Immobili acquistati a seguito di procedura espropriativa e calcolo della base imponibile sul valore tabellare

Corte Costituzionale - 23 gennaio 2014, n. 6, sent.

La Corte Costituzionale, con sentenza n. 6/2014, depositata il 23 gennaio scorso, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 1, comma 497, l. n. 266/2005 (legge finanziaria 2006), “nella parte in cui non prevede la facoltà, per gli acquirenti di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze acquisiti in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto, i quali non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, di chiedere che, in deroga all'art. 44, comma 1, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro), la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali sia costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'art. 52, commi 4 e 5, del d.P.R. n. 131 del 1986, fatta salva l'applicazione dell'art. 39, primo comma, lettera d), ultimo periodo, del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600 (Disposizioni comuni in materia di accertamento delle imposte sui redditi).”
Il caso. L'acquirente, in sede di espropriazione forzata di un immobile destinato ad uso residenziale, chiedeva di poter usufruire della facoltà, concessa dall'art. 1, comma 497, l. n. 266/2005, di calcolare la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sul valore dell'immobile determinato dal valore tabellare, ai sensi dell'art. 52, commi 4 e 5, d.P.R. n. 131/1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto. L'Agenzia delle entrate applicava, invece, l'imposta sul prezzo di aggiudicazione; l'acquirente pagava, chiedendo il rimborso della maggior imposta versata, e impugnava innanzi alla CTP il successivo diniego dell'Agenzia. La Commissione tributaria sollevava, infine, la questione di legittimità costituzionale de qua.
Base imponibile degli atti di acquisto di beni immobili: il quadro normativo. La Corte Costituzionale, chiamata a pronunciarsi sulla questione, analizza le norme di riferimento in materia di determinazione della base imponibile degli atti che hanno ad oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari: il criterio generale è quello del valore del bene o del diritto, ex art. 43, comma 1, lett. a), del d.P.R. n. 131/1986, da intendersi nel senso di valore venale in comune commercio; in alternativa, il valore è dato dal corrispettivo pattuito, se questo sia superiore al valore venale.
In seguito, il legislatore ha previsto una deroga a tale criterio generale, disponendo che per le cessioni di unità abitative, e delle relative pertinenze, la base imponibile viene individuata, su richiesta dell'acquirente persona fisica, nel valore dell'immobile determinato ai sensi dell'art. 52, commi 4 e 5, del d.P.R., cioè nel valore tabellare, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto.
La Corte Costituzionale precisa che la finalità perseguita dal legislatore non è solo quella di acquisire dati obiettivi attraverso la veritiera indicazione del prezzo da parte dell'acquirente in regime di neutralità fiscale, ma anche quella di “consentire al contribuente di scegliere la soluzione più conveniente in relazione all'andamento del mercato immobiliare”.
Disparità di disciplina per una categoria di immobili unitaria. Ma se questa è la ratio della norma, allora appare in tutta evidenza una disparità di trattamento laddove si prevede che il diritto potestativo, riconosciuto all'acquirente in libero mercato, di fare riferimento al valore tabellare dell'immobile è invece precluso alle persone fisiche che acquistano a seguito di una procedura espropriativa o di pubblico incanto. Si tratta, infatti, di una categoria di immobili sostanzialmente unitaria quanto alla natura e alla peculiare destinazione.
La norma è, pertanto, illegittima.