Immobile locato a debitore concordatario e ammissibilità della procedura di sfratto

L'immobile locato ad un imprenditore che ha presentato domanda per l'ammissione alla procedura di concordato preventivo, può essere oggetto di sfratto? Oppure il divieto ex art. 51 l. fall. opera anche in questa ipotesi?

CONCORDATO PREVENTIVO E AZIONI ESECUTIVE - Ai sensi dell'art. 168 l. fall. - la cui finalità è quella di evitare la disgregazione del patrimonio del debitore ed assicurare ai creditori il mantenimento delle condizioni di parità - i creditori per titolo o causa anteriore al decreto di ammissione non possono iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari contro il patrimonio del debitore, a pena di nullità. In particolare, l'art. 168, comma 1, l. fall. (come innovato dall'art. 33 D.L. 22 giugno 2012, n. 83 - c.d. Decreto Sviluppo - convertito con modificazioni dalla L. 7 agosto 2012, n. 183) fa decorrere il divieto di promuovere o proseguire le azioni esecutive e cautelari dalla data di pubblicazione del ricorso nel registro delle imprese; divieto che si estende sino al momento in cui il decreto di omologazione diventa definitivo. Con il novellato primo comma dell'art. 168 il dies a quo è quindi individuato nella pubblicazione nel registro delle imprese della domanda di concordato (anche se con “riserva”), alla quale, in virtù del disposto di cui all'art. 161, comma 6, l. fall., deve provvedere il cancelliere entro il giorno successivo al deposito. Ad impedire la corsa al privilegio ipotecario, è altresì disposta l'inefficacia delle iscrizioni ipotecarie giudiziali effettuate nei novanta giorni precedenti la pubblicazione del ricorso nel citato registro imprese (art. 168, comma 3, l. fall.). Con tale previsione si è voluta, pertanto, assicurare al debitore la possibilità di ottenere con la massima tempestività gli effetti protettivi della procedura concordataria (improseguibilità delle azioni esecutive, inopponibilità delle cause di prelazione acquisite senza l'autorizzazione del giudice, inopponibilità delle ipoteche giudiziali iscritte nei novanta giorni precedenti il ricorso), anche per agevolare e incentivare l'emersione dello stato di crisi o dell'insolvenza.
Tuttavia, dal momento che il primo comma dell'art. 168 l. fall. limita espressamente l'oggetto del divieto al “patrimonio del debitore”, ne restano estranei i beni di proprietà di terzi. Da ciò consegue che i beni non appartenenti al debitore concordatario e dallo stesso detenuti - nel caso di specie, in forza di contratto di locazione - possono costituire oggetto di azioni di rilascio o di consegna da parte degli aventi diritto, tra cui anche la procedura di sfratto per morosità (sul tema, A. Di Majo, Commento sub art. 168, in AA.VV., Codice commentato del fallimento, diretto da G. Lo Cascio, 2007, 1515).

CONCORDATO PREVENTIVO E CONTRATTO DI LOCAZIONE PENDENTE - Giova altresì evidenziare, con specifico riferimento ai contratti pendenti alla data di ammissione alla procedura di concordato preventivo, che l'art. 169-bis l. fall. consente al debitore di chiedere nel ricorso alla procedura di concordato preventivo di cui all'art. 161 l. fall. che il Tribunale - o, in alternativa, successivamente al decreto di ammissione alla medesima, il giudice delegato - lo autorizzi a sciogliersi dai contratti in corso di esecuzione alla data della presentazione del ricorso. Tale disposizione, però, in virtù del disposto di cui al quarto comma dell'art. 169 l. fall. non si applica ai contratti di locazione di immobili.
Quanto previsto dall'art. 169-bis l. fall. deve essere, peraltro, coordinato con l'art. 186-bis, comma 3, l. fall., che completa la disciplina stabilendo che il concordato preventivo con continuità non è di per sé causa di risoluzione dei contratti pendenti alla data di deposito del ricorso, anche stipulati con pubbliche amministrazioni, con inefficacia di tutte le clausole contrattuali contrarie. Nel concordato preventivo con continuità, pertanto, è rimesso sempre e soltanto agli organi della procedura stabilire se i contratti pendenti si sciolgono o meno, e solo nell'interesse dell'impresa e dei creditori.

CONCLUSIONI - Le brevi considerazioni sopra riportate portano a concludere che alla procedura di concordato preventivo si applica non l'art. 51 l. fall., ma l'art. 168, comma 1, l. fall., che vieta ai creditori aventi titolo o causa anteriore al decreto di ammissione di iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari contro il patrimonio del debitore, a pena di nullità. Tale divieto, tuttavia, concerne esclusivamente i beni oggetto del patrimonio del debitore, risultando estranei i beni di terzi, motivo per cui il locatore di bene immobile, nel caso di omesso pagamento dei relativi canoni da parte del debitore concordatario, può comunque iniziare il procedimento di sfratto per morosità. In tale circostanza, si ritiene utile ricordare che il credito del locatore per i canoni maturati ante presentazione del ricorso è di natura privilegiata speciale; mentre i canoni di locazione maturati dopo la presentazione sono da considerare in prededuzione.