Prededucibilità dei canoni di locazione maturati dopo la domanda di concordato

In un contratto di locazione stipulato quando il conduttore era in bonis, rimane inadempiuta l'obbligazione di pagamento inerente alcuni canoni mensili. Successivamente, il conduttore presenta domanda di concordato preventivo, omologata dal Tribunale. Nel frattempo il conduttore continua a non pagare i canoni di locazione. La domanda è la seguente: può riconoscersi al credito del locatore maturato successivamente alla domanda di concordato preventivo il carattere della prededucibilità richiamandosi al criterio temporale cui all'art. 111, comma 3, l. fall.?

IL REGIME DELLA PREDEDUZIONE - In merito alla prededuzione nel concordato preventivo è pacifica la suddivisione tra: i) crediti per attività compiute successivamente all'ammissione al concordato, che devono essere immediatamente soddisfatti perché sorti dopo l'avvio della procedura ed aventi ad oggetto attività compiute nell'interesse della messa in regime vigilato ex art. 167 l. fall.; ii) crediti per attività compiute successivamente alla omologazione del concordato, che devono essere immediatamente soddisfatti perché sorti dopo la chiusura della procedura ed in esecuzione al piano omologato, nell'interesse della massa ed in regime vigilato, ai sensi dell'art. 185 l. fall., oltre che derivanti da obbligazioni posteriori all'avvio della procedura medesima; iii) crediti per attività compiute antecedentemente all'avvio del concordato, che devono essere considerati concorsuali, ferma restando l'eventuale prelazione; iv) crediti per attività compiute antecedentemente all'avvio del concordato, che devono essere immediatamente soddisfatti perché esclusi dal concorso per effetto della previsione di cui all'art. 182-quater l. fall.

PREDEDUZIONE E PRIVILEGIO EX ART. 2764 c.c. - Nel caso di specie, occorre distinguere tra canoni maturati prima della domanda di concordato e quelli successivi: i primi sono crediti concorsuali assistiti dal privilegio di cui all'art. 2764 c.c. mentre i secondi sono crediti di massa da soddisfare in prededuzione.
Ai sensi del terzo comma dell'art. 111-bis l. fall. i crediti in prededuzione “vanno soddisfatti per il capitale, le spese e gli interessi con il ricavato della liquidazione del patrimonio mobiliare e immobiliare, tenuto conto delle rispettive cause di prelazione, con esclusione di quanto ricavato dalla liquidazione dei beni oggetto di pegno ed ipoteca per la parte destinata ai creditori garantiti”.
Il privilegio di cui all'art. 2764 c.c. si esercita espressamente anzitutto su “tutto ciò che serve a fornire l'immobile”, vale a dire sulle cose destinate all'uso ed al godimento dell'immobile sulla base di un rapporto di funzionalità e di inerenza economica fra tali cose e l'immobile medesimo e, quindi, di un loro vincolo di stabile destinazione obiettiva alle finalità economico-sociali dell'uso per il quale l'immobile è stato preso in locazione. Tale rapporto strumentale di destinazione non deve essere necessariamente permanente e derivare da un atto formale ed intenzionale del conduttore. È tuttavia imprescindibile che esso non sia del tutto precario od occasionale e, a tale fine, è sufficiente un'immissione di fatto, in modo da comportare in concreto l'assoggettamento del bene al servizio dell'immobile locato.
Ciò significa che l'ambito delle cose gravate dal privilegio muta a seconda della destinazione assegnata all'immobile. Di conseguenza, se questo è locato ad uso abitativo, formano oggetto del privilegio la mobilia, le stoviglie, gli utensili etc.; se è invece locato per uso diverso è necessario aver riguardo alle cose concretamente destinate all'attività da svolgere, incluse le scorte, i semilavorati ecc., e, nel caso di immobile destinato ad uso commerciale, le merci destinate alla vendita, che costituiscono parte del complesso aziendale e che si trovano nello stesso immobile nel momento in cui il privilegio è fatto valere.
Giova ricordare che, in forza del quarto comma dell'art. 111-bis l. fall., qualora il credito in prededuzione non sia contestato nel suo ammontare o nella sua collocazione e vi sia capienza, nel senso che l'attivo consente il pagamento di tutte le prededuzioni, il pagamento dello stesso va effettuato al di fuori del riparto, previa autorizzazione del giudice delegato o del comitato dei creditori, senza neppure che sia necessaria l'insinuazione al passivo.

LA SOLUZIONE - Pertanto, considerando il quesito di specie, al credito del locatore derivante dai canoni di locazione maturato successivamente alla domanda di concordato preventivo può riconoscersi il carattere della prededucibilità.