Codice di Procedura Civile art. 591 - Provvedimento di amministrazione giudiziaria o di incanto 1 .

Decisioni successive al fallimento del primo tentativo di vendita

L' art. 13, comma 1, lett. bb), d.l. n. 83/2015, interviene sull'art. 591 sia per adeguarne, come avvenuto per diverse altre disposizioni già esaminate, la formulazione alla residualità della vendita con incanto, sia per individuare alternative differenti rispetto a quelle previste sinora laddove il bene non sia stato venduto al primo esperimento e manchino anche istanze di assegnazione.

Innanzitutto, nel comma 1 dell'art. 591 resta ferma solo apparentemente la tradizionale alternativa, propria del sistema post riforme degli anni 2005-2006, per il giudice dell'esecuzione tra l'amministrazione giudiziaria dell'immobile pignorato e la disposizione, dopo la vendita senza incanto andata deserta, della vendita con incanto. Invero, si precisa che quest'ultima potrà essere disposta soltanto qualora il giudice dell'esecuzione ritenga che con tale sistema il bene possa essere aggiudicato ad un prezzo superiore alla metà rispetto al valore di stima.

Come evidenziato nella Relazione Illustrativa, le altre previsioni introdotte sono volte ad individuare le alternative che si offrono al giudice nell'ipotesi in cui il primo tentativo di vendita sia andato deserto perseguendo l'obiettivo, a tutela degli interessi delle parti del processo esecutivo, di conseguire il miglior prezzo di vendita.

In primo luogo, per evitare speculazioni a ribasso, viene eliminato il sistema del ribasso automatico del prezzo di vendita di 1/5, lasciando alla valutazione discrezionale del giudice dell'esecuzione la scelta sull'entità concreta del ribasso da applicare al successivo tentativo di vendita, entro i limiti di 1/4.

Peraltro, il recentissimo d.l. 3 maggio 2016, n. 59, ha previsto che, dopo il fallimento del quarto tentativo di vendita (dovendo tuttavia a tal fine computarsi anche i tentativi compiuti prima dell’entrata in vigore del nuovo decreto), il giudice potrà, sempre nell’esercizio del proprio potere discrezionale, ridurre il prezzo di vendita nel successivo tentativo entro i limiti di 1/2.

Il sistema così novellato dal d.l. 59 del 2016 non appare incostituzionale per una tutela ridotta del debitore esecutato ove attuato in conformità alla formulazione letterale ed all’intento delle previsioni normative, i.e. nel senso che il giudice valuterà, caso per caso, a seconda dello stato materiale e giuridico dell’immobile e delle possibilità di collocare le stesse sul mercato, la misura dell’eventuale riduzione concreta del prezzo.

Ciò è conforme, peraltro, alle regole tradizionali in tema di ribasso del prezzo nelle vendite forzate immobiliari, in quanto è stato più volte ribadito che l’art. 591 c.p.c.  attribuisce al giudice dell'esecuzione, nell'ipotesi di nuovo incanto del bene pignorato, ampi poteri discrezionali relativi alle condizioni di vendita, alla forma di pubblicità ed all'ammontare del prezzo, con la conseguenza che può anche non operare alcun ribasso del prezzo nel successivo esperimento di vendita (Cass. III, n. 948/1974).

 In dottrina è stato osservato, premesso che è evidente che lo scopo della riforma del 2016, nella parte relativa all’art. 591, comma 2, è quello di promuovere un più rapido abbattimento del prezzo riguardo a beni che, pur dopo tre ribassi, non hanno ancora incontrato il favore del mercato, che tuttavia si tratta di un “potere da esercitare con estrema cautela, dal momento che, per effetto delle modifiche apportate agli artt. 572 e 573  dalla riforma del 2015, l’offerta minima per la partecipazione alla vendita senza incanto può essere inferiore al valore del bene determinato ai sensi dell’art. 568 c.p.c. e fissato nell’ordinanza di vendita, ma non oltre un quarto (ossia, dev’essere pari ad almeno il 75% del detto valore): il che comporta che, già al secondo esperimento di vendita, ove il giudice abbia ribassato di un quarto ai sensi dell’art. 591, senza graduare nell’ambito del massimo consentito (“fino a”), l’offerta minima per la partecipazione alla gara potrà essere pari a poco più della metà del valore-base (ossia, il 56,25% del valore di stima); al terzo esperimento, l’offerta minima potrà essere pari al 42,2% del valore di stima. E così via” (SAIJA, 1 ss.).

