Codice di Procedura Civile art. 666 - Contestazione sull'ammontare dei canoni.

Profili generali

La disposizione in commento disciplina la fattispecie nella quale l'intimato, comparendo in udienza, non contesti integralmente la morosità, ma solo l'ammontare della somma pretesa, ammettendo quindi implicitamente di essere inadempiente, anche se relativamente ad un importo inferiore (Garbagnati, 325; Preden, 446).

Poiché con tale contestazione parziale l'intimato propone un'opposizione, viene meno la potestà del giudice di pronunziare direttamente la convalida ed il giudizio dovrebbe proseguire con il rito ordinario, previa eventuale emanazione dell'ordinanza di rilascio. La norma in esame prevede, peraltro, una deviazione dallo schema tipico del procedimento, consentendo al giudice, anche d'ufficio, di disporre il pagamento della parte della somma non contestata concedendo all'intimato un termine non superiore a venti giorni, fissando con il medesimo provvedimento una nuova udienza, successiva alla scadenza del termine assegnato, nella quale dovrà accertare se il pagamento sia o meno avvenuto (Di Marzio (-Di Mauro), 796).

Il potere del giudice di concedere, a fronte della contestazione limitata all'ammontare dei canoni, il termine per il pagamento delle somme non contestate è di carattere discrezionale. Secondo alcuni dovrebbe essere compiuta a tal fine una valutazione sulla fondatezza delle censure formulate dal conduttore (Di Marzio, 309; Frasca, 440), mentre per altri ai fini della concessione del termine deve essere verificato che, qualora la contestazione fosse infondata, l'inadempimento residuo abbia scarsa importanza, cosicché non dovrebbe applicarsi l'art. 666 quando, pur pagando il conduttore quanto egli sostiene di dovere, permanga una morosità valutata di non scarsa importanza, tale da comportare, comunque, la risoluzione della locazione (Carrato (-Scarpa) 454).

Ambito d'applicazione

Se l'intimato si oppone alla convalida, contestando in tutto o in parte il proprio inadempimento, sul presupposto che il canone di locazione sia diverso ed inferiore rispetto a quanto richiesto dal locatore, viene introdotta, nell'ambito del procedimento volto alla risoluzione del contratto, una controversia in ordine alla corretta determinazione del canone. In tal caso se la contestazione della mora sia totale si ritiene inapplicabile l'art. 666, quanto, piuttosto, l'art. 665 e ciò anche qualora, in via subordinata, venga contestato il solo ammontare del credito vantato dal locatore (Tallaro (-Giordano), 232).

Se la contestazione è invece parziale l'articolo in esame potrebbe trovare applicazione nell'ipotesi in cui il conduttore, costituendosi in giudizio ed opponendosi alla convalida, contesti la morosità quale allegata dal locatore intimante, ammettendone tuttavia l'esistenza in misura inferiore (Trib. Nola II, 12 febbraio 2008).

La disposizione in esame non può inoltre trovare applicazione qualora il conduttore, mediante l'opposizione, non contesti soltanto l'entità della morosità intimata ma proponga anche altre eccezioni, ad esempio di carattere processuale (Lazzaro - Preden - Varrone, 186).

Procedimento

Se nel termine fissato l'intimato paga la somma non contestata, la fase sommaria si esaurisce senza che possa emanarsi né il provvedimento di convalida né l'ordinanza provvisoria di rilascio, ma il giudizio prosegue, previo mutamento del rito e denegato ogni provvedimento sommario, per l'esame nel merito della domanda di risoluzione del contratto e di condanna al pagamento delle somme contestate (Garbagnati, 324).

La non contestazione di parte della morosità e la conseguente concessione di termine ex art. 666 c.p.c. precludono, tuttavia,  in caso di ottemperanza al termine medesimo,  unicamente la convalida dello sfratto ma non impediscono, una volta radicatosi il giudizio a cognizione piena, di valutare la morosità "riconosciuta" ai fini della declaratoria di risoluzione per inadempimento, ove la stessa presenti i requisiti di cui all'art. 5 l. n. 392/1978 (Trib. Monza 15 gennaio 2003, in Giur. mer., 2003, 908 ed in Rass. loc. condom., 2003, 449, con nota di Carrato), nell'ipotesi di procedimento avente ad oggetto locazione ad uso abitativo ovvero di gravità dell'inadempimento ex art. 1455  c.c. nel caso di locazioni ad uso diverso da quello abitativo (v., ex ceteris, Trib. Modena II, 17 gennaio 2007, n. 1846, in Guida al dir., 2007, n. 22, 46; App. Bologna 21 febbraio 2001, in Arch. loc. e cond., 2001, 561.

Pertanto, all'esito del giudizio di merito, vi potrà essere l'accoglimento della domanda di risoluzione per inadempimento del contratto, contenuta nell'atto di citazione per convalida, laddove risulti l'infondatezza della contestazione del conduttore in ordine ai canoni dovuti, ed emerga che l'inadempimento sia di non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1453 c.c. oppure potrà essere pronunziata una sentenza di rigetto della domanda proposta dal locatore, previo accertamento della fondatezza della contestazione sull'ammontare dei canoni sollevata dall'intimato (Tallaro (-Giordano) 232).

