Concordato con cessione di beni e atto di vendita in presenza di ipoteche e iscrizioni

Nel decreto di omologa di un concordato preventivo con cessione dei beni, la vendita dei beni immobili è autorizzata anche a trattativa privata o con procedure competitive. In virtù del disposto dell'art. 8 d.lgs. n. 122/2005, il notaio rogante non può procedere alla stipula dell'atto di compravendita anteriormente alla cancellazione dei pesi che gravano sullo stesso. L'art. 8 del d.lgs. n. 122/2005 è altresì applicabile ad un concordato con cessione di beni?

L'art. 8 d.lgs. n. 122/2005 recita: “ll notaio non può procedere alla stipula dell'atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile”. La predetta norma non risulta applicabile al regime del concordato preventivo con cessione di beni. Infatti, già l'art. 182, comma 5, l. fall., come modificato dal d.lgs. n. 169/2007, prevedeva, per il caso di concordato con cessione dei beni, l'applicabilità, per quanto compatibili, delle norme dettate per la vendita dei beni nel fallimento e, in particolare, degli artt. da 105 a 108-ter l. fall.
Tra le disposizioni richiamate era, dunque, ricompreso l'art. 108, comma 2, l. fall., che sancisce il potere del Giudice Delegato di ordinare, con decreto, la cancellazione di ogni vincolo, una volta eseguita la vendita e riscosso integralmente il prezzo. In seguito alla riforma della legge fallimentare del 2015 (d.l. 27 giugno 2015, n. 83, convertito con modificazioni, dalla l. 6 agosto 2015), il testo dell'art. 182, comma 5, l. fall., prima richiamato, è stato integrato dalla seguente disposizione: “la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonché delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo, sono effettuati su ordine del giudice, salvo diversa disposizione contenuta nel decreto di omologazione per gli atti a questa successivi”. La circostanza per cui la norma, al contrario dell'art. 108, comma 2, l. fall., non faccia espressamente riferimento al Giudice Delegato (si parla infatti genericamente di “giudice”) ed alla avvenuta vendita e riscossione del prezzo, intese queste ultime come condizioni per disporre la cancellazione, fa sì che la predetta disposizione possa essere interpretata nel senso che non solo il Giudice Delegato, durante la fase esecutiva, ma anche il Tribunale, con il precedente decreto di omologa, possano emettere un provvedimento di autorizzazione affinché il notaio cancelli l'ipoteca o altro vincolo gravante sul bene. Senza questa lettura, l'art. 182, comma 5, l. fall., secondo periodo, risulterebbe un inutile doppione dell'art. 108, comma 2, l. fall., ove invece esso dovrà essere inteso, anche a livello sistematico, come norma specificamente dettata in tema di concordato preventivo con cessione di beni, che si aggiunge agli articoli dettati per la vendita dei beni nel fallimento “in quanto compatibili” con la presente materia, rendendo pertanto superfluo l'art. 108, comma 2, l. fall.

RIFERIMENTI NORMATIVI – La soluzione del quesito in oggetto involge l'esame logico-sistematico delle seguenti norme: art. 8, d.lgs. n. 122/2005 (obbligo di cancellazione o frazionamento dell'ipoteca antecedente alla compravendita da parte del notaio rogante); art. 108, comma 2, l. fall. (potere del giudice delegato di ordinare la cancellazione dell'ipoteca ed altri vincoli gravanti sui beni venduti); art. 182, comma 5, l. fall. (norme in tema di fallimento applicabili alle cessioni nel concordato preventivo).

LE MOTIVAZIONI DELLA GIURISPRUDENZA – Già nel 2012, il Tribunale di Milano (decreto n. 5401 del 10 maggio 2012, in IlFallimentarista, con nota di Ivone-Macario, Concordato preventivo della fondazione esercente attività d'impresa e poteri del Tribunale nella disciplina della liquidazione), in sede di omologa di un concordato preventivo con cessione di beni, aveva veicolato una soluzione analoga a quella che risulterebbe dall'applicazione dell'art. 182, comma 5, l. fall., di attuale formulazione, come prima interpretato. I giudici, infatti, sostenendo che “(…) il Tribunale prima, con il decreto di omologa, o il Giudice Delegato poi, in fase esecutiva, possano ordinare (…) anche la cancellazione delle ipoteche (…) in caso di concordato preventivo, indipendentemente dalla procedura di vendita o cessione prescelta, e quindi anche nelle varie ipotesi di adozione della forma negoziale (…)”, aveva ordinato la cancellazione delle iscrizioni sui beni oggetto di cessione “salva la cautela costituita dalla precisazione che la successiva concreta attuazione di tale ordine di cancellazione da parte del notaio designato è subordinata alla constatazione dell'effettivo pagamento del prezzo di cessione dovuto (…)”. Quest'ultimo, infatti, a contrario del Giudice Delegato che, intervenendo nella fase esecutiva del concordato, ha il potere-dovere di subordinare l'ordine di cancellazione all'effettiva riscossione del prezzo della vendita del bene, evidentemente a salvaguardia del creditore ipotecario, opera in una fase della procedura in cui la cessione, e conseguentemente la riscossione del relativo prezzo, non sono stati ancora realizzati. Subordinare la cancellazione dell'iscrizione alla condizione (risolutiva) dell'effettivo pagamento del prezzo di cessione dovuto costituisce, senza alcun dubbio, un'opportuna cautela da parte del Tribunale, a tutela del creditore garantito da vincolo sul bene.