Occorre peraltro interrogarsi se i progressivi ribassi nel prezzo di vendita a seguito dei successivi tentativi possono portare ad una situazione di incompatibilità con il giusto prezzo ex art. 586, che legittima, in detta ipotesi, il giudice a sospendere la vendita dopo l’aggiudicazione e prima dell’emanazione del decreto di trasferimento.

La risposta al quesito deve essere negativa. Invero, l’adozione di plurimi ribassi del prezzo di vendita a seguito di altrettante diserzioni dei singoli esperimenti, in condizioni di regolarità procedurale, non può incidere sul parametro della “giustezza” del prezzo dettato dall’art. 586. Tale assunto è stato ribadito, anche di recente, dalla S.C. la quale ha affermato il principio in virtù del quale il prezzo corrispondente all'offerta deve risultare ‘ingiusto’ perché vi è stata un'anomalia che non lo ha reso o può non averlo reso ‘giusto’ nella sequenza procedimentale. Ciò può essere dipeso solo dalla circostanza che tale sequenza non ha avuto luogo secondo le modalità fissate dalla legge”. In definitiva, secondo tale importante pronuncia, che ha il merito di aver effettuato un’ampia ricognizione dello stato dell’arte sul punto, il potere di sospensione di cui all’art. 586 può essere esercitato allorquando: a) si verifichino fatti nuovi successivi all'aggiudicazione; b) emerga che nel procedimento di vendita si siano verificate interferenze illecite di natura criminale che abbiano influenzato il procedimento, ivi compresa la stima stessa; c) il prezzo fissato nella stima posta a base della vendita sia stato frutto di dolo scoperto dopo l'aggiudicazione; d) vengano prospettati, da una parte del processo esecutivo, fatti o elementi che essa sola conosceva anteriormente all'aggiudicazione, non conosciuti né conoscibili dalle altre parti prima di essa, purché costoro li facciano propri, adducendo tale tardiva acquisizione di conoscenza come sola ragione giustificativa per l'esercizio del potere del giudice dell'esecuzione (Cass. n. 18451/2015).

Al di fuori di tali ipotesi, quindi, e salvo che non intervengano modificazioni oggettive del bene (da intendersi in senso materiale o giuridico – ad esempio, rispettivamente, parziale rovina del bene, ovvero modifica della sua destinazione urbanistica), la determinazione del prezzo operata dal giudice dell’esecuzione a seguito di esito negativo dell’esperimento di vendita, secondo quanto disposto dall’art. 591, non può mai comportare la “ingiustizia” del prezzo, ai sensi dell’art. 586.

In un sistema nel quale è tendenzialmente obbligatoria la delega delle operazioni di vendita queste valutazioni dovranno essere compiute, almeno in prima battuta, dal professionista delegato e che, pertanto, nell’assetto novellato potrebbe intensificarsi il “dialogo” ex art. 591-ter  tra delegato e giudice dell’esecuzione.

Sotto altro profilo,  se il secondo tentativo di vendita è rimasto infruttuoso e l'offerta è pari o superiore a quella posta a base di tale secondo tentativo di vendita il giudice dell'esecuzione deve oggi accogliere l'istanza di assegnazione, non godendo più, come prima, di un potere discrezionale sul punto.

In sintesi, può quindi dirsi che nel sistema precedente quando il bene immobile non era aggiudicato al primo tentativo si aprivano tre strade alternative per il Giudice dell'esecuzione:

a) disporre la vendita con incanto;

b) porre il bene in amministrazione straordinaria;

c) disporre una nuova vendita senza incanto, con differenti condizioni e riduzione “secca” del prezzo base di ¼.

Nel sistema riformato, invece, qualora al primo tentativo l'immobile oggetto della procedura non sia aggiudicato, il Giudice dell'esecuzione potrà:

a) disporre la vendita con incanto esclusivamente ove valuti che all'esito della stessa il bene potrà essere venduto ad un prezzo superiore alla metà rispetto al valore stimato;

b) porre il bene in amministrazione giudiziaria; c) disporre un nuovo tentativo di vendita senza incanto, riducendo il prezzo base, a seconda delle concrete valutazioni, fino ad 1/4.