Per usucapire il passaggio pedonale in un cortile serve un passaggio illimitato, incontestato e prolungato nel tempo
09 Luglio 2025
Il caso Il Condominio agiva in giudizio avverso il proprietario di un fondo adiacente e ai fini di ottenere la dichiarazione dell'esistenza di un diritto di passaggio pedonale sul predetto terreno. Affermava, infatti, il condominio, come i condomini da svariati anni utilizzassero il cortile del convenuto al fine di raggiungere la via pubblica mediante il passaggio sul fondo e attraverso una breccia sita nel muro di confine. Tale passaggio sarebbe stato possibile sino all'apposizione di un cancello sul muro citato, del quale solo il proprietario del fondo aveva le chiavi. A parere del Condominio attoreo il passaggio era previsto in una nota di trascrizione datata 1962 relativa all'atto di acquisto del fondo sul quale era, infine, stato costruito lo stesso Condominio. Tale originario atto, risalente al 1911, era stato distrutto in un incendio nel corso del secondo conflitto mondiale. In ogni caso, riferiva il Condominio, i condomini avevano realizzato per anni un passaggio ininterrotto e incontestato e fino all'apposizione del predetto cancello nel muro di confine. Si costituiva in giudizio il proprietario del cortile, che negava ogni esistenza del presunto passaggio pedonale, osservando come il varco nel muro fosse sempre stato chiuso da un cancelletto di legno le cui chiavi erano detenute dal conduttore della particella sulla quale insisteva il cortile, ossia una società sportiva. Il giudizio di primo grado vedeva l'accoglimento delle ragioni attoree, sulla base dell'esistenza della menzionata nota di trascrizione, che avrebbe costituito il titolo esecutivo della servitù di passaggio. Il proprietario impugnava la decisione in grado d'appello. Il Condominio, resistendo al gravame della prima sentenza, in via subordinata domandava, altresì, il riconoscimento dell'acquisto per usucapione della servitù di passaggio. Tale modalità di acquisto dei diritti reali sui beni immobili è regolata dall'art. 1158 c.c. che afferma che «la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni». La decisione della Corte d'Appello, tuttavia, confermava la decisione di primo grado. Al soccombente, quindi, non restava che agire in Cassazione, dolendosi dell'erroneità della decisione di seconde cure. La Cassazione, in accoglimento del ricorso, rilevava l'errore del giudice d'appello per avere accolto la domanda di servitù unicamente sulla base dell'atto di trascrizione poc'anzi citato. Tale prova non sarebbe stata sufficiente in quanto riferita solo al fondo dominante, ma senza alcuna attinenza con il fondo servente. Il Giudizio, quindi, veniva rinviato alla Corte d'Appello. Non potendo giudicare sulla base della domanda principale del Condominio - ossia della costituzione del diritto mediante la nota di trascrizione dell'atto di acquisto del fondo - in ragione della precedente pronuncia della Cassazione sul punto, il giudice d'appello accoglieva la subordinata domanda di usucapione della servitù di passaggio. Come già visto, tale diritto viene ad esistere per possesso (in questo caso esercizio della servitù di passaggio) illimitato e incontestato, prolungato nel tempo. A parere del giudice i condomini, che avevano testimoniato di un passaggio nei giorni feriali dalle 8.00 alle 20.00 per recarsi a fare acquisti, avevano conseguito per usucapione il diritto di passaggio. Il passaggio deve essere illimitato e incontestato altrimenti non vi è usucapione La travagliata vicenda processuale arrivava al termine a seguito del secondo passaggio con i giudici. La Cassazione, infatti, a seguito della seconda impugnazione da parte del convenuto (al quale si era succeduto la sua erede a causa della sua dipartita nelle more del giudizio), statuiva l'erroneità della decisione d'appello. A parere della Cassazione, infatti, il possesso esercitato dai condomini non sarebbe stato sufficiente per far conseguire loro l'usucapione del diritto di passaggio. Dalle risultanze istruttorie, infatti, i condomini avevano riferito di potere liberamente passare sul fondo servente, in orari limitati dalle 8.00 alle 20.00. Con tale passaggio essi si sarebbero recati in orario esclusivamente giornaliero a fare acquisti, utilizzando il cortile del fondo adiacente come scorciatoia. Essi, tuttavia, riferivano ancora che per detti passaggi era ogni volta necessario domandare l'apertura di un cancello o varco al custode incaricato dalla società sportiva, che era conduttrice del fondo in ragione di un contratto di locazione sottoscritto con il convenuto. Secondo la Corte, ai fini dell'usucapione il passaggio, che è una servitù prediale attiva, deve potere avvenire in qualsiasi momento e indipendentemente dalla collaborazione eventualmente prestata del fondo servente (così anche in Cass. n. 2717/1982). Il passaggio occasionale e condizionato dall'aiuto del portiere, quindi, non è suscettibile di fare acquisire il diritto di passaggio per usucapione. Per l'usucapione, sia di proprietà che di diritti reali minori, è richiesto un possesso «continuo, pacifico, pubblico, non interrotto, non equivoco, accompagnato dall'animus corrispondente al diritto reale che si intende acquisire (nella fattispecie il diritto reale di servitù di passaggio pedonale su cosa altrui) che si protragga per il tempo necessario per la configurabilità del possesso ad usucapionem (art. 1158 c.c.)». In ragione di tali considerazioni il passaggio - mediato e condizionato - operato dai condomini non avrebbe consentito l'insorgere della servitù di passaggio. Pertanto, la Cassazione accoglie il ricorso dell'erede dell'originario proprietario del fondo sul quale insisteva il cortile, rigettando il contro ricorso del Condominio. La decisione veniva, quindi, rinviata alla Corte d'Appello per una nuova valutazione nel merito. (fonte: dirittoegiustizia.it) |
