Impugnazione di delibera condominiale e clausola compromissoria

Il quadro normativo di riferimento è costituito dall'art. 1137 c.c., che disciplina l'impugnazione delle deliberazioni assembleari, dall'art. 1138 c.c, che regola il regolamento di condominio e i suoi limiti, e dall'articolo 808 del codice di procedura civile, che disciplina la clausola compromissoria.

Sul punto, Cass. civ. 17 marzo 2022, n. 8698, ha chiarito che “L'art. 1137, comma 2, c.c., nel riconoscere a ogni condomino assente, dissenziente o astenuto la facoltà di ricorrere all'autorità giudiziaria avverso le deliberazioni della assemblea del condominio non pone una riserva di competenza assoluta ed esclusiva del giudice ordinario e, quindi, non esclude la compromettibilità in arbitri di tali controversie, le quali, d'altronde, non rientrano in alcuno dei divieti sanciti dagli artt. 806 e 808 del c.p.c.”

Nello stesso senso una recente pronuncia di merito (Trib. Milano, 19 marzo 2025, n. 2313) secondo la quale: “Le controversie condominiali riguardano diritti disponibili e sono compromettibili in arbitri non rientrando in alcuno dei divieti di cui agli articoli 806 e 808 del c.c.(Nel caso di specie, relativo ad un giudizio di impugnazione introdotto dal condomino attore onde ottenere la declaratoria di nullità di una delibera assembleare, ritenuta fondata l'eccezione sollevata dal Condominio convenuto per la presenza, nel regolamento condominiale di natura contrattuale, di una clausola compromissoria per arbitrato irrituale a mente della quale, testualmente, "…tutte le vertenze dipendenti o comunque conseguenti dal presente rapporto di condominio insorgessero fra il condominio, l'amministratore ed i singoli condomini dovranno essere deferite ad un collegio arbitrale…", il giudice adito ha declinato la propria competenza in favore di quella arbitrale)".

Si deve, però, considerare che l'efficacia della clausola arbitrale dipende da diversi fattori che devono essere attentamente valutati. In primo luogo, superata l'interpretazione dell'estensione del contenuto della clausola arbitrale in riferimento alle materie cui si riferisce, è necessario distinguere tra regolamento contrattuale e regolamento assembleare.

Infatti, il regolamento contrattuale, predisposto dal costruttore e accettato dai singoli acquirenti al momento dell'acquisto delle unità immobiliari, vincola tutti i condomini anche se contiene clausole arbitrali. Il regolamento assembleare, invece, approvato dall'assemblea con la maggioranza prevista dall'art. 1136, secondo comma, c.c., può contenere clausole arbitrali solo se approvato all'unanimità quando tali clausole incidano sui diritti processuali individuali dei condomini (in questo senso, in motivazione, App. Napoli, 26 maggio 2022, n. 2324).

Importante, sul tema posto dal quesito, riguarda il rapporto tra clausola arbitrale e mediazione obbligatoria.

Infatti, le controversie condominiali sono soggette alla mediazione obbligatoria ai sensi dell'art. 5 del d.lgs. n. 28/2010. Tuttavia, come chiarito dal Trib. Monza, 1° febbraio 2021, n. 174 in merito alla presenza di una clausola compromissoria, in motivazione “Né, a ben vedere, l'improponibilità originaria della domanda può ritenersi in qualche modo “sanata” dall'intervenuto espletamento in corso di causa del procedimento di mediazione obbligatorio previsto dal d.lgs. n. 28/2010. È evidente, infatti, che trattasi di due rimedi distinti e separati sia quanto alla procedura di instaurazione e decisione sia quanto alla natura del provvedimento conclusivo, affatto sovrapponibile, essendo per di più la mediazione una mera condizione di procedibilità della domanda giudiziale proposta in questa sede.

Si aggiunga che, se i due rimedi dovessero effettivamente ritenersi sostitutivi l'un l'altro, se ne dovrebbe anche trarre una sostanziale disapplicazione dell'obbligatorietà del ricorso all'arbitrato previsto dagli artt. 7 e 9 con conseguente facoltà di scelta attribuita a ciascun singolo condomino impugnate il quale, a seconda della specifica esigenza da soddisfare, della celerità e/o di qualsivoglia altra valutazione meramente soggettiva od opportunistica, potrebbe scegliere a proprio piacimento l'una o l'altra strada senza alcun limite di sorta".