricorso per ingiunzione non risultava essere stato presentato un D.U.R.C. in corso di validità né la pretesa fattura del saldo dei lavori, la relativa domanda di pagamento era completamente improcedibile, atteso che in conseguenza di tale mancanza il credito non poteva essere considerato esigibile. A fronte dell'inadempimento, da parte dell'appaltatore, dell'obbligo di presentazione del documento unico di regolarità contributiva, il committente è legittimato a sospendere il pagamento delle prestazioni (Trib. Salerno 14 giugno 2025, 2646).

La rimozione della vetrata amovibile frangivento

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere si è occupato di un caso di violazione del decoro dell'edificio.  Alcuni condomini avevano installato sul balcone del loro appartamento una vetrata amovibile frangivento, senza alcuna preventiva comunicazione all'amministratore di condominio, in violazione sia del regolamento condominiale che dell'art. 1120 c.c. Secondo il giudice, ciascun condomino ha un autonomo potere individuale, concorrente, in mancanza di personalità giuridica del condominio, con quello dell'amministratore, di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota. Premesso ciò, la vetrata realizzata dai convenuti, al contrario di quanto da loro sostenuto, rientrava nel divieto posto dal regolamento. Invero, la vetrata in questione rientrava nel concetto di “parete”, in quanto il regolamento poteva interpretarsi non solo alle pareti fisse ma anche alle pareti mobili. Inoltre, a prescindere dalla qualificazione della detta vetrata come parete, la disposizione richiamata del regolamento condominiale faceva riferimento anche ad arredi di qualsiasi specie aventi un'altezza superiore a quella dei parapetti o ringhiere e, la vetrata in questione, aveva un'altezza superiore a quella della ringhiera del balcone. Dai rilievi fotografici prodotti in atti risultava evidente che la vetrata in questione ledeva il decoro architettonico del fabbricato, in quanto rifletteva negativamente sull'armonia dello stesso e non rispettava le sue linee estetiche. Pertanto, in accoglimento della domanda proposta, i convenuti sono stati condannati alla rimozione della vetrata (Trib. Santa Maria Capua Vetere 12 giugno 2025, n. 1952).

Le responsabilità della ditta appaltatrice dell'abbandono immotivato del cantiere condominiale

Il Tribunale di Napoli si è occupato di un caso avente ad oggetti l'abbandono della ditta dei lavori in condominio. Il direttore dei lavori aveva dato atto che il regolare svolgimento dei lavori era stato ostacolato da numerosi problemi come la mancata autorizzazione comunale per l'occupazione del suolo pubblico destinato al montaggio dei ponteggi, l'impossibilità di utilizzare le utenze idriche ed elettriche del condominio, le auto dei condomini o dei clienti del ristorante parcheggiate irregolarmente che impedivano l'installazione di piattaforme mobili in alternativa ai ponteggi. L'impresa, però, aveva abbandonato il cantiere “brutalmente”, senza ottemperare a quanto previsto dal contratto in ordine alla contestazione degli inadempimenti al committente e senza richiedere una sospensione dei lavori alla direzione lavori. Secondo il giudice, anche se le condizioni materiali di cantiere fossero state ostative, la ditta avrebbe dovuto richiedere formalmente la sospensione del contratto e indicare un termine per superare le criticità. Pertanto, non avendo effettuato tale adempimento, la responsabilità per l'interruzione dei lavori non poteva essere attribuita in toto al committente condominio. In conclusione, se l'impresa decide di interrompere temporaneamente i lavori, senza aver formalmente contestato all'amministratore condominiale le carenze che ostacolano l'esecuzione e senza avergli dato un termine per adempiere, può essere considerata inadempiente anche per quei giorni di fermo (Trib. Napoli 13 giugno 2025, n. 5912).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

La demolizione della veranda abusiva sul tetto dell'edificio

Il massimo consesso amministrativo si è occupato di un caso di demolizione di una veranda realizzata sul tetto dell'edificio. Nel caso di specie, il condominio sosteneva che i proprietari avevano realizzato una sopraelevazione non consentita dal regolamento di condominio e, per queste ragioni, aveva chiesto la demolizione.  A seguito della conferma di primo grado, i ricorrenti adivano il Consiglio di Stato.  In tale giudizio, i giudici sottolineavano che in origine, attraverso l'autorizzazione edilizia, il Comune aveva assentito la realizzazione di una serra, la quale, tuttavia, era stata sostituita da una veranda abusiva ad uso abitativo, cosicché era evidente che la costruzione realizzata sul terrazzo non era quella oggetto dell'autorizzazione, ma un volume nuovo e diverso utilizzato come spazio abitativo, senza alcun titolo edilizio. Difatti, si è in presenza di difformità totali del manufatto o variazioni essenziali, sanzionabili con la demolizione, allorché i lavori riguardino un'opera “diversa” da quella prevista dall'atto di concessione per conformazione, strutturazione, destinazione, ubicazione, mentre si configura la difformità parziale quando le modificazioni incidano su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell'opera. Ricorso rigettato con la conferma dell'ordine di rimozione della veranda (Cons. Stato 9 giugno 2025, n. 4981).

Riferimenti

Legge 9 giugno 2025, n. 80, in Gazzettaufficiale.it, 9 giugno 2025.