Sotto altro profilo è controverso in dottrina se la contestazione di cui alla norma in commento precluda al giudice anche l'emissione dell'ordinanza di rilascio.

Più in particolare, secondo una prima tesi, che si fonda sul presupposto della natura discrezionale del potere accordato al giudice di concedere il termine per consentire all'intimato di provvedere al pagamento delle somme non contestate, poiché sussiste comunque opposizione del conduttore, il giudice, ove ritenesse comunque grave l'inadempimento dell'intimato anche tenendo conto del pagamento parziale offerto, dovrebbe emettere l'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c., senza alcuna deviazione dal modello procedimentale canonico (cfr. D'Ascola – Stropparo, 1020).

Per altri, invece, non sarebbe ammessa l'emissione dell'ordinanza di rilascio senza che ciò, peraltro, leda illegittimamente la posizione del locatore che, come contropartita, riceve subito il pagamento parziale (Masoni (-Grasselli), 465).

Se l'intimato non paga la somma non contestata nel termine assegnato, il comma 2 della disposizione in esame stabilisce che il giudice convalida lo sfratto e pronuncia l'ingiunzione di cui all'art. 664 ove la stessa sia stata richiesta contestualmente all'intimazione.

Sotto tale profilo, si registra la più evidente peculiarità del procedimento delineato dalla norma in esame rispetto allo schema generale del procedimento di convalida in quanto lo sfratto viene convalidato anche a fronte di un'opposizione del conduttore, convalida giustificata, tuttavia, dalla persistente ed ammessa, sia pure parzialmente, morosità (Di Marzio, 310; Lazzaro - Preden - Varrone, 186).

Per altro verso, è oggetto di discussione, sempre in dottrina, la possibilità di pronunciare, in tale ipotesi, ingiunzione di pagamento nei confronti del conduttore soltanto rispetto alla somma non contestata ovvero con riferimento all'importo integrale della morosità oggetto di intimazione.

Per alcuni, il provvedimento di ingiunzione potrebbe essere emanato solo per le somme non contestate poiché, in ragione della proposizione dell'opposizione per gli altri importi, la sussistenza della pretesa del locatore con riguardo ai canoni controversi dovrà essere invece accertata nell'ordinario giudizio, trasformato in procedimento di condanna al pagamento di somme (Garbagnati, 325).

Per altri l'ingiunzione dovrebbe invece avere ad oggetto l'intera somma, anche quella inizialmente controversa (Giordano, 264 ss.). A riguardo, si è evidenziato che la disposizione in commento non sembra lasciare spazio, a fronte dell'inadempimento del conduttore rispetto all'obbligo di provvedere al pagamento della somma non controversa entro un determinato termine, per un mutamento del rito finalizzato ad accertare la fondatezza della domanda di pagamento spiegata con l'intimazione per convalida di sfratto, in quanto dispone che in detta situazione il giudice convalida lo sfratto. La chiarezza della norma indurrebbe pertanto a ritenere che con la convalida venga definito ad ogni effetto il procedimento sommario senza alcuna prosecuzione nella fase di merito: a diverse conclusioni si sarebbe potuti pervenire, invece, solo qualora il legislatore avesse rinviato all'art. 665 c.p.c., ossia attribuendo al giudice il potere di ordinare il rilascio dell'immobile con riserva delle eccezioni del convenuto sull'entità del canone nell'ambito del giudizio a cognizione piena ed esauriente una volta disposto il mutamento del rito che, per converso, non è neppure previsto in tale sede (Giordano, 264 ss.).

Resta fermo che, pronunciato il decreto ex art. 664 c.p.c., nulla esclude che il conduttore possa reiterare le contestazioni già spiegate in sede di opposizione alla convalida rispetto all'entità dei canoni richiesti proponendo tempestiva opposizione avverso lo stesso.

Rapporti con l'art. 55 della legge n. 392 del 1978

Problematici sono i rapporti tra l'opposizione disciplinata dalla disposizione in commento e la richiesta di concessione di un termine di grazia per sanare la morosità ai sensi dell'art. 55 l. n. 392/1978.

Appare dominante in dottrina la tesi per la quale sussiste una sostanziale differenza tra l'ipotesi prevista dalla disposizione in commento e quella concernente la richiesta di termine di grazia per sanare la morosità, in quanto solo nel primo caso vi è una contestazione, sebbene parziale, e nel secondo, peraltro, la sanatoria della morosità si realizza esclusivamente corrispondendo tutti i canoni dovuti, oltre interessi e spese e non solo quelli non oggetto di contestazione (v., tra gli altri, Bucci-Crescenzi, 213; Frasca, 442; Di Marzio, 290).

Per altri, invece, l'opposizione prevista dalla norma in commento e la richiesta di termine di grazia per sanare la morosità ai sensi dell'art. 55 l. n. 392/1978 sono istituti di carattere complementare, nel senso che, ove non ricorrano i presupposti per la concessione del termine di grazia (ad esempio, nell'ambito delle locazioni ad uso commerciale o qualora il conduttore non abbia difficoltà da dedurre per la concessione del termine di grazia), l'intimato potrebbe evitare la convalida dello sfratto, provvedendo al pagamento tempestivo delle somme in parte non contestate (Giordano).